武漢市l(wèi)oft產(chǎn)品研究報(bào)告湖北中原研究部

WuHan.09.2012LOFT定義要素：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙透明性，減少私密程度開放性，戶型間全方位組合藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局LOFT產(chǎn)品項(xiàng)目分布Part1武漢LOFT多分布于主城區(qū)中心商圈和發(fā)展?jié)摿^大的副中心商圈蘭亭熙園在售待售光谷坐標(biāo)城峯館已售金寓金鑫御江名苑人信匯壹加壹空間豐澤園南國(guó)北都天下晶立方融僑華府福星國(guó)際城福星水岸國(guó)際新華名典金地國(guó)際花園福星城優(yōu)活城漢口城市廣場(chǎng)眾聯(lián)天美國(guó)際29街中民長(zhǎng)青里長(zhǎng)航藍(lán)晶國(guó)際武漢LOFT產(chǎn)品特征Part2項(xiàng)目特征1：以10萬(wàn)㎡小體量項(xiàng)目為主，也不乏超過50萬(wàn)㎡以上的綜合性大項(xiàng)目也會(huì)配帶loft作為現(xiàn)金流產(chǎn)品Loft產(chǎn)品在不同體量項(xiàng)目數(shù)量占比項(xiàng)目特征2：產(chǎn)品純?yōu)閘oft的項(xiàng)目較少，以商業(yè)綜合型項(xiàng)目和居住社區(qū)綜合性項(xiàng)目為主不同項(xiàng)目Loft總建面與所在項(xiàng)目總建面占比產(chǎn)品層高：層高在5.2-5.4m之間的loft產(chǎn)品占主流不同項(xiàng)層高區(qū)間loft項(xiàng)目數(shù)量占比當(dāng)層高低于5.2m時(shí)，居住垂直空間略顯擁擠，需在采光、首層挑高等設(shè)計(jì)方面加強(qiáng)，但會(huì)降低利用率層高在5.2-5.4m之間，居住舒適度和空間利用率達(dá)到最大化層高高于5.4m后，資源利用浪費(fèi)，開發(fā)商收益減小，一般較少采用裝修標(biāo)準(zhǔn)：以毛坯產(chǎn)品為主，降低總價(jià)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)客戶自主性；裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)一般占房屋價(jià)格8%-10%之間項(xiàng)目精裝價(jià)格（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)占房?jī)r(jià)比主要品牌大武漢191115008.82%科勒潔具、史密斯熱水器、賽蒙壁掛式取暖器、美的中央空調(diào)愛家國(guó)際華城15008.33%伊萊克斯油煙機(jī)、科勒潔具、史密斯熱水器、賽蒙壁掛式取暖器、美的中央空調(diào)、西門子開關(guān)、貝萊爾排氣扇安順天廈120010%科勒潔具、史密斯熱水器、賽蒙壁掛式取暖器、美的中央空調(diào)蘭亭熙園120010%普通裝修眾聯(lián)天美國(guó)際150010.71%美的空調(diào)3臺(tái)、美的熱水器、港華紫荊抽油煙機(jī)、地板（、墻紙調(diào)研25個(gè)項(xiàng)目中，以毛坯產(chǎn)品為主，主要在降低總價(jià)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)客戶自主性，可以自由組合空間僅有5個(gè)項(xiàng)目采用精裝，分別為廣電蘭亭熙園、大武漢1911、愛家國(guó)際華城、安順天廈、眾聯(lián)天美國(guó)際，精裝價(jià)格多集中在1200-1500元/㎡，占房屋價(jià)格8%-10%之間戶型特征：面積主要集中在30-60㎡，通過送一層、陽(yáng)臺(tái)、入戶挑高層等方式贈(zèng)送面積，得房率一般超過130%項(xiàng)目主力戶型面積贈(zèng)送部分得房率豐澤園57㎡、77㎡、85㎡全面積贈(zèng)送160%星悅城35㎡、43㎡、53㎡全面積贈(zèng)送140%大武漢191160㎡35㎡158%南國(guó)大武漢soho48㎡41㎡164%愛家國(guó)際華城59-71㎡全面積贈(zèng)送140%安順天廈50-90㎡全面積贈(zèng)送150%金鑫御江名苑37-53㎡全面積贈(zèng)送160%光谷坐標(biāo)城峯館49㎡31㎡130%蘭亭熙園49㎡全面積贈(zèng)送134%人信匯53㎡全面積贈(zèng)送140%壹加壹空間30㎡全面積贈(zèng)送152%項(xiàng)目水電有無天然氣豐澤園商用商用無星悅城商用商用無大武漢1911商用商用無南國(guó)大武漢soho未確定未確定有愛家國(guó)際華城民用民用無安順天廈民用民用有金鑫御江名苑商用商用無光谷坐標(biāo)城峯館商用商用無蘭亭熙園民用民用有人信匯民用民用無壹加壹空間民用商用有水電性質(zhì)：目前商用水電與民用水電項(xiàng)目數(shù)量各占一半，30%項(xiàng)目連接天然氣，能否使用民用水電、天然氣主要依靠開發(fā)商與政府關(guān)系40年產(chǎn)權(quán)的loft產(chǎn)品一般較難申請(qǐng)到民用水電，主要依靠開發(fā)商與政府關(guān)系是否能通天然氣取決于LOFT本身內(nèi)部的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，而LOFT產(chǎn)品多采用長(zhǎng)條形的空間，中間無隔斷，這樣的設(shè)計(jì)無法達(dá)到天然氣標(biāo)準(zhǔn)，所以LOFT通天然氣的比率相對(duì)較低連接天然氣且以民用天然氣收費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目寥寥無幾，要看開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣P(guān)系發(fā)展的程度“凹”規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：采用“凹”字型建筑布局，能最大限度將自然光源引入建筑體內(nèi)，構(gòu)造陽(yáng)光中庭“工”規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：在武漢也是率先采用工字形設(shè)計(jì)，最大范圍的采光，比凹字形LOFT更進(jìn)一步，充分利用陽(yáng)光資源，規(guī)避LOFT單面采光的缺陷設(shè)計(jì)較好的產(chǎn)品布局：采用“凹”形或“工”建筑設(shè)計(jì)布局，能加大采光，做到朝南特征總結(jié)LOFT產(chǎn)品所在項(xiàng)目體量一般較小，純loft項(xiàng)目較少LOFT多以毛坯產(chǎn)品為主，降低總價(jià)的同時(shí)強(qiáng)調(diào)客戶自主性層高多在5.2-5.4m之間戶型產(chǎn)面積集中在30-60㎡，贈(zèng)送面積大能否使用民用水電、天然氣主要依靠開發(fā)商與政府關(guān)系設(shè)計(jì)較好的產(chǎn)品布局：采用“凹”形或“工”建筑設(shè)計(jì)布局123456銷售情況分析Part3價(jià)格：溢價(jià)率主要在20%-30%之間，部分項(xiàng)目溢價(jià)率高達(dá)50%-60%。取得高溢價(jià)主要因素有商圈成熟、總價(jià)低、回報(bào)率高王家灣鐘家村光谷白沙洲徐東硚口菱角湖萬(wàn)達(dá)后湖金銀湖在售項(xiàng)目溢價(jià)率及所在商圈去化情況：項(xiàng)目的去化情況跟項(xiàng)目的總價(jià)和項(xiàng)目周邊配套的成熟度密切相關(guān)在售項(xiàng)目開盤去化率及月均去化速度單價(jià)：元/㎡總價(jià)：萬(wàn)元9,3009800170001080018000118001650011500970087005535100501104580554535大武漢1911：推出112套，均價(jià)17000元/㎡開盤僅售出30%，平銷期去化緩慢項(xiàng)目為臨近商圈，配套齊全，雖然溢價(jià)率僅5%，但產(chǎn)品總價(jià)較高，投資成本高，首付需付50萬(wàn)，導(dǎo)致產(chǎn)品去化緩慢南國(guó)大武漢SOHO：推840套，均價(jià)11000元/㎡開盤當(dāng)天售80%項(xiàng)目依托成熟南國(guó)大家裝商圈，配套齊全，產(chǎn)品民用水電，生活成本低溢價(jià)率僅有5%，投資自住皆宜福星惠譽(yù)福星城：推出504套，均價(jià)10000元/㎡開盤當(dāng)天即售罄項(xiàng)目地處漢口火車站附近，配套齊全，產(chǎn)品幾乎無溢價(jià)，投資成本低典型項(xiàng)目銷售分析客戶分析Part4客戶年齡：客戶年齡主要集中在30-50歲不同年齡層客戶特征不同年齡層客戶數(shù)量占比年齡層客戶特征20-30歲之間城市時(shí)尚白領(lǐng)，追求個(gè)性化經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)價(jià)格敏感關(guān)注房屋總價(jià)和交通，自住為主30-40歲之間處于社會(huì)中層，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力關(guān)注環(huán)境或區(qū)域升值潛力投資兼自住得過渡期客戶40-50歲之間處于社會(huì)中高層，比較務(wù)實(shí)對(duì)價(jià)格有一定敏感度購(gòu)買loft多以投資為主50歲以上多為子女購(gòu)買loft產(chǎn)品注重升值空間職業(yè)特征：目前購(gòu)買loft客戶主要是武漢本地長(zhǎng)住人口，以私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)、公務(wù)員為主，其中項(xiàng)目周邊拆遷戶也是購(gòu)買loft客戶的特殊組成部分私營(yíng)業(yè)主公司白領(lǐng)公務(wù)員項(xiàng)目周邊拆遷戶大部分35歲以上處于小管理層受教育程度高有一定購(gòu)買實(shí)力有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，比較務(wù)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)城市生活向往工作穩(wěn)定，待遇好項(xiàng)目周邊“安土重遷”的人群注重投資回報(bào)率追求時(shí)尚及個(gè)性“朝九晚五”，喜歡有限的生活方式多為自住兼投資的“過渡型”客戶注重地段、交通關(guān)注房屋總價(jià)關(guān)注居住舒適度關(guān)注區(qū)域升值潛力注重商業(yè)、娛樂等生活配套置業(yè)目的：Loft購(gòu)房客戶主體由純投資客戶向過渡居住客戶轉(zhuǎn)化，既注重投資回報(bào)，又注重居住舒適性市場(chǎng)經(jīng)過2011年的調(diào)控洗刷后逐漸回歸理性在一些剛興趣球旺盛的區(qū)域loft購(gòu)房客戶主體由純投資客戶向過渡居住客戶轉(zhuǎn)化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、居住舒適性要求提高2011年受“限購(gòu)”政策的影響，投資客在商品住宅市場(chǎng)投資受限制作為不限購(gòu)、不限貸產(chǎn)品，loft作為以投資性質(zhì)為主產(chǎn)品掀起熱銷風(fēng)潮對(duì)項(xiàng)目地段、交通要求較高2010年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是剛性需求還是投資性需求均比較旺盛Loft推廣訴求點(diǎn)多以投資回報(bào)率高為主，奠定loft作為投資產(chǎn)品在客戶心中的最初印象Loft發(fā)展初期Loft發(fā)展期現(xiàn)階段客戶敏感點(diǎn)：主要在項(xiàng)目投資回報(bào)率、地段、交通等因素客戶對(duì)項(xiàng)目各因素關(guān)注程度購(gòu)買抗性：主要是地段不成熟、價(jià)格高、商用水電、房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年地段不成熟

價(jià)格高

商用水電

產(chǎn)權(quán)年限為70年作為主要以投資為訴求點(diǎn)的產(chǎn)品，地段不成熟是硬傷Loft最初就是以“買一送一”、低總價(jià)為賣點(diǎn)，高價(jià)格加大投資風(fēng)險(xiǎn)，和周邊普通住宅項(xiàng)目區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)商用水電提高居住生活成本，對(duì)于自主或出租都產(chǎn)生一定抗性在“限購(gòu)”政策尚未松動(dòng)的環(huán)境背景下，客戶若購(gòu)買70年產(chǎn)權(quán)的loft會(huì)占用普通住宅購(gòu)買名額，不利于后期改善性需求，因此去化不理想旺銷產(chǎn)品特征Part5旺銷項(xiàng)目自身KPI商業(yè)配套齊全總價(jià)低，在30-50萬(wàn)之間區(qū)域無同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品民用水電，天然氣到戶項(xiàng)目自身KPI關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素達(dá)標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目地段居住氛圍成熟交通便利營(yíng)銷方式：旺銷產(chǎn)品多以低價(jià)入市，以高回報(bào)率為訴求點(diǎn)，只要項(xiàng)目自身KPI達(dá)到要求，是否旺銷對(duì)于營(yíng)銷手法等方面要求不高熱銷項(xiàng)目名稱熱銷原因南國(guó)北都總價(jià)低、商業(yè)配套全、區(qū)域無同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品南國(guó)SOHO520總價(jià)低、區(qū)域無同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；先招商，建立南湖新的商業(yè)地位天下晶立方低開高走、總價(jià)低、居住氛圍成熟、區(qū)域無同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品福星惠譽(yù)水岸國(guó)際地段交通便利、未來價(jià)值上升空間大優(yōu)活城交通便利、居住氛圍成熟南國(guó)大武漢SOHO面積適中，總價(jià)控制得當(dāng)；區(qū)域無同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品福星惠譽(yù)福星城總價(jià)低、大社區(qū)，居住氛圍成熟人信匯總價(jià)低、商業(yè)配套齊全、交通便利、未來升值空間大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)Part6目前在售項(xiàng)目市場(chǎng)存量有限，在無新增供應(yīng)的情況下大約需要11個(gè)月即可消化在售項(xiàng)目名稱剩余體量（萬(wàn)㎡）武漢市l(wèi)oft平均去化速度（萬(wàn)㎡/月）剩余存量去化時(shí)間（月）豐澤園0.2950.6210.85星悅城0.25大武漢19110.3愛家國(guó)際華城2.184安順天廈3.2金鑫御江名苑0.45壹加壹空間0.5合計(jì)6.73未來競(jìng)爭(zhēng)壓力主要集中在后湖片區(qū)、武昌中心區(qū)和漢陽(yáng)中心區(qū)區(qū)域項(xiàng)目名稱loft剩余體量（萬(wàn)㎡）區(qū)域剩余Loft體量（萬(wàn)㎡）區(qū)域loft平均去化速度（萬(wàn)㎡/月）去化時(shí)間（月）東西湖豐澤園0.300.300.654.6江岸星悅城0.2511.450.5421.2漢口城市廣場(chǎng)5.00眾聯(lián)天美國(guó)際4.40百步亭金橋匯1.80江漢大武漢191