青島膠州商業(yè)市場調研報告

華魯國際御龍廣場是華魯集團在膠州開發(fā)的第一個房地產

項目，同時也是在新城區(qū)核心位置進行開發(fā)的一個綜合性

大型商業(yè)項目，項目本身在膠州區(qū)域已經有一定時間的公

眾認知，但社會多數人士普遍對項目成熟運營的可能性表

示懷疑，而且商業(yè)項目的開發(fā)運作在中國地產圈已然是公

認的高風險及超難度，本項目在前期一定程度概念整合推

廣及展覽展示之后，項目遲遲的未能破土動工，使項目整

體銷售運作進入了一個尷尬的局面，為此，我司于2006年

10月19日一一2006年10月25日對整個膠州城區(qū)商業(yè)物業(yè)

市場進行的大規(guī)模的商業(yè)市場調研工作，踩盤在售商業(yè)項

目30個，對膠州城區(qū)主要街道進行商戶問卷調研

340組，不僅實現了項目重新被回溫認知過程，并且也實

現了以點帶線、以線帶面的商業(yè)物業(yè)調研成果，真實體現膠

州商業(yè)市場現狀及發(fā)展，同時分析總結項目商業(yè)產品結構

問題及市場運作難點，把握市場運作關鍵性方向，敬請開

發(fā)商參考指導。

第一部分項目區(qū)域宏觀市場研究分析

一、膠州房地產市場發(fā)展概況

1.新區(qū)發(fā)展及舊城改造繼續(xù)促進膠州地產開發(fā)熱潮

近兩年，膠州房地產市場受青島及周邊區(qū)市房屋價

格持續(xù)攀升的影響，房市價格持續(xù)一路攀升，也促進了

房地產投資的持續(xù)增長。

膠州城區(qū)在前幾年客觀上受該市政府及行政中心的

東移和開發(fā)新城區(qū)定位的影響，敏銳的地產投資商看到

了新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿褪袌龇諊娂娫谀z州市購置土

地。新城區(qū)區(qū)域的拍賣地價由最初每畝20萬元上升至34

萬元。2002年伴隨著翰林苑、新城市花園、中房花苑的

相繼開工建設，新城區(qū)商品住宅價隨著土地成本的提升

而攀升，房價由2003年的每平方米1780元漲至現在每平

方米2760元，漲幅達55%。新城區(qū)商品房價格的上揚，

帶動老城區(qū)商品房價格的持續(xù)攀升，房價由2003年的每

平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上漲

52.7%。

同時老城區(qū)在膠州政府領導換界的影響下，也在新城

區(qū)住宅開發(fā)的投資熱潮拉動下，新政府提出舊城改造思

想也使部分實力開發(fā)商轉移投資方向，對舊城核心商業(yè)

地段進行改造開發(fā)，推進整個老城‘區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。

據相關部門統(tǒng)計，膠州老城區(qū)在2006年房地產開發(fā)

量達到50多萬建筑平方米。新老城區(qū)在2006年整體房地

產開發(fā)量達到97萬,預計2007年膠州房地產開發(fā)量將達

到120多萬，持續(xù)發(fā)展整個膠州地產市場熱潮。

2.新老城區(qū)地產發(fā)展側重不同，新城區(qū)地產開發(fā)已過

高峰

新城區(qū)與舊城區(qū)就其目前區(qū)位優(yōu)勢來說各有所長，新城

區(qū)的優(yōu)勢是規(guī)劃建設新、物業(yè)檔次高，開發(fā)項目建設質量

較好，空氣清新，周邊環(huán)境質量優(yōu)，容積率低等優(yōu)勢cl"

城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢，舊城區(qū)以商業(yè)、文化、

服務功能設施配套齊全，工作生活便捷，社區(qū)設施全，

鄰里交往方便等優(yōu)勢而備受歡迎。新老城區(qū)其劣勢和優(yōu)勢

各為互補。

但自2006年開始老城區(qū)地產開發(fā)量首次超過新城區(qū)地產

開發(fā)量以后，預計2007年超出量將會繼續(xù)拉大，老城區(qū)

開發(fā)開始呈上升趨勢，并且膠州前幾年新區(qū)概念開發(fā)炒

作已逐漸冷卻，同時新城區(qū)在現有平均住宅銷售價格高

于老城區(qū)平均住宅銷售價格的500元/平方米的基礎之上,

新城區(qū)更傾向于成為膠州高端人群和投資客的選擇，但

新城區(qū)住宅在經歷了幾年投資與自用的內部市場消化過

程之后，新城區(qū)住宅市場的投資空間越來越低，自用客

戶的需求空白使新城區(qū)與老城區(qū)形成強烈差距，老城區(qū)

項目由于地理條件、生活便利及價格相對低廉越來越成為

膠州人的新寵，開發(fā)量直線上升。

3.膠州房地產市場依然具有發(fā)展優(yōu)勢與機遇

二、區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達，給膠州城市發(fā)展提供了先決條

件，也使得膠州的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆＝洕A

和城市消費水平的日益提高和給膠州房地產業(yè)大發(fā)

展奠定了堅實的基礎。后發(fā)優(yōu)勢明顯，膠州房地產起

步相對較晚，土地資源利用不充分，城市的樓房容

積率低，形成了巨大的投資“洼地”效應，還是給開

發(fā)企'也和給消費人群都留有一定的升值空間。新的發(fā)

展戰(zhàn)略轉換給房地產業(yè)帶來巨大的發(fā)展前景，膠州

以發(fā)展中等開放城市為目標，立足青島，輻射內陸,

將發(fā)展成為綜合實力強大的機械、電子零配件制造基

地和拓展腹地的商貿物流中心，成為青島經濟發(fā)展

的第三增長極，成為青島一個以工業(yè)和物流業(yè)為主

的現代化、開放型的輔城區(qū)，這個戰(zhàn)略將推動了膠州

的房地產發(fā)展。

三、膠州地產發(fā)展熱潮將還會持續(xù)有一定時間，新老城

區(qū)明顯的差異化發(fā)展使膠州人有更多的項目選擇，

同時針對本項目在膠州地產大市場發(fā)展空間中會有

較好立市基礎，但區(qū)域開發(fā)量巨大也會使項目面臨

更多市場競爭，市場空間與市場競爭壓力并存，就

需要為項目爭取更多的市場資源。

四、膠州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概況

本項目地塊位于膠州新城區(qū)中核心位置，項目區(qū)位及發(fā)

展方向與整個膠州城市規(guī)劃息息相關，我們從膠州城市規(guī)

劃的角度，研究及分析本項目在整個城市規(guī)劃發(fā)展所起到

的關鍵性作用：

膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)

展戰(zhàn)略。主城發(fā)展方向是：東進、南拓、西連、北整。

以向東、南方向為主。其中中心城地區(qū)軸向推進、組

團式發(fā)展。

中心城是城市生活主導區(qū)、城市功能主體區(qū)。東起海爾大道,

西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。

新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生

態(tài)綠化景觀區(qū)。行政中心區(qū)是膠州市政治、經濟、

文化中心，是新城區(qū)的核心區(qū)。該區(qū)位于福州路、

香港路、圍城河、溫州路圍合區(qū)域，總的景觀布局

是“一帶二軸三區(qū)”，初步構筑起集行政辦公、教

育文化、休閑娛樂為一體的現代化新城區(qū)。

國際社區(qū)規(guī)劃構想是204國道以西建設集倉儲、分撥、貨運、

展示、轉口貿易、配送、加工制造、金融服務于一體的

中韓自由貿易區(qū)；204國道以東區(qū)域打造成為最適宜人

居、最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜休閑娛樂的現代化國際人文新

區(qū)。

西部商貿區(qū)北起膠濟鐵路，南至揚州路，東起西外環(huán)

路，西至同三高速公路。充分利用同三高速帶動效應,

積極發(fā)展商貿、批發(fā)、倉儲及相關產業(yè)，努力建設區(qū)域

性商品集散樞紐區(qū)。區(qū)內現有皮革城、膠州商城及膠州

灣綜合批發(fā)市場二大市場。膠州灣綜合批發(fā)市場引進杭

州萬事利集團投資4.2億元建設青島膠州灣南方家

園建材裝飾商城，目前已建成13萬平方米。規(guī)劃建成

以經營建材五金、裝飾材料、陶瓷制品、燈飾布藝、機

動車及配件為主的產地市場與銷地市場結合的綜合性

商品交易中心。

北部倉儲物流區(qū)東起同三高速，西至膠平路，北起濟

青高速，南到北外環(huán)路。北部倉儲物流區(qū)要充分利用

交通區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)展物流及相關產業(yè)，努力培育

區(qū)域性交通樞紐和物流基地。規(guī)劃建成以港口轉運、分

撥包裝、遠距離鐵路運輸為主導，集倉儲、多式聯運、

加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。

兩翼以李哥莊鎮(zhèn)為核心鎮(zhèn)的東北翼，著力培育主導產

業(yè)、特色產業(yè)、支柱產業(yè)，盡快實現人口規(guī)模集聚和產業(yè)規(guī)

模集聚；

以里岔鎮(zhèn)為核心，整合鋪集鎮(zhèn)、張應鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)資源，加快鎮(zhèn)

區(qū)經濟發(fā)展，構成南部經濟中心鎮(zhèn)，打造騰飛的西南翼。

五、膠州作為全國百強縣之一，大力發(fā)展商業(yè)經濟，城市規(guī)

劃充分利用了自己良好的區(qū)域優(yōu)勢，使商業(yè)設施布局

于城市之中，在整個中心城規(guī)劃圖里可以看到，大量的

商業(yè)集散中心依然在老城區(qū)分布，規(guī)模化和集中性的

優(yōu)勢顯而易見。同時，新城區(qū)公建設施集中布局以新政

府大樓為中軸的商務大道兩側，除市政府周圍商業(yè)建

筑集中以外，主要在新城區(qū)中央集中規(guī)劃幾大商業(yè)項

目，作為新城社區(qū)中心的大型商業(yè)配套，其中本項目也

做為其中一個重點服務于新城區(qū)高端消費人群，《膠州

市城區(qū)商業(yè)網點專業(yè)規(guī)劃（2004——2010年）》明確

了對膠州城市大中型商業(yè)零售業(yè)態(tài)進行了定性、定量、

定點規(guī)劃，根據《規(guī)劃》，新城區(qū)商業(yè)結構明確，華魯

國際御龍廣場就是膠州新城區(qū)高檔商業(yè)中心。

六、但本項目在整個新城商務大道并未啟動運營之前，做

為標志性商業(yè)項目開發(fā)運作，所承受市場風險相對比

較大，同時新城區(qū)發(fā)展需要時間進一步完善各項基礎

設施，才可使商業(yè)發(fā)展推動到成熟運作，開發(fā)時間和

時機來說對于本項目來說都是比較嚴峻的考驗。

七、膠州主要交通道路研究分析

膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、

南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個中心城四周，連接城市

各個功能區(qū)域，同時也做為城鄉(xiāng)結合的過渡空間給予城區(qū)

中心一個完整的布局。

中心城內交通四通八達，主要由杭州路、廣州北路、常州路、

福州路、溫州路五條縱向城市主干道，和由膠州路、鄭州路、

蘭州路、揚州路、北京路、上海路、澳門路、香港路八條橫

向城市主干道組成，城區(qū)交通便利，同時中心布局各個小

區(qū)均設有社區(qū)規(guī)劃道路，整個城區(qū)交通動線網絡通達。

本項目地塊南側為香港路，北側為澳門路，西側為深圳路,

東側為世紀大道，比鄰兩條城市主干道，同時臨近福州路、

常州路和溫州路，連接新城區(qū)與老城區(qū)較為通達，項目周

邊社區(qū)步行距離更為便捷；但本項目作為膠州重點的高端商

業(yè)項目其所應輻射范圍應是全膠州，但項目布局在中心城

東南角落，人口密集區(qū)依然在老城區(qū)各個主要線路周圍，

通過車行時間距離測算，老城區(qū)居民到達項目所在地，最

短時間距離為15分鐘，最長時間距離為50分鐘，人口密集

的區(qū)域如鄭州路一帶、蘭州路一帶及徐州路一帶到達本項目

所需車距為30分鐘，相對一個縣級城市，本項目與老城區(qū)

的車行距離的相對較大，項目后期運營在車行距離較大的

影響下，風險會有一定凸顯。

第二部分項目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究

一、膠州商業(yè)市場概況

膠州商業(yè)經濟發(fā)展較快，各類消費業(yè)態(tài)基本全面

2005年，膠州市生產總值達到287.43億元，人均生產

總值突破4000美元;完成全社會固定資產投資196.86億元,

實現稅收總額15.7億元，轄內地方財政一般預算收入9.7

億元，全市外商直接投資4.9億美元，投資1000萬元以上

項目實際利用內資22.85億元。今年前二季度，膠州外貿進

出口增長迅速，成功突破25億美元關口，增長幅度繼續(xù)保

持兩位數增長。

二、截至目前，膠州市民營經濟工商登記注冊戶累計達到

3.03萬戶，同比增長20.96%。1—7月份，新注冊個體工商

戶2884戶，注冊資本金6605萬元；注冊民營企業(yè)557戶，

注冊資本金4.85億元，其中注冊資本100萬以上的85個，

500萬以上的24個，1000萬以上的12個。

三、根據我們調研發(fā)現，膠州城區(qū)各類商業(yè)消費業(yè)業(yè)態(tài)基

本一應俱全，同時我們調研問卷統(tǒng)計，80%以上的商戶表示

在膠州各類商業(yè)消費需求在本地都可以達到滿足，并且根

據膠州民營經濟統(tǒng)計，個體商戶經營與買賣活動是支撐膠

州本地化消費的主要單位。

四、膠州商業(yè)物業(yè)供應市場現狀及發(fā)展

我們通過走街方式調研方式對膠州進行了較為全面的商業(yè)

物業(yè)考察，依據主要住宅及商業(yè)地產的分布，我們粗略的

將膠州劃分為以下幾個區(qū)域：

?1.老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達，商業(yè)中心商圈相互覆蓋較為全

面，新增商業(yè)供應豐富

?老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州80%以

上的商業(yè)消費業(yè)態(tài)。并形成了以國貨、利群、向陽市場、

佳樂佳、PS瑋國城、膠州商城為核心的六個主要商圈。

這六個商圈含概的商業(yè)除向陽市場作為專業(yè)的服飾市場

外，蘭州西路作為建材專業(yè)市場以外，其他均是作為覆

蓋面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且內部商業(yè)經營

品種比較全面。

?國貨暨新世紀購物中心

?青島國貨集團新世紀購物中心有限公司是于2000年12月

24日開業(yè)的一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務于一

體的大型綜合性購物中心。購物中心位于膠州市鄭州西路

5號，世紀廣場二、三層，單層營業(yè)面積達12600平方米。

一層由一個大型自選超市和一個集名牌與中國名牌服飾

為一體的百貨賣場組成，經營品種達四萬余種，三層于

2002年4月份進行了全面的裝修調整后，分為家電、百

貨、餐飲及休閑娛樂四大區(qū)域，充分滿足了消費者多方面

的需求。經過兩年多時間的運作，新世紀購物中心目前已

成為膠州當地商業(yè)領域經營面積最大（24000平方米）,經

營品種最全、服務設施最新的一家商業(yè)購物中心。如圖：

?由于國貨（新世界購物中心）所占據的較為良好的地理位

置，同時經營時間較長，區(qū)域已經自然形成以它為核心

向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人

心里已經成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電

器市場一一三聯家電，通訊市場和服裝、手飾專賣店相互

比鄰，業(yè)態(tài)互補，區(qū)域消費業(yè)態(tài)相當完善。

?利群商場

利群商場位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅,

以超市為主力店帶動的中高檔服飾品牌商場。與國貨同期,

均是膠州較早投入使用的大型綜合商業(yè)網點。一層以品牌服

飾為主，對外租賃，同利群集團統(tǒng)一管理，二層主要是利

群超市賣場，另有約500平方米的數碼產品賣場。同時利群

商場實際是與向陽市共用同一棟建筑，兩者在二層可以互

通，這就為消費者提供了更為便利的購物通道，也使兩者

的客流都在不同程度上得到了提升。

由于利群在山東地方品牌優(yōu)勢，其經營得到很好的市場支

持，同時與向陽市場的連通，整個區(qū)域形成了以利群為中

心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主

要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費業(yè)態(tài)。

向陽市場

向陽市場區(qū)域是膠州市最繁華的小商品集散地。經過近20

年的商業(yè)浸潤，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠

州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約200畝土地上，積

聚著1100家商業(yè)網點和小商販，日交易額300萬元，是一處

天然的“商業(yè)旺鋪”。但建于1988年的向陽市場以地攤、大

棚等個體經營為主，商業(yè)形式明顯滯后于城市的發(fā)展，單

位土地產出效益不容樂觀，升級改造迫在眉睫。但對該區(qū)域

進行拆遷改造，需要大量的先期資金投入，一般的商業(yè)企

業(yè)根本無能為力，需要實力雄厚的國際商業(yè)大鱷才可能運

作。目前，香港恒聯國際集團與阜安街道辦事處（向陽市場

所屬政府機關）已經初步框定改造計劃。該集團將斥資10

億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿聚集區(qū)。

向陽市場是膠州人來往最為頻繁的區(qū)域，基本各類家庭、單

位及個人生活物品在此都能買到，同時靠近國貨與利群兩

大購物中心，帶來客流的達到較好的配比，檔次形成高中

低檔較為全面的格局，使以這三個商圈為中心點，向外輻

射3公里范圍，形成了蘇州路，廣州北路及鄭州西路等三條

主要商業(yè)街，各類服飾店占到這三條商業(yè)街總戶的65%o

佳樂佳購物中心

佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部

終端，隸屬勝利村。該區(qū)域是膠州原工業(yè)區(qū)，區(qū)域內大多是

廢舊廠房及原生態(tài)建筑。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以

為大型商業(yè)提供充分的場地。勝利村政府計劃明年將區(qū)域內

的電纜廠遷出，改建為營業(yè)面積2.4萬平方米的大型電子信

息城；再投資L1億元把目前的農貿市場改造成5萬平方米

的小商品城；搬遷農貿市場西側一家鞋廠，在原地建設商貿

居住中心。

佳樂家購物中心的引進就是該區(qū)域改造的第一步。

?佳樂家購物中心位于廣州路和揚州路交匯處，總營業(yè)面

積3萬多平方米，一層為佳樂家超市賣場；二層是以精品

服飾、鞋帽等為主商場式經營管理賣場；二層目前尚未營

業(yè)，招商工作進在進行中。佳樂家超市的投入使用，不僅

滿足了周邊地區(qū)的消費需求，也使吸引了大部分新城區(qū)

居民，但二層服飾商場經營狀況卻捉襟見肘，最初佳樂

家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進

駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退

思o

?佳樂佳在城區(qū)商業(yè)消費場所來說已經算是相對偏遠，其

輻射剛好含概老城區(qū)南部邊緣及新城區(qū)與老城區(qū)的交界

空間，但邊緣區(qū)域的人口密集度不高，及總體商業(yè)業(yè)態(tài)

并不均衡，在老城區(qū)商業(yè)集中區(qū)域，一樣遞增的商業(yè)開

發(fā)量的沖擊下，經營并不理想，佳樂佳是在發(fā)展區(qū)域中

未能很快經營提升的典型案例。

?膠州商城

?膠州商城位于蘭州路西端，同時開發(fā)膠州西部著名的KK

香港城，2003年起膠州市政府為復興膠州西部經濟，規(guī)

劃了KK香港城，以大體量集零關稅港貨批發(fā)和相關商業(yè)

服務的綜合性大型商貿城。總建筑面積43萬平方米。興

建之初為促進市場快速發(fā)展，膠州市委市政府決定對入

住業(yè)戶給予了一系列的優(yōu)惠政策：對行政事業(yè)性收費采

取“低門檻”政策，實行收費登記制，任何部門不得擅自

進入市場收費；合格投資者落戶膠州，免征城市增容費,

子女入學入托享受常住人口待遇，市場內實行統(tǒng)一的物

業(yè)管理，免費為業(yè)戶在媒體上做產品廣告等。

?但經過三年的運營，KK香港城并未取得預計的成績，現

在已基本淡出了膠州市民的視線。目前膠州市政府已將該

區(qū)域做為膠州物流產業(yè)發(fā)展的基地進行行業(yè)重整。整個區(qū)

域沿著蘭州西路由更多的裝飾裝修涂料器材等專賣店及

專營店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街,

同時向東延伸至國貨商業(yè)影響區(qū)域。

?PS韓國城

PS韓國城膠州市韓國人（國內朝鮮族人）聚居的地方,

并形成了獨具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州

韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。但由于業(yè)態(tài)相對單一，經

營品項過于相似，所以競爭十分激烈，各商家的經營狀況

均不容樂觀。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠離本族人的聚

居地這種固有的生活習慣，即使沒有獲得預期的收益，大

部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。

韓國城區(qū)域在人群聚居上自成體系，消費習慣和商業(yè)經營

自然扎堆，但規(guī)劃中華麗廣場作為韓國人及鮮族人的主要

消費場所，沿溫州路及蘭州路形成以餐飲娛樂為主體的商

業(yè)街道，但業(yè)態(tài)存在過于單一的情況。在建的中銀廣場是一

個集中的購物廣場，如果運作成功，則可以解決韓國城區(qū)

域內商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一的問題。

根據我們調研統(tǒng)計，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現有已經

營商業(yè)面積估計不低于50萬，同時在售老城區(qū)商業(yè)面積保

守估計不低于20萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目5個,

如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花

園，總供應量應該超過15萬，常州路在售商業(yè)項目有2個,

供應量估計不低于4萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路

均有在建商業(yè)網點供應，總量也在10萬左右，老城區(qū)人口

最多在40萬左右，在這種開發(fā)熱潮下，未來老城區(qū)人均商

業(yè)面積將超過北京這樣的發(fā)達城市，銷售形式不容樂觀,

同時老城區(qū)商業(yè)網點價格在4000——14000不等，目前只有

膠州灣財富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣到

10000以上，其他項目均在6000之間徘徊，同時老城區(qū)各項

設施一應俱全，人口居住密度大，商業(yè)經營培育期短，但

除個別項目外，商業(yè)銷售依然緩慢，這種市場基礎情況下,

本項目立市會有較大的市場壓力。

2.新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應豐富，但經營寥寥，嚴重的供需

不平衡，市場有待培養(yǎng)

新城區(qū)現有社區(qū)13個，在開發(fā)建設社區(qū)8個，所有社

區(qū)建設都配套相當面積商業(yè)網點：

新城市花園：商鋪建筑面積約7350平方米，開間式框架

結構，分東、西獨立兩部分組成。

金色家園：商鋪總共約13000建筑平方米，開間式框

架結構，分東、西獨立兩部分組成，東側商鋪面積較大,

總面積約10000建筑平方米，地上3層，西側總建筑面積約

3000建筑平方米，地上2層。

澳門花園：商鋪共30套，磚混式結構，戶型分割從

107、108.4~300建筑平方米不等，85%未售出，可供應面積

達到20000平方米。澳門花園在開發(fā)的3期同時也配有部分

網點。

香港花園：建筑面積約2萬平方米，雙層。

中房花苑:建筑面積約3000平方米，共14套，雙層。

三里河花園：建筑面積約在2萬平方米。

錦源新街坊：建筑面積約5000球，共15套，雙層局部

三層。

河濱華庭：建筑面積4萬平米。

僅以上新城區(qū)澳門路一帶社區(qū)配套，總供應商業(yè)面積

就超過10萬。

新城區(qū)是膠州市政府于2003年起規(guī)劃建設的新行政、

經濟、文化中心。新城區(qū)建有60余萬平方米住宅小區(qū)，銷

售率已達90%以上?，F存商業(yè)地產均為住宅商業(yè)配套網點,

僅澳門路兩側的住宅底商總建筑面積已超過10萬平方米。

新城區(qū)住宅配套商業(yè)網點有以下幾個共同特點：雙層臨

街鋪位，單位面積200平方米以上，均價在5000左右，主

要功能是為社區(qū)住戶服務。

以200平方米的商鋪為例，總價為100萬元，15年回收

成本，平均租金為0.9元/平方米/天，這是目前在膠州中心

城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。在新城區(qū)這個還處于襁褓

期的商業(yè)氛圍中，這個租金水平是很難接受的。在我們調查

的人中，大部分人認為新城區(qū)商業(yè)地產的租金應在0.5-0.8

元之間，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望。

對而自營業(yè)主而言，社區(qū)配套商業(yè)主要面對社區(qū)居民,

以便利店等為主，資金并不充足，由于單位面積大而導致

總房價過高，超出了他們的購買能力。（據售房者介紹，消

費者對50-150平方米的商鋪需求量較高。）

因此新城區(qū)有95%以上的底商空置，導致新城區(qū)商業(yè),

生活配套稀缺。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入

住新房的計劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過30%,而

缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。居民

因為生活不便而有房不住，商家因為缺少人氣而沒有信心

進駐，雙方都在等待對方先已跨出一步，而形成了“僵局”，

成為制約新城區(qū)發(fā)展的瓶頸。

為了打破這種僵持局面，帶動新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形

成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深

圳路、寧波路合圍的近13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城

區(qū)的商業(yè)中心，引進利群商場及本項目作為新城區(qū)商業(yè)地

產的支柱項目。希望這兩大主力商業(yè)進駐能夠拉動新城區(qū)整

體的入住率。但是利群商場規(guī)劃了3年之久仍未動工，在某

種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區(qū)發(fā)展前景

的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯

不前且。

同時采訪300多組商戶，對新城區(qū)商業(yè)氛圍的成熟過渡期,

60%以上認為在有大型商業(yè)物業(yè)配套的同時，還需要3-5年

時間培養(yǎng)，25%左右認為需要5-8年時間，10%左右認為需要

10以上的時間，極少數商戶有信心認為可以在一兩時間內，

能在新城區(qū)經營收支平衡，除非物業(yè)租金極低。

本項目商業(yè)如欲超價上市，難度極大。

第三部分項目區(qū)域租金及售價指數

膠州商業(yè)物業(yè)租金指數調研情況分析（租金單位：元

/m2/天）

?1.租金價格規(guī)律變化分析：

?幾大商圈以及幾條主要商業(yè)街附近租金價格較高，并

向外圍擴散租金價格依次降低；

?小面積單層商鋪租金價格較高，大面積雙層以上商鋪

租金較低;

?租賃時間越早、租賃年限越長租金價格相對就越低；

目前租賃合同一般一年一簽，如果簽定長期租賃合同,

租金每年按一定額度逐年上漲。

?2.六商圈租金指數分析：

?老城區(qū)利群內部租金主要集中在3飛元之間，利群商

圈周邊租金為1?2元之間

?國貨內部租金主要集中在5?8元之間，國貨商圈周邊

租金一般在2元左右

?家樂佳內部租金主要集中在2元左右，家樂佳商圈周

邊租金一般在0.6~1.2元之間

?向陽市場內部租金集中在3?5元之間，周邊小鋪位租

金在3元左右

?膠州商城附近蘭州一帶專業(yè)裝修裝飾街最高在1元左

右

?韓國城附近租金價格一般在0.8~1.8元之間

?3.主要幾條商業(yè)街分析

?廣州路綜合商業(yè)街

是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一，南起瀘

州路，北至膠州路,全長6000米、門店450多家,有商業(yè)

大廈、供銷商廈、聯誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經營服

裝服飾、日用百貨、家用電器、食品、餐飲等為主的綜合

性商'也街。

?租金指數分析：

?整條路自南向北租金價格根據面積不同、租賃年代不同,

租金價格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在「2

元之間，局部小面積商鋪達到3元，局部雙層及三層

等大面積商鋪租金在1.0元以下。

?鄭州路商業(yè)街（國貨所在區(qū)域）

西起杭州路東至鄭家小莊，全長4000米，約有門店

150多家，集中了一批大中型商業(yè)實體，主要有世紀大廈、

金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯公司等，同時輔以餐

飲、辦公用品、家電等為主的個私經營業(yè)戶。

?租金價格指數分析：

?國貨附近租金價格相對較高，一般在2元以上，依次

向東西兩側降低。向東到湖州路段前租金降到L4元,

向西到杭州路段降到0.6?0.8元。

?蘭州路商業(yè)街

東起鄭家小莊西至響堂橋，全長5000米，共有各類

經營業(yè)戶370多家，西部經營戶主要從事建材裝飾材料，中

部經營業(yè)戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網吧等

為主，東部經營業(yè)戶主要以韓國料理、歌廳等為主。在溫州

路與福州路段間還形成了電腦耗材一條街。

租金價格指數分析：

東部建材家裝處于杭州路與惠州路段之間，租金

價格一般在0.4~0.5元之間。

中部商業(yè)形態(tài)規(guī)律性不是很明顯，僅僅是在國貨

附近精品店多一些，租金價格相對較高，一般在

1.21.8之間，向東到福州路段商業(yè)形態(tài)多樣化，租金

價格依次降低到①8~0.9元。

東部PS韓國城附近租金價格一般在0.8?L8元之

間，主要集中在溫州路段與膠黃鐵路之間，自西向東

依次增高。

在在溫州路與福州路段間形成的電腦耗材一條街

的租金價格為0.3、0.6元。

?蘇州路商業(yè)街

北起青州東路南至蘭州路，主要商街集中在膠州路與鄭

州路段。利群就坐落在本條商街上。路段很短，但店鋪卻非

常集中，業(yè)態(tài)也比較全。租金價格一般在「2元之間，局部

單層小面積商鋪達到4元以上。

?4.其他路段商業(yè)租金情況分析

?杭州路

?膠州最西部的主干道（除西環(huán)路），也是商業(yè)相對成型

的一條街道，租金價格相對平緩，一般在0.3~0.6元

之間，僅在蘭州路段附近租金價格有所上調，大體在

0.6~0.8之間，幅度不大。

?惠州路

?主要業(yè)態(tài)集中在膠州路段與蘭州路段間。五金一條街,

業(yè)態(tài)集中，租金一般在廣1.5元之間，在靠近鄭州西

路以及蘭州西路交叉口路段租金價格略有提高，在

1.8~2.0元之間。

?湖州路

?福州路

?膠州市東部的南北主干道，商業(yè)主要集中在蘭州路段

的南北兩側，并向南北兩側逐漸減少，租金價格也逐

漸降低。在蘭州路段附近北側租金在0.9」.0之間，南

側東關大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，租金價格

在0.5?0.6之間。

?福州路是連接新老城區(qū)的一條主要干道，所以在福州

南路上零零散散的分布了一些抵擋的小商鋪，以五金

汽配、低檔小吃、美發(fā)等業(yè)態(tài)為主，租金價格較低一般

都在0.3元以下。

?瀘州路

?零散的低檔的僅僅滿足生活的商鋪，租金一般在0.3

兀左右O

?揚州路

?膠州南部的主干道，處于新老城區(qū)的過度區(qū)域，家樂

佳就坐落在揚州路與廣州路的交匯處。業(yè)態(tài)主要以汽

配、汽車美容、家具、餐飲等為主。

?在杭州路與福州南路段間，業(yè)態(tài)相對集中，租金價格

相對平緩，一般在0.4~0.5左右。局部低于0.3元左右。

?其他不成規(guī)模的短小路段

一、主要集中在蘭州路與瀘州路段間，多為彎曲小道，業(yè)

態(tài)多以小餐廳、美容美發(fā)、茶樓KTV等為主，一般租金

在0.2~0.6元之間。

二、膠州商業(yè)物業(yè)售價指數研究分析

?1.新城區(qū)商業(yè)售價情況分析

?新城市花園網點

建筑面積：7350平方米雙層或三層

價格：東側商鋪（面積5944m之）整體售。

西側商鋪（面積1200肝）售價5500元/肝。

?物業(yè)管理：青島新源物業(yè)，物業(yè)費用0.4元

?金色家園網點

?建筑面積:共13000平方米,分東（10000肝）、西（3000

m2）兩部分組成。雙層或三層

?價格：東側商鋪，地上3層，面積10000nV。整體出售,

6000元/m：西側商鋪暫做售樓處使用。

?物業(yè)管理：青島大有同人物業(yè)，物業(yè)費用0.6元

?澳門花園網點

建筑面積：一、二期合計約2萬以，共142套。雙層

或三層

價格：4000元/irf-4500元/irf,

網點規(guī)劃：超市2萬，外街為汽車展示廳，引進汽車

專賣店，內街為情景步行街，66%對外銷售，33%自主

經營。標準的購物中心。

?物業(yè)管理：膠州本地物業(yè)管理。物業(yè)費用0.4~0.6元

?香港花園網點

建筑面積：約2萬nf,雙層

價格：約4500元/nf

總建面及總戶數:約9萬nf；總戶數約700戶。

?物業(yè)租金：海利來物業(yè)，物業(yè)費用0.4元

?中房花苑網點

建筑面積：約3000m2,共14套，雙層

價格：約5400元/m2

?物業(yè)租金：中房物業(yè)，物業(yè)費月0.5?0.8元之間

?錦源新街坊網點

建筑面積：約5000疔，共15套，雙層局部三層

價格：6000左右

?物業(yè)租金：廣源物業(yè)，物業(yè)費月未定

?河濱華庭網點

建筑面積：4萬平米。分四期開發(fā)。目前一期每套在

100140行之間，共60套，雙層

價格：約5200~5300元/nf

?物業(yè)租金:澳大利亞聯一顧問，物業(yè)費用0.6?0.7元之

間

?水岸府邸網點

建筑面積：6000?7000平米。共23套。單套面積主要

集中在100^200nV之間。

?價格：約5200~5300元/itf

?物業(yè)租金：物業(yè)公司未定，物業(yè)費用L2元左右。

?福潤銘城網點

建筑面積：雙層網點，單套面積300nV左右

價格：未定

總建面及總戶數:高層，6萬以；總戶數約600戶。

?物業(yè)租金：未定

?鑫匯?新都網點

面積：商業(yè)建筑面積8萬nf,原有澳柯瑪辦公樓改成

大型超市，在延海爾大道還設置內部步行街。商業(yè)體

量較大。

價格：4200元/肝-4300元/nf

?物業(yè)租金：未定

?藍水假期網點

建筑面積：1.5萬行，雙層網點，單套面積300行左

右

價格:5500元

?物業(yè)租金：順馳物業(yè)，物業(yè)費月L2元

?盛福山莊網點

建筑面積：10000rtf,雙層網點，單套面積200—300

nV左右，30套左右。

價格：5500元

總建面及總戶數：13萬nf；總戶數約1000戶。

?物業(yè)租金：盛福物業(yè)（開發(fā)公司），物業(yè)費用0.2元

?諾貝爾山莊網點

建筑面積：8000m2,雙層網點居多。

價格：4000元

物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費用0.3元

?2.老城區(qū)商業(yè)網點售價分析

?膠州灣財富中心

膠州灣財富中心位于膠州市廣州路和鄭

州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級文物

保護單位一一膠州城隍廟，項目總建筑面積25萬平方米,

集星級酒店、酒店式公寓、財富公寓、大型商業(yè)中心及特色

商業(yè)街于一體，項目于2005年11月奠基，預計于2008年

奧運會召開前投入運營。

價格：F1:14000元/平方米-20000

元/平方米。

F2:均價12000元/平方米左右

?F3:均價6000元/平方米左右

?銷售狀況：良好，銷售速度較快。但同時也導致了項目

定位變得較為模糊，大部分中小檔次的業(yè)態(tài)進入，影

響商家形象，在缺少主力店支撐的情況下，將會影響

到后期經營。后期經營的重要性越來越凸顯。

?鑫古城

12000爐純商業(yè)項目，容積率僅為0.9；面積

20~1501tf還可分割；設3000平中心廣場；重現古典

“板橋鎮(zhèn)”風格；國有資本運作。

價格：廣州北路旺市一層10000元/

平方米

廣場內商業(yè)步行街6000元/平方米

?銷售狀況：目前看好。處于膠州市非常繁華的廣州路中

段上，商業(yè)氣息濃厚，周邊各種配套完善;建筑外觀古

典風格，寬闊的休閑廣場，用“古典”妝扮和經營“現

代商業(yè)”，新穎別致。

?文苑閣

廣州路中段沿街鬧市社區(qū)底商網點，共有9000平方

米，面積在100T50之間。

價格：7000元/平方米。

?銷售狀況：銷售清盤

?水寨花園

常州路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有20000平方米,

主力面積在100左右。

價格：正街商鋪5800元/平方米

側街商鋪4800元/平方米

銷售狀況：銷售過半

綜合以上調研情況，我們發(fā)現，膠州除大賣場內部租金在

維持較為高的租金水平以外，其大賣場附近周邊租金維持

在2塊左右，但現有租金水平是在國貨及利群維持近6年以

上經營狀況之下，所達到的局部街道較為良好的租金水平,

但除部分專業(yè)商業(yè)街道租金較高以外，其他以成熟社區(qū)為

主要商業(yè)支撐的商業(yè)網點平均租金最多不超過1塊，多數維

持在0.5-0.8之間，而且越是小面積網點，租金水平越高。

本項目作為新城區(qū)一重點商業(yè)項目，在新城區(qū)并未成熟時

期進行商業(yè)運營，必然需要時間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時間

之內難以達到良好的租金收益水平是必然的事實，據長期

經營商戶估計，本項目除佳世客內部以外周邊租金水平在5

年之內可達到膠州整體平均租金水平，10年內可達到國貨及

利群成熟運營周邊租金水平，本項目需要長期經營時間培

養(yǎng)，是項目未來運作的必然趨勢。

同時關于整個膠州商業(yè)物業(yè)新增供應量已敘述過，在售老

城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于20萬，僅廣州路一帶就有在

售商業(yè)項目5個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、

文苑閣、將軍花園，總供應量應該超過15萬，常州路在售

商業(yè)項目有2個，供應量估計不低于4萬，杭州路、福州路、

北京路、惠州路均有在建商業(yè)網點供應，總量也在10萬左

右，同時本項目在新城區(qū)周邊3公里范圍之內，在售商業(yè)物

業(yè)面積已經超過10萬，現有商業(yè)物業(yè)市場供應量巨大的情

況之下，所直接產生的問題就是市場競爭激烈，市場消化

時間較長，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時在一定程度上現

有商業(yè)市場價格會對項目立市有較大沖擊，本項目想高價

入市，在整體市場支撐下，租金和售價都很難在短時間內

達到平衡。

第四部分項目競爭項目案例分析

?曾經認為的本項目主要競爭對手一膠州灣財富中心，

現已不具可比性

?膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商

圈的核心位置；本案位于新近開發(fā)建設的新城區(qū)；

?據不完全統(tǒng)計膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘

車流量約為90輛次，人流量約為3000人次；本案周

邊道路平均每十分鐘車流量約為15輛次，人流量約為

20人次；

?總計有20條公交線路途經膠州灣財富中心；計4條線

路途經本項目；

?財富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但

由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案

所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強，但由于

人口密度關系，商業(yè)投資信心嚴重不足；

?財富中心的開發(fā)商為香港香江地產，該公司已成功運

作多處此類項目，具有豐富的經營管理經驗；本案開

發(fā)商至今沒有將商業(yè)經營的后續(xù)經營管理問題列入考

慮范疇；

一、膠州灣財富中心所處區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣

財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內，空

置商業(yè)地產產品近10萬平方米，規(guī)劃建設的利群商場

尚未計算在內；

一、膠州灣財富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面

積雙層商鋪外，主要以30-50的小鋪位為主；本案主要

以大面積商鋪為主，單位面積在100平方米左右，部分

商鋪面積過千平方米，由于兩個項目單位商鋪面積相差

較大，目標客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。

同時膠州灣財富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄;

本案仍未動工，上市時間已經沒有什么沖突。

三、鑫匯?新都成為我們新的競爭對手

?鑫匯?新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處

膠州主要道路結點上，區(qū)域內不僅有連通膠州市內的

公交線路，同時也是進出膠州的長途車的必經之路，

公共交通線路十分便利，。該區(qū)域屬居民住宅區(qū)，2KM

范圍內沒有大型商業(yè)配套，投入運營后將吸引來自PS

韓國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側住宅社區(qū)及新城

區(qū)的大部分消費。

?商業(yè)總供應量近8萬平方米，規(guī)劃布局與我們大體相

同，約5萬平方米的主力店，3萬平方米的專業(yè)步行

街。

?該項目已于2006年9月30日正式開盤，但商業(yè)部分

尚未對外銷售，預計上市時間為07年初。與本案計劃

上市時間相差不遠。

?鑫匯?新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與

本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。

本項目需要借鑒財富中心的以小博大的商業(yè)運作模式，盡

快在上市爭取更多客戶資源，