回龍觀項(xiàng)目·終期匯報(bào)前期主要反饋問(wèn)題深化終期匯報(bào)前期主要反饋問(wèn)題深化問(wèn)題1.“住宅禁商”的取消增加了商住公寓的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如何化解？問(wèn)題2.90平米以下住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何化解？2問(wèn)題1.“住宅禁商”的取消增加了商住公寓的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如何化解？

商住公寓V.S.住宅在以居住功能為主導(dǎo)、商務(wù)氛圍不足的回龍觀板塊，與住宅相比，先天不足的商住公寓處境尷尬商住公寓“住宅禁商”的取消，使商住公寓在其內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)、與中低端寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)之外，受到在產(chǎn)權(quán)年限、生活成本等方面更具優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品的沖擊。且回龍觀是一個(gè)以居住功能為主導(dǎo)的內(nèi)聚型生活社區(qū)，商務(wù)氛圍有待培育，在區(qū)域市場(chǎng)上，商住公寓并未體現(xiàn)出明顯超越住宅產(chǎn)品的價(jià)值，處境尷尬。住宅在產(chǎn)權(quán)年限、生活成本等方面具有先天優(yōu)勢(shì)，且區(qū)域市場(chǎng)成熟，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)；但在居住功能上，由于受到70/90的限制，打造舒適大戶型的空間較小。物業(yè)類型產(chǎn)權(quán)年限生活成本政策限制/風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)水電氣售價(jià)（元/平米）住宅70年3.7元/噸0.488元/度1.9元/立方米70/9010000－12000商住公寓50年6.1元/噸0.81－0.87元/度——“住宅禁商”取消10000－110003商住公寓突破方向雖然商住公寓兼具商務(wù)與居住功能，但回龍觀板塊居住氛圍成熟，商務(wù)氛圍較弱，在同時(shí)面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政策風(fēng)險(xiǎn)雙重壓力之下，建議本項(xiàng)目商住公寓產(chǎn)品選擇居住功能為突破口。居住功能避開(kāi)住宅90平米以下的主力面積區(qū)間，打造高品質(zhì)舒適大戶型產(chǎn)品。商住公寓主打城市精品小戶型，提高商住公寓變現(xiàn)能力，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。售價(jià)與后期生活成本明顯高于普通住宅，與區(qū)域客群不匹配。與城市發(fā)展及市場(chǎng)趨勢(shì)一致，可相對(duì)減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。打造城市精品居住小戶型，增加產(chǎn)品附加值，提高變現(xiàn)能力，是商住公寓對(duì)抗政策風(fēng)險(xiǎn)的重要措施；在本項(xiàng)目中住宅與商住公寓并存，需要對(duì)這兩類產(chǎn)品在居住功能上進(jìn)行差異化定位：商住公寓：高性價(jià)比城市精品公寓住宅：宜居舒適型創(chuàng)新產(chǎn)品沖突方向1.方向2.√×4偉業(yè)認(rèn)為回龍觀板塊商住公寓潛在供應(yīng)較大，而區(qū)域商務(wù)氛圍有限，偏商務(wù)功能的產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)既無(wú)可借勢(shì)的區(qū)域氛圍，又將面臨較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政策風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議打造偏商務(wù)功能的商住公寓產(chǎn)品。在住宅市場(chǎng)上，商住公寓與住宅產(chǎn)品相比，有明天的先天短板，因此偏居住功能的商住公寓，在定位上要與住宅產(chǎn)品形成明顯差異化，并盡可能提高性價(jià)比，以彌補(bǔ)其先天的不足，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5問(wèn)題2.90平米以下住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何化解？“70/90”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響高層居住品質(zhì)降低產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

中小戶型價(jià)格受抑制小戶型價(jià)格受抑制：該政策將大量增加市場(chǎng)上90平米以下小戶型的供應(yīng)量居住品質(zhì)會(huì)降低：標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)將增多，相互干擾較大，居住的私密性受影響高檔社區(qū)難以出現(xiàn)，僅有30%的戶型面積能達(dá)到90平方米以上，則市場(chǎng)上不太可能再出現(xiàn)純粹的大戶型高檔社區(qū)市場(chǎng)上戶型差異性不大，90/70后小戶型陡增，勢(shì)必造成產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化

消費(fèi)者觀望，部分在售樓盤(pán)滯銷。開(kāi)發(fā)商放緩工程建設(shè)速度，選擇更好的時(shí)間入市。短期之內(nèi)推出的新盤(pán)量減少，也造成短期供應(yīng)量減少。690/70政策研究-對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)受抑制住宅開(kāi)發(fā)成本增加產(chǎn)品戶型創(chuàng)新開(kāi)發(fā)商投身于產(chǎn)品研究與創(chuàng)新，否則一味跟風(fēng)勢(shì)必被市場(chǎng)淘汰萬(wàn)科應(yīng)對(duì)策略：加快了住宅產(chǎn)業(yè)化的研究；產(chǎn)品創(chuàng)新低密度高端產(chǎn)品別墅、洋房等開(kāi)發(fā)將受到抑制小戶型結(jié)構(gòu)比大戶型更復(fù)雜，開(kāi)發(fā)成本更高相同總面積的戶數(shù)增多，基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、娛樂(lè)配套需增加，建設(shè)成本提高車位配置數(shù)量增加行業(yè)面臨洗牌各項(xiàng)目產(chǎn)品之間的差異縮小，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的要求提升，中小開(kāi)發(fā)商在實(shí)力和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)中面臨淘汰790/70政策研究-對(duì)消費(fèi)者的影響對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)的影響綜合考量項(xiàng)目品質(zhì)更注重品牌效應(yīng)消費(fèi)者面臨多樣的小戶型產(chǎn)品，則對(duì)于開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)會(huì)愈發(fā)看中市場(chǎng)上很多小戶型產(chǎn)品是受政策調(diào)整倉(cāng)促修改產(chǎn)品戶型較小，總價(jià)較低，但可能采光、通風(fēng)不充分消費(fèi)者會(huì)更傾向“創(chuàng)新”小戶型項(xiàng)目創(chuàng)新小戶型受青睞小戶型選擇多，會(huì)綜合考量項(xiàng)目位置、交通、戶型、配套、綠化等因素890/70政策研究-開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略90/70政策逼迫開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品研發(fā)方面展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略：加快了住宅產(chǎn)業(yè)化的研究政策出臺(tái)之前：推出針對(duì)青年及首次置業(yè)者的產(chǎn)品——螞蟻工房政策出臺(tái)后：產(chǎn)品創(chuàng)新：90平米的三房?jī)蓮d代表項(xiàng)目：天津萬(wàn)科假日風(fēng)景（Cooper洋房）、上海白馬花園（Mini情景花園洋房）低價(jià)入市，占領(lǐng)小戶型市場(chǎng)

08年推行工業(yè)化住宅產(chǎn)品（萬(wàn)科天津東麗湖項(xiàng)目）全面推行精裝修：2009年以后實(shí)現(xiàn)全部精裝修交房9本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)針對(duì)70/90的初步策略偉業(yè)認(rèn)為：

首先面對(duì)的是產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，隨著政策的執(zhí)行，不可避免的大量中小戶型產(chǎn)品的上市，最直接有效的方式就是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

提高項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，從項(xiàng)目的配套、景觀、物業(yè)服務(wù)等提升項(xiàng)目整體品質(zhì)以化解單一的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)充分利用中大戶型的開(kāi)發(fā)，有效提升中小戶型的價(jià)值10終期匯報(bào)·項(xiàng)目定位初步規(guī)劃形式與指標(biāo)建議商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價(jià)格建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件：典型案例·望京嘉茂購(gòu)物中心11終期匯報(bào)項(xiàng)目定位初步規(guī)劃形式與指標(biāo)建議商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價(jià)格建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件：典型案例·望京嘉茂購(gòu)物中心12項(xiàng)目定位在上一階段區(qū)域研究、市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上，經(jīng)過(guò)雙方溝通交流，對(duì)前期初步的項(xiàng)目定位中的物業(yè)組合做出以下調(diào)整：D02：商業(yè)＋住宅＋寫(xiě)字樓，以商業(yè)為核心物業(yè)，打造以商業(yè)為主導(dǎo)的區(qū)域綜合體F05、F06：將F06與F05兩個(gè)地塊統(tǒng)籌考慮，打造回龍觀升級(jí)版大型居住社區(qū)住宅＋商住公寓＋商業(yè)配套，住宅為核心物業(yè)13項(xiàng)目定位——D02整體定位形象定位區(qū)域首個(gè)·以商業(yè)為核心、復(fù)合了居住與辦公功能的·城市綜合體上奧·淘樂(lè)鎮(zhèn)集中商業(yè)&特色步行街，升級(jí)區(qū)域原有商業(yè)模式；辦公功能與居住功能的加入，增加本項(xiàng)目的復(fù)合性，同時(shí)使各物業(yè)相互促進(jìn)，提升項(xiàng)目整體價(jià)值；在區(qū)域功能轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)上，占據(jù)突出的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商具有近十年區(qū)域開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)…作為區(qū)域首個(gè)城市綜合體，本項(xiàng)目天時(shí)地理人和，將成為本區(qū)域的新地標(biāo)！14項(xiàng)目定位——D02產(chǎn)品定位客群定位商業(yè)（核心物業(yè)）一站式·綜合性·休閑購(gòu)物廣場(chǎng)打造集中商業(yè)與特色步行街相結(jié)合的多元購(gòu)物空間；將百貨、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)有機(jī)結(jié)合，打造綜合性休閑購(gòu)物場(chǎng)所，滿足客群一站式消費(fèi)需求；跳出區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)模式，樹(shù)立區(qū)域商業(yè)新標(biāo)桿；核心物業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，將大大提升項(xiàng)目其他物業(yè)品質(zhì)。工作日以本區(qū)域及周邊的地緣性客群為主，生活型目的性消費(fèi)較突出；周末及節(jié)假日客群輻射范圍擴(kuò)大，借助便捷的軌道交通，在原有地緣性客群基礎(chǔ)上，吸引其他區(qū)域客群進(jìn)行綜合性休閑購(gòu)物活動(dòng)寫(xiě)字樓區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)辦公典范打造區(qū)域首個(gè)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓產(chǎn)品，增強(qiáng)本項(xiàng)目作為區(qū)域綜合體的功能性，提升項(xiàng)目形象與價(jià)值。售：投資者為主，部分上地總部辦公的中下游中小企業(yè)自用；租：上地上地總部辦公的中下游中小企業(yè)為主，部分為區(qū)域內(nèi)生活服務(wù)型中小公司。住宅城市精品住宅利用先天的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)以及綜合體強(qiáng)大的配套功能，打造區(qū)別于區(qū)域傳統(tǒng)居住產(chǎn)品的城市精品住宅：戶型適中、功能升級(jí)、配套完善、兼具宜居與投資價(jià)值。本區(qū)域及周邊的地緣性升級(jí)客群為主，部分城市擴(kuò)張客群及投資客。15項(xiàng)目定位——F05&F06整體定位形象定位功能與形象全面升級(jí)的宜居社區(qū)從產(chǎn)品、配套、景觀、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，使本項(xiàng)目成為區(qū)域品質(zhì)住宅的新標(biāo)準(zhǔn)上奧·未來(lái)城產(chǎn)品定位客群定位住宅（核心物業(yè)）宜居舒適的升級(jí)版居住產(chǎn)品面對(duì)區(qū)域現(xiàn)實(shí)需求，在70/90的規(guī)范之下，增加70％小戶型的功能性，并通過(guò)提高30％大戶型的品質(zhì)來(lái)進(jìn)一步提升小戶型產(chǎn)品價(jià)值，完成對(duì)區(qū)域原有居住產(chǎn)品的升級(jí)。以本區(qū)域及周邊的地緣性升級(jí)客群為主，部分城市擴(kuò)張客群。商住公寓城市精裝小戶型以小戶型、低總價(jià)、高性價(jià)比的偏居住功能的商住公寓產(chǎn)品，應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政策風(fēng)險(xiǎn)，并與本項(xiàng)目宜居舒適的住宅產(chǎn)品形成差異化，規(guī)避內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。以周邊區(qū)域及城市擴(kuò)張帶來(lái)的年輕客群為主，部分投資客群。16終期匯報(bào)項(xiàng)目定位初步規(guī)劃形式與指標(biāo)建議商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價(jià)格建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件：典型案例·望京嘉茂購(gòu)物中心17D02初步規(guī)劃形式和指標(biāo)建議建筑類型占地（萬(wàn)平米）建面（萬(wàn)平米）容積率建筑密度層數(shù)住宅2.26————18集中商業(yè)1.756.90————4商業(yè)街0.790.63————主體一層局部?jī)蓪拥咨?.170.17————1辦公樓02.0————10其它(道路等）0.290————0小計(jì)5.215.7349%——18D02商業(yè)綜合體規(guī)劃建議辦公樓集中商業(yè)集中商業(yè)商業(yè)步行街住宅住宅住宅住宅19集中商業(yè)初步指標(biāo)商業(yè)體面積（平層）（單位：平米）開(kāi)間（單位：米）進(jìn)深（單位：米）層高（單位：米）層數(shù)A3500645644B9600B1：56B2：162B1：56B2：4044C2800704044廣場(chǎng)上空500204043小計(jì)（平層）一層：1.67萬(wàn)平米；二——四層：1.72萬(wàn)平米/層合計(jì)（總建面）6.9萬(wàn)平米AB1廣場(chǎng)上空CB220集中商業(yè)建筑建議——平面商業(yè)體型L型布置，在南向爭(zhēng)取最大的展示面。平面布置盡量方正，方便商業(yè)布置及動(dòng)線組織。步行街入口與商業(yè)入口結(jié)合布置，流線各自獨(dú)立，避免人流分流。集中商業(yè)布置扶梯，設(shè)計(jì)人性化。平面圖自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯21超市主體布置于地下一層，地上部分為超市外租區(qū)，放大超市的商業(yè)價(jià)值。主入口設(shè)置與A區(qū)。超市通過(guò)外租區(qū)與百貨部分互動(dòng)，加強(qiáng)聯(lián)系，形成統(tǒng)一商業(yè)形象。B區(qū)空間方正，連續(xù)性強(qiáng)，方便與A、C區(qū)聯(lián)系，通過(guò)扶梯以及連廊將空間聯(lián)系。在主要的交通點(diǎn)設(shè)置休息區(qū)，方便人流停頓與休憩，在考慮人性化設(shè)計(jì)的同時(shí)為商業(yè)聚集人氣。集中商業(yè)建筑建議——平面平面圖自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯超市入口ABDC連廊廣場(chǎng)廣場(chǎng)廣場(chǎng)22集中商業(yè)平面——交通組織一層主要實(shí)現(xiàn)臨街商業(yè)內(nèi)部、購(gòu)物中心的連通以及內(nèi)部商業(yè)街的人流互動(dòng)交通組織特別是臨街商業(yè)部分，考慮到垂直分割，逛完臨街商業(yè)的的人流可以方便直接進(jìn)入購(gòu)物中心部分，而內(nèi)部的人流也可以很方便的出入臨街商業(yè)，這樣便增加了人流以及商業(yè)間的互動(dòng)。內(nèi)部交通主要的流線采用內(nèi)街布置。交通核人流動(dòng)線臨街商業(yè)23商業(yè)步行街建筑建議商業(yè)街布置與人流必經(jīng)的途徑結(jié)合設(shè)計(jì)，同時(shí)聯(lián)系集中商業(yè)、住宅等各個(gè)功能區(qū)；商鋪劃分以30－50平米為主，局部2層面積稍大。商鋪面積個(gè)數(shù)總面積約30-150平米150約6300平米1層商鋪2層商鋪24商業(yè)步行街建筑建議——平面結(jié)合基地的主要出入口布置商業(yè)步行街，使人流穿行。街寬8米，以一層商鋪為主，局部?jī)蓪?。局部放大作為廣場(chǎng)，以聚集人流，同時(shí)增加空間的豐富性。商業(yè)街的交通流線在開(kāi)口處與集中商業(yè)互動(dòng)結(jié)合。25步行街入口處設(shè)置廣場(chǎng)，增加引導(dǎo)性。廣場(chǎng)、步行街及集中商業(yè)結(jié)合布置，增加人流積聚性。廣場(chǎng)設(shè)置主體景觀，以提升項(xiàng)目的標(biāo)志性。單層步行街加頂，增加商業(yè)街的檔次及品質(zhì)以及對(duì)外界氣候的抵御力。商業(yè)步行街建筑建議——平面26步行街建筑設(shè)計(jì)建議——立面立面風(fēng)格建議采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代風(fēng)格，為后期商鋪的入駐預(yù)留足夠的展示空間。27住宅區(qū)建筑設(shè)計(jì)居住區(qū)主要出入口134228D02居住區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)兩梯兩戶兩梯三戶兩梯四戶小計(jì)住宅單元數(shù)67311層數(shù)18181818面積區(qū)間（單位：平米）90-120的三居、四居50－90一居、二居、三居50－90一居、二居、三居——戶數(shù)約220戶約380戶約220戶約820戶樓號(hào)3號(hào)樓2個(gè)單元、4號(hào)樓3號(hào)樓3個(gè)單元、1號(hào)樓2號(hào)樓——備注1#樓4單元、2#樓3單元、3#樓5單元、4#樓4單元，合計(jì)4棟樓。29標(biāo)準(zhǔn)層平面寫(xiě)字樓基本平面與指標(biāo)寫(xiě)字樓——辦公部分標(biāo)準(zhǔn)層平面的面積大小控制在1200-1500㎡；分割面積在60-150㎡；進(jìn)深在10m左右；層高在4m左右，可預(yù)留一層層高為4.5m左右，以應(yīng)對(duì)特殊需求；核心筒歸邊，所占面積控制在23%左右。地下停車位：100個(gè)停車位人流車流30F05地塊方概念案建議156934782121318191114172010151621222324兩梯兩戶兩梯三戶小計(jì)單元數(shù)225274層數(shù)111111面積區(qū)間100-140平米三居、四居60-90平米一居、二居——戶數(shù)48417162200樓號(hào)2、8、9、10－14#1、3－7、15－24#24棟31F05經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)業(yè)態(tài)占地（萬(wàn)平米）建面（萬(wàn)平米）容積率層數(shù)樓棟數(shù)單元數(shù)戶數(shù)住宅15.635.22.281124742200獨(dú)立商業(yè)0.80.811——————小計(jì)16.4362.2————————32F06地塊概念方案建議商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓商住公寓普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅底商集中商業(yè)學(xué)06經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)物業(yè)類型占地（萬(wàn)平米）建面（萬(wàn)平米）容積率層數(shù)樓棟數(shù)單元數(shù)戶數(shù)住宅3.535——18411，其中：1號(hào)樓2個(gè)單元

2號(hào)樓2個(gè)單元

3號(hào)樓4個(gè)單元4號(hào)樓3個(gè)單元約620戶商住公寓7185通廊式約1100戶底商0.70.7——1——————小計(jì)4.2312.73——————約172034F06分項(xiàng)指標(biāo)建議兩梯兩戶兩梯三戶兩梯四戶小計(jì)住宅單元數(shù)34411層數(shù)18181818面積區(qū)間（平米）120-140三居、四居80-110二居、三居60-80一居、二居——戶數(shù)約110戶約220戶約290戶約620戶樓號(hào)3號(hào)樓3個(gè)單元3號(hào)樓1個(gè)單元、4號(hào)樓1、2號(hào)樓——商住公寓通廊式建議面積分割為：40－50平米零居或一居，60－70平米小兩居35終期匯報(bào)項(xiàng)目定位初步規(guī)劃形式與指標(biāo)建議商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價(jià)格建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件：典型案例·望京嘉茂購(gòu)物中心36商業(yè)現(xiàn)狀規(guī)劃方向回龍觀西部區(qū)域由于發(fā)展較早，成熟度較高，形成了包括華聯(lián)、北店等集中型商業(yè)，但形式傳統(tǒng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較激烈。跳出區(qū)域現(xiàn)有傳統(tǒng)的商業(yè)模式，定位為大型購(gòu)物中心及主題街區(qū)式商業(yè)，集購(gòu)物、

休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體的ShoppingMall

。餐飲業(yè)在回龍觀經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好，港龍商業(yè)中心、育知西路及育知東路等新老餐飲街可輻射整個(gè)回龍觀板塊的西部商圈打造一條融合中餐、西餐、休閑餐飲于一體的個(gè)性化餐飲街，品種多樣化，滿足于各階段消費(fèi)人群商業(yè)發(fā)展單一化，以滿足區(qū)域日常消費(fèi)為主，缺少休閑娛樂(lè)場(chǎng)所商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，滿足區(qū)域內(nèi)各年齡段的消費(fèi)需求，消費(fèi)者在本區(qū)域就可體會(huì)到一站式的購(gòu)物的便捷性現(xiàn)有商業(yè)以低端及中低端商業(yè)為主規(guī)劃后以中端商業(yè)為主，中商端商業(yè)為特色的經(jīng)營(yíng)策略37現(xiàn)有商業(yè):規(guī)劃商業(yè):上班族（中青年、中年)老年人上班族（中青年、中年)老年人高校教師客戶特征需選擇其它區(qū)域大部分選擇其它區(qū)域基本滿足滿意度物美大賣場(chǎng)、華聯(lián)超市、餐飲街、華聯(lián)百貨、星美影院、自然之美物美大賣場(chǎng)、華聯(lián)超市、餐飲街、華聯(lián)百貨、星美影院、自然之美物美大賣場(chǎng)、美廉美超市華聯(lián)百貨、北店萬(wàn)意現(xiàn)購(gòu)物場(chǎng)所工作日未來(lái)購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物習(xí)慣消費(fèi)特點(diǎn)百貨、超市、餐飲、影院、健身、KTV、特色休閑娛樂(lè)餐飲、超市、百貨、KTV、影院、健身超市超市、百貨商場(chǎng)目的型消費(fèi)型消費(fèi)型目的型周末節(jié)假日消費(fèi)時(shí)間下班時(shí)間全天上班時(shí)間本項(xiàng)目回龍觀目標(biāo)客戶38回龍觀文化居住區(qū)核心輻射圈輻射圈上地西二旗清河西三旗小營(yíng)核心輻射區(qū)次級(jí)輻射區(qū)距離：地塊周邊1.5-2公里范圍內(nèi)區(qū)域：主要包括回龍觀區(qū)域距離：地塊周邊5公里范圍內(nèi)區(qū)域：囊括了包括上地、西二旗-清河、西三旗-小營(yíng)區(qū)域八達(dá)嶺高速城鐵13號(hào)線輻射范圍次級(jí)輻射圈本區(qū)域消費(fèi)人群區(qū)域周邊及周邊辦公人群地鐵沿線居住及辦公人群39商業(yè)物業(yè)初步規(guī)劃方案位置物業(yè)形式建筑形式面積(㎡)A區(qū)購(gòu)物中心獨(dú)體商業(yè)17264㎡B區(qū)37724㎡C區(qū)11000㎡D區(qū)商業(yè)街獨(dú)立商鋪6404㎡E區(qū)臨街商鋪?zhàn)≌咨?668㎡回龍觀城鐵站同城街育知東路ABCDEE住宅區(qū)40商業(yè)物業(yè)規(guī)劃依據(jù)隨著回龍觀及周邊區(qū)域的發(fā)展，住宅放量增多，區(qū)域人口還將穩(wěn)步上升。近幾年隨著本區(qū)域中檔住宅的陸續(xù)放量，區(qū)域內(nèi)中端及中高端消費(fèi)人群增多，對(duì)中檔、中高檔商業(yè)的需求明顯增加。而區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)模式以中低檔為主，因此，本項(xiàng)目跳出原有競(jìng)爭(zhēng)，打造區(qū)域新型中檔或中高檔商業(yè)類物業(yè)將會(huì)獲得較大的發(fā)展空間。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未來(lái)辦公類物業(yè)體量會(huì)逐年增加，區(qū)域內(nèi)商務(wù)人群數(shù)量也會(huì)隨之增加。而本區(qū)域內(nèi)目前缺少相應(yīng)的商務(wù)配套類商業(yè)，所以發(fā)展商務(wù)配套類商業(yè)具有一定的市場(chǎng)可行性。本項(xiàng)目規(guī)劃有大體量的住宅產(chǎn)品，為了方便業(yè)主日常購(gòu)物，發(fā)展本項(xiàng)目住宅配套類商業(yè)也是必不可少的。本項(xiàng)目地塊臨街展示性好，未來(lái)規(guī)劃道路的建成通車，將大大提高區(qū)域內(nèi)交通的便利性，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃具有強(qiáng)勁的交通便捷性支持。41集中商業(yè)&商業(yè)街一站式·綜合性·休閑購(gòu)物廣場(chǎng)42集中商業(yè)基本建筑形式ABC技術(shù)指標(biāo)建筑形式規(guī)模65988平方米建筑布局A、B區(qū)為地上4層地下二層C區(qū)為地上4層地下一層A區(qū)單層：4316㎡總面積17264㎡B區(qū)單層：9431㎡總面積：37724㎡C區(qū)單層：2750㎡總面積：11000㎡樓層規(guī)劃A區(qū)B1超市賣場(chǎng)1F超市賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)2F專業(yè)市場(chǎng)3-4F影院B區(qū)B1超市賣場(chǎng)1-4F百貨主力店C區(qū)1-2F特色餐飲3F健身4FKTV43適應(yīng)商場(chǎng)的主力商戶的要求適應(yīng)人流導(dǎo)向的要求滿足商場(chǎng)公共空間的需求制定合理的商場(chǎng)實(shí)用率合理利用每塊地段根據(jù)產(chǎn)品功能劃分原則，針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況，考慮開(kāi)發(fā)商整體租售運(yùn)作計(jì)劃業(yè)態(tài)分割應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本原則產(chǎn)品功能劃分建議基于以上種種情況，我司對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議提出可行性方案，業(yè)態(tài)分割如下：44集中商業(yè)業(yè)態(tài)建議——B1北B1超市、專業(yè)市場(chǎng)主入口娛樂(lè)餐飲主入口百貨主力店主入口輔入口停車場(chǎng)超市賣場(chǎng)超市賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占用面積超市賣場(chǎng)13747㎡停車場(chǎng)2750㎡45經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占用面積超市賣場(chǎng)2158㎡專業(yè)賣場(chǎng)/折扣賣場(chǎng)2158㎡百貨主力店9431㎡精品餐飲店2750㎡集中商業(yè)業(yè)態(tài)建議——F1北F1超市、專業(yè)市場(chǎng)主入口娛樂(lè)餐飲主入口百貨主力店主入口輔入口超市賣場(chǎng)百貨主力店精品餐飲店專業(yè)賣場(chǎng)/折扣賣場(chǎng)46集中商業(yè)業(yè)態(tài)建議——F2北F2超市、專業(yè)市場(chǎng)主入口娛樂(lè)餐飲主入口百貨主力店主入口輔入口百貨主力店精品餐飲店專業(yè)賣場(chǎng)/折扣賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占用面積專業(yè)賣場(chǎng)/折扣賣場(chǎng)4316㎡百貨主力店9431㎡精品餐飲店2750㎡47集中商業(yè)業(yè)態(tài)建議——F3北F3超市、專業(yè)市場(chǎng)主入口娛樂(lè)餐飲主入口百貨主力店主入口輔入口百貨主力店健身影院經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占用面積影院4316㎡百貨主力店9431㎡健身2750㎡48集中商業(yè)業(yè)態(tài)建議——F4北F4超市、專業(yè)市場(chǎng)主入口娛樂(lè)餐飲主入口百貨主力店主入口輔入口百貨主力店KTV影院經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占用面積影院4316㎡百貨主力店9431㎡KTV2750㎡49主力業(yè)態(tài)支持性分析商業(yè)主題業(yè)態(tài)支持性分析業(yè)態(tài)類型需求面積（平方米）示例商戶經(jīng)營(yíng)范圍家電4000-10000國(guó)美、大中、蘇寧、盛興、永樂(lè)、百思買、鵬潤(rùn)電器家電、數(shù)碼、手機(jī)等百貨15000-60000晨曦百貨、新世界百貨、華聯(lián)商廈服裝、服飾、化妝品、珠寶、家電、超市、餐飲賣場(chǎng)10000-20000家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、世紀(jì)聯(lián)華、物美、旺市百利、沃爾瑪、華普、家世界、華堂、易初蓮花食品、非食品、家電、家居、服裝等專業(yè)賣場(chǎng)10000-30000百安居、宜家、美克美家、克拉斯、曲美、伊力諾依、家福特、紅星美凱龍、東方家園家居、家具、建筑材料健身2000-6000中體倍力、青鳥(niǎo)、浩沙、寶迪沃、25小時(shí)健身、寶力豪、星期天健身瑜伽、舍賓、器械、舞蹈及其它體育運(yùn)動(dòng)折扣賣場(chǎng)10000-50000365折扣廣場(chǎng)、上品折扣、奧特萊斯、LCX國(guó)際精品折扣廣場(chǎng)、萬(wàn)霖折扣店品牌服裝、服飾、珠寶、箱包影院3000-20000星美院線、新影聯(lián)寬屏影院、3D影院等以上圖表為主力業(yè)態(tài)商戶示例列表，表中數(shù)據(jù)顯示出本項(xiàng)目商業(yè)可以規(guī)劃的主力業(yè)態(tài)示例商戶的基本數(shù)據(jù)需求，表中數(shù)據(jù)說(shuō)明：由于本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，故其所涵蓋之商業(yè)業(yè)態(tài)類型將呈多元化的形勢(shì)發(fā)展，而巨大的商業(yè)體量勢(shì)必需要數(shù)目較多的主力店商戶予以填充。本項(xiàng)目聚集的大量主力店商戶可以為本項(xiàng)目商業(yè)的成功運(yùn)作提供較為完善的商業(yè)氛圍。不同業(yè)態(tài)類型的主力店商戶亦與本項(xiàng)目商業(yè)主題多樣性特點(diǎn)相互依托。50業(yè)態(tài)類型需求面積（平方米）示例商戶經(jīng)營(yíng)范圍快餐100-500麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面、真功夫、賽百味、永和大王、面愛(ài)面、呷晡呷晡西式快餐、拉面、中式快餐休閑餐飲150-500星巴克、上島、西提島、五福茶藝、天福茗茶、仙蹤林、好利來(lái)、味多美等咖啡、茶藝、酒吧、西點(diǎn)大型餐飲2000-6000金鼎軒、漁公漁婆、譚漁頭、俏江南、渝信川菜、味道江湖等川、粵、魯?shù)雀鞑讼得廊菝腊l(fā)200-1000審美、克里蒂娜、京都微微、新仙娜、依貝佳美容、美發(fā)、美體、SPR便利店50-1007-11、快客、物美等日用便利店眼鏡專賣店100-200寶島、大明、雪亮、雅視1000配鏡、驗(yàn)光藥店100-1000同仁堂、漢方堂、永安堂、天天好大藥房、好得快藥品、醫(yī)療器械配套50-150柯達(dá)、富士沖印、伊爾薩、普蘭德、福奈特、沖印、洗衣輔助業(yè)態(tài)支持性分析商業(yè)主題業(yè)態(tài)支持性分析以上圖表為輔助業(yè)態(tài)商戶示例列表，表中數(shù)據(jù)顯示出本項(xiàng)目商業(yè)可以規(guī)劃的輔助業(yè)態(tài)示例商戶的基本數(shù)據(jù)需求，表中數(shù)據(jù)說(shuō)明：本項(xiàng)目物業(yè)類型豐富，蘊(yùn)含了寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅等多個(gè)物業(yè)形態(tài)，而輔助業(yè)態(tài)的進(jìn)駐成為各物業(yè)不可或缺的服務(wù)性配套業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目輔助業(yè)態(tài)商戶是主力業(yè)態(tài)商戶的有益補(bǔ)充，二者相互促進(jìn)，互為依托。輔助業(yè)態(tài)種類繁多，體量相對(duì)較小，其豐富多樣的業(yè)態(tài)亦可為本項(xiàng)目塑造多樣化的商業(yè)類型提供較為充足的業(yè)態(tài)支持。51集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式初步建議經(jīng)營(yíng)模式利弊本司建議開(kāi)發(fā)商自行管理節(jié)省資金前期投入較大專業(yè)性較弱回龍觀仍是中高端中端商業(yè)相對(duì)陌生區(qū)域，欲打造超越區(qū)域原有商業(yè)物業(yè)的升級(jí)產(chǎn)品并經(jīng)營(yíng)成功，偉業(yè)建議：應(yīng)委托專業(yè)管理公司，打破商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的陌生感，確保前期的成功招商與后期的長(zhǎng)期成功運(yùn)營(yíng)。統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)委托專業(yè)管理公司專業(yè)的租賃管理、營(yíng)銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理長(zhǎng)期顧問(wèn)費(fèi)用較高經(jīng)驗(yàn)豐富，聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，快速招商所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者有效的分離，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，可保證和提高管理水平52主題商業(yè)街初步規(guī)劃方案主題商業(yè)街：6404平方米位于購(gòu)物中心東側(cè)，以一層為主，局部二層建筑；利用本項(xiàng)目自身地理位置的利好因素，將內(nèi)部配套商業(yè)部分塑造成一條商業(yè)內(nèi)街，將配套商業(yè)完整的組合在一起進(jìn)行整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。主要經(jīng)營(yíng)：業(yè)態(tài)需求面積（㎡）特色服裝服飾30-50箱包10-30珠寶首飾10-20鐘表10-20家居用品30-50玩具10-30書(shū)店30-60休閑餐飲50-100回龍觀城鐵站同城街育知東路二層二層距離短、繁華地段回家必經(jīng)之路580m2×1850m2×2620m2×1780m2×2870m2×11074m2×153回龍觀城鐵站同城街育知東路二層二層距離短、繁華地段回家必經(jīng)之路經(jīng)營(yíng)商家店鋪示例圖購(gòu)物廣場(chǎng)入口54主題商業(yè)街200米時(shí)尚精品及美食娛樂(lè)的步行街，將會(huì)充分發(fā)自身優(yōu)勢(shì)，擺脫與城市的差距……將都市生活帶回家中……讓“區(qū)域的主人”不單純購(gòu)物，更喜歡享受逛街的樂(lè)趣。55主題商業(yè)街面積及售價(jià)初步方案主題商業(yè)街開(kāi)發(fā)策略：小面積、低總價(jià)、低風(fēng)險(xiǎn)降低投資門檻，迅速聚集投資者；迅速銷售，迅速回款主題商業(yè)街總面積為：6404㎡我司建議：本項(xiàng)目單元鋪位劃定在20-30平方米之間的小鋪位；局部二層建筑鋪位劃定在50-100平方米之間以提高商鋪的投資與變現(xiàn)能力，利于快速銷售與快速回款回龍觀城鐵站同城街育知東路二層二層620m2×1780m2×2870m2×1580m2×1850m2×21074m2×1620m2×1780m2×2870m2×11074m2×156住宅底商初步規(guī)劃方案回龍觀城鐵站同城街育知東路住宅底商：1668平方米利用臨街展示面好，人流流動(dòng)性強(qiáng)等利好因素，將靠近特色商業(yè)街及項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃路旁建住宅底商，主要以周邊住宅人群的日常消費(fèi)為主。位于D02地塊北側(cè)，住宅樓底端；底商858㎡底商810㎡57回龍觀城鐵站同城街育知東路A區(qū)21580m2經(jīng)營(yíng)超市、賣場(chǎng)、影院B區(qū)C區(qū)620m2×1780m2×2870m2×1580m2×1850m2×21074m2×2147155m2經(jīng)營(yíng)超市、主力百貨11000m2經(jīng)營(yíng)餐飲、健身、KTV底商858m2底商810m2商業(yè)出租面積79735平方米商業(yè)出售面積8072平方米租售比9.9：1租金建議主力百貨3.5~4元/（平米.天）超市2~2.5元/（平米.天）餐飲4~5元/（平米.天）家居類3.5~4元/（平米.天）租售比例58新商業(yè)城市中心新商業(yè)主義——回龍觀商業(yè)升級(jí)版精品賣場(chǎng)、休閑賣場(chǎng)、家庭賣場(chǎng)特色餐飲、休閑餐飲、家庭餐飲體驗(yàn)娛樂(lè)、休閑娛樂(lè)、商務(wù)娛樂(lè)59本項(xiàng)目多客層多業(yè)態(tài)多時(shí)段多體驗(yàn)購(gòu)物休閑美食娛樂(lè)門戶商業(yè)區(qū)一站式個(gè)性新潮ShoppingMall獨(dú)俱匠心個(gè)性化的購(gòu)物盛宴每天都在這里上演區(qū)域即將誕生60終期匯報(bào)項(xiàng)目定位初步規(guī)劃形式與指標(biāo)建議商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價(jià)格建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件：典型案例·望京嘉茂購(gòu)物中心61市場(chǎng)比較法是將需要定價(jià)的對(duì)象與其在定價(jià)期間或之前發(fā)生交易的類似成交案例進(jìn)行比較，再對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源舜_定客觀合理價(jià)格的方法。利用市場(chǎng)比較法可對(duì)本項(xiàng)目的住宅、商住公寓及商鋪等產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格預(yù)判；市場(chǎng)比較法價(jià)格預(yù)測(cè)流程：確定基準(zhǔn)價(jià)格→基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整→預(yù)期價(jià)格由于區(qū)域內(nèi)無(wú)可類比的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品價(jià)格主要參照周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)及租金進(jìn)行預(yù)判。62市場(chǎng)比較法測(cè)算步驟依據(jù)：區(qū)域接近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、檔次相當(dāng)、銷售節(jié)點(diǎn)接近2、確定權(quán)重3、專家打分4、形成基準(zhǔn)均價(jià)依據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，評(píng)定指標(biāo)：和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近客戶重疊度比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利度…

規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模/容積率/建筑類型/商業(yè)配套…

戶型結(jié)構(gòu)類：戶型面積/實(shí)用性/采光通風(fēng)/戶型創(chuàng)新…

品質(zhì)展示類：建筑外觀/物業(yè)管理/交樓標(biāo)準(zhǔn)…

項(xiàng)目品牌類：發(fā)展商品牌/專業(yè)陣容…5、調(diào)整基準(zhǔn)均價(jià)1、選取可比項(xiàng)目63D02富力桃園新龍城旭輝奧都紫金新干線可比樓盤(pán)：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模相似

2007年以來(lái)的已售和在售項(xiàng)目主要參考樓盤(pán)：紫金新干線次要參考樓盤(pán)：新龍城（尾盤(pán)）、富力桃園、旭輝奧都2D02住宅價(jià)格預(yù)測(cè)——選取可比項(xiàng)目選擇原則：164確定權(quán)重樓盤(pán)名稱樓盤(pán)描述權(quán)重均價(jià)主要參考60%紫金新干線地段：霍營(yíng)城鐵站東北出口500米規(guī)模：70萬(wàn)平米面積區(qū)間：50-160平米開(kāi)放時(shí)間：2008年4月60%8500元/平米次要參考40%富力桃園地段：西三旗環(huán)島向東300米規(guī)模：25萬(wàn)平米面積區(qū)間:80-120平米

開(kāi)放時(shí)間：2008年1月15%12000元/平米新龍城地段：龍澤-回龍觀城鐵站南側(cè)規(guī)模：80萬(wàn)平米面積區(qū)間：80-140平米開(kāi)放時(shí)間：2007年15%11000元/平米旭輝奧都地段：立水橋站向南500米規(guī)模：25萬(wàn)平米面積區(qū)間:50-120平米發(fā)售時(shí)間：200710%10500元/平米65形成基準(zhǔn)均價(jià)D02地塊住宅基準(zhǔn)均價(jià)：10003元/平米樓盤(pán)名稱均價(jià)（元/平米）對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重均價(jià)（元/平米）紫金新干線85000.9944460%5667富力桃園120001.11090915%1636新龍城1100011100015%1650旭輝奧都1050011050010%105066F05、F06住宅價(jià)格預(yù)測(cè)——選取可比項(xiàng)目F06富力桃園矩陣旭輝奧都紫金新干線可比樓盤(pán)：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模相似2007年以來(lái)的已售和在售項(xiàng)目2選擇原則：1F05次要參考樓盤(pán)：矩陣（售完）、富力桃園、旭輝奧都主要參考樓盤(pán)：紫金新干線67確定權(quán)重樓盤(pán)名稱樓盤(pán)描述權(quán)重均價(jià)主要參考60%紫金新干線地段：霍營(yíng)城鐵站東北出口500米規(guī)模：70萬(wàn)平米面積區(qū)間：50-160平米開(kāi)放時(shí)間：2008年4月60%8500元/平米次要參考40%富力桃園地段：西三旗環(huán)島向東300米規(guī)模：25萬(wàn)平米面積區(qū)間:80-120平米

開(kāi)放時(shí)間：2008年1月15%12000元/平米矩陣地段：項(xiàng)目地塊西北角規(guī)模：23萬(wàn)平米面積區(qū)間：50-120平米開(kāi)放時(shí)間：2007年15%8500元/平米旭輝奧都地段：立水橋站向南500米規(guī)模：25萬(wàn)平米面積區(qū)間:50-120平米發(fā)售時(shí)間：200710%10500元/平米68形成基準(zhǔn)均價(jià)F05、F06地塊的住宅基準(zhǔn)均價(jià)：9098元/平米樓盤(pán)名稱均價(jià)（元/平米）對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重均價(jià)（元/平米）紫金新干線85000.95894760%5368富力桃園120001.21000015%1500矩陣85001850015%1275旭輝奧都105001.1954510%95569D02佰嘉城冠庭中心東方郁金香東亞上北可比樓盤(pán)：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模相似

2007年以來(lái)的已售和在售項(xiàng)目次要參考樓盤(pán)：東方郁金香（精裝）、佰嘉城、冠庭中心2商住公寓價(jià)格預(yù)測(cè)——選取可比項(xiàng)目選擇原則：1F06F05主要參考樓盤(pán)：東亞上北70確定權(quán)重樓盤(pán)名稱樓盤(pán)描述權(quán)重均價(jià)（元/平米）主要參考60%東亞上北地段：霍營(yíng)城鐵站東北出口500米規(guī)模：24萬(wàn)平米面積區(qū)間：50-90平米開(kāi)放時(shí)間：2007年12月60%10100次要參考40%東方郁金香（精裝修）地段：立水橋站東南500米規(guī)模：4萬(wàn)平米面積區(qū)間:50-120平米發(fā)售時(shí)間：2008.3.1520%12500冠庭中心地段：八達(dá)嶺高速出口400米規(guī)模：8000平米面積區(qū)間：120-190平米開(kāi)放時(shí)間：2007年4月（已售完）10%9800佰嘉城地段：八達(dá)嶺高速出口北800米規(guī)模：3000平米面積區(qū)間:80-120平米

開(kāi)放時(shí)間：2007年10%880071形成基準(zhǔn)均價(jià)F05、F06地塊商住公寓基準(zhǔn)均價(jià)：9202元/平米樓盤(pán)名稱均價(jià)（元/平米）對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重均價(jià)（元/平米）東亞上北101001.15878360%5270東方郁金香（精裝）125001.3961520%1923冠庭中心98000.951031610%1032佰嘉城88000.9977810%97872D02佰嘉匯東區(qū)旺角東亞上北可比樓盤(pán)：商鋪類型、位置相似

2006年以來(lái)的已售和在售項(xiàng)目次要參考樓盤(pán)：東區(qū)旺角、佰嘉匯2D02底商價(jià)格預(yù)測(cè)——選取可比項(xiàng)目選擇原則：1F06F05主要參考樓盤(pán)：東亞上北73確定權(quán)重樓盤(pán)名稱樓盤(pán)描述權(quán)重均價(jià)（元/平米）主要參考60%東亞上北地段：霍營(yíng)城鐵站東北出口500米規(guī)模：24萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街（住宅底商）面積區(qū)間：100-200平米發(fā)售時(shí)間：2007年11月60%18800次要參考40%東區(qū)旺角地段：立水橋站東南500米規(guī)模：3.4萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街（獨(dú)棟）面積區(qū)間:500-900平米發(fā)售時(shí)間：2006年20%10000佰嘉匯地段：八達(dá)嶺高速出口北800米規(guī)模：8萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街（住宅底商）面積區(qū)間:80-150平米

發(fā)售時(shí)間：二期2007年12月20%1240074形成基準(zhǔn)均價(jià)D02地塊底商基準(zhǔn)均價(jià)：18329元/平米樓盤(pán)名稱均價(jià)（元/平米）對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重均價(jià)（元/平米）東亞上北188001.051790560%10743東區(qū)旺角100000.651538520%3077佰嘉匯124000.552254520%450975佰嘉匯東區(qū)旺角東亞上北可比樓盤(pán)：商鋪類型、位置相似

2006年以來(lái)的已售和在售項(xiàng)目次要參考樓盤(pán)：東區(qū)旺角、佰嘉匯2F05、F06底商價(jià)格預(yù)測(cè)——選取可比項(xiàng)目選擇原則：1F06F05主要參考樓盤(pán)：東亞上北76確定權(quán)重樓盤(pán)名稱樓盤(pán)描述權(quán)重均價(jià)（元/平米）主要參考50%東亞上北地段：霍營(yíng)城鐵站東北出口500米規(guī)模：24萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街（住宅底商）面積區(qū)間：100-200平米發(fā)售時(shí)間：2007年11月50%18800次要參考50%東區(qū)旺角地段：立水橋站東南500米規(guī)模：3.4萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街（獨(dú)棟）面積區(qū)間:500-900平米發(fā)售時(shí)間：2006年30%10000佰嘉匯地段：八達(dá)嶺高速出口北800米規(guī)模：8萬(wàn)平米商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街（住宅底商）面積區(qū)間:80-150平米

發(fā)售時(shí)間：二期2007年12月20%1240077比準(zhǔn)均價(jià)測(cè)算F05、F06地塊底商基準(zhǔn)均價(jià)：16679元/平米樓盤(pán)名稱均價(jià)（元/平米）對(duì)比得分比準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）權(quán)重權(quán)重均價(jià)（元/平米）東亞上北188001.11709150%8545東區(qū)旺角100000.751333330%4000佰嘉匯124000.62066720%413378調(diào)整基準(zhǔn)均價(jià)——調(diào)價(jià)假設(shè)住宅：2004年-2007年全市住宅價(jià)格平均年增長(zhǎng)率為17%回龍觀區(qū)域的典型項(xiàng)目矩陣的平均年增長(zhǎng)率為21%由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，2008年上半年北京小戶型項(xiàng)目開(kāi)始集中放量，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨緩。因此，根據(jù)謹(jǐn)慎穩(wěn)妥的原則，我司將未來(lái)住宅市場(chǎng)年增長(zhǎng)率設(shè)為10%，來(lái)對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。79商住公寓：本項(xiàng)目商住公寓定位為偏居住功能的城市精裝小戶型產(chǎn)品，其價(jià)格漲幅可參照住宅市場(chǎng)。商鋪：基于北京市和回龍觀區(qū)域的市場(chǎng)形勢(shì)，設(shè)未來(lái)商鋪市場(chǎng)年增長(zhǎng)率為8%物業(yè)類型D02F05、F06年增長(zhǎng)率基準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）調(diào)整均價(jià)（元/平米）基準(zhǔn)均價(jià)（元/平米）調(diào)整均價(jià)（元/平米）住宅100031100390981000810%商住公寓——92021012210%底商/獨(dú)立商鋪183291979516679180138%由于寫(xiě)字樓產(chǎn)品在本區(qū)域缺乏可借鑒的對(duì)象，因此其售價(jià)主要參照西二旗西三旗－清河小營(yíng)類似產(chǎn)品的售價(jià)與租金，建議本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品售價(jià)為12000元/平米。80入市均價(jià)建議住宅商住公寓寫(xiě)字樓底商及獨(dú)立商鋪D0211000元/平米——12000元/平米20000元/平米F05&F0610000元/平米10000元/平米（含精裝）——18000元/平米81終期匯報(bào)項(xiàng)目定位初步規(guī)劃形式與指標(biāo)建議商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議價(jià)格建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算附件：典型案例·望京嘉茂購(gòu)物中心82稅費(fèi)類別及標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)序號(hào)項(xiàng)目值數(shù)說(shuō)明一土地成本4400.00元/土地面積含出讓金、契稅、拆遷安置費(fèi)及大市政費(fèi)用二、前期費(fèi)用可研及顧問(wèn)費(fèi)建安費(fèi)0.20%

工程勘察費(fèi)5.00元/建筑平米

規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)3.00%

七通一平建安費(fèi)0.00%含在地價(jià)中臨時(shí)建設(shè)費(fèi)10.00元/建筑平米

其他前期費(fèi)用工程總造價(jià)1.00%人防費(fèi)、排污費(fèi)、采暖/水碰接費(fèi)、防雷費(fèi)、供電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)等三、建安成本可售商業(yè)2600.00元/建筑平米

集中商業(yè)2600.00元/建筑平米

寫(xiě)字樓2500.00元/建筑平米

板樓住宅3000.00元/建筑平米公寓精裝標(biāo)準(zhǔn)800元/平米社區(qū)配套、綠化0.00元/建筑平米商業(yè)、住宅含可售車位2300.00元/建筑平米

配套車位2300.00元/建筑平米

招標(biāo)0.15元/建筑平米

監(jiān)理工程總造價(jià)0.80%

其他建安費(fèi)1.00%含竣工圖費(fèi)、審查費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)等四管理費(fèi)用工程總造價(jià)2.00%

五不可預(yù)計(jì)費(fèi)工程總造價(jià)與管理費(fèi)之和2.00%

六財(cái)務(wù)費(fèi)用7.56%視貸款狀況而定,甲方自有不考慮，按直接成本35％，期限3年計(jì)七其他專業(yè)費(fèi)用建安費(fèi)3.00%

八銷售費(fèi)用銷售額的3.0%

九二稅一費(fèi)銷售額的5.50%營(yíng)業(yè)稅及附加十房產(chǎn)稅房產(chǎn)余值*0.7*1.20%

十一印花稅銷售額的0.05%

十二土地增值稅增值額的30.00%視增值額多少而定十三企業(yè)所得稅稅后利潤(rùn)的33.00%

83D02地塊分析——技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)

目建筑面積(平米)占地面積（平米）容積率備注一總計(jì)

187,570

52,000

綠化休閑的建筑與占地面積均按含于商業(yè)與住宅物業(yè)之中考慮1地上

153,870

52,000

可售商業(yè)

8,070

7,550

集中商業(yè)

65,800

16,450

寫(xiě)字樓

20,000

-

板樓住宅

60,000

28,000

社區(qū)配套、綠化休閑

-

-

2地下

33,700

-

可售車位（住宅）

20,000

-

40500

配套地下車位（商業(yè)）

13,700

-

二租售面積

1散售面積

可售商業(yè)

8,070

7,550

寫(xiě)字樓

20,000

-

板樓住宅

60,000

28,000

車位

20,000

-

2出租面積

65,800

集中商業(yè)

65,800

16,450

84D02地塊分析——分析假設(shè)前提各年各物業(yè)建設(shè)比例假設(shè)

2008200920102011可售商業(yè)100%70%30%

集中商業(yè)100%50%50%

寫(xiě)字樓100%40%60%

板樓住宅100%50%50%

社區(qū)配套、綠化休閑100%50%50%

可售車位100%100%0%

配套車位100%100%0%

價(jià)格假設(shè)(元/㎡）

2008200920102011可售商業(yè)10%

20,00022,00024,200寫(xiě)字樓10%-12,00013,20014,520板樓住宅10%-11,00012,10013,310可售地下車位（住宅）10%-100,000110,000121,000

各期銷售面積（㎡）假設(shè)

2008200920102011可售商業(yè)

-8,070-寫(xiě)字樓

-20,000-板樓住宅

-60,000-可售地下車位（住宅）

-20,000-合計(jì)

-108,070-

集中商業(yè)租金及入住率假設(shè)

2,011

2,012

2,013

2014及以后增率出租租金（元/平米/天）

2.5

3.0

3.55%入住率

80%85%90%90%

集中商業(yè)租金及入住率假設(shè)

2,011

2,012

2,013

2014及以后增率自持租金（元/平米/天）

3.5

4.0

4.510%入住率

80%85%90%90%85D02地塊分析——成本投入

合計(jì)(萬(wàn)元)20082009201020112012201320142015

投資進(jìn)度100%58%42%0%0%一土地成本

22,880

22,880

二前期費(fèi)用

2,683

1,549

1,133

-

-三建安費(fèi)用（含綠化、大小市政）

51,084

29,502

21,582

-

-直接

49,95728,77421,183

-

-可售商業(yè)

2,0981,469629

-

-集中商業(yè)

17,1088,5548,554

-

-寫(xiě)字樓

5,0002,0003,000

-

-板樓住宅

18,0009,0009,000

-

-社區(qū)配套/綠化休閑

-

-

-

-

-可售車位

4,6004,600

-

-

-配套車位

3,1513,151

-

-

-專業(yè)費(fèi)

1,126

728

398

-

-招標(biāo)

3

2

1

-

-監(jiān)理

613

431

182

-

-其他

511

295

216

-

-四管理費(fèi)用

1,533

1,079

454

-

-五不可預(yù)計(jì)費(fèi)

1,564

1,100

463

-

-六財(cái)務(wù)費(fèi)用

7,041

-

4,472

-

891

779

591

308

-七其他專業(yè)費(fèi)用

1,533

885

647

-

-

直接成本（一～七合計(jì)）88,316

56,995

28,752

-

891

779

591

308

-累計(jì)總開(kāi)發(fā)成本為8.8億元商業(yè)經(jīng)營(yíng)期利息支出（自持狀況可能略有變化）86D02地塊分析——收入狀況項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120122013-2047總經(jīng)營(yíng)收入465,835

銷售收入111,140

-111,140

-

-

-

-

-……

-

-

-經(jīng)營(yíng)收入354,695-246-586-8324470577772047578……1191412,93913,165項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120122013－2047總經(jīng)營(yíng)收入550883銷售收入111,140

-111,140

-

-

-

-

-

……

-

-

-經(jīng)營(yíng)收益439,743-261-643--9042921400751835916……187002060122692商業(yè)整體出租收入狀況商業(yè)自持經(jīng)營(yíng)收入狀況從毛收入標(biāo)準(zhǔn)看，自持物業(yè)毛收入方面，自持經(jīng)營(yíng)較整體出租可多盈利約9億元87D02地塊分析——收益分析

靜態(tài)動(dòng)態(tài)

稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本收益率銷售收益率稅后IRR稅后NPV（萬(wàn)元，2008）回收期（年）整體出租239,486221%215%20%26,9255.3自持經(jīng)營(yíng)320,401293%288%17.18%28,2677.2收益對(duì)比反映，自持經(jīng)營(yíng)可獲得更高的利潤(rùn)，但從內(nèi)部收益率、投資回收期看，整體出租更具優(yōu)勢(shì)，且可規(guī)避商業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。建議選擇整體出租方案88D02地塊分析——敏感性分析（售價(jià)-建安）項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV@10%售價(jià)變動(dòng)

26,925-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0%

14,313

19,845

24,778

29,284

33,471

37,347

42,540

46,245

49,951-5.0%

9,878

15,687

21,061

25,858

30,282

34,379

38,203

43,437

47,1420.0%

4,849

11,280

17,005

22,212

26,925

31,243

35,286

40,628

44,3335.0%

-74

6,378

12,627

18,298

23,358

27,944

32,205

36,170

41,52410.0%

-5,121

1,020

8,008

13,979

19,520

24,457

28,963

33,151

37,02715.0%

-9,336

-3,957

2,489

9,528

15,356

20,736

25,537

29,962

34,059稅后IRR敏感性分析售價(jià)變動(dòng)

19.7%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0%14.0%16.2%18.6%21.4%24.5%28.0%33.8%38.5%43.8%-5.0%12.6%14.5%16.7%19.2%22.0%25.1%28.7%34.5%39.3%0.0%11.2%13.0%15.0%17.2%19.7%22.6%25.8%31.0%35.3%5.0%10.0%11.6%13.4%15.5%17.8%20.3%23.2%26.4%31.7%10.0%8.8%10.2%12.0%13.9%16.0%18.3%20.9%23.8%27.0%15.0%8.0%9.1%10.6%12.5%14.3%16.5%18.8%21.4%24.4%20.0%7.3%8.1%9.4%11.0%12.9%14.8%17.0%19.3%22.0%只有在成交價(jià)比預(yù)估價(jià)降低20％以上或建安上漲15％以上時(shí)才有可能出現(xiàn)虧損狀況?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)89項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV@10%租金變動(dòng)

26,925-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0%

24,064

26,368

28,707

31,079

33,471

35,899

38,362

40,862

43,399-5.0%

20,781

23,111

25,473

27,871

30,282

32,724

35,202

37,717

40,2690.0%

17,265

19,640

22,038

24,471

26,925

29,392

31,895

34,435

37,0115.0%

13,406

15,876

18,364

20,843

23,358

25,880

28,418

30,994

33,60610.0%

9,071

11,718

14,332

16,944

19,520

22,129

24,734

27,357

30,01715.0%

4,199

7,104

9,885

12,622

15,357

18,067

20,786

23,483

26,20320.0%

-1,825

1,626

4,851

7,902

10,815

13,644

16,475

19,319

22,129稅后IRR敏感性分析租金變動(dòng)

19.7%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%-10.0%14.0%16.2%18.6%21.4%24.5%28.0%33.8%38.5%43.8%-5.0%12.6%14.5%16.7%19.2%22.0%25.1%28.7%34.5%39.3%0.0%11.2%13.0%15.0%17.2%19.7%22.6%25.8%31.0%35.3%5.0%10.0%11.6%13.4%15.5%17.8%20.3%23.2%26.4%31.7%10.0%8.8%10.2%12.0%13.9%16.0%18.3%20.9%23.8%27.0%15.0%8.0%9.1%10.6%12.5%14.3%16.5%18.8%21.4%24.4%20.0%7.3%8.1%9.4%11.0%12.9%14.8%17.0%19.3%22.0%D02地塊分析——敏感性分析（租金-建安）只有在租金比預(yù)估價(jià)降低15％以上且建安上漲10％以上時(shí)才有可能出現(xiàn)虧損狀況?？癸L(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)90F05/F06地塊分析——技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)

目建筑面積(平米)占地面積（平米）容積率備注一總計(jì)

614,000

206,300

綠化休閑的建筑與占地面積均按含于商業(yè)與住宅物業(yè)之中考慮1地上

470,000

206,300

住宅

385,000

170,700

公寓

70,000

20,600

底商

15,000

15,000

社區(qū)配套、綠化休閑

-

-

2