深圳地產(chǎn)管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強深圳地產(chǎn)市場的規(guī)范管理，保障房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展，維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及深圳市的實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于深圳市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、交易、租賃、抵押等活動及其相關(guān)管理?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴格遵循國家和地方有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，確保各項管理活動有法可依、依法進行。2.公平公正原則：保障房地產(chǎn)市場主體在法律面前平等，維護公平競爭的市場環(huán)境，公正處理各類房地產(chǎn)糾紛和管理事務(wù)。3.促進發(fā)展原則：在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，滿足城市建設(shè)和居民住房需求。4.保護權(quán)益原則：充分保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，包括產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等，確保其合法權(quán)益不受侵害。房地產(chǎn)開發(fā)管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件：在深圳設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備相應(yīng)的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)業(yè)績等條件。具體標準按照國家和深圳市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.資質(zhì)等級劃分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔不同規(guī)模和類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。3.資質(zhì)申請與審批：開發(fā)企業(yè)申請資質(zhì)，應(yīng)當向深圳市住房和建設(shè)部門提交相關(guān)材料。住房和建設(shè)部門按照規(guī)定進行審核，符合條件的予以核發(fā)資質(zhì)證書。4.資質(zhì)動態(tài)管理：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理，定期進行檢查和評估。企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定參加資質(zhì)年檢，如有不符合資質(zhì)標準的情況，將責令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。項目開發(fā)建設(shè)管理1.項目立項：房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當按照規(guī)定進行立項。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向相關(guān)部門提交項目可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案等材料，經(jīng)審核批準后方可進行項目建設(shè)。2.規(guī)劃設(shè)計要求：項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及相關(guān)技術(shù)規(guī)范。設(shè)計方案應(yīng)當征求相關(guān)部門和利害關(guān)系人的意見，確保項目的科學(xué)性、合理性和安全性。3.建設(shè)工程管理：開發(fā)項目應(yīng)當按照建設(shè)工程相關(guān)法律法規(guī)和標準進行建設(shè)。建設(shè)單位應(yīng)當依法辦理施工許可證，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進行施工，并接受建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督檢查。4.竣工驗收備案：項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后，向深圳市住房和建設(shè)部門辦理竣工驗收備案手續(xù)。未經(jīng)竣工驗收備案的項目，不得交付使用。房地產(chǎn)交易管理商品房預(yù)售管理1.預(yù)售條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當符合土地出讓合同約定的開發(fā)進度要求，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售條件包括已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期等。2.預(yù)售許可申請：開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當向深圳市住房和建設(shè)部門提交預(yù)售許可申請表、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明等材料。住房和建設(shè)部門對符合條件的，予以核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。3.預(yù)售合同管理：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門辦理合同備案手續(xù)。預(yù)售合同應(yīng)當明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、違約責任等內(nèi)容。二手房交易管理1.交易流程規(guī)范：二手房交易雙方應(yīng)當通過合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行交易。經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當對交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、抵押情況等進行核實，并協(xié)助雙方簽訂房屋買賣合同。合同簽訂后，雙方應(yīng)當按照規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2.資金監(jiān)管：為保障二手房交易資金安全，實行交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方應(yīng)當將交易資金存入監(jiān)管賬戶，在完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，按照約定進行資金劃轉(zhuǎn)。3.信息公開：深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門應(yīng)當建立二手房交易信息公開平臺，及時發(fā)布二手房房源信息、成交價格等信息，為交易雙方提供參考。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理1.轉(zhuǎn)讓條件：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當符合法律法規(guī)規(guī)定的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件等。2.轉(zhuǎn)讓程序：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并向深圳市房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。登記機構(gòu)對符合條件的，予以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。3.禁止轉(zhuǎn)讓情形：存在下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。房地產(chǎn)租賃管理租賃合同管理1.合同簽訂：房屋租賃雙方應(yīng)當簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當包括租賃房屋的基本情況、租金及交付方式、租賃期限、維修責任、違約責任等內(nèi)容。2.登記備案：房屋租賃合同簽訂后，當事人應(yīng)當自合同簽訂之日起30日內(nèi)，到深圳市房屋租賃管理部門辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不得對抗第三人。3.租金指導(dǎo)價格：深圳市房屋租賃管理部門應(yīng)當定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租金指導(dǎo)價格，為租賃雙方提供參考。租賃當事人權(quán)利義務(wù)1.出租人的權(quán)利義務(wù)：出租人有權(quán)按照合同約定收取租金，監(jiān)督承租人合理使用房屋。同時，應(yīng)當履行維修房屋及其附屬設(shè)施的義務(wù)，保證房屋安全使用。2.承租人的權(quán)利義務(wù)：承租人有權(quán)在租賃期間按照合同約定使用房屋，要求出租人履行維修義務(wù)。應(yīng)當按照合同約定按時支付租金，合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途或損壞房屋結(jié)構(gòu)。租賃市場監(jiān)管1.日常巡查：深圳市房屋租賃管理部門應(yīng)當加強對房屋租賃市場的日常巡查，檢查租賃合同登記備案情況、租金支付情況、房屋使用情況等，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.投訴處理：設(shè)立房屋租賃投訴舉報渠道，受理租賃當事人的投訴舉報。對投訴舉報事項進行調(diào)查核實，依法處理侵害租賃當事人合法權(quán)益的行為。房地產(chǎn)抵押管理抵押登記1.抵押條件：房地產(chǎn)抵押應(yīng)當符合法律法規(guī)規(guī)定的條件。以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。2.抵押合同簽訂：抵押雙方應(yīng)當簽訂書面抵押合同。抵押合同應(yīng)當包括被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押房地產(chǎn)的狀況、擔保的范圍等內(nèi)容。3.登記申請：抵押當事人應(yīng)當自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，向深圳市房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理抵押登記。登記機構(gòu)對符合條件的，予以辦理抵押登記，并頒發(fā)他項權(quán)證。抵押權(quán)實現(xiàn)1.債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。2.抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間管理1.抵押人在抵押期間應(yīng)當妥善保管抵押房地產(chǎn)，維護其價值。未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。2.抵押權(quán)人有權(quán)對抵押房地產(chǎn)的使用和管理情況進行監(jiān)督檢查，確保抵押房地產(chǎn)的安全和價值穩(wěn)定。房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中介機構(gòu)資質(zhì)管理1.設(shè)立條件：在深圳設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)當具備相應(yīng)的注冊資本、專業(yè)人員、經(jīng)營場所等條件。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當有一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。2.資質(zhì)申請與審批：中介機構(gòu)申請資質(zhì)，應(yīng)當向深圳市住房和建設(shè)部門提交相關(guān)材料。住房和建設(shè)部門按照規(guī)定進行審核，符合條件的予以核發(fā)資質(zhì)證書。3.資質(zhì)等級劃分：房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)分為不同等級，不同等級的機構(gòu)承擔不同范圍的業(yè)務(wù)。資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，定期進行評估和調(diào)整。從業(yè)人員管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試：從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的人員應(yīng)當通過國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書。2.注冊登記：房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當在深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會進行注冊登記，方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。3.從業(yè)規(guī)范：房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)當遵守職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)范，誠實守信，為客戶提供真實、準確、有效的服務(wù)。不得隱瞞重要信息、欺詐客戶等。中介服務(wù)監(jiān)管1.日常檢查：深圳市住房和建設(shè)部門應(yīng)當加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的日常檢查，檢查其資質(zhì)情況、從業(yè)人員管理情況、業(yè)務(wù)經(jīng)營情況等，發(fā)現(xiàn)問題及時責令整改。2.投訴處理：設(shè)立中介服務(wù)投訴舉報渠道，受理客戶對中介服務(wù)機構(gòu)的投訴舉報。對投訴舉報事項進行調(diào)查核實，依法處理中介服務(wù)機構(gòu)的違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理登記種類1.初始登記：新建房屋竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向深圳市房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請房屋所有權(quán)初始登記。2.轉(zhuǎn)移登記：因房地產(chǎn)買賣、贈與、繼承、交換等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當申請轉(zhuǎn)移登記。3.變更登記：房地產(chǎn)權(quán)利人姓名、名稱、房屋坐落、面積、用途等發(fā)生變更的，應(yīng)當申請變更登記。4.注銷登記：房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)屬消滅的，應(yīng)當申請注銷登記。登記程序1.申請：當事人應(yīng)當向深圳市房地產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)材料。2.受理：登記機構(gòu)對申請材料進行審核，符合受理條件的予以受理，并出具受理通知書。3.審核：登記機構(gòu)對申請事項進行審核，核實相關(guān)情況。4.記載于登記簿：經(jīng)審核符合登記條件的，將登記事項記載于房地產(chǎn)登記簿。5.發(fā)證：登記機構(gòu)根據(jù)登記簿記載，向申請人核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。登記資料管理1.登記機構(gòu)應(yīng)當建立健全登記資料管理制度，妥善保管房地產(chǎn)登記資料。2.登記資料包括申請書、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明、登記原因證明等，應(yīng)當依法予以保密，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。法律責任開發(fā)企業(yè)違法責任1.未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由深圳市住房和建設(shè)部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。2.超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。3.在開發(fā)建設(shè)過程中違反規(guī)劃、質(zhì)量等規(guī)定的，按照相關(guān)法律法規(guī)進行處罰。交易當事人違法責任1.違反商品房預(yù)售、二手房交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等規(guī)定的，按照相關(guān)法律法規(guī)進行處罰。如未按規(guī)定簽訂合同、辦理登記備案、擅自改變房屋用途等行為，將責令改正，并處以罰款。2.房地