自主物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)公司自主物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平，保障公司物業(yè)的正常使用和維護(hù)，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司內(nèi)所有自主管理的物業(yè)項(xiàng)目，包括辦公區(qū)域、生產(chǎn)廠區(qū)、員工宿舍等各類物業(yè)設(shè)施。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則以滿足公司員工及相關(guān)使用人員的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.成本效益原則在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，合理控制成本，提高資源利用效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的平衡。4.專業(yè)化管理原則運(yùn)用專業(yè)的管理知識、技能和方法，確保物業(yè)管理工作的規(guī)范化、科學(xué)化和精細(xì)化。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）物業(yè)管理部門1.負(fù)責(zé)制定和完善公司自主物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度、工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2.組織實(shí)施物業(yè)的日常運(yùn)營管理工作，包括房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等。3.負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的預(yù)算編制、成本控制和費(fèi)用結(jié)算工作。4.協(xié)調(diào)與公司內(nèi)部各部門以及外部相關(guān)單位的關(guān)系，及時處理物業(yè)管理中的各類問題和投訴。5.定期對物業(yè)管理工作進(jìn)行總結(jié)和評估，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和管理水平。（二）物業(yè)管理人員職責(zé)1.項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的日常管理工作，制定工作計劃并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)團(tuán)隊建設(shè)和員工培訓(xùn)，提高團(tuán)隊整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。協(xié)調(diào)與公司內(nèi)部各部門以及外部相關(guān)單位的溝通與合作，確保物業(yè)管理工作順利進(jìn)行。負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的審批和成本控制，確保項(xiàng)目收支平衡。及時處理重大物業(yè)管理問題和突發(fā)事件，向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作進(jìn)展情況。2.維修人員負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維修和保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。制定設(shè)施設(shè)備維修計劃和應(yīng)急預(yù)案，及時排除設(shè)備故障和安全隱患。負(fù)責(zé)維修材料和工具的采購、管理和使用，做好維修記錄和檔案管理工作。協(xié)助其他部門進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的改造和更新工作，提供技術(shù)支持和建議。3.保潔人員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括公共區(qū)域的清掃、消毒、垃圾清運(yùn)等。按照衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，定期對辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、走廊、樓梯等進(jìn)行清潔，確保環(huán)境整潔衛(wèi)生。負(fù)責(zé)垃圾分類收集和處理工作，配合相關(guān)部門做好環(huán)保工作。及時清理和處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的雜物和廢棄物，保持環(huán)境整潔美觀。4.綠化人員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。根據(jù)季節(jié)和植物生長特點(diǎn)，制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施，確保綠化景觀效果良好。負(fù)責(zé)綠化設(shè)施的維護(hù)和管理，及時更換損壞的綠化設(shè)備和材料。合理規(guī)劃綠化布局，增加綠化面積，改善物業(yè)區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。5.安保人員負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案并組織實(shí)施。對進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查，維護(hù)正常的秩序。定期進(jìn)行安全巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患和突發(fā)事件，確保物業(yè)區(qū)域安全。負(fù)責(zé)安全監(jiān)控設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)，做好監(jiān)控記錄和資料保存工作。協(xié)助相關(guān)部門做好消防安全工作，定期組織消防演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。三、物業(yè)接管與驗(yàn)收（一）接管前準(zhǔn)備1.成立物業(yè)接管小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.收集和整理物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料，包括規(guī)劃設(shè)計圖紙、施工驗(yàn)收資料、產(chǎn)權(quán)資料等。3.制定物業(yè)接管計劃，明確接管工作的流程、時間節(jié)點(diǎn)和人員安排。（二）接管驗(yàn)收程序1.與建設(shè)單位或原管理單位進(jìn)行溝通，確定接管驗(yàn)收的時間、范圍和標(biāo)準(zhǔn)。2.按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)的房屋建筑、附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、綠化景觀、安全保衛(wèi)等進(jìn)行全面檢查。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)記錄，并要求建設(shè)單位或原管理單位限期整改。4.整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。5.辦理物業(yè)接管手續(xù)，簽訂接管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（三）接管驗(yàn)收內(nèi)容1.房屋建筑檢查房屋的外觀質(zhì)量，包括墻體、屋面、門窗等是否存在裂縫、滲漏等問題。檢查房屋的結(jié)構(gòu)安全，包括基礎(chǔ)、梁、柱等是否存在變形、損壞等情況。檢查房屋的內(nèi)部裝修質(zhì)量，包括地面、墻面、天花板等是否符合設(shè)計要求。檢查房屋的附屬設(shè)施，如陽臺、樓梯、電梯等是否完好無損。2.附屬設(shè)施設(shè)備檢查給排水系統(tǒng)，包括水管、水龍頭、下水道等是否暢通，有無滲漏現(xiàn)象。檢查供電系統(tǒng)，包括配電箱、電表、電線等是否正常運(yùn)行，有無漏電隱患。檢查消防系統(tǒng)，包括消防設(shè)施、消防通道等是否符合消防安全要求，能否正常使用。檢查電梯系統(tǒng)，包括電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，各項(xiàng)安全裝置是否靈敏有效。檢查智能化系統(tǒng)，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等是否正常運(yùn)行。3.環(huán)境衛(wèi)生檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生狀況，包括道路、廣場、綠地等是否清潔衛(wèi)生。檢查垃圾收集和處理情況，垃圾是否及時清運(yùn)，垃圾堆放點(diǎn)是否整潔。檢查公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生情況，包括清潔程度、通風(fēng)狀況等。4.綠化景觀檢查綠化植物的生長情況，包括樹木、花草的成活率、健康狀況等。檢查綠化景觀的布局和效果，是否符合設(shè)計要求，有無損壞現(xiàn)象。檢查綠化設(shè)施的完好情況，如灌溉系統(tǒng)、圍欄等是否正常運(yùn)行。5.安全保衛(wèi)檢查安全保衛(wèi)設(shè)施的配備情況，如監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)、報警裝置等是否齊全有效。檢查安全保衛(wèi)制度的落實(shí)情況，包括人員出入登記、巡邏制度等是否執(zhí)行到位。檢查消防設(shè)施的配備和完好情況，消防器材是否充足、有效，消防通道是否暢通。四、物業(yè)維修與養(yǎng)護(hù)（一）維修養(yǎng)護(hù)計劃1.物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況和維修記錄，制定年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。2.維修養(yǎng)護(hù)計劃應(yīng)包括維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目、內(nèi)容、時間安排、費(fèi)用預(yù)算等詳細(xì)信息。3.維修養(yǎng)護(hù)計劃應(yīng)報公司相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。（二）維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施1.維修人員應(yīng)按照維修養(yǎng)護(hù)計劃和操作規(guī)程，對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡檢和維護(hù)保養(yǎng)。2.對于日常維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)及時進(jìn)行處理，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.對于較大規(guī)模的維修項(xiàng)目，應(yīng)制定專項(xiàng)維修方案，經(jīng)公司相關(guān)部門批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4.在維修養(yǎng)護(hù)過程中，應(yīng)做好維修記錄和檔案管理工作，記錄維修時間、內(nèi)容、更換的零部件等信息。（三）維修費(fèi)用管理1.維修費(fèi)用應(yīng)按照預(yù)算進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行審批制度。2.維修費(fèi)用的報銷應(yīng)提供合法有效的憑證，經(jīng)審核后按照公司財務(wù)制度進(jìn)行支付。3.定期對維修費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計和分析，評估維修費(fèi)用的合理性，采取措施降低維修成本。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.制定詳細(xì)的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)各部位的清潔要求和頻次。2.環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求。（二）環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)流程1.保潔人員應(yīng)按照作業(yè)流程進(jìn)行環(huán)境衛(wèi)生清掃工作，包括清掃、拖地、擦拭、消毒等環(huán)節(jié)。2.垃圾應(yīng)及時收集和清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，垃圾堆放點(diǎn)應(yīng)定期進(jìn)行清理和消毒。3.公共衛(wèi)生間應(yīng)定時進(jìn)行清潔和消毒，保持通風(fēng)良好，無異味。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.物業(yè)管理部門應(yīng)定期對環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促保潔人員進(jìn)行整改。2.建立環(huán)境衛(wèi)生考核制度，對保潔人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核，考核結(jié)果與績效掛鉤。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.制定綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，明確綠化植物的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等要求。2.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)和植物生長特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。（二）綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)流程1.綠化人員應(yīng)按照作業(yè)流程進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期對綠化植物進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。2.及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜草和雜物，保持綠化景觀整潔美觀。3.根據(jù)需要進(jìn)行綠化植物的移栽、補(bǔ)種等工作，確保綠化效果。（三）綠化管理檢查與考核1.物業(yè)管理部門應(yīng)定期對綠化管理情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促綠化人員進(jìn)行整改。2.建立綠化管理考核制度，對綠化人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核，考核結(jié)果與績效掛鉤。七、安全保衛(wèi)管理（一）安全保衛(wèi)制度1.制定完善的安全保衛(wèi)制度，包括人員出入管理制度、巡邏制度、門禁制度、消防安全制度等。2.安全保衛(wèi)制度應(yīng)明確各崗位的職責(zé)和工作流程，確保安全保衛(wèi)工作有序進(jìn)行。（二）安全保衛(wèi)措施1.加強(qiáng)人員出入管理，對進(jìn)出物業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)行登記和檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。2.定期進(jìn)行安全巡邏，重點(diǎn)部位應(yīng)增加巡邏頻次，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.完善門禁系統(tǒng)，確保物業(yè)區(qū)域的安全。4.加強(qiáng)消防安全管理，定期組織消防演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。（三）安全保衛(wèi)檢查與考核1.物業(yè)管理部門應(yīng)定期對安全保衛(wèi)工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促安保人員進(jìn)行整改。2.建立安全保衛(wèi)考核制度，對安保人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核，考核結(jié)果與績效掛鉤。八、物業(yè)管理費(fèi)用管理（一）費(fèi)用預(yù)算編制1.物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和管理要求，編制年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。2.物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括人員費(fèi)用、維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、綠化費(fèi)用、安保費(fèi)用、辦公費(fèi)用等各項(xiàng)支出。3.物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算應(yīng)報公司相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。（二）費(fèi)用收取與結(jié)算1.按照公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，及時收取物業(yè)管理費(fèi)用。2.建立物業(yè)管理費(fèi)用結(jié)算制度，定期與公司財務(wù)部門進(jìn)行核對和結(jié)算。3.嚴(yán)格控制物業(yè)管理費(fèi)用的支出，確保費(fèi)用使用合理、合規(guī)。（三）費(fèi)用審計與監(jiān)督1.定期對物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行審計，檢查費(fèi)用支出的合理性和合規(guī)性。2.接受公司內(nèi)部審計部門和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，及時整改存在的問題。九、投訴處理與應(yīng)急管理（一）投訴處理1.設(shè)立投訴渠道，接受公司員工及相關(guān)使用人員的投訴。2.對投訴進(jìn)行及時登記和分類，安排專人進(jìn)行處理。3.處理投訴應(yīng)遵循及時、公正、合理的原則，在規(guī)定時間內(nèi)給予答復(fù)和解決。4.對投訴處理情況進(jìn)行跟蹤