物業(yè)維護管理辦法一、總則（一）目的為加強本公司物業(yè)維護管理工作，保障物業(yè)的正常使用功能，延長物業(yè)使用壽命，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造安全、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所管理的各類住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項目的維護管理工作。（三）基本原則1.預防為主原則通過日常巡查、定期檢測等手段，提前發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在的問題和隱患，采取有效措施進行預防和處理，避免問題擴大化。2.依法依規(guī)原則嚴格遵守國家和地方有關物業(yè)管理的法律法規(guī)、行業(yè)標準，確保物業(yè)維護管理工作合法合規(guī)。3.專業(yè)高效原則配備專業(yè)的維護管理人員和技術設備，運用科學的管理方法和先進的技術手段，提高物業(yè)維護管理工作的效率和質量。4.服務至上原則以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質、及時、周到的物業(yè)維護服務，不斷提升業(yè)主和使用人的滿意度。二、物業(yè)維護管理職責分工（一）公司總部職責1.制定物業(yè)維護管理的總體戰(zhàn)略、方針政策和規(guī)章制度。2.對各物業(yè)項目的維護管理工作進行監(jiān)督、檢查和考核。3.協(xié)調解決各物業(yè)項目之間的重大維護管理問題。4.負責物業(yè)維護管理工作的資源配置和調配，包括人員、資金、設備等。（二）物業(yè)項目管理處職責1.負責本物業(yè)項目維護管理工作的具體組織實施。2.制定本物業(yè)項目的維護管理工作計劃和方案，并組織落實。3.組織開展物業(yè)項目的日常巡查、維修、保養(yǎng)等工作，及時處理各類物業(yè)問題和故障。4.負責與業(yè)主和使用人溝通協(xié)調，了解他們的需求和意見，及時反饋和處理相關問題。5.建立健全本物業(yè)項目的維護管理檔案和資料，做好相關記錄和統(tǒng)計工作。6.負責物業(yè)項目維護管理費用的預算編制、使用控制和成本核算等工作。（三）維護管理部門職責1.負責制定物業(yè)維護管理的技術標準和操作規(guī)程。2.組織開展物業(yè)維護管理技術培訓和技術指導工作。3.對物業(yè)項目的維護管理工作進行技術支持和技術保障，參與重大物業(yè)問題的技術論證和解決方案制定。4.負責物業(yè)維護管理設備和工具的選型、采購、驗收、維修、保養(yǎng)等工作。5.定期對物業(yè)項目的維護管理工作進行技術評估和分析，提出改進措施和建議。（四）維修人員職責1.嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，認真履行維修工作職責。2.負責物業(yè)項目內各類設施設備的日常維修、保養(yǎng)和故障排除工作。3.及時響應業(yè)主和使用人的維修需求，按照規(guī)定的時間和質量標準完成維修任務。4.做好維修工作記錄和維修材料的領用、使用登記工作，節(jié)約維修成本。5.積極參與物業(yè)項目的預防性維護工作，協(xié)助開展設施設備的巡檢、檢測等工作。三、物業(yè)設施設備維護管理（一）房屋建筑維護管理1.定期對房屋建筑的結構、屋面、外墻、門窗等進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋滲漏、裂縫、變形等問題。2.按照規(guī)定對房屋建筑進行日常保潔和綠化養(yǎng)護，保持房屋外觀整潔、環(huán)境優(yōu)美。3.對房屋建筑的附屬設施設備，如電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進行定期維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。4.嚴格控制房屋建筑的裝修行為，加強對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，確保裝修工程符合相關規(guī)定和安全要求。（二）設施設備維護管理1.建立設施設備檔案，詳細記錄設施設備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.制定設施設備維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)的內容、周期、責任人等，確保設施設備按時進行維護保養(yǎng)。3.加強設施設備的日常巡檢，及時發(fā)現(xiàn)設施設備的運行異常情況，采取有效措施進行處理，確保設施設備安全運行。4.定期對設施設備進行全面檢查和調試，對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行維修和更換，確保設施設備性能良好。5.做好設施設備的更新改造工作，根據設施設備的使用情況和技術發(fā)展趨勢，及時對設施設備進行更新改造，提高設施設備的運行效率和可靠性。（三）特種設備維護管理1.對于電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械等特種設備，必須按照國家有關規(guī)定進行注冊登記、定期檢驗和維護保養(yǎng)。2.配備專業(yè)的特種設備管理人員和操作人員，嚴格按照操作規(guī)程進行操作，確保特種設備安全運行。3.制定特種設備應急預案，定期組織演練，提高應對特種設備突發(fā)事件的能力。4.加強對特種設備作業(yè)人員的培訓和考核，確保其具備相應的專業(yè)知識和技能。四、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護管理（一）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準和保潔要求。2.合理配置保潔人員和保潔設備，定期對公共區(qū)域進行清掃、消毒、除蟲等工作，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。3.加強對公共區(qū)域垃圾的收集、運輸和處理，做到垃圾日產日清，無垃圾堆積和異味。4.對公共區(qū)域的綠化進行養(yǎng)護管理，及時修剪草坪、花卉、樹木，保持綠化景觀美觀。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關垃圾分類的規(guī)定，在物業(yè)項目內設置垃圾分類收集容器，引導業(yè)主和使用人進行垃圾分類投放。2.建立垃圾分類管理制度，明確垃圾分類收集、運輸和處理的流程和要求。3.加強對垃圾分類知識的宣傳和教育，提高業(yè)主和使用人的垃圾分類意識。4.定期對垃圾分類工作進行檢查和評估，不斷完善垃圾分類管理工作。（三）環(huán)境衛(wèi)生投訴處理1.建立環(huán)境衛(wèi)生投訴處理機制，設立投訴電話和投訴郵箱，及時受理業(yè)主和使用人的環(huán)境衛(wèi)生投訴。2.對投訴問題進行認真調查和分析，制定切實可行的解決方案，并及時反饋給投訴人。3.跟蹤投訴問題的處理情況，確保問題得到徹底解決，提高業(yè)主和使用人的滿意度。五、物業(yè)安全維護管理（一）安全管理制度1.制定物業(yè)安全管理制度，明確安全管理目標、安全管理職責、安全管理措施等。2.建立健全安全管理檔案，記錄安全檢查、隱患排查、整改情況等信息。3.加強對物業(yè)項目的安全宣傳教育，提高業(yè)主和使用人的安全意識和自我防范能力。（二）安全防范措施1.配備必要的安全防范設施設備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等，確保物業(yè)項目的安全。2.加強對物業(yè)項目出入口的管理，嚴格執(zhí)行人員和車輛出入登記制度，防止無關人員和車輛進入。3.定期對物業(yè)項目進行安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患，確保物業(yè)項目安全無事故。4.加強對重點部位和關鍵設施設備的安全管理，如配電室、電梯機房、消防控制室等，確保其安全運行。（三）消防安全管理1.按照國家有關消防安全的規(guī)定，在物業(yè)項目內配備必要的消防設施設備，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等，并定期進行檢查和維護保養(yǎng)。2.制定消防安全管理制度，明確消防安全責任、消防安全操作規(guī)程、火災應急預案等。3.加強對物業(yè)項目內人員的消防安全培訓和教育，提高其消防安全意識和自防自救能力。4.定期組織開展消防演練，提高應對火災突發(fā)事件的能力。（四）應急管理1.制定各類突發(fā)事件應急預案，如火災應急預案、地震應急預案、防汛應急預案等，并定期組織演練。2.建立應急救援隊伍，配備必要的應急救援設備和物資，確保在突發(fā)事件發(fā)生時能夠迅速響應和有效處置。3.加強與相關部門的溝通協(xié)調，建立應急聯(lián)動機制，共同應對各類突發(fā)事件。六、物業(yè)維護管理費用管理（一）費用預算編制1.根據物業(yè)項目的實際情況和維護管理要求，編制物業(yè)維護管理費用預算。2.費用預算應包括人員費用、設備維護費用、材料費用、能源費用、綠化養(yǎng)護費用、環(huán)境衛(wèi)生費用、安全管理費用等各項支出。3.費用預算應合理、準確，充分考慮物業(yè)項目的維護管理需求和市場價格變化因素。（二）費用使用控制1.嚴格按照費用預算進行費用支出控制，確保各項費用支出不超過預算額度。2.建立費用審批制度，明確費用審批流程和審批權限，確保費用支出的合理性和合規(guī)性。3.加強對費用使用情況的監(jiān)督和檢查，定期對費用支出進行分析和評估，及時發(fā)現(xiàn)和糾正費用使用過程中存在的問題。（三）費用核算與結算1.建立健全費用核算制度，定期對物業(yè)維護管理費用進行核算，確保費用核算準確、清晰。2.按照合同約定和相關規(guī)定，及時與業(yè)主和使用人進行費用結算，確保費用收繳率達到規(guī)定要求。3.定期向業(yè)主和使用人公布物業(yè)維護管理費用的收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。七、物業(yè)維護管理監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查機制1.建立物業(yè)維護管理監(jiān)督檢查機制，定期對物業(yè)項目的維護管理工作進行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督檢查內容包括物業(yè)設施設備維護管理、環(huán)境衛(wèi)生維護管理、安全維護管理、費用管理等方面。3.監(jiān)督檢查方式包括日常巡查、定期檢查、專項檢查等。（二）考核評價標準1.制定物業(yè)維護管理考核評價標準，明確考核評價的指標、權重、評分方法等。2.考核評價指標應包括服務質量、業(yè)主滿意度、費用收繳率、安全事故發(fā)生率等方面。3.根據考核評價結果，對物業(yè)項目管理處和相關責任人進行獎懲。（三）問題整改與持續(xù)改進1.對監(jiān)督檢查和考核評價中發(fā)現(xiàn)的問題，