地皮交易管理辦法一、總則（一）目的為了加強地皮交易管理，規(guī)范地皮交易行為，保障土地資源的合理利用和交易安全，維護交易各方的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)范圍內(nèi)各類地皮的交易活動，包括國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易行為。（三）基本原則1.合法性原則：地皮交易必須遵守國家法律法規(guī)，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。2.公開、公平、公正原則：地皮交易應(yīng)當(dāng)在公開的市場環(huán)境下進行，遵循公平競爭的原則，確保交易過程和結(jié)果公正透明。3.節(jié)約集約利用土地原則：鼓勵合理利用土地資源，提高土地利用效率，避免土地閑置和浪費。4.保護交易各方合法權(quán)益原則：依法保護地皮交易中出讓方、受讓方、租賃方、抵押方等各方的合法權(quán)益，保障交易安全。二、交易主體資格（一）出讓方資格1.國有土地所有者代表，即市、縣人民政府土地管理部門，依法有權(quán)出讓國有土地使用權(quán)。2.土地使用者經(jīng)依法批準(zhǔn)，有權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其依法取得的國有土地使用權(quán)，但應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件。（二）受讓方資格1.中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可依照本辦法規(guī)定取得地皮使用權(quán)。2.符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，具有相應(yīng)的資金實力和開發(fā)建設(shè)能力。（三）租賃方資格1.具有合法用地手續(xù)的土地使用者，有權(quán)將其土地使用權(quán)出租給他人使用。2.承租方應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的經(jīng)營能力和使用土地的合法用途。（四）抵押方資格1.以依法取得的國有土地使用權(quán)抵押的，抵押人必須是該土地使用權(quán)的合法擁有者。2.抵押土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件，不存在權(quán)屬爭議和被依法查封、扣押等限制權(quán)利的情形。三、交易程序（一）出讓程序1.編制出讓方案：市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場需求，編制國有土地使用權(quán)出讓方案，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)。2.發(fā)布出讓公告：出讓方案批準(zhǔn)后，通過土地有形市場、政府網(wǎng)站等渠道發(fā)布國有土地使用權(quán)出讓公告，公告內(nèi)容包括出讓宗地的基本情況、出讓年限、出讓方式、競買人資格要求、報名時間、地點、出讓文件獲取方式等。3.報名及資格審查：競買人在規(guī)定的報名時間內(nèi)，持相關(guān)證明材料到指定地點報名。土地管理部門對競買人資格進行審查，符合條件的發(fā)放競買資格證明。4.組織拍賣、招標(biāo)或掛牌出讓：根據(jù)出讓公告確定的出讓方式，組織拍賣、招標(biāo)或掛牌出讓活動。拍賣、招標(biāo)活動由土地管理部門依法組織實施，掛牌出讓活動在土地有形市場或指定場所進行。5.簽訂出讓合同：競得人按照成交確認書約定的時間，與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。出讓合同應(yīng)當(dāng)明確出讓宗地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓價款、付款方式、交付時間等內(nèi)容。6.繳納出讓價款：競得人按照出讓合同約定，按時足額繳納國有土地使用權(quán)出讓價款。7.辦理土地登記：土地使用者憑出讓合同和出讓價款繳納憑證，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地證書。（二）轉(zhuǎn)讓程序1.申請轉(zhuǎn)讓：土地使用者向土地管理部門提出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請，并提交土地證書、土地轉(zhuǎn)讓合同、地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)材料。2.審核：土地管理部門對轉(zhuǎn)讓申請進行審核，審查轉(zhuǎn)讓宗地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，是否存在權(quán)屬爭議和被依法查封、扣押等限制權(quán)利的情形，轉(zhuǎn)讓雙方是否簽訂合法有效的轉(zhuǎn)讓合同等。3.地價評估：根據(jù)土地市場情況，對轉(zhuǎn)讓宗地進行地價評估，確定轉(zhuǎn)讓價格。4.繳納稅費：轉(zhuǎn)讓雙方按照國家規(guī)定繳納土地增值稅、契稅等相關(guān)稅費。5.辦理變更登記：轉(zhuǎn)讓雙方憑土地管理部門的審核意見、地價評估報告、稅費繳納憑證等材料，依法申請辦理土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)土地證書。（三）租賃程序1.簽訂租賃合同：土地使用者與承租人簽訂土地租賃合同，合同應(yīng)當(dāng)明確租賃宗地的位置、面積、用途、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。2.備案：土地租賃合同簽訂后，土地使用者應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)，將租賃合同報土地管理部門備案。3.繳納租金：承租人按照租賃合同約定，按時足額繳納租金。4.租賃期間的管理：土地管理部門對租賃土地的使用情況進行監(jiān)督檢查，確保承租人按照租賃合同約定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途。（四）抵押程序1.簽訂抵押合同：土地使用者與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同，合同應(yīng)當(dāng)明確抵押宗地的位置、面積、用途、抵押金額、抵押期限、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。2.地價評估：對抵押宗地進行地價評估，確定抵押價值。3.辦理抵押登記：抵押雙方憑土地使用權(quán)抵押合同、地價評估報告等材料，到土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。土地管理部門對抵押登記申請進行審核，符合條件的予以登記，頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書。4.抵押期間的管理：抵押期間，抵押人應(yīng)當(dāng)妥善保管抵押土地，不得擅自處分抵押土地。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押合同約定，對抵押土地進行監(jiān)督管理。四、交易價格管理（一）地價評估1.地皮交易價格應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地市場情況、土地用途、土地等級、土地開發(fā)程度等因素，由具有相應(yīng)資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行評估。2.地價評估應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則，按照國家規(guī)定的地價評估技術(shù)規(guī)范進行操作。（二）價格確定1.出讓宗地的出讓底價由市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)地價評估結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定。2.轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押宗地的交易價格由交易雙方協(xié)商確定，但不得低于市場評估價。（三）價格監(jiān)管1.土地管理部門應(yīng)當(dāng)加強對地皮交易價格的監(jiān)管，建立健全價格監(jiān)測和預(yù)警機制，及時掌握土地市場價格動態(tài)。2.對地價評估機構(gòu)的評估行為進行監(jiān)督檢查，確保評估結(jié)果真實、準(zhǔn)確。對違反地價評估規(guī)定的評估機構(gòu)，依法予以處罰。五、交易信息公開（一）公開內(nèi)容1.土地出讓公告、成交結(jié)果等信息，包括出讓宗地的基本情況、出讓年限、出讓方式、競買人資格要求、報名時間、地點、出讓文件獲取方式、成交價格、競得人等。2.土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易信息，包括交易宗地的基本情況、交易價格、交易雙方等。（二）公開渠道1.通過土地有形市場、政府網(wǎng)站、新聞媒體等渠道，及時、準(zhǔn)確地公開地皮交易信息。2.建立地皮交易信息查詢系統(tǒng)，方便社會公眾查詢相關(guān)交易信息。六、監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查主體土地管理部門負責(zé)對地皮交易活動進行監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)交易行為。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.交易主體資格是否符合規(guī)定。2.交易程序是否合法合規(guī)。3.交易價格是否合理。4.交易信息是否公開透明。（三）監(jiān)督檢查方式1.定期檢查與不定期抽查相結(jié)合。2.實地檢查與書面審查相結(jié)合。3.接受社會公眾舉報和投訴。（四）違法違規(guī)處理1.對違反本辦法規(guī)定的交易行為，土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依法予以處罰。2.對違反法律法規(guī)規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。七、法律責(zé)任（一）出讓方責(zé)任1.出讓方違反本辦法規(guī)定，擅自出讓國有土地使用權(quán)的，其出讓行為無效，依法追究相關(guān)責(zé)任人員的法律責(zé)任。2.出讓方未按照出讓合同約定提供土地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，退還已收取的出讓價款，并依法賠償受讓方的損失。（二）受讓方責(zé)任1.受讓方違反本辦法規(guī)定，未按照出讓合同約定支付出讓價款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定支付違約金；逾期不支付的，出讓方有權(quán)解除出讓合同，收回土地使用權(quán)，已收取的出讓價款不予退還。2.受讓方擅自改變土地用途的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并處以罰款；拒不改正的，土地管理部門有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。（三）其他責(zé)任1.對在地皮交易活動