帝景文院沿街商鋪

營銷籌劃案序：一個產(chǎn)品的超附加值，除了產(chǎn)品內(nèi)在的特質(zhì)外，還需要傾心的籌劃與運作。對于帝景文院沿街商鋪而言，也是如此。第一章：市場分析◆位于帝景文院周邊半徑1公里之內(nèi)◆產(chǎn)品形態(tài)以沿街商鋪為主市調(diào)范圍Marketrange

威高花園市調(diào)區(qū)域示意圖例如1：盛世家園例如2：金威·怡園例如3：安馨苑地址：欽村小學東面結(jié)構(gòu)：2層面積：48平米租金：200元/平米/年例如4：文鑫嘉園例如5：遠遙墩路西沿街商鋪例如6：古寨西路與花園中路

交匯處沿街商鋪地址：古寨西路與花園路交匯處結(jié)構(gòu):2層租金：216元/平米/年例如7：文化東路古玩市場

地址：小商品批發(fā)市場西古玩市場結(jié)構(gòu)：底層租金:434元/平米/年例如8：商業(yè)步行街雛形地址：廣瑞苑東側(cè)、帝景文院西側(cè)性質(zhì)：市政建設(shè)，大規(guī)模商業(yè)步行街面積：南北長約500米，東西約200米其他：廣瑞苑東側(cè)現(xiàn)存2層商鋪，將來有可能成為商業(yè)步行街的副街序號項目名稱商業(yè)體量物態(tài)情況（租金情況）售價每平米年租金投資回報率結(jié)構(gòu)1盛世家園2800面積87、105、166平米，還剩余兩套9800元/平米雙層2金威怡園4000東部兩棟面積較小西部面積為200平米1.2萬元/平米3安馨園48平米租金800元/月200元雙層4文鑫嘉園130㎡年租金20000元1.4萬元/平米153元5.4%雙層5遠遙墩路沿街商店60平米，2.3萬元/年10年前房源按每平米5000元計算383元7.7%雙層6古寨西路與花園中路交匯處120平米，2.6萬元/年

216元雙層7文化東路古玩市場46㎡年租金20000元435元單層8廣瑞苑項目東側(cè)商業(yè)步行街正在籌劃中雙層可類比商鋪效益分析第二章：SWOT分析strengths〔優(yōu)勢〕不過，上述區(qū)域優(yōu)勢，不僅僅是我們工程的獨享優(yōu)勢，而是周邊多個商業(yè)工程共享的區(qū)域優(yōu)勢。◆工程周邊大局部小區(qū)入住者，多為當?shù)卮迕窕剡w戶，消費檔次相對偏低，高效益業(yè)態(tài)不會在此租買；◆區(qū)域內(nèi)公交線路較少，商鋪沿街無停車場；◆沿街商鋪體量不大，很難做成獨具的“特色商業(yè)街〞規(guī)模；◆商鋪門面為北向，且戶型不是方方整整的戶型，個別戶型無洗手間；◆個別的商鋪衛(wèi)生間的窗子開在別人家的商鋪內(nèi)，此種間隔既不衛(wèi)生，又不具有平安、私密性；◆2號樓西端約三分之二的商鋪門前與道路高差太大，即使采用階梯入鋪，出入也十分不便；◆商鋪整體設(shè)計為：約二分之一為附房，如果將商鋪和附房兩局部合二為一均按照商鋪價格出售，難免在銷售過程中遭受質(zhì)疑微詞——住宅房賣了商鋪價。weaknesses〔劣勢〕尤為值得注意的是：◆與我們工程僅一路之隔的金威·怡園沿街商鋪，方案開盤價格為1.2萬元/平米；◆還是一路之隔的已售罄的盛世嘉園沿街商鋪，其售價僅為9800元/平米。這一價格走勢，對我們工程的銷售價格將是一個最大的影響。opportunities(時機)◆金威·怡園工程將在10月份開盤入市，無論是開間、進深、面積、層高、朝向、門前停車，還是入市價格，都將對我們的工程產(chǎn)生直接的沖擊；◆威高花園的30000平米商業(yè)體量將會大量分化與瓦解我們的目標客群；上述兩大威脅，可以說是我們工程很難逆轉(zhuǎn)的

“軟肋〞與“硬傷〞。threats〔威脅〕小結(jié)：綜上分析，即使我們工程的SOPK我們工程的WT,還是略顯“底氣缺乏〞。為此，需要我們站在“200萬平米、6萬人居住的臥龍山板塊成熟社區(qū)〞的高度，重新整合工程的價值點，藉以提升工程的區(qū)域價值，以此突破價格瓶頸，力求獲取最正確效益。第三章：價值點整合傳說古時候欽差大臣巡游至“帝景文院〞，見這里風光旖旎，怡養(yǎng)人心，是難得的風水寶地，遂欣然定居、樂不思蜀。后來，每年夏天都會攜老帶幼來此度假。百年之后，葬于臥龍山。定居此地的后人為了紀念這段歷史，遂定名“欽村〞——金“帝景文院〞。自古以來，欽村就是文化的傳承之所，貴族的居住之地。價值點一：欽差大臣度假之地價值點二：旅游度假區(qū)商業(yè)集群價值點三：學子消費集散地我們工程西側(cè)正在籌劃中的商業(yè)步行街，威高花園3萬平米的商業(yè)配套，金威·怡園、盛世嘉園等工程正在建設(shè)的沿街商鋪，以及周邊已經(jīng)逐步成熟的沿街商鋪，使我們工程周邊的商業(yè)體量驟增，在未來三五年內(nèi)，我們工程周邊將形成數(shù)十萬平米的形形色色的商業(yè)體量——臥龍山商圈順勢而成——龐大的商業(yè)體量，必將帶來極高的消費人氣。我們的住宅區(qū)出于臥龍山板塊核心，我們的沿街商鋪無疑處于臥龍山商圈的核心。價值點四：臥龍山商圈核心價值點五：四條城市主干道合圍帝景文院沿街商鋪

“臥龍山商圈〞第一鋪一平商鋪一兩金綜上價值點的整合，現(xiàn)在可以給我們的工程抽象出一個最為恰當?shù)墓こ虄r值定位了——第四章：營銷策略營銷定位

Marketingpositioning

為社區(qū)、旅游效勞的臥龍山人居板塊核心商圈為社區(qū)效勞局部——社區(qū)診所、大藥房、通訊營業(yè)廳、干洗店、美容美發(fā)、足療保健、寵物醫(yī)院、家居用品…文教用品——文化用品專賣店、樂器店、書店、網(wǎng)吧、運動器材專賣店、體育用品專賣店、高爾夫用品店、運動服飾專賣店……客群指向營銷主題

Marketingsubject帝景文院沿街商鋪“臥龍山商圈〞第一鋪一平商鋪一兩金工程形象Qrojectanalysis欽差大臣度假之地學府中央消費之地社區(qū)市民效勞之地旅游度假購物之地工程功能Qrojectfunction效勞社區(qū)·效勞學子·效勞旅游營銷理念

Marketing

idea以“工程形象〞為依托，以“臥龍山商圈〞第一鋪為導引，以“一平商鋪一兩金〞為主題，以集中招商、代客出租、打造特色商業(yè)街為推手，以此全面提升工程的區(qū)域價值和商鋪自身價值，為甲方創(chuàng)造超附加值的效益！推案節(jié)點之案場包裝——圍擋四塊第一塊——主廣告語：“臥龍山商圈〞第一鋪副廣告語：6萬人成熟街區(qū)核心第二塊——主廣告語：一平商鋪一兩金副廣告語：欽差大臣度假之地學府中央消費之地社區(qū)市民效勞之地旅游度假購物之地推案節(jié)點之案場包裝——圍擋四塊威海城市化進程時間較慢，很多人的思維方式還停留在小農(nóng)意識的層次中?；谌A艷偉業(yè)的經(jīng)驗，相比于花哨的廣告，受眾更容易接受“真金白銀〞的誘惑，這也是我們主廣告語的初衷。解讀第三塊——主廣告語：買股原始新股，買鋪帝景文院副廣告語：效勞社區(qū)·效勞學子·效勞旅游推案節(jié)點之案場包裝——圍擋四塊原始股的認籌締造了很多百萬、千萬富翁，選中帝景文院，就像選中了績優(yōu)的原始股，以不高的價格，實現(xiàn)人生的財富夢想解讀第四塊——主廣告語：帝景商會“搶錢啦〞！副廣告語：VIP會員卡今起認購推案節(jié)點之案場包裝——圍擋四塊以上述“案場包裝〞的內(nèi)容為主體，根據(jù)媒體的不同要求，經(jīng)過“濃縮〞或“擴展〞，適時推廣應用。推案節(jié)點之廣告運動◆按照交房標準，對首批推出的2號樓沿街商鋪進行裝修〔含商鋪門前臺階修建〕◆小區(qū)北大門建設(shè)盡快完畢◆小區(qū)北門入口進深處的景觀建設(shè)盡量完畢推案節(jié)點之案場包裝——小區(qū)形象包裝會員策略團購策略分銷策略包銷策略以租待售推案節(jié)點之銷售策略會員策略以“帝景商會〞的名義，出售VIP會員卡——鉆石卡10萬元/張，購鋪時享受九折金卡8萬元/張，購鋪時享受九三折銀卡5萬元/張，購鋪時享受九五折◆按照會員卡的等級，在商鋪開盤當天擁有按序優(yōu)先選房權(quán)；◆在簽署購房合同時直接充抵總房款；◆會員卡內(nèi)定金可退返。其間：只認購卡，不確定價格團購策略◆啟動我公司分銷網(wǎng)絡(luò)，面向我公司分銷網(wǎng)絡(luò)指向地區(qū)實施分銷；◆比較周邊可類比工程分銷傭金提點比例，確定分銷傭金提點為5個點。分銷策略海南黑龍江吉林遼寧河北山東福建江西安徽湖北湖南廣東廣西上海河南山西內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南江蘇浙江北京天津臺灣■紅色為重點市場拓展區(qū)域

■綠色為次級市場拓展區(qū)域

■藍色為末端市場區(qū)域分銷網(wǎng)絡(luò)圖包銷策略擬請臺灣瑞城置業(yè)參謀公司實施打包銷售，即將93套沿街商鋪房源一次性打包給瑞城公司，具體傭金提點為7個點。以租待售推案原那么推案策略入市時間：初步定于2021年7月總體目標：市場占位、平開高走、創(chuàng)樹品牌通盤銷控：入市試水、引導市場、對外招商推案節(jié)奏：少量推盤、推出即罄、調(diào)整價格將商鋪與附房局部合二為一均價面市以認購VIP卡為入市切入點以彈性價格“蓄客試水〞為定價依據(jù)以團購、分銷、包銷為依次保障確保一期市場占位和價格穩(wěn)步提升推案節(jié)點之銷售節(jié)奏節(jié)點時間工作內(nèi)容備注蓄客試水期2011.7-8項目形象包裝、圍擋廣告、VIP卡（團）認購、分銷推廣、集中招商、價格研判一期開盤調(diào)整期2011.9-10廣告全面推廣、2號樓15套房源開盤、調(diào)整價格一期分銷拓展期2011.10—一期持續(xù)銷售、為二期蓄客、拓展分銷市場一期二期啟動期可預售時根據(jù)一期銷售情況，調(diào)整營銷思路、銷售價格及推案節(jié)奏等銷售預案一全面推廣VIP卡現(xiàn)場認購分析研判調(diào)整推廣現(xiàn)場銷售效果不佳銷售預案二7—8月，拿出2號樓15套房源全面推行VIP卡認購，進行“價格試水〞；同時，集中對外招商。如果認購量到達30%，即確定正式銷售價格，進行“全面出擊〞銷售；如果到8月底未完成30%的認購量，即啟動銷售預案二。銷售預案二現(xiàn)場銷售行銷〔團購分銷〕包銷三條渠道并行銷售預案三將“洗樓〞進行到底！組織銷售人員和專門銷售團隊，分別到高區(qū)、經(jīng)區(qū)小商品市場，齊魯商城、威韓商城等經(jīng)營文教用品的私營業(yè)主聚集的商業(yè)綜合體，實施“一對一〞、“面對面〞零距離推廣銷售、出租招商。我們的口號是：推案節(jié)點之價格策略——價格分析總價款40萬元總價款48萬元總價款60萬元年須收回4萬元年須收回4.8萬元年須收回6萬元月租金須3333元每平米租金83元/月月租金須4000元月租金須5000元每平米租金100元/月每平米租金125元/月是古玩市場的2.3倍是遠遙墩路的2.6倍是古玩市場的2.7倍是遠遙墩路的3.1倍是古玩市場的3.5倍是遠遙墩路的3.9倍以租金最高的文化路古玩市場和遠遙墩路沿街商鋪為比較，我們的三種租金與之相比分別為：核算可變成本追加可變成本核算固定成本根據(jù)客戶對產(chǎn)品價值的觀念，設(shè)定更高價格，推動產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化和追加本錢的核算。針對商鋪開間相對較小的矛盾，根據(jù)購鋪者的要求，為其重新設(shè)計改造商鋪。推案節(jié)點之價格策略——本錢效益本工程本錢工程本錢導向，定價下限市場價格導向，定價參照￥10000-12000/㎡市場需求導向，定價上限區(qū)域市場平均價格建議本案入市彈性價格范圍：客群對總價敏感界線價格定位模型

靜態(tài)價格提升示意圖以每半年增幅3%計價格，隨著市場的變化而變化；價格，也隨著商鋪價值的變動而變化；價格，更隨著營銷手段、營銷方式的轉(zhuǎn)換而變化。弱化劣勢，強化優(yōu)勢，化解威脅，盡心盡力提升我們沿街商鋪的價值，是我們的目標與方向！結(jié)合工程圍擋廣告推廣，以軟文為形式，以營銷主題為核心，以各大網(wǎng)絡(luò)為載體，集中時間實施“臥龍山商