失管物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)對(duì)失管物業(yè)的有效管理，規(guī)范失管物業(yè)的處理流程，維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的正常使用功能，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)失管物業(yè)的管理活動(dòng)。失管物業(yè)是指因原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、破產(chǎn)、解散等原因，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷，且未及時(shí)確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行接管的物業(yè)項(xiàng)目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵循國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.業(yè)主權(quán)益保障原則：以維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分考慮業(yè)主的需求和意愿。3.應(yīng)急與長(zhǎng)效管理相結(jié)合原則：在及時(shí)采取應(yīng)急措施恢復(fù)基本物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。4.多方協(xié)作原則：明確政府相關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等各方職責(zé)，加強(qiáng)協(xié)作配合，共同做好失管物業(yè)的管理工作。二、職責(zé)分工（一）政府相關(guān)部門(mén)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)失管物業(yè)的管理工作，制定相關(guān)政策措施，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展工作。對(duì)失管物業(yè)的應(yīng)急管理和長(zhǎng)效管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違反法律法規(guī)及本辦法的行為依法進(jìn)行查處。2.財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)保障失管物業(yè)應(yīng)急管理和長(zhǎng)效管理工作所需的經(jīng)費(fèi)，對(duì)經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。3.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好失管物業(yè)的管理工作，如公安部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)治安秩序，消防部門(mén)負(fù)責(zé)消防安全檢查等。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）1.組織協(xié)調(diào)：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)失管物業(yè)的應(yīng)急處置和長(zhǎng)效管理工作，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展相關(guān)工作。2.情況調(diào)查：及時(shí)了解失管物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)現(xiàn)狀、業(yè)主意見(jiàn)等，建立工作臺(tái)賬，并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)報(bào)告。3.應(yīng)急管理：在失管物業(yè)應(yīng)急處置期間，負(fù)責(zé)組織實(shí)施臨時(shí)管理措施，保障物業(yè)區(qū)域的基本秩序和正常生活。4.推動(dòng)成立業(yè)主組織：積極推動(dòng)失管物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)合法途徑參與物業(yè)管理。（三）社區(qū)居民委員會(huì)1.協(xié)助調(diào)查：協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展失管物業(yè)情況調(diào)查，收集業(yè)主意見(jiàn)和建議，反映業(yè)主訴求。2.參與應(yīng)急管理：參與失管物業(yè)的應(yīng)急處置工作，組織志愿者等力量協(xié)助維護(hù)物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序等。3.宣傳引導(dǎo)：向業(yè)主宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和政策，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀念，積極配合管理工作。（四）業(yè)主委員會(huì)1.組織業(yè)主參與：在失管物業(yè)區(qū)域內(nèi)，積極組織業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)，代表業(yè)主與相關(guān)部門(mén)、單位溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。2.籌備選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照法定程序籌備選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，審議通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)文件。3.監(jiān)督管理：對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)反饋物業(yè)服務(wù)企業(yè)并督促其整改。（五）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.配合交接：在退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，與新的接管方做好物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)賬目等的交接工作，不得拒絕或拖延交接。2.提供必要協(xié)助：在失管物業(yè)應(yīng)急處置期間，根據(jù)實(shí)際情況，為新的管理方提供必要的技術(shù)支持和協(xié)助，確保物業(yè)項(xiàng)目的平穩(wěn)過(guò)渡。三、失管物業(yè)的認(rèn)定與報(bào)告（一）認(rèn)定條件1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)已停止提供服務(wù)，且未按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)或未明確新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的。2.物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)中斷，導(dǎo)致環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行等基本物業(yè)服務(wù)無(wú)法正常開(kāi)展，影響業(yè)主正常生活的。（二）認(rèn)定程序1.業(yè)主、使用人或社區(qū)居民委員會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)出現(xiàn)失管情況后，應(yīng)及時(shí)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到報(bào)告后，應(yīng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)確屬失管物業(yè)的，應(yīng)填寫(xiě)《失管物業(yè)認(rèn)定表》，詳細(xì)記錄物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)、地址、基本情況、失管原因等信息，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。（三）報(bào)告內(nèi)容1.失管物業(yè)的基本情況，包括物業(yè)類(lèi)型、建筑面積、戶(hù)數(shù)、樓幢數(shù)等。2.失管原因，如原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的具體時(shí)間、原因，是否存在糾紛等。3.目前物業(yè)的現(xiàn)狀，如環(huán)境衛(wèi)生狀況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況、安全防范措施落實(shí)情況等。4.業(yè)主的意見(jiàn)和訴求，包括對(duì)物業(yè)管理的期望、是否愿意成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等。四、應(yīng)急管理（一）臨時(shí)管理措施1.在失管物業(yè)應(yīng)急處置期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，組織實(shí)施臨時(shí)管理措施，包括但不限于：安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生清掃，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，保持環(huán)境整潔。加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，設(shè)置臨時(shí)崗?fù)ぃ才湃藛T24小時(shí)值班巡邏，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安秩序，防止發(fā)生盜竊、火災(zāi)等安全事故。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要的巡查和維護(hù)，確保其基本運(yùn)行正常，如電梯、消防設(shè)施等。2.臨時(shí)管理措施所需費(fèi)用，由財(cái)政部門(mén)按照相關(guān)規(guī)定予以保障。費(fèi)用支出應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度進(jìn)行管理，接受審計(jì)監(jiān)督。（二）應(yīng)急維修資金使用1.對(duì)于失管物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的緊急維修情況，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主組織，按照程序申請(qǐng)使用維修資金，確保緊急維修工作及時(shí)開(kāi)展，保障物業(yè)正常使用。（三）應(yīng)急物資儲(chǔ)備1.建立失管物業(yè)應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，儲(chǔ)備必要的應(yīng)急物資，如清潔工具、防護(hù)用品、照明設(shè)備、消防器材等。2.定期對(duì)應(yīng)急物資進(jìn)行檢查、維護(hù)和更新，確保物資完好可用。同時(shí)，明確應(yīng)急物資的管理責(zé)任人和使用流程，保障應(yīng)急物資在關(guān)鍵時(shí)刻能夠迅速調(diào)配使用。五、長(zhǎng)效管理（一）推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)積極推動(dòng)失管物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立。在具備條件時(shí)，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2.業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)按照法定程序開(kāi)展工作，廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等文件，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并依法刻制印章、開(kāi)立賬戶(hù)。（二）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)的決定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議選聘等方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.在選聘過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)制定詳細(xì)的選聘方案，明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限等內(nèi)容，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、違約責(zé)任等條款，確保合同合法有效，保障雙方權(quán)益。（三）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督與考核1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督管理，制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并將考核結(jié)果向社會(huì)公布。3.對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其限期整改；整改仍不符合要求的，業(yè)主委員會(huì)可依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定追究其違約責(zé)任。六、物業(yè)交接（一）交接主體1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行交接。2.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主組織之間進(jìn)行交接。（二）交接內(nèi)容1.物業(yè)資料：包括物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料、竣工資料、業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)合同等。2.設(shè)施設(shè)備：共用設(shè)施設(shè)備的清單、運(yùn)行狀況、維護(hù)保養(yǎng)記錄等，以及相關(guān)的鑰匙、操作手冊(cè)、維修工具等。3.財(cái)務(wù)賬目：包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況、公共收益明細(xì)、債權(quán)債務(wù)情況等，并提供相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表和憑證。4.其他事項(xiàng)：如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)合同協(xié)議、遺留問(wèn)題等。（三）交接程序1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到業(yè)主委員會(huì)或新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接通知后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成交接準(zhǔn)備工作。2.交接雙方應(yīng)共同對(duì)交接內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)，填寫(xiě)《物業(yè)交接清單》，雙方簽字確認(rèn)。3.交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)整改或說(shuō)明情況。整改完成后，再次進(jìn)行查驗(yàn)，直至交接工作順利完成。4.交接工作完成后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將相關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備等移交給新的接管方，并協(xié)助新的接管方做好與業(yè)主的溝通解釋工作。七、法律責(zé)任（一）對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任追究1.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，拒絕或拖延辦理交接手續(xù)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處[X]元以上[X]元以下的罰款。2.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過(guò)程中，故意隱瞞或銷(xiāo)毀有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備等，給業(yè)主或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）對(duì)相關(guān)部門(mén)和單位工作人員的責(zé)任追究1.政府相關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)等工作人員在失管物業(yè)的管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.業(yè)主委員會(huì)成員在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)等工作中，違反法律法