禾田物業(yè)管理辦法總則目的為了加強(qiáng)禾田物業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)/大廈實(shí)際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于禾田物業(yè)所管理的[小區(qū)名稱/大廈名稱]內(nèi)的物業(yè)及相關(guān)區(qū)域，包括房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、車輛停放等方面的管理服務(wù)活動。基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。3.專業(yè)規(guī)范原則：建立專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的管理方法和流程，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。4.公平公正原則：在物業(yè)服務(wù)過程中，秉持公平、公正的態(tài)度，對待所有業(yè)主和使用人，維護(hù)各方合法權(quán)益。管理職責(zé)1.禾田物業(yè)管理公司-負(fù)責(zé)制定和組織實(shí)施本小區(qū)/大廈的物業(yè)管理方案，履行物業(yè)服務(wù)合同約定的各項(xiàng)職責(zé)。-建立健全各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平和工作效率。-負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保其正常運(yùn)行。-負(fù)責(zé)小區(qū)/大廈的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾分類處理等，保持環(huán)境整潔。-負(fù)責(zé)公共秩序維護(hù)，制定安全防范制度，加強(qiáng)巡邏檢查，保障業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全。-負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)管理，保持小區(qū)/大廈內(nèi)綠化美觀、整潔。-負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)主、使用人以及相關(guān)部門的關(guān)系，及時處理業(yè)主和使用人的投訴和建議。2.業(yè)主大會及業(yè)主委員會-業(yè)主大會由本小區(qū)/大廈內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會依法履行制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。-業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同等職責(zé)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理共用部位管理1.房屋建筑-定期對房屋建筑的外觀、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等共用部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理。-禁止任何單位和個人擅自改變房屋建筑的結(jié)構(gòu)、外貌、用途，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等行為。如因特殊情況需要改變的，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并按照規(guī)定辦理手續(xù)。2.共用設(shè)施設(shè)備用房-保持共用設(shè)施設(shè)備用房的整潔、通風(fēng)良好，嚴(yán)禁在房內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。-定期對共用設(shè)施設(shè)備用房內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。共用設(shè)施設(shè)備管理1.給排水系統(tǒng)-建立給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理制度，定期對水泵、水箱、管道等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保給排水系統(tǒng)暢通，無滲漏現(xiàn)象。-加強(qiáng)對二次供水設(shè)施的管理，按照衛(wèi)生防疫部門的要求定期進(jìn)行清洗消毒，確保水質(zhì)符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。2.供電系統(tǒng)-制定供電系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程，定期對變壓器、配電柜、配電箱、線路等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)，確保供電安全可靠。-做好停電、限電等應(yīng)急處理預(yù)案，及時通知業(yè)主和使用人，并采取相應(yīng)的保障措施。3.電梯系統(tǒng)-委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位對電梯進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。-電梯轎廂內(nèi)應(yīng)張貼有效的安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志、警示標(biāo)志和乘梯注意事項(xiàng)等。-電梯發(fā)生故障時，應(yīng)立即通知維保單位進(jìn)行維修，并采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施，及時疏散乘客。4.消防系統(tǒng)-按照國家消防法律法規(guī)的要求，建立健全消防管理制度，配備必要的消防器材和設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。-加強(qiáng)對消防通道、安全出口的管理，保持暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物、停放車輛等。-定期組織開展消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。5.智能化系統(tǒng)-對小區(qū)/大廈內(nèi)的智能化系統(tǒng)，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等進(jìn)行日常維護(hù)和管理，確保其正常運(yùn)行。-保障智能化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)安全和信息保密，防止信息泄露。環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔1.制定清掃保潔制度：明確清掃保潔區(qū)域、頻次、標(biāo)準(zhǔn)等要求，確保小區(qū)/大廈內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生整潔。2.公共區(qū)域清掃：每日定時對小區(qū)/大廈內(nèi)的道路、廣場、樓梯間、走廊通道、電梯轎廂等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，及時清除垃圾和雜物。3.垃圾分類處理：按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進(jìn)行垃圾分類投放，并及時進(jìn)行分類運(yùn)輸和處理。4.特殊區(qū)域保潔：加強(qiáng)對小區(qū)/大廈內(nèi)的公共衛(wèi)生間、垃圾中轉(zhuǎn)站等特殊區(qū)域的保潔工作，定期進(jìn)行消毒、除臭，保持環(huán)境清潔衛(wèi)生。環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查1.建立監(jiān)督檢查機(jī)制：物業(yè)管理公司定期對環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。2.業(yè)主監(jiān)督：鼓勵業(yè)主對環(huán)境衛(wèi)生問題進(jìn)行監(jiān)督，對業(yè)主的投訴和建議及時進(jìn)行處理和反饋。公共秩序維護(hù)安全防范制度1.人員出入管理：在小區(qū)/大廈出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人?fù)責(zé)人員和車輛出入登記管理。對來訪人員進(jìn)行詢問、核實(shí)身份后，方可放行。2.巡邏制度：制定巡邏計(jì)劃，安排保安人員定時對小區(qū)/大廈內(nèi)進(jìn)行巡邏，重點(diǎn)加強(qiáng)對公共區(qū)域、要害部位的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。3.監(jiān)控系統(tǒng)：確保小區(qū)/大廈內(nèi)的監(jiān)控系統(tǒng)正常運(yùn)行，24小時實(shí)時監(jiān)控，保存監(jiān)控錄像資料不少于[規(guī)定時長]。4.應(yīng)急處置預(yù)案：制定各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案，如火災(zāi)、盜竊、搶劫等，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。車輛停放管理1.停車場規(guī)劃：合理規(guī)劃小區(qū)/大廈內(nèi)的停車場，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識和標(biāo)線，確保車輛停放有序。2.停車收費(fèi)管理：按照物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)用，開具合法有效的票據(jù)。3.車輛安全管理：加強(qiáng)對停車場的安全管理，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。綠化養(yǎng)護(hù)管理綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.制定綠化養(yǎng)護(hù)方案：根據(jù)小區(qū)/大廈內(nèi)的綠化現(xiàn)狀，制定年度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確養(yǎng)護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和頻次等。2.植物修剪：定期對綠化植物進(jìn)行修剪，保持植物形態(tài)美觀，促進(jìn)植物生長。3.澆水施肥：根據(jù)植物生長需要，合理安排澆水和施肥，確保植物水分和養(yǎng)分供應(yīng)充足。4.病蟲害防治：加強(qiáng)對綠化植物的病蟲害監(jiān)測，及時采取有效的防治措施，防止病蟲害蔓延。綠化設(shè)施維護(hù)1.對綠化設(shè)施，如花壇、花架、圍欄等進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保其安全、牢固。2.及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的枯枝落葉、雜草等雜物，保持綠化環(huán)境整潔。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本小區(qū)/大廈的實(shí)際情況，參照當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的收費(fèi)水平，并結(jié)合物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求制定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi)用、公共秩序維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、管理服務(wù)人員工資福利費(fèi)用等。費(fèi)用收繳1.物業(yè)管理公司應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，按時足額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主和使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期未繳納的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照合同約定收取違約金。3.物業(yè)管理公司應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳臺賬，定期公布費(fèi)用收繳情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。費(fèi)用使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，用于本小區(qū)/大廈的物業(yè)管理服務(wù)活動，不得挪作他用。2.物業(yè)管理公司應(yīng)定期向業(yè)主大會或業(yè)主委員會公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。業(yè)主和使用人管理業(yè)主和使用人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利-依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)和共同管理權(quán)。-有權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。-有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議，要求物業(yè)管理公司改進(jìn)服務(wù)。-有權(quán)要求物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)。-有權(quán)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。2.義務(wù)-遵守國家法律法規(guī)及本小區(qū)/大廈的管理規(guī)約。-按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。-配合物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作，不得妨礙物業(yè)管理公司正常的管理服務(wù)活動。-愛護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。-按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。裝修管理1.裝修申報(bào)：業(yè)主和使用人進(jìn)行室內(nèi)裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)管理公司提交裝修申請，填寫裝修申請表，提供裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)資料。2.裝修審批：物業(yè)管理公司對裝修申請進(jìn)行審核，符合規(guī)定的予以批準(zhǔn)，并與業(yè)主和使用人簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.裝修監(jiān)督：物業(yè)管理公司安排專人對裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督檢查，重點(diǎn)檢查裝修是否影響房屋結(jié)構(gòu)安全、是否破壞共用設(shè)施設(shè)備、是否違反裝修管理規(guī)定等。對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求整改，整改合格后方可繼續(xù)施工。4.裝修驗(yàn)收：裝修工程竣工后，業(yè)主和使用人應(yīng)通知物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)管理公司按照裝修管理服務(wù)協(xié)議和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的出具裝修驗(yàn)收證明。投訴處理投訴受理1.物業(yè)管理公司設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主和使用人進(jìn)行投訴。2.對業(yè)主和使用人的投訴，應(yīng)及時受理，并做好記錄，詳細(xì)了解投訴內(nèi)容、投訴人姓名、聯(lián)系方式等信息。投訴處理1.接到投訴后，物業(yè)管理公司應(yīng)立即安排專人對投訴事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析原因，制定解決方案。2.對于一般性投訴，應(yīng)在[規(guī)定時間]內(nèi)給予答復(fù)和處理；對于較為復(fù)雜的投訴，應(yīng)在[規(guī)定時間]內(nèi)告知投訴人處理進(jìn)度，并盡快處理完畢。3.投訴處理完畢后，應(yīng)及時將處理結(jié)果反饋給投訴人，征求投訴人的意見，確保投訴人滿意。投訴統(tǒng)計(jì)分析1