超市選址管理辦法總則目的本管理辦法旨在規(guī)范公司超市選址工作流程，確保選址決策科學(xué)合理，提高超市開(kāi)店成功率，增強(qiáng)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。適用范圍本辦法適用于公司所有超市新址的選址工作，包括但不限于獨(dú)立門(mén)店、購(gòu)物中心店、社區(qū)店等不同類(lèi)型超市的選址?；驹瓌t1.符合市場(chǎng)需求原則深入調(diào)研市場(chǎng)，充分了解當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平、人口密度、商圈分布等因素，確保所選地址能夠滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)物需求。2.交通便利性原則優(yōu)先選擇交通便利的地段，如靠近公交站點(diǎn)、地鐵站、主干道等，便于顧客到達(dá)超市，同時(shí)也有利于貨物的運(yùn)輸和配送。3.成本效益原則綜合考慮選址的租金、裝修成本、運(yùn)營(yíng)成本等各項(xiàng)費(fèi)用，確保在合理的成本范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，要評(píng)估所選地址對(duì)公司品牌形象和市場(chǎng)份額的長(zhǎng)期影響。4.合規(guī)合法性原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和地方政策要求，確保所選地址不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、規(guī)劃限制等問(wèn)題，避免給公司帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。5.發(fā)展?jié)摿υ瓌t關(guān)注所選地址所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)，優(yōu)先選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，如新興商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域等，為超市的長(zhǎng)期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。選址前期調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研1.宏觀市場(chǎng)調(diào)研收集當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)，包括GDP增長(zhǎng)情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平等，了解宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)零售行業(yè)的影響。研究當(dāng)?shù)厝丝诮y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如總?cè)丝凇⒛挲g分布、性別比例、家庭戶(hù)數(shù)等，分析潛在消費(fèi)群體規(guī)模和特征。關(guān)注當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)動(dòng)態(tài)，特別是與商業(yè)零售相關(guān)的政策，如城市規(guī)劃、商業(yè)布局調(diào)整、稅收政策等，評(píng)估政策對(duì)超市選址的影響。2.微觀市場(chǎng)調(diào)研分析當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)飽和度，了解現(xiàn)有超市、便利店、購(gòu)物中心等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量、分布、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況等，評(píng)估市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度。研究當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，包括購(gòu)物頻率、購(gòu)物時(shí)間、偏好的購(gòu)物場(chǎng)所、消費(fèi)品類(lèi)等，以便確定超市的定位和商品結(jié)構(gòu)。調(diào)查當(dāng)?shù)厣倘η闆r，明確主要商圈的范圍、特點(diǎn)、消費(fèi)層次，以及各商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍、人流量、交通狀況等，為選址提供參考。區(qū)域調(diào)研1.地理位置對(duì)候選區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，了解其具體地理位置，包括所在城市的方位、周邊主要地標(biāo)建筑、與市中心及其他重要區(qū)域的距離等。2.交通狀況評(píng)估候選區(qū)域的公共交通便利性，統(tǒng)計(jì)周邊公交站點(diǎn)、地鐵站的數(shù)量和線路，分析公交線路覆蓋范圍和運(yùn)營(yíng)時(shí)間?？疾靺^(qū)域內(nèi)道路狀況，包括主干道、次干道的寬度、通行能力、交通流量等，判斷是否有利于車(chē)輛進(jìn)出和行人通行?？紤]停車(chē)場(chǎng)設(shè)施情況，如是否有充足的停車(chē)位，以及停車(chē)費(fèi)用、管理方式等，以滿(mǎn)足顧客停車(chē)需求。3.周邊環(huán)境觀察候選區(qū)域周邊的自然環(huán)境，如是否靠近公園、河流等，有無(wú)噪音、污染等影響購(gòu)物環(huán)境的因素。了解周邊社區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、寫(xiě)字樓等配套設(shè)施情況，分析潛在顧客來(lái)源和消費(fèi)需求特點(diǎn)?？疾熘苓吷虡I(yè)氛圍，包括相鄰店鋪的業(yè)態(tài)、檔次、經(jīng)營(yíng)狀況等，判斷是否有利于超市形成集聚效應(yīng)。人口調(diào)研1.人口密度獲取候選區(qū)域及周邊不同范圍內(nèi)的人口密度數(shù)據(jù)，分析人口分布情況，優(yōu)先選擇人口密度較高的區(qū)域，以確保有足夠的潛在顧客。2.人口增長(zhǎng)趨勢(shì)研究當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)數(shù)據(jù)和趨勢(shì)，關(guān)注區(qū)域內(nèi)新建居民區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)等人口導(dǎo)入因素，選擇具有人口增長(zhǎng)潛力的區(qū)域。3.消費(fèi)能力通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健⑾M(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等，評(píng)估區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)能力，為超市定位和商品定價(jià)提供依據(jù)。選址評(píng)估指標(biāo)人流量1.日均人流量通過(guò)實(shí)地觀察、統(tǒng)計(jì)或參考相關(guān)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的報(bào)告，獲取候選地址周邊不同時(shí)間段的日均人流量，包括行人、非機(jī)動(dòng)車(chē)流量等。優(yōu)先選擇人流量較大的地址，以保證超市有足夠的顧客來(lái)源。2.高峰人流量分析候選地址在一天中不同時(shí)段的人流量變化情況，確定高峰人流量出現(xiàn)的時(shí)間和規(guī)模。考慮超市在高峰時(shí)段的運(yùn)營(yíng)能力和應(yīng)對(duì)措施，確保能夠滿(mǎn)足顧客購(gòu)物需求。3.人流量穩(wěn)定性觀察候選地址周邊人流量的長(zhǎng)期變化趨勢(shì)，評(píng)估人流量的穩(wěn)定性。避免選擇人流量波動(dòng)過(guò)大或呈下降趨勢(shì)的地址，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。交通便利性1.公共交通站點(diǎn)距離測(cè)量候選地址與周邊公交站點(diǎn)、地鐵站的直線距離，優(yōu)先選擇距離較近的地址，方便顧客乘坐公共交通工具到達(dá)超市。2.道路通達(dá)性評(píng)估候選地址所在道路的通達(dá)性，包括道路是否順暢、有無(wú)交通擁堵點(diǎn)等。良好的道路通達(dá)性有利于顧客駕車(chē)前往超市，也便于貨物運(yùn)輸車(chē)輛進(jìn)出。3.停車(chē)便利性考察候選地址周邊的停車(chē)設(shè)施情況，如停車(chē)場(chǎng)數(shù)量、車(chē)位數(shù)量、停車(chē)費(fèi)用等。充足且便利的停車(chē)條件能夠提高顧客的購(gòu)物意愿，增加超市的吸引力。周邊配套設(shè)施1.社區(qū)配套統(tǒng)計(jì)候選地址周邊社區(qū)的數(shù)量、規(guī)模、入住率等，分析社區(qū)居民對(duì)超市的需求程度。周邊社區(qū)配套完善，居民生活便利，有利于超市的經(jīng)營(yíng)。2.學(xué)校配套了解候選地址周邊學(xué)校的類(lèi)型、數(shù)量、學(xué)生規(guī)模等，學(xué)校周邊通常有較大的消費(fèi)群體，特別是針對(duì)學(xué)生和教職工的消費(fèi)需求，如文具、食品、日用品等，具有一定的市場(chǎng)潛力。3.商業(yè)配套評(píng)估候選地址周邊其他商業(yè)設(shè)施的分布情況，如購(gòu)物中心、百貨商店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。與其他商業(yè)設(shè)施相鄰或形成商業(yè)集聚，能夠共享客源，提升超市的知名度和競(jìng)爭(zhēng)力。租金及成本1.租金水平了解候選地址的租金價(jià)格，包括月租金、年租金、租金遞增方式等。對(duì)比不同地址的租金水平，結(jié)合超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和預(yù)期收益，選擇租金合理、性?xún)r(jià)比高的地址。2.裝修成本根據(jù)候選地址的現(xiàn)狀和超市裝修要求，預(yù)估裝修成本，包括室內(nèi)裝修、設(shè)備購(gòu)置、貨架安裝等費(fèi)用?？紤]裝修成本對(duì)整體投資預(yù)算的影響，確保在預(yù)算范圍內(nèi)能夠完成裝修并達(dá)到預(yù)期效果。3.運(yùn)營(yíng)成本分析候選地址的運(yùn)營(yíng)成本，如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、人員工資等。綜合考慮各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本因素，評(píng)估所選地址對(duì)超市盈利能力的影響。發(fā)展?jié)摿?.區(qū)域規(guī)劃關(guān)注候選地址所在區(qū)域的城市規(guī)劃和發(fā)展動(dòng)態(tài)，了解是否有重大項(xiàng)目建設(shè)、區(qū)域升級(jí)改造等規(guī)劃。選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，能夠?yàn)槌械拈L(zhǎng)期發(fā)展提供機(jī)遇。2.人口增長(zhǎng)預(yù)期參考當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L(zhǎng)規(guī)劃和趨勢(shì)，評(píng)估候選地址周邊未來(lái)人口增長(zhǎng)的可能性。人口增長(zhǎng)將帶來(lái)更多的消費(fèi)需求，有利于超市擴(kuò)大市場(chǎng)份額。3.商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展趨勢(shì)，如新興商業(yè)模式的興起、消費(fèi)升級(jí)的需求等。選擇符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的地址，能夠使超市更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。選址流程選址申請(qǐng)1.提出申請(qǐng)各業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求，提出超市選址申請(qǐng)，填寫(xiě)《超市選址申請(qǐng)表》，詳細(xì)說(shuō)明選址的原因、目標(biāo)區(qū)域、預(yù)期規(guī)模等信息。2.初步審核選址申請(qǐng)?zhí)峤缓?，由公司選址管理部門(mén)進(jìn)行初步審核，對(duì)申請(qǐng)的必要性、可行性等進(jìn)行評(píng)估。審核通過(guò)后，將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)交給市場(chǎng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)。市場(chǎng)調(diào)研1.組建團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)根據(jù)選址申請(qǐng)內(nèi)容，組建專(zhuān)門(mén)的調(diào)研小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.制定計(jì)劃調(diào)研小組制定詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，確定調(diào)研的內(nèi)容、方法、時(shí)間安排等。調(diào)研方法可包括實(shí)地考察、問(wèn)卷調(diào)查、訪談、數(shù)據(jù)分析等。3.開(kāi)展調(diào)研按照調(diào)研計(jì)劃，調(diào)研小組深入目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，收集相關(guān)數(shù)據(jù)和信息。在調(diào)研過(guò)程中，要確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。4.撰寫(xiě)報(bào)告調(diào)研結(jié)束后，市場(chǎng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)《超市選址市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，對(duì)目標(biāo)區(qū)域的市場(chǎng)情況、區(qū)域特點(diǎn)、人口狀況、交通條件、租金成本等進(jìn)行全面分析，并提出選址建議。選址評(píng)估1.成立評(píng)估小組由選址管理部門(mén)牽頭，組織市場(chǎng)調(diào)研團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)部門(mén)、運(yùn)營(yíng)部門(mén)等相關(guān)人員成立選址評(píng)估小組，負(fù)責(zé)對(duì)候選地址進(jìn)行綜合評(píng)估。2.評(píng)估指標(biāo)打分評(píng)估小組根據(jù)選址評(píng)估指標(biāo)體系，對(duì)每個(gè)候選地址進(jìn)行逐一打分，計(jì)算各候選地址的綜合得分。3.撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告評(píng)估小組根據(jù)打分結(jié)果，撰寫(xiě)《超市選址評(píng)估報(bào)告》，詳細(xì)闡述每個(gè)候選地址的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，并提出推薦意見(jiàn)。決策審批1.提交決策選址評(píng)估報(bào)告提交給公司決策層，由公司高層領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)評(píng)估結(jié)果和公司發(fā)展戰(zhàn)略，做出最終的選址決策。2.審批通過(guò)如決策層審批通過(guò)選址方案，由選址管理部門(mén)負(fù)責(zé)與業(yè)主或相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通協(xié)商，辦理選址相關(guān)手續(xù)，簽訂租賃合同等。3.備案存檔選址工作完成后，將選址過(guò)程中的所有資料進(jìn)行整理歸檔，建立選址檔案，以備后續(xù)查閱和參考。選址風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)需求變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入、消費(fèi)趨勢(shì)轉(zhuǎn)變等因素可能導(dǎo)致超市經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，影響選址決策的準(zhǔn)確性。2.政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家法律法規(guī)、地方政策調(diào)整、城市規(guī)劃變更等政策因素可能對(duì)超市選址和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)、通貨膨脹、利率變化等經(jīng)濟(jì)因素可能增加超市的運(yùn)營(yíng)成本，降低盈利能力。4.選址失誤風(fēng)險(xiǎn)由于選址調(diào)研不充分、評(píng)估指標(biāo)不準(zhǔn)確等原因，導(dǎo)致所選地址不符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)需求，影響超市的長(zhǎng)期發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.可能性評(píng)估對(duì)識(shí)別出的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可能性評(píng)估，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小，分為高、中、低三個(gè)等級(jí)。2.影響程度評(píng)估評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后對(duì)超市經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的影響程度，包括銷(xiāo)售額下降、利潤(rùn)減少、品牌形象受損等方面，同樣分為高、中、低三個(gè)等級(jí)。3.風(fēng)險(xiǎn)矩陣?yán)L制根據(jù)可能性評(píng)估和影響程度評(píng)估結(jié)果，繪制風(fēng)險(xiǎn)矩陣圖，直觀展示各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)和分布情況，以便確定重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)，提高服務(wù)質(zhì)量，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。2.政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)密切關(guān)注國(guó)家法律法規(guī)和地方政策變化，加強(qiáng)與政府部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)調(diào)整選址決策和經(jīng)營(yíng)策略，確保符合政策要求。3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建立經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制