房地產(chǎn)2025銷售計劃書范文房地產(chǎn)銷售人員在取得一鳴驚人的成果之前，必需做好枯燥的打算工作，來看看房地產(chǎn)銷售人員的工作打算是怎樣的吧!下面是我收集整理關(guān)于房地產(chǎn)銷售打算書的資料，盼望大家喜愛。

房地產(chǎn)銷售打算書篇一

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)根本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭劇烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨劇烈，相應(yīng)的營銷籌劃也非?；鸨虼嘶I劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷籌劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)展創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以表達(dá)在締造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性);供應(yīng)一種效勞模式(如管家式的物業(yè)效勞);倡議一種生活方式(如運動、安康、休閑、品位等);營造一種文化等等。

一、將來開展趨勢

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注意對品牌的造就與利用。因此應(yīng)注意對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進(jìn)展統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和特性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購置行為減弱，理性購置行為增加;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇漸漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“特性化”，會更加考慮自己的心理需求，找尋更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為將來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿意不同類型消費需求的消費群;“設(shè)計時代”起先回來，開展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必需以其特性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在將來的開展過程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求干凈(對光線、綠化、自然氣配備等);追求安靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比擬關(guān)注。在市場競爭形勢進(jìn)一步白熱化的狀況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何依據(jù)目標(biāo)消費群的理性購置需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何接著建立自己獨特的品牌特性，突破強勁對手的包圍，在市場上接著掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商須要進(jìn)展系統(tǒng)的全程營銷籌劃。

二、房地產(chǎn)全程營銷籌劃

一是籌劃為先。在整個工程開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)當(dāng)籌劃在先，包括工程認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告?zhèn)鞑?、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都須要系統(tǒng)籌劃，籌劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的根底上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購置力及消費趨勢等等。依據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的綻開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤狀況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個籌劃過程中均應(yīng)當(dāng)進(jìn)展?fàn)I銷籌劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告?zhèn)鞑ァ⒐P(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在傳播和定位上，利用消費者新奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程籌劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)微環(huán)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。

三是塑造差異。差異化能夠締造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)籌劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃命設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新奇性和本錢方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。

四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在工程開發(fā)或經(jīng)營中要表達(dá)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、工程形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要擅長整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)當(dāng)組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、播送和戶外廣告等，在生活方式、生活品嘗等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，依據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際狀況，找尋相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要擅長培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，給予產(chǎn)品更加別致的形象，從而保持品牌的別致感。

總之，將來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、管用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物便利，使房子成為有文化氣息的房子，成為有締造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購置，同時依據(jù)目標(biāo)消費群的特性，協(xié)作產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更干脆。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。

房地產(chǎn)銷售打算書篇二

公司的開展是與整個公司的員工綜合素養(yǎng)，公司的指導(dǎo)方針，團隊的建立是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順當(dāng)進(jìn)展，特作出20xx年工作打算。

一、銷量指標(biāo)：

上級下達(dá)的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標(biāo)35萬元，每個季度7.5萬元

二、打算擬定：

1、年初擬定《年度銷售打算》;

2、每月初擬定《月銷售打算表》;

三、客戶分類：

依據(jù)接待的每一位客戶進(jìn)展細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進(jìn)展全面分析。做到不同客戶，采納不同的效勞。做到乘興而來，滿足而歸。

四、實施措施：

1、熟識公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。公司在不斷改革，訂立了新的制度，特殊在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必需以身作責(zé)，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學(xué)習(xí)打算。學(xué)習(xí)，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它干脆關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的依據(jù)須要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方素來補充新的能量。專業(yè)學(xué)問、管理實力、都是我要駕馭的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息溝通，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及發(fā)布，客源的開發(fā)狀況。做好業(yè)務(wù)工作

以上，是我對20xx年的工作打算，可能還很不成熟，盼望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車跑的快還靠車頭帶，我盼望得到公司領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和協(xié)助。展望20xx年，我會更加努力、謹(jǐn)慎負(fù)責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，爭取更多的單，完善業(yè)務(wù)開展工作。堅信自己會完成新的任務(wù)，能迎接20xx年新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售打算書篇三

一、前言

本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品工程為3號地華夏梅江芳水園。

二、推廣籌劃原那么

本案藍(lán)水園在推廣籌劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種表達(dá)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)前所未有的廣袤空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣籌劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的勝利與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤開展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)工程到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟版塊的開發(fā)和興隆。

我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說究竟是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來的。

從微觀上講，假如是101畝的小盤子，靠

一、兩個賣點就夠了。但假如是1010畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必需有一個主題和靈魂。因此，必需上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說，今日的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。

從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)。

在對藍(lán)水園推廣籌劃的考慮上，我們力求作到以上各點，傳播新奇、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，締造今后工程正式運作、營銷通暢的生命力。

三、詳細(xì)影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

藍(lán)水園的詳細(xì)推廣受工程規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，工程規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠限制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境那么是我們所不行限制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。

我們的任務(wù)就是知道應(yīng)當(dāng)在哪里，應(yīng)當(dāng)怎么去適當(dāng)支配營銷組合合理的工程規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不行限制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實這就是藍(lán)水園推廣能否勝利的秘訣所在。

整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，猶如戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策根底;其次步推廣籌劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從工程規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可限制方面來入手籌劃;第三部是籌劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就猶如士兵的沖鋒陷陣和實地占據(jù)。三個步驟相互協(xié)作，一揮而就，才能完成既定的銷售目標(biāo)。

四、主要競品物業(yè)——芳水園狀況簡介

1、芳水園開發(fā)商介紹

華夏經(jīng)濟房建立開展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建立社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建立的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建立開發(fā)建立的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建立工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用3A級企業(yè)”等多項榮譽。

2、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建立標(biāo)準(zhǔn)：

1疏密有序的園林格局;

2綠地、水面合理分布，宛在水中心;

3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;

4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;

5熱電廠供熱，削減污染;

6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;

7健全平安防范及信息管理。

3、芳水園廣告運作

目前由獨立個人工作室代理設(shè)計、發(fā)布。

五、藍(lán)水園客戶定位策略

一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”

1、時代造就的新中產(chǎn)階級

曾幾何時，在允許一局部人先富起來的口號聲中，經(jīng)濟體制的不斷完善，市場經(jīng)濟的日趨活潑，人們不在沉迷于今宵酒醒何處?的感覺，發(fā)出了再也不能這樣過的呼喊。身體的成長須要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘孤獨的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有肯定中國特色的--新中產(chǎn)階級。他們除了養(yǎng)車，購置豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品嘗這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點。

就中國國情現(xiàn)狀而言新中產(chǎn)階級的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：局部私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及籌劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是學(xué)問與頭腦，所以學(xué)問經(jīng)濟時代的特征就由此表達(dá)出來。

2、“新中產(chǎn)階級”特征

新中產(chǎn)階級是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一局部人。新中產(chǎn)階級是整個社會的平安開展重心，他們在經(jīng)濟來源方面占有明顯優(yōu)勢，大局部自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的才智，不計勞動時間，不辭辛苦地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅毅的毅力，所以才能飛速地開展起來。他們大都白手起家，他們的富有生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。

他們具有劇烈的自信念，堅信自己所做的肯定能勝利，便是他們的信條。生活講究，追求品嘗，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。

新中產(chǎn)階級并不是都智商及高，但是他們擅長理財，他們所選擇的投資大多是平安性高，獲利較大的工程。追求勝利，追求財產(chǎn)的腳步永不停頓，更是新中產(chǎn)階級的顯著特點。3、“新中產(chǎn)階級”的詳細(xì)表象

第一組，經(jīng)濟問題：

1.有公文包特地存放動產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購協(xié)議書

2.至少請一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的

3.居處至少一處以上

4.有至少一部車

其次組，社會問題：

1.每周至少兩次在外享用晚餐

2.可能有家庭成員是外國公民

3.組織過20人以上的聚會或晚宴

4.相識公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客

5.常跟摯友一起外出度假

第三組，文化問題：

1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光臨一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.保藏藝術(shù)品，或古董

第四組，特征問題：

1.是俱樂部成員

2.去過國內(nèi)大局部地區(qū)

3.每年因工作之故長途飛行5次以上

4.曾被邀至群眾媒體(電視、播送或報刊)表達(dá)看法

5.每年個人捐款達(dá)1010元以上

二針對藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

由于“新中產(chǎn)階級”這個目標(biāo)定位群的特別性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的傳播推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍(lán)水園傳播推廣中的作用

1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)工程產(chǎn)生有效的區(qū)分。

聘請一個工程的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品傳播中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)工程而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前確定周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu)，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個工程對品牌代言人的挖掘并不深化，但此種方式的傳播推廣行為仍舊為這兩個工程贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2、能夠?qū)⑽覀兯鶄鞑サ闹黝}充分的表達(dá)

由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠精確、直觀的將工程的精華以個體的形式呈現(xiàn)在人們的面前。

品牌形象代言人的選擇

有鑒于藍(lán)水園工程的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮聞名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的傳播效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所承受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級學(xué)問分子。根本符合“新中產(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。

附：關(guān)于梅江藍(lán)水園客戶定位選擇的建議

如今日津的房地產(chǎn)已經(jīng)從淺海區(qū)進(jìn)入了深海區(qū)，房地產(chǎn)籌劃也從早期的經(jīng)歷主義、偶然階段走向了今日的分工越來越細(xì)，手段越來越高。因此只有作到正確的市場定位，房地產(chǎn)在進(jìn)展銷售傳播時才有可能最有效的針對目標(biāo)客戶群體，以促進(jìn)銷售的順當(dāng)進(jìn)展。

目前天津市大多數(shù)的房地產(chǎn)工程，在開盤前的打算階段都會對自己的工程進(jìn)展具體的市場定位和客戶群體定位。這些定位或者是由開發(fā)商確定的，或者是由廣告代理公司提出的，但結(jié)果都是一樣的：就是其得出得結(jié)論都未經(jīng)過嚴(yán)格的市場調(diào)研和客戶考察。

在天津市的房地產(chǎn)市場中還沒有建立起完善、科學(xué)的，能夠涵蓋天津房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、市場飽和度、潛在客戶數(shù)量、客戶購置實力的市場調(diào)查報告和記錄。盲目的市場定位、客戶群定位所以造成了大多數(shù)工程的滯銷和一模一樣。

我們起初接手順馳世紀(jì)城時，也曾經(jīng)苦于沒有這方面的資料。后來經(jīng)過對世紀(jì)城現(xiàn)有業(yè)主的調(diào)查了解，才將世紀(jì)城的客戶購置群體定在了“H”一族身上。這種“H”的定位根本精確。但隨著世紀(jì)城銷售的不斷深化，僅僅“H”的概念已經(jīng)略顯粗糙，這就要求我們制定出進(jìn)一步更加具體的客戶購置群體的分析，充溢進(jìn)“H”的根本概念之中。但假如沒有真實、有效的市場調(diào)研狀況報告，那么即將提出的“H”概念拓展定位仍舊會與市場的真正須要相脫節(jié)。

同理，藍(lán)水園經(jīng)過進(jìn)一年的運作已經(jīng)進(jìn)入開盤前的沖刺階段，正確、嚴(yán)謹(jǐn)、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個工程目前的當(dāng)務(wù)所急。有了明確的市場定位和目標(biāo)客戶群體定位，才能順當(dāng)?shù)恼覍さ焦こ涕_盤的訴求切入點和工程今后的開展增長點。

所以，本公司建議，由我們雙方公司及相關(guān)的第三方共同合作，在一個相對較短的時期內(nèi)，對天津的房地產(chǎn)市場進(jìn)展一次完善、準(zhǔn)確的市場調(diào)查，以求達(dá)成我們雙方合作的共同利益。合作詳情詳細(xì)協(xié)商

五、工程規(guī)劃策略

梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無限的升值潛力，但是作為工程的地點是不行變更的，規(guī)劃設(shè)計好的外檐、房型等細(xì)微環(huán)節(jié)是不行變更的，工程規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個找尋靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必需圍繞它進(jìn)展，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍(lán)水園的整個詳細(xì)推廣籌劃中。

方案A——時尚理念

一推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的持續(xù)運用

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20__年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯(lián)合運用使本案的知名度上升到必須的階段。雖然房交會完畢后，由于更名等事務(wù)的影響，本案一度寂靜了一段時間，但由于梅江工程的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了必須的地位和積累了必須廣告勢能。

就廣告的延長度來說，在正式的推廣上市階段，接著沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以持續(xù)和擴展，穩(wěn)固工程在人們心目中的地位，到達(dá)事半功倍的最正確傳播效果，從而節(jié)約廣告支出。

2、推廣主題表達(dá)整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍(lán)水園的工程定位，有著深刻的涵義。

首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不行少的潮流趨勢，與人們的生活休戚相關(guān)，與人們的衣、食、住、行協(xié)作默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕，而是全部追求無止境、對新生事物承受良好的“年輕人群”。

其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們愛好的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強，可傳播性強，具有良好的可比照性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關(guān)注度的同時準(zhǔn)確的表達(dá)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充溢鮮活的生命力，予人以本案恒久追求更好、踴躍向上的品牌印象。為本案藍(lán)水園銷售打算的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷傳播工作打在扎實的根底。

二時尚一族分析

1、從生理年齡上區(qū)分

從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個局部人群。

25周歲以下，事實上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)驗上的短暫，確定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未起先真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這局部人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對象和購置人群。

25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)驗了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關(guān)注著世界最別致的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領(lǐng)先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和傳播的“時尚”的生活方式毫不沖突?？释I(lǐng)先一步享受“時尚”的生活氣氛和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點。

2、從性別上區(qū)分

中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深厚。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的承受“時尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會踴躍的取得自己的一方天地，具備了很高的承受和購置實力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成，使得他們須要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)工程。

由于社會的進(jìn)步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的表達(dá)。她們較之男性公民更加注意生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實際和務(wù)實。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實際須要，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購置實力。

三“時尚”主題的內(nèi)涵開掘

1、“時尚”涉及到“房地產(chǎn)開展的資源整合”問題

①“整合營銷”是本案銷售的關(guān)鍵

房地產(chǎn)的開發(fā)和開展不是一個獨立運作的過程，他須要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與協(xié)助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。

本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)展引薦和傳播。這樣，外界各種與“時尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標(biāo)消費群充分關(guān)注的話題和主見均可以引入本案今后的傳播和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點和協(xié)助賣點。

②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內(nèi)容作為協(xié)助訴求進(jìn)展傳播和闡述。

2、“時尚”主題可親近結(jié)合在梅江工程的建筑風(fēng)格中

本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計采納流線型，在最大限度的多供應(yīng)親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種詳細(xì)表現(xiàn)，與“時尚”主題有著親近的融合性。

3、“時尚”主題可詳細(xì)表此時此刻售樓現(xiàn)場

本案藍(lán)水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：

a本案藍(lán)水園獨創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林

b本案藍(lán)水園領(lǐng)先倡議的“COSMOLIVING”生活方式

4、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原那么：

a可以不統(tǒng)一著裝，但“時尚”的風(fēng)格盡量大方、統(tǒng)一

b接待時除為業(yè)主供應(yīng)必要的物業(yè)詢問外，可依據(jù)業(yè)主的狀況向他們引薦適合他們的“時尚”生活方式

5、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上

本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關(guān)于“時尚”的報道一網(wǎng)打盡，讓面對公眾的群眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷售支撐點。

6、“時尚”主題可囊括全部高檔工程的特色

方案B——兩棲住宅

一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年頭初期改革開放的大好形式影響了一局部居住在當(dāng)時尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長期的兩地來回奔波，樂此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

2、其后，隨著經(jīng)濟開展的進(jìn)一步深化，“兩棲人”的概念，漸漸演化成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比方：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開公司;是老板又是店員等等諸如此類的人群。

3、此時此刻，“兩棲人”已正式演化成“兩棲新人類”。這一類人群順應(yīng)時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩(wěn)重;既渴望平穩(wěn)而安靜的生活，又時刻對工作充溢新奇心，他們認(rèn)為生活就應(yīng)當(dāng)是豐富多彩的，應(yīng)當(dāng)是讓自己滿足和伸展的，工作有工作的歡樂，生活有生活的歡樂。在當(dāng)今社會中，他們不勝利，還有誰能勝利?

二“兩棲住宅”的賣點分解

1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現(xiàn)代人的生活勞碌而又匆忙，特殊是像本案目標(biāo)消費人群這樣的勝利人士，更是難得能夠享受到悠然悠長的假期。地處友情路中心商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計，可以同時達(dá)成這些本案目標(biāo)消費人群的漫長渴望，工作與渡假同時兼得。

2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會驚喜的發(fā)覺，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。

3、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍(lán)水園，除了3萬平方米、風(fēng)光美麗的中心湖面景觀外，人工湖外圍的其他標(biāo)記性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

時尚是一個涵蓋面特別廣的話題，真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的勝利人士，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅表達(dá)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質(zhì)生活，還要享受時尚的精神生活，為他們供應(yīng)一個事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個特別重要的賣點支撐。

5、虛擬與現(xiàn)實兼得的“兩棲住宅”

不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，正是這種技術(shù)，才支撐起現(xiàn)實中生活中藍(lán)水園快捷、平安、便利的物業(yè)效勞內(nèi)容。買房首先看物業(yè)，已成為人們購房時遲疑考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現(xiàn)實，用現(xiàn)實反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍舊會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

6、作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的工程出現(xiàn)，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向開展打下了一個堅實的大環(huán)境氣氛，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的詳細(xì)應(yīng)用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣點。

方案C——都市生態(tài)理念

推廣主題——都市生態(tài)交響將來由你奏響

1、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念消除了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念。平常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū)，藍(lán)水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽光植物園等將向人們證明生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟貿(mào)易中心。友情路及延長線將會成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線。

2、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流。在綠色、環(huán)?？谔柺⑿械慕袢?，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運而生。高科技的應(yīng)用帶來了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的根本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增加，更加完備的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們締造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點。

3、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)開展的動力的同時，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包涵下，人與人之間、人與自然之間，都是親近無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活親密相關(guān)的關(guān)系和充溢人性光芒的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍(lán)水園在整個梅江工程中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。

六、推廣打算

1、推廣策略

①本案藍(lán)水園的廣告?zhèn)鞑チ吭陂_盤前，要到達(dá)必須的飽和度。

事實上，101萬元的廣告費分十次投入和一次性投入，對其它商品而言，或許效果差異不大。但對于房地產(chǎn)銷售而言，其業(yè)績卻往往有天壤之別。從外表上看，廣告的投入加大，風(fēng)險加大。但實際傳播量加大形成了規(guī)模效應(yīng)，反而降低了單位風(fēng)險本錢。所以，房地產(chǎn)廣告在傳播量上達(dá)必須的飽和度，就無法形成浩大的聲勢，當(dāng)然就無法保證短時間內(nèi)的大量成交。

因此，基于此我們認(rèn)為可考慮在車體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章。

戶外廣告的最大優(yōu)點是反復(fù)提示，經(jīng)常路過的人都會有意無意地看到。所以，它對于知名度的傳播最有效。戶外廣告產(chǎn)生收益的時間較長，也更為持續(xù)，故本案藍(lán)水園作為大型、跨年度長期開展的工程可大量采納。

另外，戶外廣告要內(nèi)容簡練，信息單一，色調(diào)必須要艷麗，這樣才能獲得最好的效果。

②本案藍(lán)水園作為跨年度的大型工程，要注意作好品牌形象的造就。

對于跨年度長期開展的大型工程，除了在注意作好促銷傳播的同時，還應(yīng)撥出特地的費用以用于做工程的品牌形象傳播。相對地，品牌形象傳播的收益期長但其投入產(chǎn)出比高，而促銷廣告的收效期短但投入產(chǎn)出比低。對于長期開展的工程，投入必須費用做品牌形象傳播，可有效地提高投入產(chǎn)出比，從而削減總的傳播投入，并為以后開展新工程積累品牌資產(chǎn)，以品牌延長效應(yīng)帶動產(chǎn)業(yè)擴張。

但是，此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同，其它商品往往注意對消費者品牌忠誠度的造就，而長期開展的房地產(chǎn)工程的品牌形象注意的是品牌的親和力和美譽度。因此，我們認(rèn)為應(yīng)考慮做獨特的公益活動廣告。如在大型超市設(shè)置老人坐椅車或兒童坐椅車等。

2、媒體打算

①在《每日新報》和《今晚報》作軟廣告。因為《每日新報》和《今晚報》具有信息承載量很大，可讀性強，可以傳閱，反復(fù)地看，以至于商討等特點。依據(jù)我們的推廣經(jīng)歷，一份好的平面媒介，其效果可以到達(dá)同時運用各種媒介的總體效果的70%左右。

②拍攝本案藍(lán)水園的概念形象CF片。CF片具有視覺和聽覺的雙重刺激，其表現(xiàn)手法可以豐富多采，而且，其品位性強、觀賞價值高、感染力劇烈。對于高檔樓盤，構(gòu)建高檔形象和先鋒品位，是不行缺少的傳播方式。

但由于電視媒介的投入產(chǎn)出比低于報紙媒介，故我們建議在開盤前

播出三周時間即可。

③考慮特別的、名流薈萃的，如高級飯店、賓館、高檔消遣休閑場所、大型汽車美容店、高等院校中的MBA班、航空免費雜志、高級美容美發(fā)店等可干脆面對本案目標(biāo)消費群的特種傳播途徑。

通過這種特別的廣告?zhèn)鞑ネ緩剑皇强梢耘c本市其他高檔物業(yè)始終沿用的以傳統(tǒng)媒體為主的傳播推廣方式形成明顯的區(qū)分，二是這種干脆面對客戶的營銷方式，除了可以給本案的目標(biāo)客戶群帶來近身感受的親切好感外，制作精良、新奇新穎的傳播資料也會為本案的推廣到達(dá)潛移默化的傳播效果。

④可選擇《COSMO·時尚》和《經(jīng)理人》雜志做開盤前的月份做一次硬廣告。因為目標(biāo)客戶群多為女性的《COSMO·時尚》雜志和目標(biāo)客戶群多為男性的《經(jīng)理人》雜志的讀者品位均可以有效契合本案藍(lán)水園目標(biāo)購房者的“COSMOLIVING”生活方式，而且《COSMO·時尚》已成為中產(chǎn)階級以上人士的了解世界最新資訊和享受生活質(zhì)量的必讀書籍。

另一方面，選擇《COSMO·時尚》和《經(jīng)理人》雜志做廣告，也開創(chuàng)了天津市房地產(chǎn)廣告形式突破之先河，從而形本錢案藍(lán)水園別出心裁的品位形象。3、傳播主線

①專家解讀時尚理念、兩棲住宅理念和都市生態(tài)理念

在軟稿中大量出現(xiàn)各種專家對工程的評價和看法并不局限于建筑專家，跨行業(yè)的專家品評更具備可信度和可比性。

②零距離渡假，你感受到了嗎?

③__%的景觀率，你聽說過了嗎?

④天津市最貴的房子在哪里?

七、價格策略

價格策略在工程推廣中占據(jù)了極為重要的位置，也是工程中最敏捷機動的因素。在本案的傳播推廣中，我們可以利用近水的六棟小別墅做為價格賣點，打出“天津最貴的房子就在藍(lán)水園”的傳播口號，聚焦消費者的留意力，造成新聞轟動，從而全面提升藍(lán)水園的品牌價值。

梅江藍(lán)水園區(qū)域推廣籌劃銷售限制

區(qū)域推廣法

將本案藍(lán)水園分為不同風(fēng)格的三個營銷區(qū)域，制定每一區(qū)域的命名及推廣主題，以時間為主線進(jìn)展區(qū)域營銷。

1、第一區(qū)域：麗水天城

特色：__%的景觀率

營銷時段：工程營銷初期

推廣主題：麗水天成時尚之都

2、其次區(qū)域：星嘉洲

特色：__%的景觀率

營銷時段：工程營銷中期

推廣主