住宅公攤管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)住宅公攤管理，規(guī)范公攤面積的計(jì)算、使用與維護(hù)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，確保住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的合理使用，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織開發(fā)建設(shè)及管理的各類住宅項(xiàng)目。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保公攤管理工作依法依規(guī)進(jìn)行。2.公平公正原則公攤面積的計(jì)算、分?jǐn)偧跋嚓P(guān)管理活動(dòng)應(yīng)遵循公平公正原則，保障全體業(yè)主的平等權(quán)益。3.公開透明原則公攤管理的相關(guān)信息應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督，確保透明度。4.合理使用原則促進(jìn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的合理使用，提高使用效率，避免資源浪費(fèi)。二、公攤面積的計(jì)算（一）計(jì)算依據(jù)1.依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定住宅公攤面積的計(jì)算方法。2.結(jié)合本公司/組織開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，明確各功能區(qū)的建筑面積計(jì)算規(guī)則。（二）公攤面積構(gòu)成1.住宅的公攤面積主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。2.套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。（三）計(jì)算方法1.公攤系數(shù)計(jì)算公攤系數(shù)=整幢建筑物的公用建筑面積÷整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和2.套內(nèi)建筑面積計(jì)算套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積3.各戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算各戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該戶套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)（四）計(jì)算審核1.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)公攤面積進(jìn)行測(cè)量計(jì)算。2.公司/組織相關(guān)部門應(yīng)對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的公攤面積計(jì)算報(bào)告進(jìn)行審核，確保計(jì)算準(zhǔn)確無(wú)誤。審核內(nèi)容包括計(jì)算依據(jù)、計(jì)算方法、數(shù)據(jù)來(lái)源等。3.審核通過(guò)后的公攤面積計(jì)算結(jié)果應(yīng)在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，公示期不少于[X]個(gè)工作日。業(yè)主如有異議，可在公示期內(nèi)向公司/組織提出書面意見，公司/組織應(yīng)及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。三、公攤面積的分?jǐn)偅ㄒ唬┓謹(jǐn)傇瓌t1.按功能用途合理分?jǐn)傇瓌t根據(jù)各部分功能用途，將公用建筑面積合理分?jǐn)偟礁魈追课荨?.受益與負(fù)擔(dān)相一致原則各套房屋應(yīng)按照其受益程度承擔(dān)相應(yīng)的公攤面積。（二）分?jǐn)偡秶_定1.明確哪些公用建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟礁魈追课荩男┎粦?yīng)分?jǐn)?。例如，專為多幢房屋服?wù)的警衛(wèi)室、管理用房等不應(yīng)分?jǐn)偟侥骋淮狈课荨?.對(duì)于可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，應(yīng)根據(jù)其與各套房屋的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行合理分?jǐn)?。如電梯井、樓梯間等應(yīng)按各套房屋的使用情況進(jìn)行分?jǐn)?。（三）分?jǐn)偡椒?.按比例分?jǐn)偡▽?duì)于與各套房屋直接相關(guān)的公用建筑面積，如電梯前室、走廊等，按照各套房屋套內(nèi)建筑面積占整幢房屋套內(nèi)建筑面積之和的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.分層分?jǐn)偡▽?duì)于多層住宅，可根據(jù)不同樓層的使用情況，采用分層分?jǐn)偟姆椒?。例如，底層的公用門廳、過(guò)道等主要為底層業(yè)主服務(wù)，可適當(dāng)多分?jǐn)傄恍┟娣e；高層的電梯井等主要為高層業(yè)主服務(wù)，可按樓層比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.其他分?jǐn)偡椒ǜ鶕?jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，可采用其他合理的分?jǐn)偡椒ǎ柙诠芾磙k法中明確說(shuō)明，并經(jīng)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)。（四）分?jǐn)偨Y(jié)果公示1.公攤面積分?jǐn)偨Y(jié)果應(yīng)在項(xiàng)目交付前進(jìn)行公示，公示期不少于[X]個(gè)工作日。公示內(nèi)容包括各套房屋的套內(nèi)建筑面積、公攤面積、公攤系數(shù)等詳細(xì)信息。2.業(yè)主對(duì)分?jǐn)偨Y(jié)果有疑問(wèn)的，可在公示期內(nèi)向公司/組織提出查詢申請(qǐng)，公司/組織應(yīng)提供相關(guān)資料供業(yè)主查閱，并解答業(yè)主的疑問(wèn)。3.如業(yè)主對(duì)分?jǐn)偨Y(jié)果仍有異議，可委托有資質(zhì)的第三方測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測(cè)。復(fù)測(cè)費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。如復(fù)測(cè)結(jié)果與原分?jǐn)偨Y(jié)果一致，復(fù)測(cè)費(fèi)用由提出異議的業(yè)主承擔(dān)；如復(fù)測(cè)結(jié)果與原分?jǐn)偨Y(jié)果不一致，復(fù)測(cè)費(fèi)用由公司/組織承擔(dān)，并對(duì)分?jǐn)偨Y(jié)果進(jìn)行調(diào)整。四、公攤面積的使用與維護(hù)（一）使用規(guī)定1.明確住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用范圍和條件。例如，電梯應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間運(yùn)行，不得隨意停用；消防通道應(yīng)保持暢通，嚴(yán)禁堆放雜物。2.業(yè)主和使用人在使用公攤范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，愛護(hù)設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。3.公司/組織應(yīng)制定公用設(shè)施設(shè)備的使用管理制度，明確使用流程和責(zé)任。例如，業(yè)主如需使用小區(qū)內(nèi)的公共活動(dòng)場(chǎng)地，應(yīng)提前向物業(yè)管理部門申請(qǐng)，并按照規(guī)定的時(shí)間和要求使用。（二）維護(hù)責(zé)任1.公司/組織負(fù)責(zé)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2.建立健全維護(hù)保養(yǎng)檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的維護(hù)情況、維修時(shí)間、維修內(nèi)容等信息。3.定期對(duì)公攤范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患。對(duì)于易損部件，應(yīng)按照規(guī)定的周期進(jìn)行更換。4.業(yè)主和使用人應(yīng)配合公司/組織的維護(hù)工作，不得妨礙維護(hù)人員正常作業(yè)。如因業(yè)主或使用人的原因造成設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（三）維修資金管理1.按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，建立住宅專項(xiàng)維修資金制度，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.明確維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)、繳存方式和使用程序。維修資金應(yīng)足額繳存，并專戶存儲(chǔ)，專款專用。3.對(duì)于涉及金額較大的維修項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行業(yè)主表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后方可使用。4.定期公布維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。五、公攤管理的監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司/組織應(yīng)建立健全公攤管理的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，明確各部門在公攤管理中的職責(zé)分工，加強(qiáng)部門之間的協(xié)作與配合。2.定期對(duì)項(xiàng)目的公攤管理情況進(jìn)行內(nèi)部檢查，檢查內(nèi)容包括公攤面積計(jì)算的準(zhǔn)確性、分?jǐn)偨Y(jié)果的公示情況、公用設(shè)施設(shè)備的使用與維護(hù)情況等。3.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知，明確整改責(zé)任人和整改期限，跟蹤整改落實(shí)情況，確保問(wèn)題得到及時(shí)解決。（二）業(yè)主監(jiān)督1.建立業(yè)主監(jiān)督渠道，如設(shè)立意見箱、開通投訴熱線、建立業(yè)主微信群等，方便業(yè)主對(duì)公攤管理工作提出意見和建議。2.定期召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議，向業(yè)主通報(bào)公攤管理情況，聽取業(yè)主的意見和訴求，接受業(yè)主監(jiān)督。3.對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。（三）外部監(jiān)督1.接受房地產(chǎn)行政主管部門、物價(jià)部門等相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，積極配合相關(guān)部門的工作，及時(shí)整改存在的問(wèn)題。2.主動(dòng)向社會(huì)公開公攤管理的相關(guān)信息，接受社會(huì)公眾的監(jiān)督。六、違約責(zé)任（一）對(duì)業(yè)主的違約責(zé)任1.業(yè)主違反本辦法規(guī)定，擅自改變公攤范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備用途或損壞設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失的責(zé)任。2.業(yè)主逾期不繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)按照規(guī)定支付滯納金。（二）對(duì)公司/組織及相關(guān)人員的違約責(zé)任1.公司/組織工作人員在公攤管理工作中存在違規(guī)行為，如故意隱瞞公攤面積計(jì)算錯(cuò)誤、擅自挪用維修資金等，應(yīng)依法依規(guī)追究責(zé)任。2.因公司/組織管理不善，導(dǎo)致公攤管理出現(xiàn)重大問(wèn)題，給業(yè)主造成損失的，公司/組織應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。七、爭(zhēng)議處理（一）協(xié)商解決業(yè)主與公司/組織之間因公攤管理問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，首先應(yīng)通過(guò)協(xié)商解決。雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通協(xié)商，尋求解決方案。（二）調(diào)解如協(xié)商不成