1郎溪地塊可行性研究>>>>>>>>>>>>目錄:一、郎溪概況1.1郎溪介紹1.2人口與交通1.3經(jīng)濟開展與房地產(chǎn)市場狀況1.4縣城規(guī)劃1.5綜合小結二、市場分析2.1土地市場2.2房產(chǎn)市場三、地塊可行性研判3.1地塊條件分析3.2汽車行業(yè)分析3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求3.4與小商品城、建材市場比較3.5經(jīng)濟測算1.1郎溪介紹1.2人口與交通1.3經(jīng)濟開展與房地產(chǎn)市場狀況1.4縣城規(guī)劃1.5綜合小結一、郎溪概況4郎溪地處安徽省東南邊陲，東連常州，西有著名風景區(qū)黃山、九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯，素有“三省通衢〞之稱。1.1郎溪介紹全縣總人口34萬人，面積1104.8平方公里，耕地面積24390公頃。非農(nóng)人口57506人?！财渲欣上h城人口約5萬人〕。人口數(shù)量：郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開放與中部崛起的對接地，是安徽省東向開展的“橋頭堡〞，與長三角十五個最興旺的城市均在3小時車程以內(nèi)。具有獨特區(qū)位優(yōu)勢，是皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)宣城“一翼〞中的“橋頭堡〞和“先行區(qū)，是長三角轉移的首選之地。交通環(huán)境：1.2人口與交通2021年：國民經(jīng)濟穩(wěn)定快速增長。經(jīng)初步核算,2021年我縣生產(chǎn)總值〔GDP〕575428萬元，按可比價格計算，比上年增長16.5%，按戶籍人口計算，人均GDP為16943元，按可比價計算比上年增長16.04%。2021年：國民經(jīng)濟快速增長。經(jīng)初步核算,2021年我縣生產(chǎn)總值〔GDP〕達518803萬元，按可比價格計算比上年增長15.5%，人均GDP為15344元，按可比價計算比上年增長15.0%。1.3經(jīng)濟開展與房地產(chǎn)市場狀況經(jīng)濟開展：房地產(chǎn)市場狀況：[點評]:經(jīng)濟持續(xù)快速平穩(wěn)開展，為房地產(chǎn)開展提供良好的開展環(huán)境；房地產(chǎn)市場近兩年供銷兩旺，但施工面積遠大于實際銷售面積，庫存與新增供給較多，未來市場競爭劇烈。1.4縣城規(guī)劃按照“東擴、北延、南改〞的總體開展思路〔2007年-2021年〕，以規(guī)劃為龍頭，合理確定城市開展方向、功能分區(qū)和空間形態(tài)，向東拉開城市框架，向北建設新城區(qū)，向南進行舊城改造。用經(jīng)營城市的理念，多渠道籌集建設資金，不斷擴張縣城規(guī)模，提升縣城品位。到規(guī)劃期末，縣城常住人口到達8-10萬人,人均住房面積不低于30平方米。劃期內(nèi)，縣城住房總需求為80-144萬平方米，根據(jù)規(guī)劃藍圖，未來的數(shù)年里郎溪縣的房地產(chǎn)市場需求非常龐大，前景廣闊。[點評]:城市化進程加快，城市化率不斷上升，未來前景較好。綜合小結〔調(diào)研〕：城市建設——郎溪縣目前經(jīng)濟還不興旺，城市建設還處于起步階段。但開展姿態(tài)已經(jīng)初步展現(xiàn)，未來的開展?jié)摿翱臻g和可操坐性還是非常大的，這為房地產(chǎn)市場的進一開展提供了經(jīng)濟根底；城區(qū)需求——郎溪城區(qū)較小，人口較少〔約5萬〕，市場需求空間有限；城市規(guī)劃——城市規(guī)劃不明確，開展速度也相對較慢，配套設施缺乏；房產(chǎn)市場——郎溪房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場不穩(wěn)定因素存在，開展空間比較大；需求群體——鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的開展和在外創(chuàng)業(yè)人員的返鄉(xiāng)，購房能力提高；供給分析——住宅市場目前供不應求〔縣城新工程開發(fā)速度緩慢〕；土地市場——目前房地產(chǎn)開發(fā)集中在新城區(qū)，從11年預拍地塊的位置看，近段時間新城區(qū)依然是開發(fā)重點；1.5綜合小結二、市場分析2.1土地市場2.2房產(chǎn)市場地塊編號地塊位置占地面積㎡占地面積畝用途容積率建筑面積㎡成交價萬元成交價萬元/畝樓面地價元/㎡2010-01號建平鎮(zhèn)石佛山路西側133334200商服（建材市場）1.31733349040685222010-02號建平鎮(zhèn)中港東路北側6300195商住2.081310421508016011512010-03號建平鎮(zhèn)亭子山路西側6254894商住1.22763091202012815752010-08號建平鎮(zhèn)郎川大道南側1333920商服3.24268534301718042010-30號建平鎮(zhèn)郎川大道北側1178018商服2.52945019001086452010-31號建平鎮(zhèn)中新校區(qū)北側3342550商住2.859526190401809492010-32號建平鎮(zhèn)中港東路南側78527118商住1.88147631139001189422010-65號建平鎮(zhèn)濤峰路西側5705886商住2.11198221880022015692010-66號建平鎮(zhèn)朗川大道南側89000134商住科教2.21958002820021114402011-38號建平鎮(zhèn)吉原路東側5959189商服（小商品城）1.5893871340015014992011-12號建平鎮(zhèn)中港東路西南角3176348商住3.581137122600054622872.1土地市場2.1土地市場1、2021-12號地塊達11萬㎡，成交價達548萬/畝，樓面單價達2287元/㎡，刷新以往成交記錄；2、建材市場地塊樓面單價較低，利潤空間較大；3、2021-30、31、32號和2021-08號樓面單價相對較低，未來區(qū)域市場競爭劇烈。2.1土地市場已售地塊：預拍地塊：1、地塊五、六，學區(qū)資源豐富，商業(yè)配套較成熟，屬于城東CLD區(qū)域，周邊2021-12號地塊以樓面地價2287元/㎡成交，后期操作存在時機；2、地塊二、三，屬于城西片區(qū)，目前屬于縣城價格低洼區(qū)，如后期產(chǎn)品差異化〔特色〕，低單價和總價入市，前景較好。2.2房產(chǎn)市場在售或待售樓盤目前郎溪縣城在售多層、小高層銷售價格在4100-4400元/㎡左右，聯(lián)排8000元/㎡左右，洋房5600元/㎡左右。由于縣城規(guī)劃利好，下半年縣城住宅價格全面突破4000元/㎡。3.1地塊條件分析3.2行業(yè)分析3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求3.4與小商品城、建材市場比較3.5經(jīng)濟測算三、地塊可行性研判3.1地塊條件分析1、周邊環(huán)境〔宗地周邊〕①宗地呈不規(guī)那么形狀；②貫穿南北的石佛山路，交通較為便捷；③地塊內(nèi)部平坦，無高差起伏，有局部民房；宗地屬于城北片區(qū)，西面與郎溪建材市場隔路相望，是城北較少的專業(yè)市場用地，隨著規(guī)劃和交通完善，商業(yè)價值仍有待挖掘。[點評]:2、生活配套〔宗地周邊〕①教育配套：城北中學、城北小學和實驗學校等；②交通配套：主干道石佛山路貫穿南北，胥河路規(guī)劃較大，交通優(yōu)勢明顯等；③商業(yè)配套：郎溪建材專業(yè)市場，和局部汽車銷售店；

宗地周邊有零散汽車相關市場，具有一定市場根底，但商業(yè)氣氛有待進一步培育。3.1地塊條件分析[點評]:規(guī)模比城北略小，美容、汽配、汽修店鋪林立，但檔次不高，部分為農(nóng)用、商用和工程機械沿路為汽貿(mào)店鋪：長安、五菱、奇瑞、長城、現(xiàn)代、比亞迪，但檔次不高、規(guī)模不大；也有美容、汽配、汽修地塊郎溪具有規(guī)模較小、分布較少（南北各一個）、檔次不高的汽車市場。3.2行業(yè)分析郎溪縣汽車相關市場主要經(jīng)營分布：往郎溪方向縣道附近分布個別店：東風以工程機械為主，有小汽配和汽修分布在產(chǎn)區(qū)中間，有少數(shù)4S店：福特、比亞迪、奇瑞亞廈汽車城：目前在開發(fā)二期，一期商鋪全部經(jīng)營：4S店（起亞、現(xiàn)代、廣本、別克等）、美容、快修沿318國道有少量汽貿(mào)店4S：大眾、MG、奇瑞，汽車美容老城區(qū)宣城汽車專業(yè)市場毗鄰老城區(qū)，主要集中在國道318和縣道附近，且局部有一定的規(guī)模。宣城市汽車相關市場主要經(jīng)營分布：3.2行業(yè)分析3.2行業(yè)分析汽車相關市場分析：由于郎溪目前汽車相關市場規(guī)模較小、檔次不高、比較零散，所以汽車市場存在集中開展的時機；考慮到目前汽車市場現(xiàn)狀、區(qū)域未來需求、專業(yè)招商〔龍頭企業(yè)是關鍵〕、時機是否成熟、后期運營等因素，所以存在一定的市場風險。3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求占地面積：87,798㎡；建筑面積：125,921㎡；其中，市場區(qū)為：38,628㎡，4S店為：9780㎡,酒店式公寓為：20，000㎡〔含6000㎡商業(yè)〕，展示中心汽車超市：8880㎡，汽車超市：13，767㎡，商務酒店：17，616㎡，小五金市場：15，330㎡。3.4與小商品城、建材市場比較地塊編號地塊位置占地面積萬㎡占地面積畝用途容積率建筑面積萬㎡成交價萬元成交價萬元/畝樓面地價元/㎡2010-01號建平鎮(zhèn)石佛山路西側13