樓宇管理辦法修訂一、總則（一）目的為加強(qiáng)本公司/組織所涉及樓宇的規(guī)范化管理，提高樓宇使用效率，保障樓宇安全、正常運(yùn)行，維護(hù)公司/組織及相關(guān)人員的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司/組織所有的各類樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備、場地等的管理活動(dòng)。包括但不限于寫字樓、商住樓、工業(yè)廠房等不同功能類型的樓宇。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策要求，確保樓宇管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.安全第一原則把保障樓宇安全作為首要任務(wù)，建立健全安全管理制度，加強(qiáng)安全防范措施，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生。3.服務(wù)至上原則以滿足樓宇使用方的需求為出發(fā)點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和水平。4.統(tǒng)一管理原則對公司/組織內(nèi)的樓宇實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保管理工作的一致性和有效性。二、樓宇產(chǎn)權(quán)與使用（一）產(chǎn)權(quán)歸屬明確公司/組織對各類樓宇的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，包括自有產(chǎn)權(quán)、租賃產(chǎn)權(quán)等，并詳細(xì)記錄相關(guān)產(chǎn)權(quán)信息，如產(chǎn)權(quán)證書編號(hào)、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)面積等。（二）使用權(quán)限1.規(guī)定不同類型樓宇的使用權(quán)限范圍，如寫字樓可用于辦公、商業(yè)洽談等；商住樓可用于居住、商業(yè)經(jīng)營等，但需符合相關(guān)規(guī)劃和規(guī)定。2.明確禁止在樓宇內(nèi)從事的違法違規(guī)活動(dòng)，如非法生產(chǎn)、儲(chǔ)存危險(xiǎn)物品，違規(guī)經(jīng)營易燃易爆行業(yè)等。3.對于租賃使用的樓宇，應(yīng)明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金支付方式、租賃期限、房屋維修責(zé)任等，并簽訂詳細(xì)的租賃合同。（三）產(chǎn)權(quán)變更與使用調(diào)整1.當(dāng)樓宇產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更時(shí)，如出售、轉(zhuǎn)讓、繼承等，應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，并通知公司/組織內(nèi)部相關(guān)部門，確保管理工作的連續(xù)性。2.根據(jù)公司/組織的發(fā)展需求或?qū)嶋H情況變化，如需對樓宇的使用功能、使用范圍進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，并做好相關(guān)的協(xié)調(diào)和溝通工作。三、樓宇維護(hù)與保養(yǎng)（一）維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任1.明確公司/組織內(nèi)部各部門在樓宇維護(hù)保養(yǎng)工作中的職責(zé)分工，如物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)日常的巡查、維修和保養(yǎng)；工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)重大維修項(xiàng)目的技術(shù)支持和方案制定等。2.對于自有產(chǎn)權(quán)的樓宇，公司/組織承擔(dān)主要的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任；對于租賃產(chǎn)權(quán)的樓宇，根據(jù)租賃合同約定，明確雙方在維護(hù)保養(yǎng)方面的責(zé)任劃分。（二）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.制定年度樓宇維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，包括樓宇本體結(jié)構(gòu)、外立面、電梯、消防設(shè)施、電氣設(shè)備、給排水系統(tǒng)等各個(gè)方面的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、時(shí)間安排和責(zé)任人。2.定期對維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評估，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整和完善計(jì)劃，確保維護(hù)保養(yǎng)工作的有效性和及時(shí)性。（三）維修資金管理1.設(shè)立專門的樓宇維修資金賬戶，用于存儲(chǔ)和管理樓宇維修所需的資金。維修資金的來源包括公司/組織撥款、業(yè)主繳納（如有）、租金收入中提取的一定比例等。2.制定維修資金的使用管理制度，明確維修資金的使用范圍、審批流程、報(bào)銷規(guī)定等。對于較大金額的維修項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)和公示，確保資金使用的公開、透明、合理。四、安全管理（一）安全制度建設(shè)1.建立健全樓宇安全管理制度，包括安全責(zé)任制度、安全檢查制度、安全培訓(xùn)制度、應(yīng)急預(yù)案制度等，明確各項(xiàng)安全管理工作的流程和要求。2.與樓宇內(nèi)的各使用單位或租戶簽訂安全責(zé)任書，明確其在安全管理方面的責(zé)任和義務(wù)，確保安全管理工作落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)。（二）安全防范措施1.加強(qiáng)樓宇的門禁管理，設(shè)置合理的門禁系統(tǒng)，如刷卡門禁、人臉識(shí)別門禁等，并嚴(yán)格控制人員和車輛的出入，確保樓宇安全。2.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對樓宇內(nèi)的公共區(qū)域、重點(diǎn)部位進(jìn)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理異常情況。3.配備必要的安全防范設(shè)備，如消防器材、防盜報(bào)警裝置、應(yīng)急照明設(shè)備等，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保設(shè)備完好有效。（三）消防安全管理1.嚴(yán)格遵守國家消防安全法律法規(guī)，落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)消防安全責(zé)任人。2.按照規(guī)定配備充足、有效的消防設(shè)施和器材，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施完好率達(dá)到100%。3.制定完善的消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防演練，提高員工的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。4.加強(qiáng)對樓宇內(nèi)用火、用電、用氣的管理，嚴(yán)禁私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等行為，確保消防安全。（四）應(yīng)急管理1.制定各類突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，如火災(zāi)、地震、水浸、電梯故障等，明確應(yīng)急處置流程、責(zé)任分工和資源調(diào)配等。2.定期對應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行演練和評估，根據(jù)演練情況及時(shí)修訂和完善應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)急預(yù)案的科學(xué)性和實(shí)用性。3.建立應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度，儲(chǔ)備必要的應(yīng)急物資，如滅火器、急救藥品、防汛沙袋等，并定期進(jìn)行檢查和更新，確保應(yīng)急物資隨時(shí)可用。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.制定樓宇環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)，明確公共區(qū)域、樓道、電梯、衛(wèi)生間等部位的清潔頻次、清潔質(zhì)量要求等。2.環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)達(dá)到無雜物、無異味、無污漬、無積水等標(biāo)準(zhǔn)，保持樓宇環(huán)境整潔美觀。（二）清潔服務(wù)管理1.委托專業(yè)的清潔服務(wù)公司負(fù)責(zé)樓宇的日常清潔工作，簽訂清潔服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等條款。2.加強(qiáng)對清潔服務(wù)公司的監(jiān)督和考核，定期檢查清潔工作質(zhì)量，對不符合要求的及時(shí)提出整改意見，并根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。（三）垃圾分類管理1.在樓宇內(nèi)設(shè)置合理的垃圾分類投放設(shè)施，引導(dǎo)使用人員正確分類投放垃圾。2.按照當(dāng)?shù)乩诸惞芾硪?guī)定，定期對垃圾進(jìn)行分類收集、運(yùn)輸和處理，確保垃圾分類工作落實(shí)到位。六、綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.根據(jù)樓宇的實(shí)際情況，制定綠化規(guī)劃方案，合理布局綠化區(qū)域，選擇適宜的植物品種進(jìn)行種植。2.加強(qiáng)綠化建設(shè)工作，確保綠化工程質(zhì)量，提高樓宇的綠化率和綠化景觀效果。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.安排專人負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)管理工作，確保植物生長良好。2.加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化植物的損壞、缺失等問題，保持綠化景觀的完整性。七、設(shè)備設(shè)施管理（一）設(shè)備設(shè)施分類與登記1.對樓宇內(nèi)的各類設(shè)備設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)分類，如電氣設(shè)備、給排水設(shè)備、暖通設(shè)備、電梯設(shè)備等，并建立設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬，記錄設(shè)備設(shè)施的名稱、型號(hào)、規(guī)格、購置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.對重要設(shè)備設(shè)施進(jìn)行標(biāo)識(shí)管理，明確設(shè)備設(shè)施的名稱、編號(hào)、責(zé)任人等信息，便于管理和維護(hù)。（二）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理1.制定設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程，明確設(shè)備設(shè)施的啟動(dòng)、運(yùn)行、停止等操作流程和要求，確保設(shè)備設(shè)施安全、正常運(yùn)行。2.安排專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理，定期對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中的故障和問題。3.建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄制度，詳細(xì)記錄設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行參數(shù)、運(yùn)行時(shí)間、維修保養(yǎng)情況等信息，為設(shè)備設(shè)施的管理和維護(hù)提供依據(jù)。（三）設(shè)備設(shè)施維修與更新1.當(dāng)設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障或損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織維修，按照維修流程進(jìn)行報(bào)修、審批、維修、驗(yàn)收等工作，確保維修質(zhì)量。2.根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用壽命和實(shí)際運(yùn)行情況，制定設(shè)備設(shè)施更新計(jì)劃，及時(shí)更新老化、損壞嚴(yán)重的設(shè)備設(shè)施，提高設(shè)備設(shè)施的性能和可靠性。八、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用種類與標(biāo)準(zhǔn)1.明確樓宇管理過程中涉及的各類費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、租金、水電費(fèi)、維修資金、清潔服務(wù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等，并制定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)市場行情、成本核算等因素合理確定，并報(bào)公司/組織相關(guān)部門審批后執(zhí)行。（二）費(fèi)用收繳與結(jié)算1.建立費(fèi)用收繳管理制度，明確費(fèi)用收繳的方式、時(shí)間、流程等要求，確保費(fèi)用及時(shí)足額收繳。2.定期對費(fèi)用收繳情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，對欠費(fèi)情況進(jìn)行催繳和跟蹤管理，必要時(shí)采取法律手段維護(hù)公司/組織的合法權(quán)益。3.做好費(fèi)用的結(jié)算工作，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，如實(shí)反映樓宇管理費(fèi)用的收支情況，確保賬目清晰、準(zhǔn)確。（三）費(fèi)用使用監(jiān)督1.加強(qiáng)對樓宇管理費(fèi)用使用的監(jiān)督和管理，建立健全費(fèi)用使用審批制度，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出。2.定期對費(fèi)用使用情況進(jìn)行審計(jì)和公示，接受公司/組織內(nèi)部和相關(guān)使用人員的監(jiān)督，確保費(fèi)用使用合理、合規(guī)、透明。九、租戶管理（一）租戶入駐管理1.制定租戶入駐流程，明確租戶申請、審核、簽約、入住等環(huán)節(jié)的具體要求和操作規(guī)范。2.在租戶入駐前，應(yīng)向其提供樓宇管理規(guī)定、消防安全知識(shí)等相關(guān)資料，告知其應(yīng)遵守的各項(xiàng)規(guī)章制度和注意事項(xiàng)。（二）租戶日常管理1.建立租戶檔案，記錄租戶的基本信息、租賃情況、繳費(fèi)記錄、安全管理情況等，便于對租戶進(jìn)行全面管理。2.定期對租戶進(jìn)行走訪和溝通，了解租戶的需求和意見，及時(shí)解決租戶提出的問題，提高租戶滿意度。3.加強(qiáng)對租戶裝修活動(dòng)的管理，要求租戶在裝修前提交裝修方案，經(jīng)審核同意后方可施工，并在裝修過程中進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定和安全要求。（三）租戶退租管理1.當(dāng)租戶提出退租申請時(shí)，應(yīng)按照租賃合同約定辦理退租手續(xù)，包括房屋驗(yàn)收、費(fèi)用結(jié)算、物品清理等。2.在租戶退租后，及時(shí)對租賃房屋進(jìn)行檢查和維修，確保房屋符合再次出租的條件。十、投訴與處理（一）投訴渠道建設(shè)1.建立多種投訴渠道，如設(shè)立投訴電話、郵箱、意見箱等，方便樓宇使用人員和租戶反映問題和提出意見。2.對投訴渠道進(jìn)行公示，確保使用人員和租戶能夠及時(shí)、便捷地進(jìn)行投訴。（二）投訴處理流程1.制定投訴處理流程，明確投訴受理、調(diào)查核實(shí)、處理反饋等環(huán)節(jié)的具體要求和操作規(guī)范。2.