項(xiàng)目五

業(yè)主自治法律制度

知識(shí)目標(biāo):了解業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的概念、特征,業(yè)主委員會(huì)的概念、特征;了解業(yè)主與開發(fā)商及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;掌握業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主大會(huì)的成立、職責(zé),業(yè)主大會(huì)會(huì)議、議事規(guī)則的法律規(guī)定;熟悉業(yè)主委員會(huì)成立的條件、職責(zé)等相關(guān)法律規(guī)定以及管理規(guī)約的法律規(guī)定。能力目標(biāo):能較好地組織召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等會(huì)議。學(xué)習(xí)目標(biāo)任務(wù)一業(yè)主牟先生某年3月購(gòu)買了某小區(qū)一套商品住房,簽訂了《商品房銷售合同》,并到房地產(chǎn)交易管理部門辦理了合同備案登記,但一直未辦理房屋所有權(quán)證。當(dāng)年5月,牟先生將房屋出租。一年多來,牟先生一直未交物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾次催要,牟先生稱并未取得產(chǎn)權(quán)證,也不是房屋使用人,無義務(wù)支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備通過訴訟解決。牟先生的做法對(duì)嗎?評(píng)析:雖然我國(guó)法律對(duì)滯期辦理權(quán)屬登記的行為尚無制約性規(guī)定,但牟先生從開發(fā)商領(lǐng)取商品房銷售許可證、房屋大產(chǎn)權(quán)證起,即具有條件辦理房屋產(chǎn)權(quán)證而一直沒辦理,并以此為由拒付物業(yè)費(fèi),其做法違背公平原則。牟先生能辦產(chǎn)權(quán)證而不辦,說明他對(duì)房屋所有權(quán)享有期等權(quán)、待辦權(quán),即使未辦理房屋所有權(quán)證,購(gòu)房人也不得拒付物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條的規(guī)定,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。牟先生未實(shí)際使用房屋,在使用人未支付物業(yè)管理費(fèi)用的情況下,牟先生應(yīng)有支付義務(wù)。法律規(guī)定:業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí),也應(yīng)該承擔(dān)一些支付費(fèi)用的義務(wù)。案例導(dǎo)學(xué)一、業(yè)主概述(一)業(yè)主的概念從廣義上講,業(yè)主包括對(duì)房屋及相關(guān)的物有直接支配權(quán)的占有人、使用人、收益人和處分人。業(yè)主可以是自然人、法人和其他組織,可以是本國(guó)公民或組織,也可以是外國(guó)公民或組織。物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質(zhì)上是一致的,都是指物業(yè)(產(chǎn)權(quán))所有者。業(yè)主是物業(yè)管理法律關(guān)系中的主要主體,沒有業(yè)主的參與,便無從談起物業(yè)管理。從不同的角度對(duì)業(yè)主進(jìn)行劃分,可有不同的業(yè)主種類。(二)業(yè)主的分類(1)按照自然屬性,可分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。自然人業(yè)主的所有權(quán)人為自然人,可為1人,也可為多人;非自然人業(yè)主分為法人業(yè)主和非法人業(yè)主。(2)按照數(shù)量多少,可分單獨(dú)業(yè)主、雙方業(yè)主和多方業(yè)主。(3)按照所有權(quán)性質(zhì),可分公房業(yè)主和私房業(yè)主。公房業(yè)主是指屬于國(guó)家所有和屬于集體所有的物業(yè)。一般國(guó)有公房業(yè)主是指國(guó)家委托代管或使用其物業(yè)的單位或部門。私房業(yè)主是指單元商品房的購(gòu)買者和公房出售取得全產(chǎn)權(quán)的公民個(gè)人。二、業(yè)主的權(quán)利(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(2)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);(5)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(8)對(duì)物業(yè)公用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(9)監(jiān)督物業(yè)公用部分、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。三、業(yè)主的義務(wù)業(yè)主的義務(wù)是指業(yè)主依據(jù)法律、物業(yè)服務(wù)合同的約定應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定,業(yè)主的義務(wù)主要有:(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定;(4)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、案例分析某小區(qū)的業(yè)主邢某入住新居后不久發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)墻有剝落情況,而且廚房的管道和閥門也有質(zhì)量問題,于是向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出要求協(xié)助解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次協(xié)助邢某與開發(fā)商協(xié)商處理未果,質(zhì)量問題依舊。邢某一怒之下聯(lián)絡(luò)了幾戶有類似情況的業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。請(qǐng)問邢某和其他業(yè)主的舉動(dòng)能否得到法律的支持,為什么?邢某等業(yè)主的行為在法律上要承擔(dān)什么責(zé)任?案例分析:邢某等業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的行為不能得到法律的支持。開發(fā)商遺留的問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題,而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問題,兩者不能混淆。對(duì)于開發(fā)商遺留的問題,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛,業(yè)主只能向開發(fā)商主張自己的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與邢某等業(yè)主的法律關(guān)系是委托管理服務(wù)的關(guān)系,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的情況下,業(yè)主邢某等不能通過不交納物業(yè)管理費(fèi)的方式維權(quán),業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為,要承擔(dān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。業(yè)主邢某等在法律上不但將承擔(dān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任,在有物業(yè)服務(wù)合同約定相應(yīng)交費(fèi)條款的情況下,還要承擔(dān)對(duì)其他業(yè)主的違約責(zé)任,因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中還包含了公共的綠化、保潔、維修維護(hù)等費(fèi)用,如果邢某等業(yè)主不交費(fèi),將影響物業(yè)的正常管理,構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主的違約。案例1任務(wù)二業(yè)主大會(huì)李某在某小區(qū)買了一套復(fù)式樓房,該小區(qū)共有20棟住房。入住半年后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知李某參加業(yè)主大會(huì)。在會(huì)上,物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人宣布,經(jīng)過本次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生第一任業(yè)主委員會(huì)。李某發(fā)現(xiàn),來開會(huì)的業(yè)主還不到30人,按照一般的選舉慣例,至少應(yīng)該有一半業(yè)主參加大會(huì)投票產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)才能有效。李某當(dāng)場(chǎng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人提出質(zhì)詢,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)宣布此次業(yè)主大會(huì)選舉結(jié)果無效。請(qǐng)分析李某的要求是否合理、合法。評(píng)析:李某的要求是合理、合法的。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主自治是指業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理做出決定。這種自治是通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主人數(shù)較多時(shí),可以按比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)邀請(qǐng)使用人代表列席。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí),由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo),監(jiān)督開發(fā)商企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè),按法定程序和形式召集第一次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)必須由一半以上的業(yè)主出席才能舉行。本案中,由于參加大會(huì)的業(yè)主達(dá)不到規(guī)定的人數(shù),所以其所做出的決定無效。案例導(dǎo)學(xué)一、業(yè)主大會(huì)的成立《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定:“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?；I備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:(1)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;(2)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(3)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(4)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;(5)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;(6)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;(7)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作二、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定,下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)制定和修改管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(5)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議和議事規(guī)則(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方式《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第一款規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！笨梢?業(yè)主大會(huì)召開的方式有兩種:一是集體討論;二是書面征求意見。此外,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第二款的規(guī)定,業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。(二)業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則1.業(yè)主代表的職責(zé)2.業(yè)主大會(huì)特定事項(xiàng)的決定權(quán)3.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的法律效力4.業(yè)主的救濟(jì)權(quán)5.業(yè)主大會(huì)召開的形式6.業(yè)主大會(huì)的前期準(zhǔn)備任務(wù)三業(yè)主委員會(huì)某小區(qū)物業(yè)管理合同到期,該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了專業(yè)咨詢公司做招投標(biāo)工作,向社會(huì)公開招投標(biāo),共有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加了招投標(biāo)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)也參加了投標(biāo),最終A物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿退出,僵持了三個(gè)月后,中標(biāo)的A物業(yè)服務(wù)企業(yè)將原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)告上法院,要求賠償不能履行合同造成的經(jīng)濟(jì)損失。應(yīng)如何處理本案例中的問題?評(píng)析:物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系,業(yè)主作為委托人,通過物業(yè)管理委托合同的約定,委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理自己的物業(yè)。本案例中提到的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的委托合同已經(jīng)到期,在新一輪的招投標(biāo)中又沒有中標(biāo),顯然其不退出物業(yè)的行為侵犯了業(yè)主和中標(biāo)的A物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利,依照法律規(guī)定需要承擔(dān)停止侵害、賠償損失的民事責(zé)任。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,物業(yè)管理服務(wù)合同到期,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好物業(yè)管理資料移交工作,并及時(shí)撤離管理區(qū)域。案例導(dǎo)學(xué)一、業(yè)主委員會(huì)的概念業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立的,具有合法的地位。業(yè)主委員會(huì)有一定的組織性和穩(wěn)定性。業(yè)主委員會(huì)有相應(yīng)的職責(zé),有一定的權(quán)利和義務(wù),在某些情況下具有訴訟主體地位。因此,業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)一般應(yīng)認(rèn)定為具有一定訴訟地位的機(jī)構(gòu)。二、業(yè)主委員會(huì)的成立、換屆與解散(一)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合的條件(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);(4)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;(5)具有一定組織能力;(6)具備必要的工作時(shí)間。由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議做出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過,其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止:(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(7)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的注意(二)業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議,推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。(三)業(yè)主委員會(huì)的換屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,進(jìn)行換屆選舉,并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。(四)業(yè)主委員會(huì)的解散因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的,在解散前,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。三、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議程序制度業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。四、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。(3)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。五、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是由業(yè)主大會(huì)籌備組織擬訂或業(yè)主委員會(huì)表決通過的,規(guī)定確定物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定辦法,業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織事項(xiàng)的基本法律文件。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定。(1)業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域。(2)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。(3)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則。(二)管理規(guī)約1.管理規(guī)約的概念業(yè)主公約是由業(yè)主大會(huì)籌備組織擬訂或業(yè)主委員會(huì)修訂,業(yè)主大會(huì)表決通過的,有關(guān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)共同事務(wù)管理的自治規(guī)則。業(yè)主公約訂立的法律主體是業(yè)主全體;業(yè)主公約的法律性質(zhì)是自治規(guī)則,其效力相當(dāng)于全體業(yè)主相互承諾的契約,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。在前期物業(yè)管理階段,業(yè)主大會(huì)成立前,業(yè)主公約是由開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制定的,稱為業(yè)主臨時(shí)公約。2.管理規(guī)約的制定依據(jù)制定業(yè)主公約的法律依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》及相關(guān)規(guī)定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有提出制定和修改業(yè)主公約的建議權(quán)利。3.管理規(guī)約規(guī)定的主要事項(xiàng)(1)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。(2)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用。(3)物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配。(4)業(yè)主共同利益的維護(hù)。(5)業(yè)主共同管理權(quán)的行使。(6)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。(7)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。4.違約責(zé)任和違約糾紛的解決違約責(zé)任是業(yè)主不履行管理規(guī)約義務(wù)而承擔(dān)的民事責(zé)任,其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任的方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭(zhēng)議的辦法,如通過業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)解和處理等,業(yè)主不服調(diào)解和處理的,可通過訴訟渠道解決。六、案例分析

某小區(qū)的業(yè)主周某平時(shí)很熱心小區(qū)工作,在業(yè)主中人緣也很好,在一次業(yè)主代表選舉中,周某得票較多。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)以周某不配合企業(yè)開展工作為由,認(rèn)為周某不具備當(dāng)選資格。周某能否當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員?案例分析:業(yè)主委員會(huì)委員是由業(yè)主代表大會(huì)選舉的,這是業(yè)主代表大會(huì)的權(quán)利,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理轄區(qū)的一員,受業(yè)主委員會(huì)委托為該轄區(qū)提供管理服務(wù),充當(dāng)?shù)氖恰肮芗摇钡慕巧?對(duì)業(yè)主代表大會(huì)的任何選舉結(jié)果無權(quán)干涉。案例處理:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向周某及業(yè)主委員會(huì)為自己的干涉行為道歉,否則將會(huì)給業(yè)主委員會(huì)帶來工作上的阻力,影響周某及業(yè)主委員會(huì)的形象。同時(shí)應(yīng)表示希望周某配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好工作。案例22011年入住某小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn),開發(fā)商售房時(shí)承諾的綠地面積、地下車庫(kù)和垃圾間等配套設(shè)施都沒能兌現(xiàn),而且新房還普遍存在墻體薄、隔音差等問題。業(yè)主們遂委托該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴,要求開發(fā)商履行32%綠化率、向轄區(qū)學(xué)校交納教育基金以解決業(yè)主子女就近上學(xué)問題等11項(xiàng)承諾。2012年10月,法院最終認(rèn)定該業(yè)委會(huì)的起訴針對(duì)的是開發(fā)商廣告欺詐和合同違約,此案與物業(yè)管理無關(guān),故以該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格,無權(quán)代表