上海類住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市類住宅的管理，規(guī)范類住宅的建設(shè)、銷售、租賃等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)類住宅的規(guī)劃、建設(shè)、交易及使用管理等活動。本辦法所稱類住宅，是指在土地性質(zhì)、房屋用途等方面存在一定特殊性，易引發(fā)房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題的特定類型房屋。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家和本市相關(guān)法律法規(guī)開展類住宅管理工作，確保管理活動有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)。2.分類指導(dǎo)原則根據(jù)類住宅的不同特點(diǎn)和實(shí)際情況，實(shí)施分類管理，采取針對性措施，提高管理的有效性。3.協(xié)同治理原則加強(qiáng)各相關(guān)部門之間的協(xié)同配合，形成工作合力，共同做好類住宅管理工作。二、規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃審批1.類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃要求，充分考慮區(qū)域功能定位和公共服務(wù)設(shè)施配套情況。2.規(guī)劃部門在審批類住宅項(xiàng)目時，應(yīng)嚴(yán)格審查項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，確保其符合相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，保障居住環(huán)境質(zhì)量和公共安全。3.對于涉及改變土地用途等重大規(guī)劃調(diào)整的類住宅項(xiàng)目，應(yīng)依法履行聽證、公示等程序，廣泛征求社會公眾意見。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.類住宅建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國家和本市有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保工程質(zhì)量安全。建設(shè)單位應(yīng)依法辦理施工許可等手續(xù)，落實(shí)施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)和文明施工措施。2.類住宅的建筑結(jié)構(gòu)、消防安全、給排水、電氣等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)符合相應(yīng)的設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求，滿足居民正常使用需求。3.鼓勵采用新技術(shù)、新材料、新工藝，推廣綠色建筑和節(jié)能住宅建設(shè)，提高類住宅的品質(zhì)和性能。（三）工程監(jiān)管1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對類住宅建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督檢查，定期開展巡查和專項(xiàng)檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正質(zhì)量問題。2.對類住宅建設(shè)過程中的違法違規(guī)行為，如未按圖施工、偷工減料等，建設(shè)行政主管部門應(yīng)依法予以嚴(yán)厲查處，并責(zé)令限期整改，整改不合格的不得交付使用。3.建立健全類住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度，建設(shè)單位應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后，及時向建設(shè)行政主管部門備案，未經(jīng)備案的房屋不得交付使用。三、銷售管理（一）銷售條件1.類住宅項(xiàng)目取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并已依法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)手續(xù)，且已通過竣工驗(yàn)收備案的，方可進(jìn)行銷售。2.銷售類住宅應(yīng)具備明確的銷售方案，包括銷售價格、銷售方式、房源數(shù)量、戶型面積等內(nèi)容，并在銷售現(xiàn)場顯著位置公示。（二）銷售行為規(guī)范1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如實(shí)向購房人介紹類住宅項(xiàng)目情況，不得隱瞞或虛假宣傳房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、周邊環(huán)境等重要信息。2.嚴(yán)禁以“類住宅”名義進(jìn)行虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)廣告應(yīng)符合《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)要求，不得含有欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的內(nèi)容。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照銷售合同約定，按時交付房屋，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在銷售過程中，不得采取捂盤惜售、炒賣房號、捆綁搭售等不正當(dāng)手段。（三）合同管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的銷售合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.銷售合同應(yīng)使用統(tǒng)一的示范文本，并在合同中明確標(biāo)注類住宅的性質(zhì)、規(guī)劃用途等重要信息。購房人有權(quán)在簽訂合同前，對房屋相關(guān)情況進(jìn)行充分了解和咨詢。3.加強(qiáng)對類住宅銷售合同的備案管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)，將合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。備案部門應(yīng)加強(qiáng)對合同內(nèi)容的審查，確保合同合法有效。四、租賃管理（一）租賃條件1.已取得房屋所有權(quán)證書或經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)并符合交付使用條件的類住宅，方可進(jìn)行租賃。2.出租人應(yīng)向承租人如實(shí)告知房屋的性質(zhì)、規(guī)劃用途、租賃期限、租金及押金等相關(guān)情況，并提供合法有效的房屋產(chǎn)權(quán)證明或其他證明文件。（二）租賃行為規(guī)范1.租賃雙方應(yīng)簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。租賃合同應(yīng)包括租賃房屋的基本情況、租賃期限、租金及支付方式、房屋用途、維修責(zé)任、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.出租人不得擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)或變更租金支付方式，不得在租賃合同中設(shè)置不合理的限制條件。承租人應(yīng)按照合同約定使用房屋，不得擅自改變房屋用途或損壞房屋設(shè)施。3.加強(qiáng)對類住宅租賃市場的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違法群租、轉(zhuǎn)租等行為。對違反租賃合同約定或相關(guān)法律法規(guī)的行為，租賃當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）登記備案1.房屋租賃實(shí)行登記備案制度。租賃當(dāng)事人應(yīng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案手續(xù)。2.辦理租賃登記備案應(yīng)提交租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明、當(dāng)事人身份證明等相關(guān)材料。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在收到材料后，對符合條件的予以登記備案，并發(fā)放房屋租賃登記備案證明。3.租賃登記備案證明是租賃行為合法有效的憑證，租賃當(dāng)事人應(yīng)妥善保管。未辦理租賃登記備案的，不得對抗善意第三人。五、產(chǎn)權(quán)登記管理（一）登記條件1.類住宅項(xiàng)目已依法取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，并已通過竣工驗(yàn)收備案的，方可申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。2.申請人應(yīng)提交合法有效的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明、登記申請書等相關(guān)材料，按照規(guī)定的程序和要求申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。（二）登記程序1.申請人向房屋所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出產(chǎn)權(quán)登記申請，登記機(jī)構(gòu)對申請材料進(jìn)行審核。2.經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)構(gòu)予以受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查看、公告等程序。3.公告無異議或異議不成立的，登記機(jī)構(gòu)依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。（三）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定1.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)類住宅的土地性質(zhì)、規(guī)劃用途等情況，準(zhǔn)確界定房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并在不動產(chǎn)權(quán)證書上予以明確標(biāo)注。2.對于類住宅產(chǎn)權(quán)性質(zhì)存在爭議的，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，依法依規(guī)作出處理。六、物業(yè)服務(wù)管理（一）服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。2.加強(qiáng)對類住宅小區(qū)的秩序維護(hù)，做好門禁管理、巡邏檢查等工作，保障小區(qū)居民的人身和財(cái)產(chǎn)安全。3.定期對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，及時清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔。做好綠化養(yǎng)護(hù)工作，確保小區(qū)綠化美觀、完好。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.制定明確的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限等內(nèi)容，并向業(yè)主公開。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和本市相關(guān)規(guī)定要求，滿足業(yè)主的合理需求。2.加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價。對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，依法依規(guī)予以處理。3.鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)模式，提高服務(wù)水平，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、高效、個性化的物業(yè)服務(wù)。（三）費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.建立健全物業(yè)服務(wù)費(fèi)用監(jiān)管制度，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或變相增加收費(fèi)項(xiàng)目。3.對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查部門1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)對類住宅的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、租賃、產(chǎn)權(quán)登記等活動進(jìn)行監(jiān)督管理。2.建設(shè)、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法、消防等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好類住宅的監(jiān)督管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.各監(jiān)督檢查部門有權(quán)依法對類住宅項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場檢查，查閱、復(fù)制相關(guān)文件資料，詢問當(dāng)事人及其他有關(guān)人員。2.對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，監(jiān)督檢查部門應(yīng)依法責(zé)令限期整改，并予以行政處罰。對情節(jié)嚴(yán)重的，依法采取查封、扣押等行政強(qiáng)制措施。3.建立健全類住宅監(jiān)督管理信息共享機(jī)制，各部門之間應(yīng)及時互通信息，加強(qiáng)協(xié)同配合，形成監(jiān)管合力。（三）法律責(zé)任1.對違反本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其他相關(guān)單位和個人，由相關(guān)部門依法予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得相關(guān)手續(xù)擅自銷售類住宅的，由房