惠州房企管理辦法總則目的為加強惠州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在惠州市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)（以下簡稱“房企”）。基本原則房企經(jīng)營活動應(yīng)遵循依法經(jīng)營、誠實守信、公平競爭的原則，自覺維護房地產(chǎn)市場秩序，保障消費者權(quán)益。企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)管理設(shè)立條件1.有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)企業(yè)名稱應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定，不得含有法律法規(guī)禁止使用的內(nèi)容，且不得與已登記注冊的其他企業(yè)名稱相同或近似。組織機構(gòu)應(yīng)健全，具備完善的決策、執(zhí)行和監(jiān)督機制。2.有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公場所辦公場所應(yīng)具備必要的辦公設(shè)施和條件，能夠滿足企業(yè)日常經(jīng)營管理活動的開展。辦公場所應(yīng)位于惠州市內(nèi)，且產(chǎn)權(quán)清晰或具有合法的租賃手續(xù)。3.有符合規(guī)定數(shù)額并與經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊資本根據(jù)不同的資質(zhì)等級要求，房企應(yīng)具備相應(yīng)數(shù)額的注冊資本。具體標準如下：暫定資質(zhì)：注冊資本不低于100萬元。四級資質(zhì)：注冊資本不低于200萬元。三級資質(zhì)：注冊資本不低于800萬元。二級資質(zhì)：注冊資本不低于2000萬元。一級資質(zhì)：注冊資本不低于5000萬元。4.有足夠數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員暫定資質(zhì)：具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于5人，其中建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于3人，工程技術(shù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。四級資質(zhì)：具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于10人，其中建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，工程技術(shù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。三級資質(zhì)：具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于20人，其中建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，工程技術(shù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，配有統(tǒng)計人員。二級資質(zhì)：具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于30人，其中建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于15人，工程技術(shù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級以上職稱，財務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，配有統(tǒng)計人員。一級資質(zhì)：具有專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于40人，其中建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，工程技術(shù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級以上職稱，財務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級以上職稱，配有統(tǒng)計人員。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件如企業(yè)應(yīng)具備良好的信用記錄，無重大違法違規(guī)行為等。資質(zhì)申請與審批1.申請材料房企申請資質(zhì)時，應(yīng)提交以下材料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申請表（一式兩份）；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；企業(yè)章程復(fù)印件；企業(yè)法定代表人身份證明復(fù)印件；專業(yè)技術(shù)人員資格證書和勞動合同復(fù)印件；企業(yè)辦公場所證明復(fù)印件；企業(yè)驗資報告復(fù)印件。2.申請程序暫定資質(zhì)申請：新設(shè)立的房企應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，持申請材料向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出暫定資質(zhì)申請。其他資質(zhì)申請：已取得暫定資質(zhì)的房企，在暫定資質(zhì)有效期滿前30日內(nèi)，可根據(jù)企業(yè)實際情況申請相應(yīng)等級的資質(zhì)。申請時，應(yīng)持申請材料向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提出申請。3.審批時限市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合條件的，予以核發(fā)資質(zhì)證書；對不符合條件的，不予核發(fā)資質(zhì)證書，并書面說明理由。資質(zhì)等級與業(yè)務(wù)范圍1.暫定資質(zhì)暫定資質(zhì)有效期1年。企業(yè)在暫定資質(zhì)有效期內(nèi)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動。2.四級資質(zhì)可承擔建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。3.三級資質(zhì)可承擔建筑面積15萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。4.二級資質(zhì)可承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。5.一級資質(zhì)可承擔各種規(guī)模的開發(fā)建設(shè)項目。資質(zhì)年檢與動態(tài)管理1.年檢時間每年3月1日至6月30日為房企資質(zhì)年檢時間。2.年檢內(nèi)容企業(yè)基本情況：包括企業(yè)名稱、法定代表人、注冊資本、辦公場所等是否發(fā)生變化。人員情況：專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量、資格證書及勞動合同等情況。經(jīng)營業(yè)績：開發(fā)項目的建設(shè)進度、質(zhì)量、銷售等情況。市場行為：是否存在違法違規(guī)行為。3.年檢程序企業(yè)自查：企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，對照資質(zhì)標準進行自查，并提交年檢報告。主管部門審查：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對企業(yè)提交的年檢報告進行審查，并可實地核查企業(yè)情況。結(jié)果公示：年檢結(jié)果在惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站上進行公示，接受社會監(jiān)督。4.動態(tài)管理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立房企信用檔案，對房企的市場行為、經(jīng)營業(yè)績等進行動態(tài)跟蹤管理。對違反法律法規(guī)及本辦法規(guī)定的房企，視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰，直至降低或吊銷資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理項目立項與規(guī)劃1.項目立項房企應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向項目所在地發(fā)展改革部門申請項目立項。立項申請應(yīng)包括項目建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、投資估算、資金來源等內(nèi)容。發(fā)展改革部門對符合產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)規(guī)劃要求的項目，予以批準立項。2.規(guī)劃設(shè)計委托設(shè)計：房企應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行項目規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。方案審查：規(guī)劃設(shè)計方案完成后，應(yīng)報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進行審查。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織專家評審，并征求相關(guān)部門和利害關(guān)系人的意見。經(jīng)審查通過的規(guī)劃設(shè)計方案，作為項目建設(shè)的依據(jù)。項目建設(shè)與施工管理1.項目招標勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位招標：房企應(yīng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，通過公開招標等方式確定項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位。招標公告應(yīng)在指定的媒介上發(fā)布，招標過程應(yīng)接受相關(guān)部門的監(jiān)督。合同簽訂：房企應(yīng)與中標單位簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)包括工程范圍、建設(shè)工期、工程質(zhì)量、工程造價、付款方式、違約責任等內(nèi)容。2.施工管理施工許可：在項目開工前，房企應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。申請施工許可證應(yīng)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、中標通知書、施工合同、監(jiān)理合同、施工組織設(shè)計等材料。建設(shè)行政主管部門對符合條件的，予以核發(fā)施工許可證。質(zhì)量安全管理：施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量安全管理制度，嚴格按照工程建設(shè)強制性標準和施工規(guī)范進行施工。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同的約定，對施工質(zhì)量、安全等進行全程監(jiān)理。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強對項目施工質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責令整改。項目預(yù)售與銷售管理1.預(yù)售許可申請條件：房企申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預(yù)售商品房項目備案；已與商業(yè)銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。申請材料：申請預(yù)售許可時，應(yīng)提交以下材料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖。審批程序：房地產(chǎn)管理部門自受理預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，依法作出準予預(yù)售或不予預(yù)售的決定。準予預(yù)售的，核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不予預(yù)售的，書面說明理由。2.銷售管理明碼標價：房企應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，在售樓處顯著位置公示商品房銷售價格、價格構(gòu)成、優(yōu)惠政策等內(nèi)容，實行明碼標價。合同簽訂：商品房銷售時，房企應(yīng)與購房人簽訂書面商品房買賣合同。合同應(yīng)包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標準、違約責任等內(nèi)容。預(yù)售款監(jiān)管：商品房預(yù)售款應(yīng)全部存入預(yù)售款監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的約定進行監(jiān)管。預(yù)售款應(yīng)專款專用，用于項目建設(shè)，不得挪作他用。項目竣工驗收與交付使用1.竣工驗收申請條件：項目竣工后，房企應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收?？⒐を炇諔?yīng)具備下列條件：完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。驗收程序：房企應(yīng)在竣工驗收前，向建設(shè)行政主管部門提交竣工驗收報告，并備案。建設(shè)行政主管部門組織相關(guān)部門對項目進行驗收，驗收合格的，出具竣工驗收備案表。2.交付使用交付條件：房企應(yīng)按照合同約定的交付時間和條件，向購房人交付商品房。交付時，應(yīng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。質(zhì)量保修：商品房交付后，房企應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定，承擔質(zhì)量保修責任。質(zhì)量保修期自商品房交付之日起計算。企業(yè)經(jīng)營行為規(guī)范依法經(jīng)營房企應(yīng)嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。不得從事非法集資、炒買炒賣土地、捂盤惜售、虛假宣傳等違法違規(guī)行為。誠信經(jīng)營1.建立誠信檔案市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建立房企誠信檔案，記錄房企的市場行為、經(jīng)營業(yè)績、投訴處理等情況。誠信檔案作為對房企進行資質(zhì)年檢、項目審批、市場監(jiān)管等的重要依據(jù)。2.信用信息公示市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局定期在網(wǎng)站上公示房企的信用信息，接受社會監(jiān)督。對信用良好的房企，給予表彰和獎勵；對信用不良的房企，進行重點監(jiān)管，并依法予以處罰。公平競爭房企應(yīng)遵循公平競爭的原則，不得采取不正當手段排擠競爭對手。不得通過賄賂、回扣等方式謀取交易機會，擾亂市場秩序。監(jiān)督管理與法律責任監(jiān)督管理部門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責本市房企的監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、工商、物價、人民銀行等部門按照各自職責，協(xié)同做好房企的管理工作。監(jiān)督檢查措施1.現(xiàn)場檢查監(jiān)督管理部門有權(quán)對房企的經(jīng)營場所、開發(fā)項目等進行現(xiàn)場檢查。房企應(yīng)配合監(jiān)督管理部門的檢查，如實提供有關(guān)資料和情況。2.資料查閱監(jiān)督管理部