遵義物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范遵義市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)方的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合遵義市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于遵義市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實(shí)信用的原則。管理職責(zé)遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議等權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主大會(huì)成立條件一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起六十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。會(huì)議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。表決規(guī)則業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。任期與換屆業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，一般為三至五年。任期屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料等。查驗(yàn)程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。備案物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。前期物業(yè)管理費(fèi)用前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員。服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；安全防范、車輛停放管理等服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)合同簽訂業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。變更與終止物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市、縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。交納義務(wù)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。禁止擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房等行為。裝飾裝修管理業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門。專項(xiàng)維修資金交存住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可以按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金。共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行和使用。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得損壞或者擅自占用。監(jiān)督管理投訴處理市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的投訴。信用管理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)管理等情況進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。行業(yè)協(xié)會(huì)遵義市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。法律責(zé)任建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)告物業(yè)交付情況、未按照規(guī)定移交有關(guān)資料等，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定備案、未按照規(guī)定移交資料等，由縣（市、區(qū)）住房