物業(yè)要續(xù)管理辦法總則目的為規(guī)范本公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同期滿后續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本公司實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本公司所有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主大會決定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)活動。基本原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，充分尊重業(yè)主意愿，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。續(xù)聘條件物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件1.依法設(shè)立并取得獨立法人資格，具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級。2.近三年內(nèi)無重大違法違規(guī)行為，未受到相關(guān)部門的行政處罰。3.具有良好的商業(yè)信譽，在管項目中未出現(xiàn)因服務(wù)質(zhì)量問題引發(fā)的群體性投訴或糾紛。4.具備與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的專業(yè)管理團隊，管理人員應(yīng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)，上一服務(wù)期內(nèi)物業(yè)服務(wù)考核達標(biāo)，業(yè)主滿意度達到[X]%以上。物業(yè)服務(wù)合同條件1.原物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按照合同約定提供服務(wù)，未出現(xiàn)違約行為。2.原物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前[X]個月向業(yè)主委員會提交續(xù)約申請，并提交詳細的續(xù)約方案，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費用預(yù)算、人員配置等。3.續(xù)約方案應(yīng)符合本公司物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和業(yè)主需求，且費用標(biāo)準(zhǔn)合理，不得高于當(dāng)?shù)赝愋臀飿I(yè)服務(wù)項目的市場指導(dǎo)價。續(xù)聘程序業(yè)主大會籌備1.物業(yè)服務(wù)合同期滿前[X]個月，業(yè)主委員會應(yīng)組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主大會會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會議時間、地點、議題等信息，并通過書面、電話、短信、微信公眾號等方式通知全體業(yè)主。3.業(yè)主大會會議應(yīng)采用現(xiàn)場投票或書面征求意見的方式進行表決，表決結(jié)果應(yīng)及時公示。續(xù)約申請與審核1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主大會會議召開前[X]天，向業(yè)主委員會提交續(xù)約申請及續(xù)約方案。2.業(yè)主委員會應(yīng)組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的續(xù)約申請及續(xù)約方案進行審核，審核內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、費用標(biāo)準(zhǔn)等。3.審核通過后，業(yè)主委員會應(yīng)將續(xù)約申請及續(xù)約方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示[X]天，征求業(yè)主意見。投票表決1.業(yè)主大會會議對是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行投票表決，表決票應(yīng)明確表示同意續(xù)聘、不同意續(xù)聘或棄權(quán)。2.投票表決結(jié)束后，業(yè)主委員會應(yīng)及時統(tǒng)計投票結(jié)果，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。3.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。合同簽訂1.業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。2.新的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方權(quán)利義務(wù)等條款，合同期限一般為[X]年。3.物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)將合同副本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括房屋建筑本體、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。3.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾分類處理、化糞池清掏等。4.綠化養(yǎng)護管理，包括公共區(qū)域的花草樹木養(yǎng)護、修剪、病蟲害防治等。5.秩序維護管理，包括門崗值班、巡邏、車輛停放管理等。6.消防安全管理，包括消防設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)、消防安全檢查、消防宣傳教育等。7.車輛停放管理，包括制定停車管理制度、劃定停車位、收取停車費用等。8.其他物業(yè)服務(wù)事項，如代收代繳水電費、提供便民服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護房屋外觀整潔，無明顯破損、脫落現(xiàn)象。共用設(shè)施設(shè)備運行正常，定期進行維護保養(yǎng)，記錄完整。電梯運行安全，定期進行年檢和維護保養(yǎng)，轎廂內(nèi)整潔衛(wèi)生。消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進行檢查和維護保養(yǎng)，確保正常使用。2.環(huán)境衛(wèi)生公共區(qū)域每日清掃保潔，無雜物、無垃圾堆積。垃圾分類投放、收集、運輸規(guī)范，垃圾桶定期清洗消毒?；S池定期清掏，無堵塞、無外溢現(xiàn)象。3.綠化養(yǎng)護花草樹木生長良好，無明顯病蟲害，定期進行修剪、施肥、澆水。綠化區(qū)域整潔美觀，無雜草叢生、無黃土裸露現(xiàn)象。4.秩序維護門崗24小時值班，人員、車輛出入登記嚴格。定期進行巡邏，做好巡邏記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。車輛停放有序，交通標(biāo)識清晰，無亂停亂放現(xiàn)象。5.消防安全消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進行檢查和維護保養(yǎng)。消防安全通道暢通無阻，無雜物堆放。定期組織消防演練，提高業(yè)主消防安全意識。6.其他服務(wù)代收代繳水電費及時準(zhǔn)確，無差錯。提供便民服務(wù)，如快遞代收、家政服務(wù)等，滿足業(yè)主需求。物業(yè)服務(wù)費用費用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)不得低于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用一般由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同履行期間，因物價上漲、服務(wù)成本增加等因素確需調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前[X]個月向業(yè)主委員會提出書面申請，并提交費用調(diào)整的依據(jù)和測算報告。業(yè)主委員會應(yīng)組織對費用調(diào)整申請進行審核，并征求業(yè)主意見。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用。監(jiān)督與考核監(jiān)督機制1.業(yè)主委員會應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。2.本公司應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機制，定期對物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)情況進行檢查和評估。3.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，對不滿意的服務(wù)內(nèi)容有權(quán)向業(yè)主委員會或本公司提出投訴和建議。考核辦法1.本公司制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核評分。2.考核內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)合同履行情況、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度等方面。3.考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費用支付、企業(yè)信譽等掛鉤，對服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本公司有權(quán)要求其限期整改，整改仍不達標(biāo)的，本公司有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同。違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，負責(zé)整改并賠償業(yè)主因此造成的損失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)或增加收費項目的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還多收的費用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)或本辦法規(guī)定，給業(yè)主或本公司造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額支付物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定支付違約金。2.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。爭議解決