漳州新房管理辦法漳州市新建商品住房銷售管理辦法總則制定目的為了加強漳州市新建商品住房銷售管理，規(guī)范銷售行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于漳州市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住房的銷售及其相關(guān)管理活動?；驹瓌t新建商品住房銷售應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、公正、誠信的原則，保障交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。銷售主體管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事新建商品住房銷售活動，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。企業(yè)信用管理建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，對開發(fā)企業(yè)的市場準(zhǔn)入、經(jīng)營行為、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管和信用評價。信用評價結(jié)果作為開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定、項目審批、市場監(jiān)管等的重要依據(jù)。預(yù)售許可管理預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請與審批開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1.商品房預(yù)售許可申請表；2.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4.投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，對符合預(yù)售條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對不符合預(yù)售條件的，作出不予許可的書面決定并說明理由。銷售行為規(guī)范明碼標(biāo)價開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售場所顯著位置公示商品房價格、相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠折扣情況，實行一套一標(biāo)、明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。銷售廣告與宣傳1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。2.銷售廣告和宣傳資料不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)購房人。對影響房屋使用功能和質(zhì)量、或?qū)彿咳擞兄卮笥绊懙膬?nèi)容，應(yīng)當(dāng)在合同附件中明確約定。合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)對商品房的基本情況、價款及付款方式、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，面積差異的處理方式，辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，解決爭議的方法等內(nèi)容作出明確約定。2.開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。代理銷售1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售新建商品住房的，應(yīng)當(dāng)向購房人出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具的授權(quán)委托書和批準(zhǔn)銷售的有關(guān)證明文件。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的新建商品住房。交易資金監(jiān)管監(jiān)管原則新建商品住房交易資金監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、專戶存儲、?？顚Ｓ?、銀行參與、無償服務(wù)的原則。監(jiān)管賬戶設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售許可前，按照一個預(yù)售項目設(shè)立一個監(jiān)管賬戶的原則，選擇一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，并與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確三方的權(quán)利、義務(wù)和監(jiān)管賬戶的使用范圍。資金繳存購房人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定，將購房款存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存購房款。資金使用1.監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金是指用于保證建設(shè)工程竣工交付所需的資金，非重點監(jiān)管資金是指重點監(jiān)管資金以外的資金。2.開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供項目建設(shè)進(jìn)度、資金使用計劃等證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃進(jìn)行審核，符合用款條件的，予以撥付。3.開發(fā)企業(yè)申請使用非重點監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管協(xié)議的約定進(jìn)行撥付。交付使用管理交付條件1.建設(shè)工程經(jīng)驗收合格；2.取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；3.經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督，工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，住宅工程還應(yīng)當(dāng)符合工程建設(shè)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件要求。交付通知開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，將交付時間、地點及交付手續(xù)等事項書面通知購房人，并在合同約定的交付期限屆滿前，向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及實測面積等相關(guān)資料。驗收交接1.購房人在收到交付通知后，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間和地點辦理驗收交接手續(xù)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織施工、監(jiān)理等單位與購房人共同對房屋進(jìn)行驗收。驗收合格的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署房屋交接單；驗收發(fā)現(xiàn)問題的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)整改責(zé)任，并在整改合格后重新組織驗收。質(zhì)量保修與售后服務(wù)質(zhì)量保修1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期自商品房交付之日起計算。2.在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。售后服務(wù)1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全售后服務(wù)體系，及時處理購房人的投訴和建議。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，保障小區(qū)物業(yè)的正常運行。房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門職責(zé)分工房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)新建商品住房銷售活動的監(jiān)督管理工作；價格主管部門負(fù)責(zé)新建商品住房價格的監(jiān)督檢查工作；建設(shè)、規(guī)劃、國土、工商、稅務(wù)等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好新建商品住房銷售管理的相關(guān)工作。監(jiān)督檢查措施1.房地產(chǎn)管理部門有權(quán)采取下列措施對新建商品住房銷售活動進(jìn)行監(jiān)督檢查：（1）要求開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供有關(guān)文件、資料；（2）進(jìn)入開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營場所進(jìn)行檢查；（3）就有關(guān)問題詢問開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的工作人員，要求其作出說明；（4）查閱、復(fù)制有關(guān)文件、資料。2.開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督檢查，如實提供有關(guān)文件、資料，不得拒絕和阻礙。違法違規(guī)處理1.開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其工