上海商品房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市商品房市場(chǎng)管理，規(guī)范商品房建設(shè)、銷(xiāo)售、交付等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上商品房的建設(shè)、銷(xiāo)售、交付及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。（三）基本原則本市商品房管理遵循依法管理、公平公正、便民高效的原則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。二、商品房建設(shè)管理（一）土地出讓與規(guī)劃1.土地出讓?xiě)?yīng)當(dāng)明確商品房建設(shè)的相關(guān)要求，包括土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可進(jìn)行商品房建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)告知受影響的購(gòu)房人。（二）建設(shè)工程質(zhì)量與安全1.建設(shè)單位對(duì)商品房建設(shè)工程質(zhì)量和安全負(fù)總責(zé)，應(yīng)當(dāng)依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程建設(shè)，并與各參建單位簽訂質(zhì)量安全責(zé)任書(shū)。2.施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和施工安全。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)施工質(zhì)量和安全進(jìn)行全程監(jiān)理。3.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)商品房建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.商品房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如供水、供電、供氣、排水、通信、綠化、停車(chē)位、物業(yè)服務(wù)用房等。2.配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與商品房主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。建設(shè)單位不得擅自減少配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容或降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。三、商品房銷(xiāo)售管理（一）預(yù)售許可1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；商品房預(yù)售方案，包括預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售或者不予預(yù)售的決定。準(zhǔn)予預(yù)售的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不予預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明理由。（二）銷(xiāo)售廣告與宣傳1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。2.廣告和宣傳資料中就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）銷(xiāo)售合同1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同簽訂前向購(gòu)房人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》等相關(guān)規(guī)定和文本，并按照購(gòu)房人的要求就合同條款進(jìn)行說(shuō)明。3.購(gòu)房人有權(quán)自主選擇貸款銀行和擔(dān)保方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何理由拒絕購(gòu)房人選擇貸款銀行或指定貸款銀行。（四）銷(xiāo)售行為規(guī)范1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源，不得通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張，不得惡意炒作房?jī)r(jià)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房，不得發(fā)布虛假房源信息，不得隱瞞真實(shí)情況，不得欺詐、脅迫購(gòu)房人，不得賺取差價(jià)。四、商品房交付管理（一）交付條件1.商品房交付應(yīng)當(dāng)符合下列條件：建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；供水、供電、供氣、排水等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施具備交付使用條件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已按照合同約定向購(gòu)房人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付前按照規(guī)定組織相關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況及時(shí)告知購(gòu)房人。（二）交付程序1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前不少于10日，書(shū)面通知購(gòu)房人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料等。2.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在通知的時(shí)間內(nèi)辦理交付手續(xù)。驗(yàn)收合格的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接書(shū)；驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)整改，并承擔(dān)整改費(fèi)用及相應(yīng)的賠償責(zé)任。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付后按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)送房屋交付使用情況等相關(guān)資料。五、商品房交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管原則與范圍1.本市實(shí)行商品房交易資金監(jiān)管制度，保障交易資金安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。2.新建商品房預(yù)售資金和存量房交易資金納入監(jiān)管范圍。（二）監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)。2.存量房交易資金監(jiān)管賬戶(hù)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易當(dāng)事人通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的監(jiān)管平臺(tái)設(shè)立。（三）資金繳存與使用1.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶(hù)收存購(gòu)房款。2.商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度分階段撥付使用，由監(jiān)管銀行根據(jù)房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的撥付意見(jiàn)進(jìn)行撥付。存量房交易資金在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，按照約定劃轉(zhuǎn)。六、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）機(jī)構(gòu)與人員資質(zhì)1.從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，并取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)，并在一個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)注冊(cè)執(zhí)業(yè)。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)人員信息等。（二）服務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息，不得隱瞞、欺詐、誤導(dǎo)當(dāng)事人。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)促成房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃等交易的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，并在合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息和商業(yè)秘密。七、監(jiān)督管理（一）部門(mén)職責(zé)分工1.房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本市商品房市場(chǎng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，依法查處商品房建設(shè)、銷(xiāo)售、交付等過(guò)程中的違法行為。2.發(fā)展改革、規(guī)劃資源、建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好商品房市場(chǎng)管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)管理部門(mén)有權(quán)采取下列措施對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查：要求被檢查單位提供有關(guān)文件和資料；進(jìn)入被檢查單位的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行檢查；詢(xún)問(wèn)被檢查單位的有關(guān)人員，調(diào)查與檢查事項(xiàng)有關(guān)的情況；查閱、復(fù)制與檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料，對(duì)可能被轉(zhuǎn)移、隱匿或者滅失的文件、資料予以封存。2.被檢查單位應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)管理部門(mén)的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供有關(guān)文件和資料，不得拒絕、阻礙和隱瞞。（三）投訴處理1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全商品房市場(chǎng)投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理和處理購(gòu)房人及其他利害關(guān)系人的投訴舉報(bào)。2.對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并依法作出處理決定，及時(shí)反饋處理結(jié)果。八、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處交付使用的商品房?jī)r(jià)款2%以上4%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房過(guò)程中存在其他違法行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。（二）中介機(jī)構(gòu)違法責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未取得資質(zhì)證書(shū)從事中介服務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止中介服務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并處違法所得1倍以上3倍以下的罰款。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在中介服務(wù)過(guò)程中存在欺詐、誤導(dǎo)等違法行為的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得1倍以上3倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）其他責(zé)任1.違反本辦法規(guī)