甲方舊改管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)甲方在舊改項(xiàng)目中的管理，規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作流程，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，保障各方合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于甲方作為舊改項(xiàng)目主導(dǎo)方所開展的各類舊改項(xiàng)目，包括但不限于城市更新、老舊小區(qū)改造等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、政策文件以及地方相關(guān)規(guī)定，確保舊改項(xiàng)目合法合規(guī)實(shí)施。2.質(zhì)量第一原則：始終將項(xiàng)目質(zhì)量放在首位，嚴(yán)格把控工程建設(shè)質(zhì)量，保障改造后的項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)要求和使用功能。3.安全保障原則：強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理，落實(shí)安全責(zé)任，確保施工過程中無重大安全事故發(fā)生。4.公平公正原則：在項(xiàng)目推進(jìn)過程中，公平對(duì)待各方參與主體，保障各方合法權(quán)益，營(yíng)造公正透明的合作環(huán)境。5.效益兼顧原則：注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)多方效益的有機(jī)統(tǒng)一。二、項(xiàng)目前期管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1.項(xiàng)目篩選甲方應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域功能定位以及市場(chǎng)需求等因素，對(duì)擬開展舊改的項(xiàng)目進(jìn)行篩選評(píng)估。重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性以及對(duì)周邊環(huán)境的影響等。2.立項(xiàng)申報(bào)確定立項(xiàng)的項(xiàng)目，由甲方負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)材料，包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、資金預(yù)算等。申報(bào)材料應(yīng)確保真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并按照規(guī)定程序提交相關(guān)部門審批。3.立項(xiàng)批復(fù)經(jīng)相關(guān)部門審批通過后，甲方獲取項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件，明確項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資估算、建設(shè)周期等關(guān)鍵信息，作為項(xiàng)目后續(xù)實(shí)施的依據(jù)。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位選擇甲方應(yīng)通過公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位承擔(dān)舊改項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。在選擇過程中，應(yīng)重點(diǎn)考察設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)、信譽(yù)、技術(shù)實(shí)力等方面。2.設(shè)計(jì)要求明確甲方應(yīng)向設(shè)計(jì)單位提供詳細(xì)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，包括但不限于現(xiàn)狀條件、功能需求、風(fēng)貌特色、安全要求、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等。同時(shí)，組織相關(guān)部門和專家對(duì)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行論證，確保設(shè)計(jì)要求科學(xué)合理、符合實(shí)際。3.設(shè)計(jì)方案評(píng)審設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)方案后，甲方應(yīng)組織相關(guān)部門、專家以及利益相關(guān)方對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容包括規(guī)劃合理性、功能完整性、技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性、風(fēng)貌協(xié)調(diào)性等方面。根據(jù)評(píng)審意見，設(shè)計(jì)單位對(duì)方案進(jìn)行修改完善，直至通過評(píng)審。4.施工圖設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)方案通過評(píng)審后，設(shè)計(jì)單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)開展施工圖設(shè)計(jì)工作。甲方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的審核，確保施工圖設(shè)計(jì)深度滿足施工要求，圖紙內(nèi)容準(zhǔn)確無誤。審核重點(diǎn)包括結(jié)構(gòu)安全、消防安全、給排水設(shè)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)等方面。（三）征收補(bǔ)償1.征收政策制定甲方應(yīng)依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和地方相關(guān)政策，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定合理的征收補(bǔ)償方案。征收補(bǔ)償方案應(yīng)充分征求被征收人的意見，保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)。2.征收評(píng)估委托具備相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋及附屬物進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照評(píng)估規(guī)范和程序開展工作，確保評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理。甲方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督管理，對(duì)評(píng)估過程和結(jié)果進(jìn)行審核。3.補(bǔ)償協(xié)議簽訂根據(jù)評(píng)估結(jié)果，甲方與被征收人就征收補(bǔ)償事宜進(jìn)行協(xié)商談判，簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)明確補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置地點(diǎn)、搬遷期限等條款。在簽訂協(xié)議過程中，應(yīng)充分保障被征收人的合法權(quán)益，確保協(xié)議簽訂過程合法合規(guī)、公平公正。4.征收實(shí)施按照征收補(bǔ)償協(xié)議約定，組織實(shí)施房屋征收工作。在征收過程中，應(yīng)做好宣傳解釋工作，爭(zhēng)取被征收人的理解和支持。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)征收現(xiàn)場(chǎng)的管理，維護(hù)征收秩序，確保征收工作順利進(jìn)行。三、項(xiàng)目實(shí)施管理（一）施工單位選擇1.招標(biāo)方式確定甲方應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)和公司規(guī)定，通過公開招標(biāo)的方式選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和施工能力的施工單位承擔(dān)舊改項(xiàng)目的施工任務(wù)。對(duì)于技術(shù)復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，可采用邀請(qǐng)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式。2.資格審查在招標(biāo)過程中，對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格審查，重點(diǎn)審查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證、業(yè)績(jī)情況、信譽(yù)狀況等方面。確保投標(biāo)單位具備承擔(dān)項(xiàng)目施工的能力和條件。3.評(píng)標(biāo)定標(biāo)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括報(bào)價(jià)、工期、質(zhì)量、信譽(yù)、施工方案等方面。根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)單位，并向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。（二）合同管理1.合同簽訂甲方與中標(biāo)施工單位簽訂施工總承包合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程內(nèi)容、工程價(jià)款、工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等條款。同時(shí)，與監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容、監(jiān)理費(fèi)用、監(jiān)理期限等條款。合同簽訂應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和公司合同管理制度執(zhí)行，確保合同合法有效。2.合同履行監(jiān)督加強(qiáng)對(duì)合同履行情況的監(jiān)督檢查，定期對(duì)施工單位和監(jiān)理單位的合同履行情況進(jìn)行評(píng)估。督促各方嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)，及時(shí)解決合同履行過程中出現(xiàn)的問題。對(duì)于違反合同約定的行為，應(yīng)按照合同條款追究責(zé)任。3.合同變更管理如因項(xiàng)目實(shí)際情況需要變更合同內(nèi)容，應(yīng)按照合同約定的程序進(jìn)行。變更事項(xiàng)應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為原合同的組成部分，具有同等法律效力。（三）工程質(zhì)量管理1.質(zhì)量目標(biāo)設(shè)定明確舊改項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，如達(dá)到國(guó)家相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、滿足設(shè)計(jì)文件要求等。質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行分解，落實(shí)到具體的施工環(huán)節(jié)和責(zé)任人。2.質(zhì)量管理體系建立施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，配備相應(yīng)的質(zhì)量管理人員，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量保證措施。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范要求，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行全過程監(jiān)督管理。甲方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的宏觀管理，定期組織質(zhì)量檢查和質(zhì)量問題整改落實(shí)情況的復(fù)查。3.質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)加強(qiáng)對(duì)原材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)，確保其質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。施工過程中，嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，每道工序完成后必須經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下一道工序。同時(shí)，定期委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行抽檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決質(zhì)量問題。4.質(zhì)量問題處理對(duì)于施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)建立質(zhì)量問題臺(tái)賬，分析原因，制定整改措施，明確整改責(zé)任人，限期整改。整改完成后，進(jìn)行復(fù)查驗(yàn)收，確保質(zhì)量問題得到徹底解決。對(duì)因質(zhì)量問題造成的損失，應(yīng)按照合同約定追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任。（四）安全管理1.安全管理目標(biāo)設(shè)定確定舊改項(xiàng)目的安全管理目標(biāo)，如杜絕重大安全事故、減少一般安全事故等。安全管理目標(biāo)應(yīng)納入項(xiàng)目績(jī)效考核體系，作為對(duì)各方考核評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。2.安全生產(chǎn)責(zé)任制建立建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確甲方、施工單位、監(jiān)理單位等各方的安全生產(chǎn)責(zé)任。甲方應(yīng)與施工單位簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書，施工單位應(yīng)將安全生產(chǎn)責(zé)任分解到每個(gè)崗位和每個(gè)人員。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)的監(jiān)督檢查，督促施工單位落實(shí)安全生產(chǎn)措施。3.安全教育培訓(xùn)施工單位應(yīng)組織全體施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括安全生產(chǎn)法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。未經(jīng)安全教育培訓(xùn)合格的人員不得上崗作業(yè)。同時(shí)，定期組織安全演練，提高施工人員的應(yīng)急處置能力。4.安全檢查與隱患排查治理甲方、施工單位和監(jiān)理單位應(yīng)定期對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。建立安全隱患排查治理臺(tái)賬，對(duì)排查出的安全隱患進(jìn)行登記、分析、評(píng)估，制定整改措施，明確整改責(zé)任人，限期整改。對(duì)重大安全隱患，應(yīng)立即停止施工，采取有效的防范措施，確保安全。5.安全事故處理如發(fā)生安全事故，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織救援，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)。按照事故報(bào)告程序及時(shí)向上級(jí)主管部門和相關(guān)部門報(bào)告。同時(shí)，配合有關(guān)部門進(jìn)行事故調(diào)查處理，分析事故原因，查明事故責(zé)任，落實(shí)事故整改措施，防止事故再次發(fā)生。（五）進(jìn)度管理1.進(jìn)度計(jì)劃制定施工單位應(yīng)根據(jù)合同工期要求，編制詳細(xì)的施工總進(jìn)度計(jì)劃和月、周進(jìn)度計(jì)劃，并報(bào)監(jiān)理單位和甲方審核。進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)明確各階段的工作內(nèi)容、工作時(shí)間、責(zé)任人等，確保進(jìn)度計(jì)劃合理可行。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控監(jiān)理單位應(yīng)按照進(jìn)度計(jì)劃對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時(shí)掌握工程進(jìn)展情況。甲方應(yīng)定期召開工程進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)，分析解決影響進(jìn)度的問題。如發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不符，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程按時(shí)完成。3.進(jìn)度調(diào)整措施當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，施工單位應(yīng)分析原因，制定切實(shí)可行的進(jìn)度調(diào)整措施，如增加施工人員、延長(zhǎng)工作時(shí)間、優(yōu)化施工方案等。監(jiān)理單位和甲方應(yīng)監(jiān)督進(jìn)度調(diào)整措施的落實(shí)情況，確保進(jìn)度得到有效控制。四、項(xiàng)目資金管理（一）資金預(yù)算編制甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)和設(shè)計(jì)文件，組織編制項(xiàng)目資金預(yù)算。資金預(yù)算應(yīng)包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等內(nèi)容。在編制過程中，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目實(shí)際情況和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)因素，確保資金預(yù)算準(zhǔn)確合理。（二）資金籌集甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目資金預(yù)算和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，合理籌集項(xiàng)目資金。資金籌集方式包括自有資金、銀行貸款、專項(xiàng)債券、社會(huì)資本合作等。在資金籌集過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，確保資金來源合法合規(guī)。（三）資金使用管理1.資金支付審批建立健全資金支付審批制度，明確資金支付流程和審批權(quán)限。施工單位根據(jù)工程進(jìn)度和合同約定，提交資金支付申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)理單位審核、甲方相關(guān)部門審批后，按照規(guī)定程序辦理資金支付手續(xù)。2.資金使用監(jiān)督加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保資金專款專用，不得挪作他用。定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行審計(jì)，檢查資金使用的合理性、合規(guī)性和效益性。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。3.成本控制甲方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，避免不合理的費(fèi)用支出。定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差，采取有效措施進(jìn)行調(diào)整，確保項(xiàng)目成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。五、項(xiàng)目驗(yàn)收管理（一）驗(yàn)收準(zhǔn)備1.資料整理施工單位應(yīng)在項(xiàng)目竣工前，整理完善工程竣工資料，包括工程竣工報(bào)告、工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工技術(shù)資料、試驗(yàn)檢測(cè)資料、竣工圖等。竣工資料應(yīng)確保真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，符合檔案管理要求。2.自查自糾施工單位在整理資料的同時(shí)，應(yīng)組織對(duì)工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度等方面進(jìn)行自查自糾，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改。整改完成后，提交自查自糾報(bào)告，申請(qǐng)項(xiàng)目驗(yàn)收。（二）驗(yàn)收組織1.初步驗(yàn)收甲方組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行初步驗(yàn)收。初步驗(yàn)收內(nèi)容包括工程實(shí)體質(zhì)量、工程資料、合同履行情況等方面。對(duì)初步驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，施工單位應(yīng)限期整改，整改完成后重新申請(qǐng)初步驗(yàn)收。2.竣工驗(yàn)收初步驗(yàn)收合格后，甲方按照規(guī)定程序向相關(guān)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。相關(guān)部門組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、勘察等單位以及有關(guān)專家組成竣工驗(yàn)收委員會(huì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收內(nèi)容包括工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程質(zhì)量、使用功能、環(huán)境保護(hù)等方面?？⒐を?yàn)收合格后，項(xiàng)目方可交付使用。（三）驗(yàn)收備案項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。備案資料包括竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等。工程竣工驗(yàn)收備案是項(xiàng)目交付使用的必備條件，未經(jīng)備案的項(xiàng)目不得交付使用。六、項(xiàng)目后期管理（一）物業(yè)管理1.物業(yè)承接查驗(yàn)項(xiàng)目交付使用前，甲方應(yīng)組織施工單位、監(jiān)理單位與物業(yè)管理單位進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。承接查驗(yàn)內(nèi)容包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)服務(wù)用房等方面。對(duì)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，施工單位應(yīng)負(fù)責(zé)整改，整改完成后重新進(jìn)行承接查驗(yàn)。2.物業(yè)服務(wù)合同簽訂甲方應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限等條款。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)在項(xiàng)目交付使用前簽訂，確保物業(yè)管理工作順利開展。3.物業(yè)管理監(jiān)督甲方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的監(jiān)督檢查，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。督促物業(yè)管理單位按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，及時(shí)解決業(yè)主反映的問題。對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理單位，應(yīng)按照合同約定進(jìn)行處理。（二）維修養(yǎng)護(hù)1.質(zhì)量保修責(zé)任落實(shí)施工單位應(yīng)按照國(guó)家法律法規(guī)和合同約定，履行工程質(zhì)量保修責(zé)任。在質(zhì)量保修期內(nèi)，對(duì)工程質(zhì)量問題及時(shí)進(jìn)行維修處理。質(zhì)量保修期限應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定要求，質(zhì)量保修責(zé)任不因項(xiàng)目交付使用而免除。2.維修