個人按揭管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范個人按揭業(yè)務管理，防范業(yè)務風險，保障金融機構及相關各方的合法權益，促進個人按揭業(yè)務健康、穩(wěn)健發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內依法設立的各類金融機構開展的個人按揭業(yè)務，包括但不限于個人住房按揭貸款、個人商業(yè)用房按揭貸款、個人車位按揭貸款等以個人房產為抵押物的貸款業(yè)務。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則個人按揭業(yè)務的開展必須嚴格遵守國家法律法規(guī)、金融監(jiān)管政策以及本辦法的各項規(guī)定，確保業(yè)務操作合法合規(guī)。2.審慎經營原則金融機構應秉持審慎態(tài)度，對借款人的信用狀況、還款能力、抵押物價值等進行全面、深入的調查和評估，充分識別、計量和控制業(yè)務風險。3.平等自愿原則借貸雙方應在平等、自愿的基礎上簽訂借款合同及相關協議，明確各自的權利和義務，保障雙方合法權益。4.誠實守信原則借貸雙方應誠實守信，如實提供相關信息，嚴格履行合同約定的各項義務，維護良好的信用秩序。二、借款人資格與條件（一）基本條件1.具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規(guī)定的境外自然人。2.年齡在18周歲（含）以上，且申請貸款期限與借款人年齡之和不超過法定退休年齡后5年。3.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，具備按時足額償還貸款本息的能力。4.信用狀況良好，無重大不良信用記錄。5.具有合法有效的身份證明、戶籍證明（或有效居住證明）及婚姻狀況證明。6.具有明確的購房、購車或購買車位等合理用途，并能提供相關證明材料。（二）特殊要求1.對于購買首套自住住房的借款人，首付款比例應符合國家相關規(guī)定，一般不低于房屋總價的20%。2.購買第二套住房的借款人，首付款比例及貸款利率應按照國家政策執(zhí)行，通常首付款比例不低于房屋總價的30%，貸款利率相應上浮。3.對于購買商業(yè)用房的借款人，首付款比例一般不低于房屋總價的50%，貸款利率根據市場情況及風險狀況合理確定。4.借款人申請個人車位按揭貸款，應提供購買車位的合同或協議，首付款比例根據具體情況確定，但一般不低于車位總價的一定比例。（三）禁止性規(guī)定1.不具備完全民事行為能力的人員不得申請個人按揭貸款。2.有嚴重不良信用記錄或存在欺詐行為的人員不得作為借款人。3.法律法規(guī)禁止的其他情形下的人員不得申請個人按揭貸款。三、貸款申請與受理（一）申請材料1.借款人填寫的個人按揭貸款申請表。2.借款人及配偶的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明原件及復印件。3.借款人的收入證明，包括但不限于工資流水、收入證明、納稅證明等。4.購房合同、購車合同或購買車位合同等相關用途證明材料原件及復印件。5.首付款證明材料，如首付款收據、發(fā)票等。6.抵押物產權證明原件及復印件，抵押物共有人同意抵押的書面聲明。7.金融機構要求提供的其他材料，如保證人證明材料（如有）、資產證明等。（二）申請流程1.借款人向金融機構提出個人按揭貸款申請，提交申請材料。2.金融機構受理人員對借款人提交的申請材料進行初審，審核材料的完整性、真實性和有效性。3.初審通過后，受理人員將申請材料移交至調查評估部門。（三）受理要求1.受理人員應及時對借款人提交的申請材料進行審核，對于材料不齊全或不符合要求的，應一次性告知借款人需要補充或更正的材料。2.受理人員應妥善保管借款人提交的申請材料，不得泄露借款人的隱私信息。四、調查與評估（一）調查內容1.借款人基本情況調查，包括身份信息、職業(yè)狀況、收入情況、家庭資產負債情況等。2.借款人信用狀況調查，通過查詢人民銀行征信系統、金融信用信息基礎數據庫等渠道，了解借款人的信用記錄。3.借款用途調查，核實購房、購車或購買車位等用途的真實性，查看相關合同及交易背景。4.抵押物情況調查，包括抵押物的產權狀況、地理位置、市場價值、使用狀況等。5.保證人情況調查（如有），核實保證人的資格、擔保能力、信用狀況等。（二）調查方法1.實地調查：調查人員應實地走訪借款人工作單位、居住地、抵押物所在地等，核實相關情況的真實性。2.面談：與借款人及相關人員進行面談，了解借款人的借款意愿、還款計劃、家庭情況等。3.資料核實：通過電話、信函等方式對借款人提供的收入證明、購房合同等資料進行核實。（三）評估要求1.金融機構應指定具有專業(yè)資質的評估機構對抵押物進行評估，評估機構應按照國家相關規(guī)定和行業(yè)標準進行評估。2.評估報告應客觀、公正、準確地反映抵押物的市場價值和風險狀況，評估結果應作為確定貸款額度的重要依據。3.金融機構應對評估機構的評估行為進行監(jiān)督，確保評估過程合法合規(guī)，評估結果真實可靠。五、貸款審批（一）審批流程1.調查評估部門完成調查評估工作后，將調查評估報告及相關申請材料移交至貸款審批部門。2.貸款審批部門按照規(guī)定的審批流程和標準，對貸款申請進行審批。審批人員應獨立、客觀、公正地審查申請材料，提出審批意見。3.對于審批通過的貸款申請，審批人員簽署審批意見，并提交至有權審批人進行最終審批。4.有權審批人根據審批人員的意見，做出最終審批決定。審批通過的，出具審批同意書；審批未通過的，應向借款人說明原因。（二）審批標準1.借款人資格和條件符合本辦法規(guī)定，信用狀況良好，還款能力充足。2.借款用途真實、合法、合規(guī)，符合國家相關政策要求。3.抵押物價值足值，產權清晰，易于處置，風險可控。4.貸款額度、期限、利率等符合金融機構的相關規(guī)定和市場情況，風險收益匹配。（三）審批權限1.金融機構應根據貸款金額、風險程度等因素，合理確定各級審批人員的審批權限。2.對于重大貸款項目或風險較高的貸款申請，應實行集體審議或上級審批制度。六、合同簽訂（一）合同文本1.金融機構應使用統一規(guī)范的借款合同文本，合同內容應符合法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，明確借貸雙方的權利和義務。2.借款合同應包括貸款金額、期限、利率、還款方式、違約責任、抵押物處置等主要條款。（二）簽訂流程1.貸款審批通過后，金融機構應及時與借款人簽訂借款合同及相關協議。2.合同簽訂前，應向借款人充分說明合同條款的內容，確保借款人理解并同意相關條款。3.借貸雙方應在合同上簽字（或蓋章）確認，合同一式多份，借貸雙方各執(zhí)一份，金融機構相關部門留存?zhèn)浞荨＃ㄈ┖贤兏?.借款合同履行期間，如遇國家政策調整、市場利率變化等原因需要變更合同條款的，金融機構應按照相關規(guī)定和合同約定辦理變更手續(xù)。2.借款人如需提前還款、展期等，應按照合同約定向金融機構提出申請，經金融機構審核同意后辦理相關手續(xù)。七、貸款發(fā)放（一）發(fā)放條件1.借款合同已簽訂并生效。2.抵押物已辦理合法有效的抵押登記手續(xù)。3.首付款已足額存入金融機構指定的賬戶。4.滿足金融機構規(guī)定的其他發(fā)放條件。（二）發(fā)放流程1.貸款發(fā)放部門收到貸款審批通過的通知及相關材料后，對發(fā)放條件進行再次審核。2.審核通過后，按照借款合同約定的金額、期限、利率等，將貸款資金足額發(fā)放至借款人指定的賬戶。3.貸款發(fā)放后，應及時將放款憑證等相關資料歸檔保存。（三）發(fā)放監(jiān)督1.金融機構應建立健全貸款發(fā)放監(jiān)督機制，對貸款發(fā)放過程進行全程監(jiān)控，確保貸款資金按規(guī)定用途使用。2.如發(fā)現貸款發(fā)放過程中存在違規(guī)行為或風險隱患，應及時采取措施進行糾正和防范。八、貸后管理（一）還款管理1.金融機構應建立健全還款提醒機制，提前向借款人發(fā)送還款通知，提醒借款人按時足額還款。2.定期對借款人的還款情況進行跟蹤監(jiān)測，及時發(fā)現并處理逾期還款等問題。3.對于逾期貸款，應按照合同約定采取相應的催收措施，如電話催收、上門催收、發(fā)送催收函等。（二）抵押物管理1.定期對抵押物的狀況進行檢查，包括抵押物的使用情況、價值變化、產權狀況等。2.如發(fā)現抵押物出現損壞、滅失、產權糾紛等情況，應及時采取措施，確保抵押物的安全和價值。3.按照規(guī)定辦理抵押物的續(xù)期抵押登記手續(xù)，確保抵押擔保的有效性。（三）借款人信息管理1.及時更新借款人的基本信息、信用狀況、還款記錄等，確保信息的準確性和完整性。2.對借款人的信用狀況進行動態(tài)監(jiān)測，如發(fā)現借款人信用狀況惡化，應及時調整貸款政策和風險防控措施。（四）風險預警與處置1.建立風險預警指標體系，對個人按揭業(yè)務的風險狀況進行實時監(jiān)測和預警。2.當發(fā)現風險預警信號時，應及時進行風險評估和分析，采取相應的風險處置措施，如調整貸款額度、利率、期限，要求借款人增加擔保措施等。3.對于出現重大風險事件的貸款項目，應及時啟動應急預案，采取有效措施化解風險，減少損失。九、檔案管理（一）檔案內容1.借款人申請材料，包括申請表、身份證明、收入證明、購房合同等。2.調查評估資料，如調查評估報告、抵押物評估報告等。3.貸款審批資料，如審批意見、審批同意書等。4.借款合同及相關協議。5.貸款發(fā)放資料，如放款憑證、資金流向記錄等。6.貸后管理資料，如還款記錄、催收記錄、抵押物檢查記錄等。（二）檔案整理與保管1.金融機構應按照檔案管理的相關規(guī)定，對個人按揭業(yè)務檔案進行分類整理、編號歸檔。2.檔案應妥善保管，確保檔案的完整性、真實性和安全性。檔案保管期限應符合國家法律法規(guī)及金融機構的相關規(guī)定。3.建立檔案查閱制度，嚴格規(guī)范檔案查閱