肥東物業(yè)管理辦法總則目的與依據(jù)為了規(guī)范肥東縣物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)主體的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合肥東縣實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于肥東縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實(shí)信用、依法管理的原則。管理職責(zé)肥東縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本縣物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。社區(qū)居民委員會（村民委員會）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議等權(quán)利。同時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。業(yè)主大會成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，及時報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。職責(zé)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。業(yè)主委員會產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)等條件。職責(zé)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。任期與換屆業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，一般為三至五年。業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)承接查驗(yàn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。備案物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起三十日內(nèi)，向縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與從業(yè)人員從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定價物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實(shí)行政府指導(dǎo)價的，由縣價格主管部門會同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。交納業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會；在業(yè)主大會選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用與維護(hù)的一般規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。專項(xiàng)維修資金交存住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提出使用建議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序辦理使用手續(xù)。共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢查和維護(hù)管理，確保其正常運(yùn)行和使用。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造、更新、維修，應(yīng)當(dāng)制定方案，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意后實(shí)施。監(jiān)督管理行政管理部門的監(jiān)督縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查，建立健全物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛。行業(yè)協(xié)會的自律管理肥東縣物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，推動行業(yè)誠信建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提高物業(yè)服務(wù)水平。法律責(zé)任建設(shè)單位的法律責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。