征遷評(píng)估管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范征遷評(píng)估行為，確保征遷評(píng)估結(jié)果的客觀、公正、合理，保障征遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織在各類(lèi)征遷項(xiàng)目中涉及的評(píng)估活動(dòng)，包括但不限于土地征收、房屋拆遷、附著物補(bǔ)償?shù)仍u(píng)估工作。（三）基本原則1.合法性原則：征遷評(píng)估活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，確保評(píng)估程序合法、評(píng)估依據(jù)合法、評(píng)估結(jié)果合法。2.公正性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員應(yīng)秉持公正立場(chǎng)，獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，不受任何單位和個(gè)人的干涉，確保評(píng)估結(jié)果真實(shí)反映被征遷對(duì)象的價(jià)值。3.客觀性原則：以事實(shí)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)征遷對(duì)象進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的評(píng)估，避免主觀隨意性。4.專(zhuān)業(yè)性原則：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)能力，評(píng)估人員應(yīng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，熟悉征遷評(píng)估業(yè)務(wù)，確保評(píng)估工作的專(zhuān)業(yè)性和質(zhì)量。二、評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員管理（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求1.從事征遷評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有獨(dú)立法人資格，具備房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事評(píng)估業(yè)務(wù)。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有良好的信譽(yù)，近三年內(nèi)無(wú)不良執(zhí)業(yè)記錄，未受到相關(guān)部門(mén)的行政處罰。（二）評(píng)估人員資格要求1.評(píng)估人員應(yīng)具備房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)資格證書(shū)，并在本機(jī)構(gòu)注冊(cè)執(zhí)業(yè)。2.評(píng)估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，保守評(píng)估業(yè)務(wù)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私。（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)選定1.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，從符合資質(zhì)要求的評(píng)估機(jī)構(gòu)中選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。2.選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)充分考慮評(píng)估機(jī)構(gòu)的信譽(yù)、業(yè)績(jī)、專(zhuān)業(yè)能力等因素，確保評(píng)估工作的質(zhì)量。（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員的監(jiān)督管理1.建立評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員信用檔案，記錄其執(zhí)業(yè)情況、違規(guī)行為等信息，并向社會(huì)公開(kāi)。2.定期對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改；對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)重的，依法依規(guī)予以處罰，并取消其參與征遷評(píng)估業(yè)務(wù)的資格。三、評(píng)估程序（一）前期準(zhǔn)備1.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征遷項(xiàng)目相關(guān)資料，包括征遷范圍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地征收批準(zhǔn)文件、房屋拆遷許可證等。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解征遷對(duì)象的基本情況，包括房屋狀況、土地使用情況、附著物情況等，并收集相關(guān)資料。（二）評(píng)估作業(yè)1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)征遷對(duì)象的實(shí)際情況，選擇合適的評(píng)估方法，如市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等，對(duì)征遷對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。2.評(píng)估人員應(yīng)按照評(píng)估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)征遷對(duì)象進(jìn)行詳細(xì)的查勘、測(cè)量、計(jì)算等工作，確保評(píng)估數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。3.在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與征遷當(dāng)事人進(jìn)行溝通，聽(tīng)取其意見(jiàn)和建議，對(duì)征遷當(dāng)事人提出的合理訴求應(yīng)予以充分考慮。（三）評(píng)估報(bào)告編制1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估報(bào)告的編制工作，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托方函、評(píng)估師聲明、評(píng)估假設(shè)和限制條件、評(píng)估結(jié)果報(bào)告、評(píng)估技術(shù)報(bào)告、附件等內(nèi)容。2.評(píng)估報(bào)告應(yīng)內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析合理、結(jié)論明確，評(píng)估報(bào)告應(yīng)由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。（四）評(píng)估報(bào)告審核與交付1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核制度，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保評(píng)估報(bào)告質(zhì)量。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)將審核通過(guò)的評(píng)估報(bào)告及時(shí)交付給征遷項(xiàng)目實(shí)施單位，并向征遷當(dāng)事人送達(dá)評(píng)估報(bào)告副本。（五）評(píng)估結(jié)果公示與異議處理1.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)將評(píng)估結(jié)果在征遷范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期不得少于[X]個(gè)工作日。2.征遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)在公示期內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面異議，并說(shuō)明理由。3.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到異議后[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果書(shū)面答復(fù)征遷當(dāng)事人。4.征遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的答復(fù)仍有異議的，可以在收到答復(fù)后[X]個(gè)工作日內(nèi)向房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。5.房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)在收到鑒定申請(qǐng)后[X]個(gè)工作日內(nèi)組織專(zhuān)家進(jìn)行鑒定，并出具鑒定意見(jiàn)。鑒定意見(jiàn)為最終結(jié)論。四、評(píng)估方法（一）市場(chǎng)比較法1.市場(chǎng)比較法是指將評(píng)估對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)選取三個(gè)以上可比實(shí)例，并對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整等，得出評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。（二）收益法1.收益法是指預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)合理確定評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益、收益期限、報(bào)酬率等參數(shù)，并采用適當(dāng)?shù)氖找娣ü竭M(jìn)行計(jì)算。（三）成本法1.成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)合理確定評(píng)估對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格、折舊等參數(shù)，并采用適當(dāng)?shù)某杀痉ü竭M(jìn)行計(jì)算。（四）其他方法1.根據(jù)征遷對(duì)象的實(shí)際情況，還可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等其他評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。2.采用其他評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在評(píng)估報(bào)告中詳細(xì)說(shuō)明采用該方法的理由和過(guò)程。五、評(píng)估結(jié)果應(yīng)用（一）征遷補(bǔ)償依據(jù)1.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)根據(jù)評(píng)估結(jié)果，按照相關(guān)征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與征遷當(dāng)事人簽訂征遷補(bǔ)償協(xié)議，確定征遷補(bǔ)償金額。2.征遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)明確征遷補(bǔ)償?shù)姆绞健⒔痤~、支付時(shí)間、支付方式等內(nèi)容，并由征遷項(xiàng)目實(shí)施單位和征遷當(dāng)事人簽字蓋章。（二）資金管理1.征遷補(bǔ)償資金應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)進(jìn)行管理，確保資金安全。2.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)按照征遷補(bǔ)償協(xié)議的約定，及時(shí)足額支付征遷補(bǔ)償資金，不得拖欠征遷當(dāng)事人的補(bǔ)償款。（三）檔案管理1.征遷評(píng)估過(guò)程中形成的各類(lèi)資料，包括評(píng)估報(bào)告、現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄、征遷補(bǔ)償協(xié)議等，應(yīng)及時(shí)整理歸檔，建立健全檔案管理制度。2.檔案管理人員應(yīng)妥善保管檔案資料，確保檔案資料的完整性、真實(shí)性和安全性，便于查閱和利用。六、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.本公司/組織相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)征遷評(píng)估活動(dòng)的監(jiān)督檢查，定期對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。2.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)配合相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督檢查工作，如實(shí)提供征遷評(píng)估活動(dòng)的有關(guān)資料和情況。（二）法律責(zé)任1.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在征遷評(píng)估活動(dòng)中違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)部門(mén)依法依規(guī)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.征遷項(xiàng)目實(shí)施單位在征遷評(píng)估活動(dòng)中違反本辦法規(guī)定的，由相關(guān)部門(mén)責(zé)令改正，并依法依規(guī)