居民住宅管理辦法一、總則（一）目的與宗旨本辦法旨在加強(qiáng)居民住宅的管理，維護(hù)居民住宅的安全、整潔、有序，保障居民的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于本轄區(qū)內(nèi)所有居民住宅及其附屬設(shè)施、設(shè)備的管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以居民需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)。3.公平公正原則：對所有居民一視同仁，公平公正地處理各類管理事務(wù)。4.共同參與原則：鼓勵居民積極參與住宅管理，形成共建共享的良好局面。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理部門設(shè)立專門的居民住宅管理部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)居民住宅管理工作的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。（二）管理部門職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)居民住宅管理的法律法規(guī)和政策規(guī)定。2.制定和完善居民住宅管理的各項規(guī)章制度，并組織實施。3.負(fù)責(zé)居民住宅的日常巡查、檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和違規(guī)行為。4.組織開展居民住宅的環(huán)境衛(wèi)生整治、綠化養(yǎng)護(hù)等工作，保持居住環(huán)境整潔美觀。5.協(xié)調(diào)處理居民之間、居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。6.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，定期對其進(jìn)行考核評價。7.負(fù)責(zé)居民住宅專項維修資金的管理和使用，確保資金安全、合理使用。8.組織開展居民住宅管理相關(guān)的宣傳教育活動，提高居民的管理意識和文明素質(zhì)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。2.負(fù)責(zé)居民住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，確保其正常運行。3.做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃、垃圾清運、綠化養(yǎng)護(hù)等工作，保持小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美。4.協(xié)助管理部門做好小區(qū)安全防范工作，維護(hù)小區(qū)秩序。5.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。6.及時處理業(yè)主的投訴和建議，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。（四）業(yè)主大會及業(yè)主委員會職責(zé)1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。2.業(yè)主大會履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。3.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。三、住宅使用管理（一）房屋使用規(guī)范1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并告知管理部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.禁止在住宅內(nèi)從事經(jīng)營性活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。3.業(yè)主不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建、亂堆亂放。（二）裝修管理1.業(yè)主進(jìn)行住宅裝修前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，并提交裝修方案。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修方案進(jìn)行審核，對涉及房屋結(jié)構(gòu)安全和公共利益的內(nèi)容提出意見。3.裝修過程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守裝修施工時間規(guī)定，不得影響他人正常生活。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝修現(xiàn)場的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為及時制止，并報告管理部門。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，并向管理部門備案。2.出租人應(yīng)當(dāng)保證房屋符合安全使用條件，及時維修房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備。3.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定使用房屋，不得擅自改變房屋用途、損壞房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)保持整潔，無雜物、無積水。2.垃圾桶、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期清理、消毒，保持外觀整潔。3.垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日清，運至指定的垃圾處理場所進(jìn)行處理。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備足夠的保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃工作。2.加強(qiáng)對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理環(huán)境衛(wèi)生問題。3.定期組織開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動，提高小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。4.鼓勵居民積極參與環(huán)境衛(wèi)生管理，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔。五、綠化管理（一）綠化標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)綠化布局合理，植物生長良好，無明顯病蟲害。2.綠地率應(yīng)當(dāng)符合國家和地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。3.公共綠地應(yīng)當(dāng)保持整潔，無雜物、無踐踏。（二）綠化管理措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作。2.制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。3.加強(qiáng)對小區(qū)綠化的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理綠化損壞等問題。4.鼓勵居民愛護(hù)綠化，不得擅自砍伐、移植、損壞小區(qū)內(nèi)的樹木和花草。六、安全管理（一）安全防范措施1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全防范制度，加強(qiáng)小區(qū)安全防范工作。2.在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，實行24小時值班制度。3.安裝監(jiān)控設(shè)備，對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行實時監(jiān)控。4.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)車輛的管理，確保車輛停放有序。（二）消防安全管理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織開展消防安全檢查，及時消除火災(zāi)隱患。3.加強(qiáng)對居民的消防安全宣傳教育，提高居民的消防安全意識。4.禁止在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)停放電動車等行為。（三）電梯安全管理1.電梯應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的單位進(jìn)行安裝、維修和保養(yǎng)，并定期進(jìn)行檢驗檢測。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立電梯安全管理制度，安排專人負(fù)責(zé)電梯日常運行管理。3.定期組織電梯應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。4.電梯出現(xiàn)故障時，應(yīng)當(dāng)及時通知維修人員進(jìn)行維修，并設(shè)置警示標(biāo)志。七、設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄其運行、維修、保養(yǎng)等情況。2.制定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。3.對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等費用，按照相關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。（二）供水、供電、供氣等設(shè)施設(shè)備管理1.供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定，負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助專業(yè)經(jīng)營單位做好相關(guān)工作，及時發(fā)現(xiàn)和報告設(shè)施設(shè)備故障。3.居民應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納水費、電費、氣費等費用。八、專項維修資金管理（一）專項維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。2.專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等。2.使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定履行審批程序，經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意后實施。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。九、監(jiān)督檢查與考核（一）監(jiān)督檢查1.管理部門應(yīng)當(dāng)定期對居民住宅管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受管理部門和業(yè)主的監(jiān)督檢查，如實提供相關(guān)資料。（二）考核評價1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價制度，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評價。2.考核評價結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會公布，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)。十、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.管理部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立投訴受理渠道，及時受理居民的投訴。2.對居民的投訴應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實，及時處理，并