開創(chuàng)大廣州養(yǎng)生新居住時(shí)代——2021下半年望谷·美廬營銷戰(zhàn)略廣州市置家房地產(chǎn)代理簡介中國經(jīng)濟(jì)高速開展，房地產(chǎn)開發(fā)日新月異，中國沿海興旺城市率先進(jìn)入“都市+郊區(qū)〞居住模式的閑居新時(shí)代。生態(tài)、養(yǎng)生、休閑、健康的郊外閑居，“離塵不離城〞的都市1小時(shí)生活圈，正受到越來越多廣州高端人群的品質(zhì)生活追求。被譽(yù)為生態(tài)之都、溫泉之鄉(xiāng)、養(yǎng)生天堂的從化日益成為廣州高端人群“都市+郊區(qū)〞居住模式的置業(yè)熱點(diǎn)。

偉大的歷史機(jī)遇……望聞問切>>認(rèn)清望谷·美廬的現(xiàn)狀，是決勝的根底。品牌力產(chǎn)品力銷售力一周重點(diǎn)樓盤簽約情況(6.27-7.3)數(shù)據(jù)來源：陽光家緣網(wǎng)站——從化板塊項(xiàng)目名稱總貨量合計(jì)簽約數(shù)5月成交情況本周成交情況6月至今成交

（6.1-7.1）

（套）（套）簽約量

成交均價(jià)（元/㎡）

簽約量成交均價(jià)（元/㎡）

簽約套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）

東方夏灣拿別墅：483別墅：451別墅：25別墅：9863別墅：1別墅：7687別墅：6別墅：9700富力泉天下別墅：222別墅：163別墅：28別墅：11656別墅：2別墅：11505別墅：13別墅：11386洋房：510洋房：50————洋房：11洋房：7798洋房：23洋房：7847上城灣畔洋房：2953洋房：2883洋房：4洋房：6471洋房：0洋房：——洋房：2洋房：7761居禮·潤園洋房：180洋房：174洋房：0洋房：——

洋房：0洋房：——

洋房：0洋房——別墅：44別墅：23別墅：3別墅：18594別墅：0別墅：——別墅：-2別墅：19164珠光·流溪御景洋房：556洋房：421洋房：111洋房：6411洋房：3洋房：6492洋房：51洋房：6643別墅：222別墅：164別墅：1別墅：17924別墅：0別墅：——別墅：0別墅：——從化板塊重點(diǎn)樓盤簽約情況續(xù)表1從化重點(diǎn)樓盤監(jiān)測工程中，洋房市場：【富力泉天下】和【御湖城】本周成交較多，其余工程無明顯變化。別墅市場：各主要工程均保持正常銷售，有少量成交。6月至今從化市場價(jià)格和成交量均保持穩(wěn)定。項(xiàng)目名稱總貨量合計(jì)簽約數(shù)5月成交情況本周成交情況6月至今成交

（6.1-7.1）

（套）（套）簽約量

成交均價(jià)（元/㎡）

簽約量成交均價(jià)（元/㎡）

簽約套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）

珠江國際城別墅：274別墅：253別墅：3別墅：9432別墅：1別墅：9189別墅：10別墅：9572宏誠海岸花園洋房：480洋房：403洋房：2洋房：8626洋房：0洋房：——洋房：0洋房：——逸泉山莊洋房：1352洋房：1319洋房：-4洋房：7918洋房：4洋房：6956洋房：7洋房：8961巴厘天地洋房：460洋房：459洋房：8洋房：6309洋房：6洋房：5398洋房：20洋房：6353城市·印象花園洋房：369洋房：323洋房：4洋房：5862洋房：0洋房：——洋房：2洋房：5824宏業(yè)樓洋房：98洋房：88洋房：0洋房：——洋房：0洋房：——洋房：0洋房:——御湖城洋房：1087洋房：652洋房：128洋房：6448洋房：21洋房：6295洋房：107洋房：6378望谷美廬別墅：88別墅：39別墅：23別墅：8992別墅：3別墅：9026別墅：19別墅：9873品牌名稱核心優(yōu)勢對比劣勢方圓明月山溪1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)：結(jié)合了項(xiàng)目地形地貌和原生態(tài)資源，打造了一個(gè)具有中式特色、東方風(fēng)情的大型高檔社區(qū)。規(guī)劃以疊溪人造景觀為綠色主軸、山景為特色，戶戶臨溪山景體驗(yàn)，盡顯成熟之美，引發(fā)極強(qiáng)購買欲望。2、產(chǎn)品特色：戶型多樣化，從150-380平米，獨(dú)立、聯(lián)排別墅和洋房等產(chǎn)品組合錯(cuò)落有致，與山體水景相融合，素雅大氣的白墻穿插著沉穩(wěn)的灰色局部，以極簡的手法裝飾著每一處建筑細(xì)節(jié)，使別墅在山水的靈秀中散發(fā)出讓人心曠神怡的平和。戶型具有吸納景觀和向自然開放的共性。3、社區(qū)文化：傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合，打造新東方人居典范。價(jià)格缺乏優(yōu)勢：目前價(jià)格：聯(lián)排別墅1.6萬-1.8萬元/平米（精裝修），獨(dú)立2.6萬元/平米（精裝修），洋房9000元/平米（精裝修），相比望谷美廬產(chǎn)品單價(jià)過高，性價(jià)比不足。富力泉天下1、產(chǎn)品性價(jià)比超高：目前主推小戶型別墅，即面積小于250㎡的別墅戶型。小戶型別墅的最大優(yōu)勢就是購買總價(jià)較低（目前主推聯(lián)排1.2萬元/平米（精裝修），

卻可以享受前庭后院、景觀資源豐富、休閑舒適的宜居生活，而成熟的社區(qū)配套和區(qū)域發(fā)展更能為小戶型別墅帶來巨大升值空間。2、一線山景：獨(dú)享私家山頂公園與群山美景。3、發(fā)展商實(shí)力：大品牌、大配套身處溫泉鎮(zhèn)，與溫泉絕緣：地處溫泉鎮(zhèn)主通道入口，地理位置優(yōu)越，盡享客源源頭。但項(xiàng)目與溫泉聯(lián)系不強(qiáng)，與傳統(tǒng)的都市生活區(qū)別不大，未能讓人享受到都市內(nèi)外的不同。望谷美廬1、唯一戶戶溫泉到家小區(qū)2、五星級酒店配套：望谷溫泉酒店一期經(jīng)營多年，溫泉SPA配套設(shè)施完善，更高端的酒店二期令人期待?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)布局過密，兵營排布，產(chǎn)品競爭力不足同區(qū)域競爭品牌優(yōu)劣勢分析成熟的市場與不太景氣的賣場1、溫泉、溪谷、翠山，環(huán)境得天獨(dú)厚，作為廣州市的后花園，從化的別墅歷來備受追捧。從市場反映情況來看，從化的別墅市場在五一期間并未遇冷，相反開發(fā)商熱情高昂。五一期間從化別墅推新貨工程較多，包括珠江國際城、東方夏灣拿、方圓明月山溪、望谷美廬、富力泉天下等十來個(gè)工程。2、相比同區(qū)域的競爭對手方圓明月山溪，富力泉天下，望谷美廬明顯人氣缺乏，現(xiàn)場呈現(xiàn)不太景氣的狀態(tài)。深度洞察1—產(chǎn)品力缺乏說服力的購置理由：準(zhǔn)確的品牌定位——我們的客群是誰？特色的居住價(jià)值——顧客的購置理由？鮮明的品牌包裝——品牌個(gè)性化包裝？深度洞察2—品牌力“5S休閑住區(qū)真正意義的假日〞：SPA〔攬江閱山，擁泉入戶〕、Spring〔四季如春，自然之美〕、Space〔空間的轉(zhuǎn)換，居住的延伸〕、Slow〔慢生活〕、Superior〔配套〕工程最大的特點(diǎn)是什么？購置后的利益點(diǎn)有哪些？目前工程的賣點(diǎn)幾乎隱藏于所有從化別墅的共性中，個(gè)性不突出，特色沒強(qiáng)化，消費(fèi)者很難找到購置望谷美廬的理由。缺乏有效的精準(zhǔn)營銷手段：定位模糊下，目標(biāo)人群不清晰，缺乏精準(zhǔn)的渠道推廣。粗放式的等客上門—“坐銷〞，效果難于理想。我們的目標(biāo)客戶是誰？他們購置遠(yuǎn)郊別墅最關(guān)心哪些因素？我們?nèi)绾尉珳?zhǔn)的找到他們？用什么樣的方式吸客？這些問題不解決，我們的銷售力毫無保障，我們應(yīng)當(dāng)“坐銷〞與“行銷〞結(jié)合，走出去引進(jìn)來。深度洞察3—銷售力現(xiàn)場氣氛與管理缺乏拋開與方圓明月山溪，富力泉天下規(guī)劃、產(chǎn)品差異，我們在現(xiàn)場氣氛和管理上，同樣存在缺乏。銷售中心布置過于簡陋〔模型、形象墻、POP等〕現(xiàn)場管理散漫，銷售人員缺乏熱情，讓人沒有尊貴感；銷售動線缺乏設(shè)計(jì)，養(yǎng)生社區(qū)體驗(yàn)缺乏等深度洞察4—現(xiàn)場感染力決勝之道>>洞察目標(biāo)客群的關(guān)注點(diǎn)，明確營銷戰(zhàn)略的目標(biāo)點(diǎn)目標(biāo)客群描述年齡：35-50歲家庭年純收入：35萬元/年以上家庭結(jié)構(gòu)：3-5人職業(yè)：私企老板、中高級公務(wù)員、國企管理者、個(gè)體戶等文化內(nèi)涵：追求生態(tài)、健康、休閑的高品質(zhì)生活方式目標(biāo)客群關(guān)注點(diǎn)追求享樂喜歡生態(tài)自然，受五星級溫泉SPA社區(qū)所吸引“走過這么多地方，望谷美廬國際級的山水生態(tài)社區(qū)是我一直找尋的休憩的樂園，365天溫泉SPA生活令我向往，只想親身擁有。"愛慕虛榮受超五星級溫泉度假酒店完美配套所吸引“美廬社區(qū)完美的國際級酒店配套給人的感覺相當(dāng)不錯(cuò)，有幾個(gè)朋友都買了，我也不能不買。"注重價(jià)值相信美廬別墅性價(jià)比相當(dāng)好，獲得大家的認(rèn)可，有極大的升值前景“美廬的產(chǎn)品和所處的區(qū)位都一定會為大家所看好，我看好它，不會有錯(cuò)的。〞自我實(shí)現(xiàn)追求自我實(shí)現(xiàn)之外的物質(zhì)表征，以此證明“打拼了大半輩子，好容易可以不用為下半身發(fā)愁了，應(yīng)該犒賞一下自己，買棟別墅，美廬是個(gè)不錯(cuò)的選擇。"望谷美廬購置別墅動機(jī)目標(biāo)人群性格分布中的詳細(xì)描述品牌定位：南中國最真溫泉SPA別墅社區(qū)廣告語：365天溫泉Spa·家重塑強(qiáng)勢的品牌力提煉工程獨(dú)特的居住價(jià)值：3、洋房的價(jià)格買別墅〔性價(jià)比高〕

開創(chuàng)大廣州養(yǎng)生新居住時(shí)代1、365天溫泉Spa·家〔核心競爭力〕

5A級度假村里的溫泉別墅從化唯一戶戶溫泉到家的溫泉別墅足不出戶盡享五星級溫泉SPA體驗(yàn)

精準(zhǔn)營銷策略：目標(biāo)客戶：企業(yè)主、個(gè)體戶、中高級公務(wù)員等吸客手段：圈層營銷、跨界營銷針對商界、政府部門、學(xué)校高端人群精導(dǎo)提升銷售力不間斷的線下活動：五星級的休閑、度假、溫泉SPA之旅〔養(yǎng)生大講堂、溫泉親子游、溫泉瑜伽體驗(yàn)等〕企業(yè)線：組織國企、私企老板、高層管理人士〔中國電信、南方電網(wǎng)、金融機(jī)構(gòu)、大型民企等〕商業(yè)線：組織專業(yè)市場、大型商場、養(yǎng)生SPA品牌商戶〔獅嶺皮具城、中大輕紡城、正佳廣場、動靜界等〕政府線：省、市、區(qū)府相關(guān)部門中高級公務(wù)員事業(yè)單位：醫(yī)院、大學(xué)等圈層細(xì)分推廣策略可即用資源：廣東省商業(yè)聯(lián)合會中國對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)協(xié)會正佳廣場花都獅嶺皮具城增城牛仔城廣州市建筑裝飾行業(yè)協(xié)會……媒體推廣策略：目標(biāo)客群短信群發(fā)網(wǎng)絡(luò)軟文炒作廣州至從化關(guān)鍵路口大型戶外廣告牌〔品牌形象廣告〕望谷·美廬365天溫泉Spa·家從化溫泉鎮(zhèn)重要路口大型戶外廣告牌〔攔截式廣告〕望谷·美廬從化唯一真溫泉Spa別墅社區(qū)特色聚強(qiáng)感染力設(shè)計(jì)獨(dú)特的銷售動線：不一樣的五星級溫泉spa體驗(yàn)二期產(chǎn)品力思考組合攻擊五線合一--產(chǎn)品線--推廣線--公關(guān)線--銷售線--經(jīng)營線儲勢期〔7～8月〕引爆期〔9～10月〕持銷期〔11～12月〕銷售節(jié)點(diǎn)與五線配合123儲勢期〔7～8月〕產(chǎn)品線(軟硬件)推廣線(概念亮相)公關(guān)線銷售線階段任務(wù)：銷售人員培訓(xùn)及考核+儲藏客源階段目標(biāo)：爭取400個(gè)意向客戶支持條件：設(shè)置團(tuán)購價(jià)，利于群體成交；及其它優(yōu)惠建議1：全新樣板房(8月30號之前開放)以養(yǎng)生文化為主題，表達(dá)溫泉特色，如設(shè)置大型豪華型溫泉浴缸，溫泉入戶等增加現(xiàn)場體驗(yàn)感…經(jīng)營管理酒店式效勞管理戰(zhàn)略合作協(xié)議〔如簽約各知名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，保障客源〕托管效勞內(nèi)容及相關(guān)協(xié)議文本建議2：現(xiàn)場氣氛營造以養(yǎng)生文化為主題，表達(dá)溫泉特色，如設(shè)置形象硬稿主題方向:365天溫泉Spa

·家軟文主題方向:從化唯一溫泉SPA別墅社區(qū)引爆期〔9～10月〕產(chǎn)品線(軟硬件)推廣線公關(guān)線銷售線1、樣板房開放，盛情邀約經(jīng)營管理細(xì)節(jié)出魔鬼，高標(biāo)準(zhǔn)酒店式效勞管理形象表達(dá)于現(xiàn)場接待的每個(gè)細(xì)節(jié)，處處以您為尊2、現(xiàn)場氣氛營造工程完成〔續(xù)〕主題：1、五星級的休閑、度假、溫泉SPA之旅〔養(yǎng)生大講堂、溫泉親子游、溫泉瑜伽體驗(yàn)等〕2、〔開盤后〕答謝酒會，限量推貨-----視儲客情況