滄縣物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范滄縣物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河北省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合滄縣實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于滄縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。（三）基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公平、公正、公開，保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。（四）職責(zé)分工1.縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，處理物業(yè)管理投訴和糾紛。2.其他相關(guān)部門：按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。如縣發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的監(jiān)督管理；縣市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)督管理；縣綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反城市管理規(guī)定的行為等。3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府：協(xié)助有關(guān)部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)和督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。二、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（一）業(yè)主定義房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，同時(shí)履行相應(yīng)的義務(wù)。（二）業(yè)主大會(huì)的成立1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。2.籌備組：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。3.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制定和修改管理規(guī)約；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5.籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（四）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.任期與換屆：業(yè)主委員會(huì)任期一般為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.內(nèi)容：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項(xiàng)進(jìn)行約定。（二）承接查驗(yàn)1.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)：在物業(yè)承接查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。2.查驗(yàn)內(nèi)容：包括物業(yè)共用部位的結(jié)構(gòu)、外觀、設(shè)施設(shè)備等；共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等情況；物業(yè)資料等。（三）物業(yè)交付1.交付條件：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和合同約定，完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和驗(yàn)收，達(dá)到交付使用條件。2.交付程序：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，將交付時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等書面通知業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在通知的時(shí)間內(nèi)辦理物業(yè)交付手續(xù)。四、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；車輛停放管理；物業(yè)檔案資料管理等。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂：業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.變更與解除：物業(yè)服務(wù)合同的變更或者解除，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，并及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.收費(fèi)原則：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費(fèi)形式：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（四）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.行業(yè)監(jiān)督：縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)價(jià)制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；破壞或者擅自改變房屋外觀；擅自改變房屋用途；損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品等危及人身安全和財(cái)產(chǎn)安全的物品；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）專項(xiàng)維修資金1.繳存：專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的百分之五至百分之八。2.使用：專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。使用專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（三）物業(yè)的養(yǎng)護(hù)與維修1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修。2.業(yè)主與物業(yè)使用人：業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。六、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款：未按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；在物業(yè)承接查驗(yàn)前，未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的；未按照規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)備案的。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上三萬(wàn)元以下的罰款：未按照規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的；超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。（三）業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)責(zé)任業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，依法予以處罰：業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的