建筑小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)本建筑小區(qū)的規(guī)范化管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本建筑小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理服務(wù)單位。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)，維護(hù)各方合法權(quán)益。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)，確保管理工作公正透明。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主、使用人積極參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好氛圍。二、小區(qū)基本信息（一）小區(qū)概況1.小區(qū)名稱：[具體小區(qū)名稱]2.地理位置：[詳細(xì)地址]3.占地面積：[X]平方米4.建筑面積：[X]平方米5.住宅戶數(shù)：[X]戶6.配套設(shè)施：包括但不限于停車位、綠化景觀、休閑廣場、健身設(shè)施、物業(yè)管理用房等。（二）管理架構(gòu)1.業(yè)主大會：由本小區(qū)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，依法決定小區(qū)重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會：由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主行使權(quán)利，履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：負(fù)責(zé)具體實(shí)施小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)。4.其他相關(guān)管理服務(wù)單位：如保安公司、保潔公司、綠化公司等，根據(jù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同，承擔(dān)相應(yīng)的專項(xiàng)服務(wù)工作。三、業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有對專有部分的所有權(quán)，以及對共有部分的共有和共同管理的權(quán)利。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。6.對小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出建議、意見和質(zhì)詢。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)管理辦法。2.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定。3.按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助。5.愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等，不得損壞、擅自占用或改變用途。6.不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)定期對房屋建筑進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保房屋結(jié)構(gòu)安全，外觀整潔。對共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等）進(jìn)行日常巡檢、保養(yǎng)、維修，保證其正常運(yùn)行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理每日清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯轎廂、垃圾收集點(diǎn)等，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持環(huán)境整潔。定期進(jìn)行小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，修剪花草樹木，澆水施肥，保持綠化景觀美觀。3.安全保衛(wèi)服務(wù)實(shí)行24小時(shí)值班制度，對小區(qū)出入口進(jìn)行嚴(yán)格管控，禁止無關(guān)人員和車輛隨意進(jìn)入。加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)巡邏，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。協(xié)助做好消防安全工作，定期進(jìn)行消防檢查，確保消防設(shè)施完好有效。4.秩序維護(hù)與車輛管理維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序，制止亂停亂放、亂擺攤設(shè)點(diǎn)等行為。對小區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)行有序引導(dǎo)和停放管理，確保交通暢通。5.社區(qū)文化建設(shè)組織開展各類有益的社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主業(yè)余生活，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流與互動。建立社區(qū)宣傳欄，及時(shí)發(fā)布小區(qū)動態(tài)、政策法規(guī)、生活常識等信息。（二）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)房屋外觀完好，無明顯破損、脫落現(xiàn)象。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維修及時(shí)率達(dá)到[X]%以上，維修質(zhì)量合格率達(dá)到[X]%以上。2.環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)公共區(qū)域干凈整潔，無雜物、無異味，垃圾日產(chǎn)日清。綠化養(yǎng)護(hù)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，植物生長良好，無病蟲害。3.安全保衛(wèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)人員出入登記規(guī)范，車輛出入驗(yàn)證嚴(yán)格。巡邏頻次符合要求，巡邏記錄完整，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理。消防設(shè)施設(shè)備完好有效，消防通道暢通無阻。4.秩序維護(hù)與車輛管理標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)秩序良好，無亂停亂放、亂擺攤設(shè)點(diǎn)等現(xiàn)象。車輛停放有序，交通標(biāo)識清晰，車輛管理規(guī)范。5.社區(qū)文化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)每年組織社區(qū)文化活動不少于[X]次，業(yè)主參與率達(dá)到[X]%以上。社區(qū)宣傳欄內(nèi)容更新及時(shí)，信息準(zhǔn)確，具有可讀性。五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照政府指導(dǎo)價(jià)或市場調(diào)節(jié)價(jià)的原則確定，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及市場行情等因素制定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。（二）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下方面：1.人員費(fèi)用：包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員等的工資、福利、社會保險(xiǎn)等。2.共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：用于房屋及共用設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、保養(yǎng)、維修、更新改造等。3.環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：包括清潔工具、清潔劑、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：包括綠化工具、肥料、農(nóng)藥、花草樹木補(bǔ)種等費(fèi)用。5.安全保衛(wèi)費(fèi)用：包括保安服裝、器械、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)等費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用：包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等。7.法定稅費(fèi)：按照國家規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。8.合理利潤：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理盈利。（三）費(fèi)用收繳1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，按時(shí)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的繳費(fèi)期限內(nèi)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全費(fèi)用收繳管理制度，定期對欠費(fèi)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，采取有效措施催繳欠費(fèi)。（四）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的費(fèi)用使用范圍，合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，確保?？顚Ｓ谩?.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主大會或業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合。六、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）共用部位管理1.小區(qū)內(nèi)的建筑物外立面、屋頂、樓道、電梯轎廂等共用部位，業(yè)主和使用人應(yīng)共同維護(hù)，不得擅自占用、損壞或改變用途。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對共用部位進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保共用部位的安全和整潔。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理和維護(hù)，業(yè)主和使用人應(yīng)予以配合。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)、維修，確保共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.業(yè)主和使用人不得擅自改變共用設(shè)施設(shè)備的用途或損壞共用設(shè)施設(shè)備，因使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（三）綠化景觀管理1.小區(qū)內(nèi)的綠化景觀由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)管理，業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)綠化景觀，不得擅自砍伐、移植、破壞花草樹木。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對綠化景觀進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，保持綠化景觀美觀。3.業(yè)主和使用人如需在綠化景觀內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)活動，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，經(jīng)同意后方可進(jìn)行，并在活動結(jié)束后恢復(fù)原狀。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理1.小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)清掃保潔，業(yè)主和使用人應(yīng)自覺維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得亂扔垃圾、亂吐痰、亂張貼等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)，每日對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃，及時(shí)清運(yùn)垃圾，定期進(jìn)行消毒殺菌，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.業(yè)主和使用人應(yīng)將垃圾袋裝后放置在指定的垃圾收集點(diǎn)，不得隨意丟棄。（五）秩序維護(hù)與車輛管理1.小區(qū)內(nèi)的秩序維護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，業(yè)主和使用人應(yīng)遵守小區(qū)秩序，不得在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、打架斗毆、賭博等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，維護(hù)公共秩序，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。3.小區(qū)內(nèi)的車輛管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，業(yè)主和使用人應(yīng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置明顯的車輛停放標(biāo)識，引導(dǎo)車輛有序停放，并對車輛進(jìn)行日常巡查，確保車輛安全。七、房屋使用與管理（一）房屋裝修管理1.業(yè)主或使用人進(jìn)行房屋裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，提交裝修方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料，經(jīng)審核同意后方可進(jìn)行裝修。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主或使用人簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，告知裝修注意事項(xiàng)。3.裝修過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對裝修現(xiàn)場的巡查，監(jiān)督施工單位按照裝修方案進(jìn)行施工，制止違規(guī)裝修行為，確保裝修安全。4.裝修結(jié)束后，業(yè)主或使用人應(yīng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可退還裝修保證金。（二）房屋使用安全管理1.業(yè)主或使用人應(yīng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途或進(jìn)行違規(guī)搭建。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對房屋使用情況的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用房屋的行為及時(shí)制止，并報(bào)告相關(guān)部門。3.業(yè)主或使用人在房屋使用過程中發(fā)現(xiàn)安全隱患，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主或使用人采取措施消除安全隱患。（三）房屋租賃管理1.業(yè)主或使用人將房屋出租的，應(yīng)在簽訂租賃合同后及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提供承租人的相關(guān)信息。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋租賃情況納入小區(qū)管理檔案，加強(qiáng)對承租人的管理，督促承租人遵守小區(qū)管理規(guī)定。3.承租人應(yīng)按照租賃合同約定使用房屋，不得擅自改變房屋用途或損壞房屋設(shè)施設(shè)備，如有違反，業(yè)主和承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。八、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急管理（一）應(yīng)急管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)1.成立小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長，各部門負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)小區(qū)突發(fā)事件的應(yīng)急處置工作。2.應(yīng)急管理領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)應(yīng)急救援組、后勤保障組、信息聯(lián)絡(luò)組等工作小組，明確各小組的職責(zé)分工，確保應(yīng)急處置工作有序進(jìn)行。（二）應(yīng)急預(yù)案制定與演練1.制定小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸、治安事件等各類突發(fā)事件的應(yīng)急處置流程和措施。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急管理領(lǐng)導(dǎo)小組和各工作小組的應(yīng)急處置能力，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性。（三）突發(fā)事件應(yīng)急處置1.突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)急管理領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，各工作小組按照職責(zé)分工迅速開展應(yīng)急處置工作。2.及時(shí)向上級主管部門和相關(guān)政府部門報(bào)告突發(fā)事件情況，請求支援。3.采取有效措施控制事態(tài)發(fā)展，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，減少損失。4.配合相關(guān)部門做好事故調(diào)查、處理和善后工作。九、監(jiān)督與考核（一）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用收支等情況進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行檢查和評估，聽取業(yè)主的意見和建議，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)工作。（二）內(nèi)部監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督