常州小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強常州小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常州市行政區(qū)域內各類住宅小區(qū)及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民的生活需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質、高效的服務，保障居民的生活質量。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關政策，依法開展小區(qū)管理工作。3.民主自治原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，鼓勵居民參與小區(qū)管理，實現(xiàn)民主自治。4.專業(yè)服務原則：引入專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，提供專業(yè)化、規(guī)范化的管理服務。二、小區(qū)管理主體（一）業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業(yè)服務用房配置證明；其他有關的文件資料。2.職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.產生方式：由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。（三）物業(yè)服務企業(yè)1.資質要求：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，且具備相應的資質等級。物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級，不同等級的物業(yè)服務企業(yè)承擔不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項目。2.職責：按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序；協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作；向業(yè)主和物業(yè)使用人提供房屋使用、維修、養(yǎng)護等方面的咨詢服務；接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同的履行情況；法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。三、小區(qū)規(guī)劃與建設（一）規(guī)劃設計要求1.小區(qū)的規(guī)劃設計應當符合國家和地方有關規(guī)劃、設計規(guī)范和標準，充分考慮居民的生活需求和安全因素。2.小區(qū)應當配套建設必要的公共服務設施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動中心、停車場、綠地、垃圾處理設施等，并合理布局，方便居民使用。（二）建設質量監(jiān)管1.建設單位應當嚴格按照規(guī)劃設計要求進行施工，確保工程質量。建設工程竣工后，應當依法組織竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。2.物業(yè)服務企業(yè)應當參與小區(qū)建設工程的竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的質量問題及時向建設單位提出整改意見，并跟蹤整改情況。（三）設施設備配套1.小區(qū)應當配備完善的供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎設施，確保正常使用。2.小區(qū)應當設置合理的停車位，滿足居民的停車需求。停車位的規(guī)劃和建設應當符合相關標準，包括停車位的數(shù)量、尺寸、布局等。3.小區(qū)應當建設智能化管理系統(tǒng)，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等，提高小區(qū)的管理水平和安全防范能力。四、小區(qū)日常管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對小區(qū)內的道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進行清掃、保潔，保持環(huán)境整潔。2.小區(qū)應當設置足夠數(shù)量的垃圾桶，并定期進行清理和更換。垃圾應當分類收集、運輸和處理，做到日產日清。3.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理亂倒垃圾、亂堆雜物等違法行為。（二）綠化養(yǎng)護管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定綠化養(yǎng)護管理制度，定期對小區(qū)內的綠地、樹木、花草等進行養(yǎng)護、修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作，確保綠化景觀良好。2.小區(qū)內的綠化設施應當保持完好，不得隨意破壞。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對綠化設施的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理損壞綠化設施的行為。（三）安全防范管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定安全防范管理制度，建立健全安全防范體系，配備必要的安全防范人員和設施設備，如保安、監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)等，確保小區(qū)的安全。2.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對小區(qū)出入口的管理，嚴格執(zhí)行門禁制度，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記和核實。3.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對小區(qū)內公共區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患和違法行為。對小區(qū)內發(fā)生的治安案件和突發(fā)事件，應當及時報警，并協(xié)助公安機關進行處理。（四）車輛停放管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定車輛停放管理制度，規(guī)范小區(qū)內車輛的停放秩序。小區(qū)內應當設置明顯的停車標識和標線，引導車輛有序停放。2.物業(yè)服務企業(yè)應當對進入小區(qū)的車輛進行登記和核實，對停放車輛進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理車輛亂停亂放、占用消防通道等違法行為。3.小區(qū)內的停車位應當優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需求，如有剩余停車位，可以對外出租。物業(yè)服務企業(yè)應當按照相關規(guī)定收取停車費用，并將停車費用的收支情況定期向業(yè)主公布。（五）公共設施設備管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定公共設施設備管理制度，定期對小區(qū)內的公共設施設備進行巡查、維護、保養(yǎng)和維修，確保公共設施設備正常運行。2.公共設施設備的維修、保養(yǎng)和更新費用，按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行。屬于業(yè)主專有部分的設施設備，由業(yè)主負責維修；屬于業(yè)主共有部分的設施設備，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定使用專項維修資金進行維修。3.物業(yè)服務企業(yè)應當建立公共設施設備檔案，記錄公共設施設備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等信息，以便于管理和維護。五、小區(qū)專項維修資金管理（一）資金來源1.業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（二）使用程序1.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出維修和更新、改造建議；2.業(yè)主委員會組織制定維修和更新、改造方案；3.維修和更新、改造方案應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；4.業(yè)主委員會將維修和更新、改造方案報所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案；5.業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他單位進行維修和更新、改造；6.維修和更新、改造工程竣工后，業(yè)主委員會應當組織驗收，并將驗收情況在物業(yè)管理區(qū)域內公告；7.業(yè)主委員會持維修和更新、改造工程竣工驗收報告、維修和更新、改造費用清單及發(fā)票等資料，向專戶管理銀行申請列支專項維修資金；8.專戶管理銀行審核同意后，將專項維修資金劃轉至維修和更新、改造工程的施工單位或者物業(yè)服務企業(yè)。（三）監(jiān)督管理1.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立專項維修資金管理制度，定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.房地產行政主管部門應當加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，定期對專項維修資金的交存、使用情況進行檢查。3.審計部門應當依法對專項維修資金的收支情況進行審計監(jiān)督。六、小區(qū)糾紛處理（一）糾紛類型1.業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，如物業(yè)服務質量糾紛、物業(yè)服務費用糾紛等。2.業(yè)主之間的糾紛，如鄰里糾紛、共有部分權益糾紛等。3.業(yè)主與建設單位之間的糾紛，如房屋質量糾紛、配套設施糾紛等。（二）處理方式1.協(xié)商解決：糾紛發(fā)生后，當事人應當首先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商應當遵循平等、自愿、公平、合法的原則，達成一致意見后簽訂書面協(xié)議。2.調解解決：當事人不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會或者相關調解組織申請調解。調解組織應當根據相關法律法規(guī)和政策，公正、公平地進行調解，促使當事人達成調解協(xié)議。3.仲裁解決：當事人在合同中約定仲裁條款或者事后達成仲裁協(xié)議的，可以向仲裁機構申請仲裁。仲裁機構應當根據仲裁規(guī)則進行仲裁，作出的仲裁裁決具有終局性，當事人應當履行。4.訴訟解決：當事人不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以向人民法院提起訴訟。人民法院應當根據相關法律法規(guī)和證據，依法作出判決。當事人應當履行判決結果。（三）投訴與處理機制1.業(yè)主、物業(yè)使用人對小區(qū)管理活動中的違法行為或者服務質量問題，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者相關部門投訴