上影廠(chǎng)工程整體定位方案匯報(bào)致觀(guān)咨詢(xún)〔上?！?021/09/07一、工程初步整體定位構(gòu)思二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議三、操作個(gè)案列舉目錄市場(chǎng)分析客戶(hù)需求定位因素經(jīng)濟(jì)收益區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)情況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)細(xì)分，如何差異化防止過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)我們的目標(biāo)消費(fèi)群體如何界定目標(biāo)客戶(hù)群體有哪些獨(dú)特需求我們應(yīng)該選擇何種商家進(jìn)駐，以最大化增加工程的品牌價(jià)值工程商業(yè)如何同周邊整體規(guī)劃互相配合，到達(dá)互相支撐的效果。商業(yè)同周邊商圈之間如何照應(yīng)，不同商業(yè)功能如何互補(bǔ)銜接。準(zhǔn)確尋找符合工程整體檔次的品牌，確實(shí)保證價(jià)值延續(xù)化工程銷(xiāo)售價(jià)格體系如何制定，價(jià)格是否需要分階梯方案。租金或者售價(jià)應(yīng)該如何制定，對(duì)于回報(bào)收益應(yīng)該如何制定。市場(chǎng)勘探競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析商業(yè)定位未來(lái)開(kāi)展方向消費(fèi)者需求商家開(kāi)拓需求價(jià)值策略商業(yè)回報(bào)預(yù)測(cè)工程思路工程整體操作思路地塊根本信息地塊位于漕溪北路影業(yè)路上；工程總體量約為12萬(wàn)平方米，其中商業(yè)為4萬(wàn)平方米，辦公為6萬(wàn)平方米；工程地塊形態(tài)較為方正，區(qū)位較好，利于商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)。工程根本信息商業(yè)辦公下沉式廣場(chǎng)1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓1、2、3號(hào)樓B1：商業(yè)B2：停車(chē)場(chǎng)（2萬(wàn)平方米）1-2F：商業(yè)1-4F：商業(yè)1-2F：商業(yè)商業(yè)2萬(wàn)商業(yè)2萬(wàn)辦公6萬(wàn)下沉式廣場(chǎng)保留建筑123工程交通方向東南西北邊界漕溪北路影業(yè)街鑫國(guó)家園亞都國(guó)際名園道路情況雙向8車(chē)道雙向單車(chē)道——工程周邊交通配套性質(zhì)線(xiàn)路站點(diǎn)始/終點(diǎn)距離本案?jìng)渥④壍澜煌?號(hào)線(xiàn)徐家匯站共富新村－莘莊步行5－8分鐘（北向）1號(hào)出口4號(hào)線(xiàn)上海體育館站環(huán)線(xiàn)（內(nèi)環(huán)）步行8－10分鐘9號(hào)線(xiàn)徐家匯站松江新城－耀華路10－15分鐘公交線(xiàn)路42漕溪北路老西門(mén)－上海體育館步行5分鐘站點(diǎn)位于本案南向56裕德路南丹路－龍秀路926裕德路中山東路新開(kāi)河路－上海體育館984裕德路永業(yè)路－上海體育館50裕德路東安新村－老滬閔路其他滬閔立交，聯(lián)通內(nèi)環(huán)高架路工程四至及道路情況本案工程道路條件較好，配套較全面，輻射性廣；從交通配套現(xiàn)狀來(lái)看，更有利于公共線(xiàn)路及軌道交通，車(chē)行動(dòng)線(xiàn)之于本案略顯弱化。市場(chǎng)環(huán)境名稱(chēng)層數(shù)租金（元/㎡/天）二手（元/㎡）目前空置率港匯中心515.5－9.5/5％左右美羅大廈265.5－6.05％左右上海實(shí)業(yè)大廈404.5－5.58％左右騰飛大廈305.5－6.010％左右飛洲國(guó)際廣場(chǎng)325.0－6.010％左右均瑤國(guó)際廣場(chǎng)325.5－6.55％左右江山大廈285.0－5.58％左右匯智大廈275.3－5.538000－400005％左右本案周邊主要甲級(jí)辦公樓租金情況列表市場(chǎng)環(huán)境本案周邊主要商業(yè)結(jié)構(gòu)列表商業(yè)類(lèi)別SHOPPINGMALL百貨主題沿街商業(yè)社區(qū)配套沿街商業(yè)酒店主題商業(yè)代表名稱(chēng)港匯廣場(chǎng)、美羅城中鑫百貨休閑餐飲街星辰銀行康島推拿建國(guó)賓館宜家FOXTOWN分布徐家匯商業(yè)中心漕溪北路天鑰橋路漕溪北路漕溪北路漕寶路檔次中高端中低端中低端中端高端中低端業(yè)態(tài)休閑/餐飲/購(gòu)物/娛樂(lè)百貨餐飲/休閑銀行/養(yǎng)身/中介酒店家居/運(yùn)動(dòng)休閑服飾項(xiàng)目租金（元/㎡/天）單套物業(yè)體量（㎡）備注港匯30－50200－400首層美羅城16－25100－200首層太平洋百貨18－30200左右首層?xùn)|方商廈20－30200左右首層亞都沿街商鋪18－20100－1501－2F天鑰橋路餐飲街5－40200－35001－5F（局部）南丹路沿街商業(yè)5－17100－4001－2F本案周邊主要商業(yè)租金列表本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)繁雜豐富，從低端到高端一應(yīng)俱全，商圈格局已經(jīng)形成，未來(lái)本案可更多依托于商圈自身的輻射力度，同時(shí)根據(jù)本案特有文化底蘊(yùn)突出亮點(diǎn)；目前最為集中的租金段為15－20元/㎡/天左右，社區(qū)配套類(lèi)商業(yè)及中小型餐飲租金承受能力相對(duì)較高市場(chǎng)環(huán)境工程優(yōu)劣勢(shì)本案所處區(qū)域?yàn)樾旒覅R商圈輻射區(qū)域，距離市政府較近，周邊享有成熟商圈所帶來(lái)的利好條件，具備地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)，且區(qū)域客群質(zhì)數(shù)較高；本案所處區(qū)域無(wú)論辦公或商業(yè)均已經(jīng)形成了一定的固定模式，其市場(chǎng)格局明確。從飛洲國(guó)際廣場(chǎng)及匯智大廈兩棟前“爛尾樓〞改建工程的成功來(lái)看，本案的辦公局部去化將受到較小的阻礙，有鑒于本案總體量中辦公產(chǎn)品占據(jù)較大比例，本案存在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)；本案前身為上影廠(chǎng)集團(tuán)用地，開(kāi)發(fā)商的自身文化性質(zhì)為本案帶來(lái)一定的宣傳主題優(yōu)勢(shì)，益于錯(cuò)位概念，為本案提供與眾不同的附加值。優(yōu)勢(shì)本案雖然具備良好的地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)，但其所處的地理位置受到諸多交通現(xiàn)狀的制約，這些制約之于商業(yè)工程較為嚴(yán)重，動(dòng)線(xiàn)上的不通暢將影響未來(lái)商業(yè)的順利成長(zhǎng)；本案基地現(xiàn)狀臨街面較少，除基地南端單棟物業(yè)有少量臨街面外，其余物業(yè)均退縮于地塊縱深，按照商業(yè)常規(guī)而言，將使較多業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐本案；本案所處位置位于徐家匯商圈邊緣地帶，由于目前原有的徐家匯地下商店街已經(jīng)拆遷一空，其人流輻射將受到一定制約；商業(yè)方面，由于徐家匯商圈開(kāi)展至今已經(jīng)十?dāng)?shù)年，其各類(lèi)商業(yè)形態(tài)繁雜豐富，本案入市時(shí)機(jī)較晚，商業(yè)方面未來(lái)將更多依托于商圈本身的輻射。劣勢(shì)小結(jié)從現(xiàn)狀來(lái)看，本案的優(yōu)勢(shì)集中于其地段價(jià)值，而其劣勢(shì)那么集中于因?qū)嶋H的地理位置對(duì)商業(yè)局部的制約。換言之，在本案的打造過(guò)程中，其地段價(jià)值與地理位置價(jià)值必須區(qū)別對(duì)待。有鑒于目前辦公市場(chǎng)較為企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，以及本案所在區(qū)域較為明朗的市場(chǎng)格局，可以預(yù)見(jiàn)的是其辦公局部將受到較小的影響。商業(yè)方面，基地南端2號(hào)樓1－4F商業(yè)由于位置較佳，且直接面對(duì)漕溪北路影業(yè)路交界處，動(dòng)線(xiàn)較好，，而其北段商業(yè)，那么建議以目的性消費(fèi)較強(qiáng)、較為安靜的的業(yè)態(tài)，穩(wěn)定較弱位置的租金，并保證單戶(hù)商家較強(qiáng)的面積承受能力。并通過(guò)縱深的目的性消費(fèi)，激活基地商業(yè)環(huán)線(xiàn)。商業(yè)定位方向工程定位幾大市場(chǎng)依據(jù)參考因素區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈區(qū)域商業(yè)非常成熟，走向品質(zhì)化、多元化1234中高端娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)巨大開(kāi)展?jié)摿Χㄎ灰罁?jù)時(shí)尚娛樂(lè)吸引帶動(dòng)人流餐飲留住人流消費(fèi)帶來(lái)利潤(rùn)

功能定位增加消費(fèi)的可能性目的性消費(fèi)商業(yè)全方位體驗(yàn)品質(zhì)商業(yè)娛樂(lè)休閑效勞型商業(yè)休閑空間日常性消費(fèi)商業(yè)餐飲會(huì)晤業(yè)態(tài)定位與主題定位的聯(lián)系文化形象展示時(shí)尚文化經(jīng)營(yíng)商業(yè)主要目標(biāo)客群年齡段：25-45歲高端中端大眾價(jià)格1040305020主力消費(fèi)群年齡&消費(fèi)能力定位餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于整體工程的意義本案餐飲業(yè)態(tài)將主要以精致的品牌餐飲及大型商務(wù)餐飲為主，配合休閑食品、甜品和飲品等小型業(yè)態(tài)相點(diǎn)綴，吸引工程周邊的居民及商務(wù)辦公人群前來(lái)就餐，擴(kuò)大影響力。工程餐飲業(yè)態(tài)分析娛樂(lè)業(yè)態(tài)對(duì)于整體工程的意義本案娛樂(lè)業(yè)態(tài)將集中設(shè)置在高層區(qū)域，主要將以大型影院、KTV、美容SPA等業(yè)態(tài)為主，豐富整個(gè)工程的娛樂(lè)休閑效勞型業(yè)態(tài)，讓消費(fèi)者選擇更為多樣性。工程娛樂(lè)業(yè)態(tài)分析下沉式廣場(chǎng)保留建筑商業(yè)業(yè)態(tài)分布1號(hào)樓：1F-名車(chē)展示、高檔家飾軟裝旗艦店

2F-養(yǎng)生會(huì)所、纖體SPA、瑜伽會(huì)館2號(hào)樓：1F-零售〔名品、鐘表、珠寶、箱包〕2F-大型商務(wù)餐飲3F-酒吧4F-KTV下沉式廣場(chǎng)：B1-微生活專(zhuān)區(qū)〔城市超市、特力屋〕食尚風(fēng)暴〔臺(tái)灣、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等特色餐飲〕文化空間，時(shí)尚消費(fèi)！影院美食嘉年華下沉式廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局-1F下沉式廣場(chǎng)保留建筑樓層業(yè)態(tài)布局B1生活專(zhuān)區(qū)（城市超市、特力屋）食尚風(fēng)暴（臺(tái)灣、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等特色餐飲）品味生活1號(hào)樓業(yè)態(tài)布局-1F樓層業(yè)態(tài)布局1F名車(chē)展示、高檔家飾軟裝旗艦店2F養(yǎng)生會(huì)所、纖體SPA、瑜伽會(huì)館下沉式廣場(chǎng)保留建筑極致人生2號(hào)樓業(yè)態(tài)布局-1F下沉式廣場(chǎng)保存建筑樓層業(yè)態(tài)布局1F零售（名品、鐘表、珠寶、箱包）、化妝品（絲芙蘭等）2F大型商務(wù)餐飲3F酒吧4FKTV文化休閑3號(hào)樓業(yè)態(tài)布局-1F樓層業(yè)態(tài)布局1FCafé、甜品、西餐2F現(xiàn)代生活藝術(shù)中心，日韓料理下沉式廣場(chǎng)保留建筑影院北京東方廣場(chǎng)BMWLifestyle店展示效果08年中國(guó)最大的BMWLifestyle概念店落戶(hù)北京東方廣場(chǎng)，以時(shí)裝與科技完美結(jié)合的“非常規(guī)〞創(chuàng)意設(shè)計(jì)脫穎而出。除了活力、動(dòng)感、兼具實(shí)用性服飾配件與高科技的展示，還能在這間“博物館〞中體驗(yàn)到充滿(mǎn)未來(lái)感的摩登生活。形象演示–美食嘉年華時(shí)尚美食、各國(guó)佳肴、商務(wù)午憩、朋友小酌形象演示–商務(wù)餐飲時(shí)尚、經(jīng)典、品位、尊寵風(fēng)格迥異的酒吧，主題元素多變，給時(shí)尚都市人提供心靈休憩的驛站形象演示–酒吧高端產(chǎn)品展示廳文化教育走廊傳媒平臺(tái)注：以上方案僅為初步設(shè)想形象演示–文娛生活讓您釋放身心，舒緩壓力，遠(yuǎn)離塵囂，回歸自然形象演示–養(yǎng)生會(huì)所、纖體SPA、瑜伽會(huì)館形象演示-餐飲、商務(wù)、休閑、效勞、生活商業(yè)租金三年成長(zhǎng)預(yù)算表樓層第一年平均租金單價(jià)（元/平方米/天）第二年平均租金單價(jià)（元/平方米/天）第三年平均租金單價(jià)（元/平方米/天）B1888.241F151515.452F101010.303F777.214F555.15租金預(yù)算注：由于本工程前3年處于培育期，需吸收更多的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)進(jìn)駐，奠定工程的口碑和影響力，租金建議3年后可做調(diào)整。辦公定位方向徐家匯地區(qū)CBD的地段優(yōu)勢(shì)本工程高檔文化商業(yè)的主題定位本工程擁有上影特有的媒體資源優(yōu)勢(shì)及深厚的文化底蘊(yùn)地理位置受諸多交通現(xiàn)狀制約地處CBD邊緣，周邊辦公聚集效應(yīng)欠佳區(qū)域辦公樓競(jìng)爭(zhēng)劇烈主要優(yōu)勢(shì)因素主要劣勢(shì)因素將工程定位為以滿(mǎn)足人在辦公中深層次真正需求為本的功能型優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公定位辦公定位文化媒體類(lèi)相關(guān)公司主力目標(biāo)客戶(hù)其他行業(yè)目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)定位廣告公司發(fā)行公司節(jié)目制作公司廣告檢測(cè)公司收視收聽(tīng)監(jiān)測(cè)公司其他配套效勞商等此類(lèi)客戶(hù)主要包括工程考慮租賃的形式，那么面積需求為1200-2500平方米建筑面積的戶(hù)將是最有價(jià)值的客戶(hù)。此類(lèi)客戶(hù)在各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域皆是排名前位的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，在上海和中國(guó)市場(chǎng)有相當(dāng)份額的占有率和長(zhǎng)期承諾，對(duì)租金又有相當(dāng)?shù)某惺苣芰?，但?duì)挑選寫(xiě)字樓有以下各類(lèi)具體要求：后備電力供給平面布置實(shí)際使用面積企業(yè)公共形象辦公設(shè)施平安員工餐飲訪(fǎng)客隱秘性天花凈高地面承重度通訊容量布線(xiàn)系統(tǒng)加時(shí)空調(diào)費(fèi)主電力供給空氣質(zhì)量因此該類(lèi)客戶(hù)大多數(shù)都傾向于租賃單層面積以便統(tǒng)一管理和運(yùn)作

客戶(hù)需求定位工程產(chǎn)品定位建議/5A甲級(jí)辦公5A甲級(jí)辦公樓——面積分割單層面積：1500-2000平方米分割面積：150-500平方米5A甲級(jí)辦公需要強(qiáng)化的設(shè)計(jì)要點(diǎn)硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空調(diào)：系統(tǒng)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式網(wǎng)絡(luò)地板：地板類(lèi)型、離地面高度、實(shí)用性配套設(shè)施：會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)效勞：管理效勞方式、物業(yè)管理公司、特色效勞智能化系統(tǒng)：5A智能化開(kāi)展商品牌：開(kāi)展商曾經(jīng)運(yùn)作工程口碑甲級(jí)樓宇要素客戶(hù)“埋單〞的原因，也是工程賣(mài)點(diǎn)的來(lái)源物業(yè)形象關(guān)鍵詞工程產(chǎn)品定位建議/5A甲級(jí)辦公5A甲級(jí)辦公硬件配置建議——凸顯氣派的內(nèi)部大堂考慮因素：內(nèi)部大堂是會(huì)顧客進(jìn)入辦公樓的最直觀(guān)的感受。他是整個(gè)工程的“面子〞，也是衡量高端辦公樓的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。建議要點(diǎn)：大堂應(yīng)應(yīng)做到大面積，高挑高，力求氣派或奢華。大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等。墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料。應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料工程產(chǎn)品定位建議/5A甲級(jí)辦公5A甲級(jí)辦公硬件配置建議——國(guó)際化的導(dǎo)試系統(tǒng)考慮因素：表達(dá)一個(gè)工程在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示工程的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感建議要點(diǎn)：指位明確；采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)工程產(chǎn)品定位建議/5A甲級(jí)辦公5A甲級(jí)辦公軟件效勞——功能完善的商務(wù)中心視頻會(huì)議會(huì)議表決系統(tǒng)投影系統(tǒng)同聲翻譯系統(tǒng)工程產(chǎn)品定位建議/5A甲級(jí)辦公5A甲級(jí)辦公其他設(shè)施——VIP專(zhuān)區(qū)VIP電梯VIP衛(wèi)生間為管理層及貴賓專(zhuān)辟的VIP大堂及衛(wèi)生間工程產(chǎn)品定位建議/5A甲級(jí)辦公租金預(yù)算注：由于區(qū)域周邊新推出的甲級(jí)辦公工程較少，建議本案可提高辦公的檔次，用以吸引更多的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。辦公租金三年成長(zhǎng)預(yù)算表第一年租金單價(jià)（元/平方米/天）第二年租金單價(jià)（元/平方米/天）第三年租金單價(jià)（元/平方米/天）666.3一、工程初步整體定位構(gòu)思二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議三、操作個(gè)案列舉目錄1.先籌劃后設(shè)計(jì),籌劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)6.強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性7.注重室外廣場(chǎng)的應(yīng)用8.利用各種輔助手段營(yíng)造整體效果5.強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性2.注重各單位空間的個(gè)性3.借鑒國(guó)外人性化設(shè)計(jì)尺度4.因地制宜、入鄉(xiāng)隨俗實(shí)現(xiàn)人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)的八個(gè)方面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、先籌劃后設(shè)計(jì)，籌劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)參謀機(jī)構(gòu)能夠起到很好的橋梁作用根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體操作方式，對(duì)社區(qū)型商業(yè)中心進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃及后期的代理招商。先籌劃后設(shè)計(jì)，躲避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)充分利用專(zhuān)業(yè)參謀機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等方面做出詳盡的報(bào)告。目的：一方面可以與商家進(jìn)行充分溝通，對(duì)其規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行多方了解；另一方面，為國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店等提供自己在市場(chǎng)上的信譽(yù)保證。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大建議整體建筑設(shè)計(jì)成為流線(xiàn)型敞開(kāi)式消費(fèi)空間，在建筑中間設(shè)置連廊，增加消費(fèi)者停留的空間。在中心廣場(chǎng)設(shè)置“生態(tài)式中庭〞概念，引入綠色植物與流水，增加人與自然的互動(dòng)。二、注重各單位空間的個(gè)性對(duì)于商業(yè)中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不應(yīng)只是一個(gè)概念問(wèn)題。要使消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好感覺(jué)，就需要建筑師的精心設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素三、借鑒國(guó)外人性化設(shè)計(jì)尺度商業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)平易近人，如此才能吸引人流。其實(shí)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，小的尺度能讓人覺(jué)得舒服、親切?？紤]增加綠色植物的裝飾，使消費(fèi)者感受自然。人性化設(shè)計(jì)是以人為中心和尺度，滿(mǎn)足人的生理和心理需要，營(yíng)造舒適、高雅的空間，使人們?cè)谙M(fèi)過(guò)程中享受空間的趣味和美妙。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素四、因地制宜因各個(gè)區(qū)域文化各有特色，社區(qū)中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)也必須因地制宜，配合區(qū)域的文化氣氛。本案的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格可定位為時(shí)尚、開(kāi)闊、個(gè)性。建筑外立面設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)防止商業(yè)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與住宅局部設(shè)計(jì)風(fēng)格出現(xiàn)沖突，以保持社區(qū)整體工程的整體形象的統(tǒng)一性?？稍谏虉?chǎng)一樓設(shè)置藝術(shù)雕塑，增加商場(chǎng)的人文氣質(zhì)，同時(shí)聚集人氣。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性改建前無(wú)限度廣場(chǎng)的內(nèi)部裝修過(guò)于復(fù)雜，不夠開(kāi)闊明亮，是無(wú)法聚集人氣的一大原因。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素六、強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性商業(yè)內(nèi)部交通組織設(shè)計(jì)可以從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：一開(kāi)始就把人流分開(kāi)，讓人往樓上走。比方一進(jìn)門(mén)就有通往二層或者直接上三四層的扶梯；把人流往高處引。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素七、注重室外廣場(chǎng)的利用現(xiàn)在的商業(yè)趨向于多種消費(fèi)形式的融合。室外廣場(chǎng)是消費(fèi)空間的延伸，這不僅是商業(yè)中心的需要，也是城市空間的需要。廣場(chǎng)上的LOVE雕像和小天使成為大拇指廣場(chǎng)的標(biāo)志。

“有容乃大〞銅像，里面是學(xué)輪滑的孩子們，馬路對(duì)面是建設(shè)中的另一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)。建議本案的建筑、環(huán)境以高品質(zhì)商業(yè)中心方式設(shè)計(jì)，迎合區(qū)域中高端人群的需求。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素室外廣場(chǎng)優(yōu)美的廣場(chǎng)綠化，為消費(fèi)者創(chuàng)造了舒適的購(gòu)物環(huán)境。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素吸引消費(fèi)者策略一-主題性活動(dòng)舉辦各類(lèi)節(jié)假日大型慶?；顒?dòng)，歌迷會(huì)、簽名會(huì)…的主會(huì)場(chǎng)提供一個(gè)給商家新品發(fā)布的平臺(tái)、新簽約商戶(hù)開(kāi)業(yè)慶典品牌形象代言人選秀異國(guó)風(fēng)情餐SHOW

街頭籃球賽動(dòng)漫Cosplay

手繪服裝大賽手工DIY大賽主題家庭活動(dòng)日

…………規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素八、善于利用各種輔助手段營(yíng)造整體效果在本工程的商場(chǎng)外立面上，采用有質(zhì)感的玻璃幕墻，內(nèi)置照明燈光?？梢栽黾由虉?chǎng)的時(shí)尚感，在晚間更可以吸引人流。規(guī)劃設(shè)計(jì)八大要素在一樓墻面一側(cè)采用流水設(shè)計(jì)，既增加了商場(chǎng)的靈動(dòng)感，也增加了商場(chǎng)整體高貴卻內(nèi)斂的氣質(zhì)。燈光效果演示燈光效果演示大廈外墻和廣告的搭配效應(yīng)會(huì)帶來(lái)雙贏的效益亮點(diǎn)建議一、工程初步整體定位構(gòu)思二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議三、操作個(gè)案列舉目錄閔行新城虹橋機(jī)場(chǎng)浦東機(jī)場(chǎng)至北京至南京123外環(huán)路閔行區(qū)區(qū)域位置圖滬閔路本案莘莊閔行區(qū)位于上海的西南區(qū)域，近年來(lái)在生活配套、軌道交通以及住宅建設(shè)方面迅速開(kāi)展；區(qū)域總面積371.68平方公里，占上海市總面積的5.86%，常住人口200多萬(wàn)；皇都花園位于上海中心城外環(huán)路附近，同時(shí)也在閔行區(qū)主干道上，同時(shí)也立于區(qū)域莘莊，七寶兩大核心商圈的中間，距離分別為3公里左右。區(qū)域?qū)ν饨煌▋?yōu)勢(shì)明顯，社區(qū)環(huán)境成熟，但車(chē)流量大，且缺乏會(huì)聚人氣的商業(yè)設(shè)施。目前距離最近的地鐵站約4公里。上海中心城高速公路滬寧高速公路滬青高速公路滬杭高速公路123主干道七莘路操作案例分析-上?；识蓟▓@虹橋綜合交通樞紐