涿州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)涿州小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)的整體環(huán)境和居住品質(zhì)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于涿州轄區(qū)內(nèi)所有住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域等的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、地方政府相關(guān)規(guī)定以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.以人為本原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，保障業(yè)主的生活質(zhì)量。3.公平公正原則：在管理過(guò)程中，對(duì)全體業(yè)主一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)，維護(hù)業(yè)主的共同利益。4.服務(wù)與管理并重原則：強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主支持，同時(shí)加強(qiáng)管理力度，確保小區(qū)秩序井然。二、小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料；已交付的專有部分面積未達(dá)到50%，但首次交付專有部分面積超過(guò)200平方米且入住戶數(shù)超過(guò)20戶的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款要求報(bào)送資料。符合上述條件之一的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生方式：由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；秩序維護(hù)；車輛停放管理等；制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，建立健全各項(xiàng)管理制度；及時(shí)向業(yè)主公告本區(qū)域內(nèi)的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息；定期公布專項(xiàng)維修資金的使用情況；接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同的履行情況；協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、社區(qū)建設(shè)等工作；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。三、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)公共道路、廣場(chǎng)、綠地等區(qū)域應(yīng)每日清掃，保持地面干凈整潔，無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯污漬。樓道、電梯間等公共部位應(yīng)定期清掃，每周至少進(jìn)行[X]次全面清潔，做到無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂張貼。2.垃圾分類管理：按照當(dāng)?shù)卣睦诸愐螅O(shè)置合理的垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾，定期對(duì)垃圾進(jìn)行清運(yùn)，確保垃圾日產(chǎn)日清。3.公共區(qū)域消毒：在疫情防控等特殊時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的消毒工作，重點(diǎn)對(duì)電梯按鈕、樓道扶手、公共座椅等人員頻繁接觸的部位進(jìn)行消毒，消毒頻次應(yīng)符合相關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)內(nèi)的綠地應(yīng)保持良好的景觀效果，草坪應(yīng)定期修剪，高度控制在[X]厘米以內(nèi)，無(wú)斑禿、無(wú)病蟲害。樹木應(yīng)定期修剪、整形，及時(shí)清除枯枝、病枝，確保樹木生長(zhǎng)健壯?；ɑ軕?yīng)及時(shí)澆水、施肥、除草，保證花卉生長(zhǎng)旺盛，開花期正常開花。2.綠化設(shè)施維護(hù)：定期檢查綠化灌溉設(shè)施、圍欄等綠化設(shè)施，確保設(shè)施完好無(wú)損，正常運(yùn)行。對(duì)損壞的綠化設(shè)施應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修或更換。（三）秩序維護(hù)管理1.人員出入管理：小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主憑有效證件出入小區(qū)，外來(lái)人員和車輛需進(jìn)行登記，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)出入口的值守，24小時(shí)值班，確保小區(qū)安全。2.巡邏制度：制定詳細(xì)的巡邏路線和巡邏時(shí)間，保安人員應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行定時(shí)巡邏。巡邏過(guò)程中要注意觀察小區(qū)內(nèi)的治安情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.車輛停放管理：合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)。引導(dǎo)業(yè)主規(guī)范停車，對(duì)亂停亂放的車輛進(jìn)行勸阻和糾正。加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的管理，確保車輛停放有序，無(wú)車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。（四）公共設(shè)施設(shè)備管理1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)：建立健全公共設(shè)施設(shè)備檔案，制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備維修管理：設(shè)立專門的維修服務(wù)熱線，及時(shí)受理業(yè)主的維修申請(qǐng)。對(duì)一般性維修應(yīng)在[X]小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，對(duì)緊急維修應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。維修完成后，應(yīng)及時(shí)回訪業(yè)主，確保維修質(zhì)量。3.設(shè)施設(shè)備更新改造：根據(jù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的使用年限和實(shí)際運(yùn)行情況，適時(shí)進(jìn)行更新改造。更新改造項(xiàng)目應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行立項(xiàng)、招標(biāo)、施工等程序，確保項(xiàng)目質(zhì)量和資金使用安全。四、小區(qū)房屋及附屬設(shè)施管理（一）房屋使用管理1.業(yè)主裝修管理：業(yè)主進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申請(qǐng)，辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)，與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。在裝修過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查，制止違規(guī)裝修行為，確保裝修活動(dòng)不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和小區(qū)整體環(huán)境。2.房屋安全檢查：定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行安全檢查，重點(diǎn)檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全、外立面、屋面等部位。對(duì)存在安全隱患的房屋，應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行整改，并跟蹤整改情況。（二）附屬設(shè)施管理1.陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)管理：業(yè)主不得在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等部位搭建違章建筑，不得堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門。2.共用部位管理：小區(qū)內(nèi)的共用部位，如樓道、屋頂、外墻等，業(yè)主不得擅自占用、損壞。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)共用部位的維護(hù)管理，確保共用部位完好無(wú)損，正常使用。五、小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理（一）資金籌集1.籌集方式：專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。2.交存時(shí)間：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（二）資金使用1.使用范圍：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支；建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。（三）資金監(jiān)管1.專戶存儲(chǔ)：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。2.定期公示：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查詢本人住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況。六、小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.制定原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。（二）費(fèi)用收繳1.繳費(fèi)方式：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主可以通過(guò)現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.欠費(fèi)催繳：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳。對(duì)經(jīng)催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)法律途徑追討欠費(fèi)。（三）費(fèi)用使用1.使用范圍：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生管理費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用等。2.使用監(jiān)督：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督。七、小區(qū)投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.投訴渠道：設(shè)立專門的投訴受理電話、郵箱、信箱等投訴渠道，方便業(yè)主投訴。同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布投訴渠道信息。2.投訴處理流程：物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主投訴后，應(yīng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并在[X]小時(shí)內(nèi)安排專人與業(yè)主聯(lián)系，了解具體情況。對(duì)一般性投訴，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)；對(duì)復(fù)雜投訴，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)制定解決方案，并及時(shí)向業(yè)主反饋處理進(jìn)度，直至投訴問(wèn)題得到解決。（二）糾紛調(diào)解1.調(diào)解機(jī)制：建立健全小區(qū)糾紛調(diào)解機(jī)制，成立由業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居委會(huì)工作人員等組成的糾紛調(diào)解小組。2.調(diào)解程序：當(dāng)業(yè)主之間、