江西建房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強江西省農(nóng)村建房管理，規(guī)范農(nóng)村建房行為，節(jié)約集約利用土地，保護農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，促進農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民新建、改建、擴建個人住宅的管理。（三）基本原則1.規(guī)劃引領(lǐng)原則農(nóng)村建房應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，遵循先規(guī)劃后建設(shè)的原則，統(tǒng)籌安排宅基地布局和建房空間。2.節(jié)約集約原則嚴(yán)格控制農(nóng)村建房占地面積，鼓勵和引導(dǎo)村民集中建房，節(jié)約集約利用土地資源。3.生態(tài)保護原則注重保護農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，防止因建房活動破壞生態(tài)景觀、影響生態(tài)平衡，促進人與自然和諧共生。4.安全第一原則確保農(nóng)村建房工程質(zhì)量和施工安全，保障村民生命財產(chǎn)安全。二、規(guī)劃與用地管理（一）規(guī)劃編制1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃，明確宅基地的規(guī)模、布局、用途等，為農(nóng)村建房提供規(guī)劃依據(jù)。2.村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分尊重村民意愿，體現(xiàn)鄉(xiāng)村特色，注重保護傳統(tǒng)村落和歷史文化風(fēng)貌。（二）宅基地申請條件1.符合下列條件之一的村民，可以申請宅基地：因結(jié)婚等原因，確需分戶，原宅基地面積低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；因自然災(zāi)害或者實施村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，沒有住宅需要新建住宅的；原有宅基地被依法征收，或者因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)被占用的；縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。2.有下列情形之一的，不得批準(zhǔn)宅基地申請：不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃的；已擁有一處宅基地且面積達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的；以所有家庭成員作為一戶申請并被批準(zhǔn)后，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的；其他不符合申請建房條件的。（三）宅基地審批程序1.申請村民向本集體經(jīng)濟組織提出宅基地申請，并提交建房申請書、家庭戶籍證明、宅基地申請審批表等材料。2.受理村民委員會收到申請材料后，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)進行初審。初審?fù)ㄟ^的，在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示，公示期不少于7個工作日。公示無異議的，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。3.審核鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請材料和初審意見之日起10個工作日內(nèi)進行審核。審核內(nèi)容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等。審核通過的，報縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門審批。4.審批縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門應(yīng)當(dāng)自收到審核意見之日起5個工作日內(nèi)進行審批。經(jīng)審批同意的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，依照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。（四）宅基地使用管理1.村民應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的面積、位置和用途使用宅基地，不得擅自改變。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門批準(zhǔn)。2.宅基地閑置超過兩年的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)。3.嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。三、建房標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計要求（一）建房標(biāo)準(zhǔn)1.農(nóng)村建房層數(shù)不得超過三層，建筑面積不得超過350平方米。2.宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)按照所在縣（市、區(qū)）規(guī)定執(zhí)行，一般每戶不得超過120平方米。3.建筑高度不得超過12米，坡屋頂建筑屋脊高度不得超過15米。（二）設(shè)計要求1.農(nóng)村建房應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位或者專業(yè)技術(shù)人員進行設(shè)計，或者選用通用設(shè)計圖、標(biāo)準(zhǔn)圖集。2.設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合安全、適用、經(jīng)濟、美觀的要求，體現(xiàn)地域特色和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。3.新建房屋的外觀造型、色彩等應(yīng)當(dāng)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，不得破壞村莊整體景觀。四、施工管理（一）施工隊伍選擇1.村民建房應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)或者具備相應(yīng)技能的農(nóng)村建筑工匠施工。2.建筑施工企業(yè)和農(nóng)村建筑工匠應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理工商登記和備案手續(xù)。（二）施工合同簽訂1.村民與施工隊伍應(yīng)當(dāng)簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.施工合同應(yīng)當(dāng)包括工程范圍、建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程造價、付款方式、質(zhì)量保修范圍和期限等內(nèi)容。（三）施工安全管理1.施工隊伍應(yīng)當(dāng)按照施工安全規(guī)范和操作規(guī)程進行施工，設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志，采取安全防護措施，確保施工安全。2.施工人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的安全知識和技能，佩戴安全帽等安全防護用品。3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對農(nóng)村建房施工安全的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令施工隊伍立即整改。（四）質(zhì)量監(jiān)督管理1.縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對農(nóng)村建房工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，定期開展質(zhì)量巡查和抽查。2.村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好農(nóng)村建房質(zhì)量監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)及時督促施工隊伍整改。五、風(fēng)貌管控（一）建筑風(fēng)貌引導(dǎo)1.各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史文化、民俗風(fēng)情和自然環(huán)境等因素，制定農(nóng)村建房建筑風(fēng)貌導(dǎo)則，引導(dǎo)村民建設(shè)具有地方特色的住宅。2.鼓勵采用傳統(tǒng)建筑材料和工藝，傳承和弘揚優(yōu)秀傳統(tǒng)文化。（二）環(huán)境整治要求1.農(nóng)村建房應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)污水處理、垃圾收集等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，改善農(nóng)村人居環(huán)境。2.不得在村莊主要道路兩側(cè)、公共場所等亂搭亂建、亂堆亂放。（三）景觀保護1.農(nóng)村建房應(yīng)當(dāng)保護好周邊的自然景觀和生態(tài)環(huán)境，不得破壞山體、水體、古樹名木等。2.涉及風(fēng)景名勝區(qū)、歷史文化名村名鎮(zhèn)等區(qū)域的農(nóng)村建房，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)保護規(guī)定。六、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強對農(nóng)村建房的監(jiān)督檢查。2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全農(nóng)村建房巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)建房行為。（二）法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。2.超過批準(zhǔn)面積多占土地建住宅的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還多占的土地，限期拆除在多占的土地上新建的房屋；無法拆除的，沒收在多占的土地上新建的房屋，可以并處每平方米20元以上50元以下的罰款。3.未按照規(guī)劃許可進行建設(shè)的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款。4.農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)在施工中違反工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷