地產(chǎn)行業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)管理，規(guī)范地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易等行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本行業(yè)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理等活動(dòng)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)及個(gè)人。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，依法規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)各類行為。2.公平公正原則：保障市場(chǎng)主體的平等地位，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，公正處理各類房地產(chǎn)糾紛。3.誠(chéng)實(shí)守信原則：倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)實(shí)守信，履行合同義務(wù)，樹(shù)立良好的行業(yè)形象。4.促進(jìn)發(fā)展原則：在加強(qiáng)管理的同時(shí)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，滿足人民群眾對(duì)住房及相關(guān)服務(wù)的合理需求。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理（一）項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃1.項(xiàng)目立項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的基本建設(shè)程序進(jìn)行立項(xiàng)。企業(yè)需向相關(guān)部門(mén)提交項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告等文件，經(jīng)審批通過(guò)后方可開(kāi)展后續(xù)工作。立項(xiàng)過(guò)程中要確保項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策要求。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，注重節(jié)約用地、合理布局、配套完善。設(shè)計(jì)方案應(yīng)征求相關(guān)部門(mén)及利害關(guān)系人的意見(jiàn)，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批后實(shí)施。規(guī)劃設(shè)計(jì)變更需嚴(yán)格按照規(guī)定程序辦理，確保變更后的方案不影響項(xiàng)目整體質(zhì)量和周邊環(huán)境。（二）土地取得與開(kāi)發(fā)1.土地取得方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)出讓、劃撥等方式取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地的，應(yīng)按照出讓合同約定支付土地出讓金，并按照規(guī)定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。以劃撥方式取得土地的，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的劃撥用地范圍，并按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。2.土地開(kāi)發(fā)要求企業(yè)取得土地后，應(yīng)按照合同約定及時(shí)動(dòng)工開(kāi)發(fā)。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。（三）建設(shè)工程管理1.工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按照法定程序發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)具備相應(yīng)資質(zhì)的投標(biāo)人參與投標(biāo)。中標(biāo)人應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)，不得轉(zhuǎn)包或違法分包工程。2.工程質(zhì)量與安全管理建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量和安全負(fù)總責(zé)，應(yīng)依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行工程建設(shè)。各參建單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理和安全管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量和施工安全。建設(shè)工程竣工后，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理（一）商品房銷售管理1.銷售條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明。未取得相關(guān)證件的，不得進(jìn)行商品房銷售活動(dòng)。2.銷售合同商品房銷售應(yīng)簽訂書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)及相關(guān)政策要求，包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取欺詐、脅迫等手段簽訂合同，不得隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況。3.銷售價(jià)格與明碼標(biāo)價(jià)商品房銷售價(jià)格由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)包括商品房的銷售價(jià)格、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、單價(jià)、總價(jià)以及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。（二）房屋租賃管理1.租賃合同房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。租賃合同內(nèi)容應(yīng)包括房屋基本情況、租賃用途、租賃期限、租金及交付方式、房屋維修責(zé)任、違約責(zé)任等。租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)部分無(wú)效。2.登記備案房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)管理1.中介機(jī)構(gòu)設(shè)立與資質(zhì)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)備案，并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)人員和資金，遵守行業(yè)規(guī)范和職業(yè)道德。2.服務(wù)行為規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)如實(shí)提供房地產(chǎn)信息，不得隱瞞真實(shí)情況或提供虛假信息。不得采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益。在提供服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)簽訂書(shū)面服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。四、房地產(chǎn)交易管理（一）交易程序1.申請(qǐng)與受理房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)房地產(chǎn)交易，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提交相關(guān)證明材料，包括身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、交易合同等。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的予以受理。2.審核與登記房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)交易申請(qǐng)進(jìn)行審核，核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬情況、交易價(jià)格等信息。審核通過(guò)后，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，頒發(fā)新的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。（二）交易稅費(fèi)1.稅費(fèi)種類與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)包括契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。具體稅費(fèi)種類和標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)及相關(guān)政策執(zhí)行。2.稅費(fèi)繳納房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)依法征收稅費(fèi)，加強(qiáng)稅收征管，防止偷逃稅行為。五、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與管理1.資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級(jí)。不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的物業(yè)管理項(xiàng)目。企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定申請(qǐng)相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并接受資質(zhì)管理部門(mén)的監(jiān)督檢查。2.資質(zhì)申請(qǐng)與審批新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)材料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。資質(zhì)管理部門(mén)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行審批，符合條件的頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等。2.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛管理等。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定，滿足業(yè)主的合理需求。（三）物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.資金籌集業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。2.資金使用與管理住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位組織實(shí)施。維修資金管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管，確保資金安全。六、監(jiān)督管理（一）監(jiān)管部門(mén)職責(zé)房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、物業(yè)管理等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的登記注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)交易涉及的稅費(fèi)征收進(jìn)行管理。其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.日常檢查監(jiān)管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行日常檢查，檢查內(nèi)容包括資質(zhì)情況、經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)質(zhì)量、稅費(fèi)繳納等。2.專項(xiàng)檢查針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，監(jiān)管部門(mén)可開(kāi)展專項(xiàng)檢查，集中整治違法違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。3.投訴舉報(bào)處理建立健全投訴舉報(bào)制度，暢通投訴舉報(bào)渠道。對(duì)群眾投訴舉報(bào)的房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)及時(shí)受理、調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。（三）信用管理建立房地產(chǎn)行業(yè)信用檔案，記錄房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的信用信息。對(duì)守信企業(yè)和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)失信企業(yè)和個(gè)人采取限制市場(chǎng)準(zhǔn)入、公示曝光等懲戒措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。七、法律責(zé)任（一）違法違規(guī)行為界定1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域包括未取得相關(guān)證件擅自開(kāi)發(fā)、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、未按規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)包或違法分包工程、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等違法行為。2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域如未取得預(yù)售許可證銷售商品房、虛假宣傳、隱瞞房屋真實(shí)情況、惡意抬高或壓低房?jī)r(jià)、違規(guī)收取費(fèi)用等。3.房地產(chǎn)交易領(lǐng)域包括提供虛假材料申請(qǐng)交易、偷逃稅費(fèi)、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)等行為。4.物業(yè)管理領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供服務(wù)、挪用專項(xiàng)維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途等。（二）處罰措施1.行政處罰對(duì)違反本辦法的房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)