樓市物價(jià)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)樓市物價(jià)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及相關(guān)物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)涉及的物價(jià)管理?；驹瓌t樓市物價(jià)管理應(yīng)遵循合法、公平、公正、公開的原則，實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)測(cè)與預(yù)警，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理形成。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及管理房?jī)r(jià)構(gòu)成要素房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、合理利潤(rùn)等。1.土地成本土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等應(yīng)按照國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)核算，并納入房?jī)r(jià)成本。2.前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。3.建筑安裝工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等，應(yīng)按照國(guó)家和地方現(xiàn)行工程計(jì)價(jià)規(guī)范及相關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求足額投入。5.公共配套設(shè)施費(fèi)教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和規(guī)劃要求建設(shè)，并計(jì)入房?jī)r(jià)成本。6.開發(fā)期間稅費(fèi)按照國(guó)家和地方規(guī)定應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，應(yīng)依法足額繳納，并計(jì)入房?jī)r(jià)成本。7.管理費(fèi)用開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，應(yīng)按照合理比例計(jì)入成本。8.銷售費(fèi)用廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)等銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)實(shí)際支出計(jì)入成本。9.財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定合理核算，并計(jì)入成本。10.合理利潤(rùn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本、市場(chǎng)供求狀況等因素，合理確定利潤(rùn)水平。房?jī)r(jià)管理措施1.價(jià)格備案制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)將預(yù)售價(jià)格報(bào)價(jià)格主管部門備案。備案價(jià)格應(yīng)根據(jù)成本核算和市場(chǎng)情況合理確定，不得高于周邊同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格。價(jià)格主管部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成備案審核，并向社會(huì)公示。2.明碼標(biāo)價(jià)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等應(yīng)在售樓處顯著位置明碼標(biāo)價(jià)，公示商品房銷售價(jià)格、價(jià)格構(gòu)成明細(xì)、優(yōu)惠折扣等信息。標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清晰，不得有虛假標(biāo)價(jià)、模糊標(biāo)價(jià)等行為。3.價(jià)格調(diào)整備案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在銷售過程中需要調(diào)整價(jià)格的，應(yīng)提前向價(jià)格主管部門備案。價(jià)格調(diào)整應(yīng)合理、適度，并說明調(diào)整原因。價(jià)格主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)價(jià)格調(diào)整的監(jiān)督檢查。4.價(jià)格監(jiān)測(cè)與預(yù)警價(jià)格主管部門應(yīng)建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系，定期采集、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，及時(shí)發(fā)布價(jià)格動(dòng)態(tài)和預(yù)警信息。對(duì)價(jià)格異常波動(dòng)的情況，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)控。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，按照合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的管理方式。1.政府指導(dǎo)價(jià)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)非普通住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照公平、合法、誠(chéng)實(shí)信用的原則，與業(yè)主通過合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施1.收費(fèi)公示制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.收費(fèi)備案制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案內(nèi)容應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、地址、聯(lián)系方式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等。3.收費(fèi)變更管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提前與業(yè)主協(xié)商，并按照規(guī)定程序進(jìn)行公示和備案。未經(jīng)業(yè)主同意，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.收費(fèi)投訴處理價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理和處理業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的投訴。對(duì)違反收費(fèi)規(guī)定的行為，應(yīng)依法予以查處。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查主體及職責(zé)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)配合價(jià)格主管部門做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理工作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體的監(jiān)管。監(jiān)督檢查內(nèi)容1.房?jī)r(jià)執(zhí)行情況檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照備案價(jià)格銷售商品房，是否存在價(jià)外加價(jià)、虛假標(biāo)價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)等價(jià)格違法行為。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，是否存在擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)、只收費(fèi)不服務(wù)等行為。3.價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)情況檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等是否在顯著位置明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容是否真實(shí)、準(zhǔn)確、清晰。4.價(jià)格調(diào)整備案情況檢查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整是否按照規(guī)定進(jìn)行備案。違法行為處罰1.對(duì)違反房?jī)r(jià)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，價(jià)格主管部門應(yīng)責(zé)令其改正，沒收違法所得，并依法處以罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其網(wǎng)簽資格，直至吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2.對(duì)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，價(jià)格主管部門應(yīng)責(zé)令其改正，退還多收費(fèi)用，并依法處以罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，可降低其物業(yè)服務(wù)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書。3.對(duì)違反價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等，價(jià)格主管部門應(yīng)責(zé)令其改正，并處以罰款。4.對(duì)拒絕、阻礙價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)督檢查的，由相關(guān)部門依法予以處罰。爭(zhēng)議處理價(jià)格爭(zhēng)議調(diào)解房地產(chǎn)交易雙方因價(jià)格問題發(fā)生爭(zhēng)議的，可以向價(jià)格主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解。價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時(shí)受理，并組織雙方進(jìn)行協(xié)商調(diào)解。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，雙方應(yīng)按照協(xié)議履行；調(diào)解不成的，可通過仲裁或訴訟等方式解決。行政復(fù)議與行政訴訟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、