產(chǎn)品定位與開發(fā)策略報(bào)告大地·龍泉工程我們的競爭優(yōu)勢工程定位及理念導(dǎo)源?龍泉2021新人文主義宣言?龍泉，成都上東之域，是營造城市新宜居生活的第一擇地。龍泉承田園風(fēng)光、產(chǎn)業(yè)漸集、人文初盛、通衢暢達(dá)之優(yōu)，宜營造，不宜建造；宜有機(jī)生長，不宜轉(zhuǎn)栽培植；宜陽光燦爛、精致清遠(yuǎn)，不宜疏遠(yuǎn)剛硬、晴晦難辨；宜人文與園景貼合，不宜填海式造田；宜水秀山靈、神龍潛躍，不宜高山大海、生機(jī)仰止；宜聚尊貴之氣，不宜市井斑雜；宜大地小鎮(zhèn)，不宜大城小盤；宜享悠閑神韻，不宜重機(jī)繁文；宜人文導(dǎo)向，不宜清水闌干。歸言之，龍泉是理念之國、創(chuàng)意之邦、天籟之境、田園之鄉(xiāng)；龍泉又是靈秀之宇、華蓋之源、尊華之向、萬國之仰。上龍泉，東方神域，導(dǎo)引新成都人向東看；上龍泉，世界精粹，呈獻(xiàn)最震撼力的人居佳園。上龍泉者，執(zhí)中國新人居時(shí)代牛耳也！——上龍泉者大地集團(tuán)本工程土地開發(fā)總量為3972畝，按綜合容積率1.06、平均家庭人口3人來推算，需要滿足8萬多人口在這塊土地上的生活。我們面臨的是這樣的“建城〞課題。我們作為“上龍泉者〞，著力營造一個(gè)以“人文、科技、環(huán)境〞為內(nèi)核的、具有創(chuàng)新生活理念和產(chǎn)品配置的新人文主義市鎮(zhèn)。我們將工程命名為“中國·香頌小鎮(zhèn)〞，以表達(dá)尊華與浪漫、人文與科技、田園與舒雅、情趣與生活完美融合的臻近極致的理想城邦?！跋沩灗暦ㄎ臑椤癱hanson〞，是法語浪漫情歌的類稱。以“中國·香頌小鎮(zhèn)〞命名，既說明工程定位面向全國打造人文宜居新市鎮(zhèn)的理念，也表達(dá)了一種親切浪漫的人文情懷。定位思想與案名解析在“中國·香頌小鎮(zhèn)〞，我們遵循“傳世建筑，傳世生活〞的營造理念，以“有機(jī)包容與生長〞的理論，打造面向全中國和大西南的頂級居家升級版，具有獨(dú)立精神的新興城市社區(qū)。我們認(rèn)為“中國·香頌小鎮(zhèn)〞是一個(gè)兼具社會(huì)與建筑形態(tài)等多元因素的有機(jī)體，是擁有足夠強(qiáng)大功能的、能夠滿足新都市人吃、喝、住、行所有需求的有機(jī)市鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)營造理念產(chǎn)品內(nèi)核“中國·香頌小鎮(zhèn)〞的開發(fā)將填補(bǔ)成都乃至大西南新人文主義有機(jī)市鎮(zhèn)的缺失，將成為成都宜居生活新標(biāo)準(zhǔn)的典范，未來將成為大成都地區(qū)的都市新人文主義生活中心。在龍泉，在成都的上東，將富有淵源的成都精致生活理念與國際人文主義潮流相融合，營造一個(gè)陽光燦爛的花園小鎮(zhèn)。我們考察了數(shù)個(gè)千畝大盤，如中海國際、東山國際、卓錦城、麓山國際等。在我們的眼界中，成都只有麓山國際可成為我們參考的產(chǎn)品。放眼世界，我們致力于將“中國·香頌小鎮(zhèn)〞營造為國際頂級人文主義新市鎮(zhèn)。產(chǎn)品開展方向產(chǎn)品開展方向主題定位：“國際頂級人文主義新市鎮(zhèn)〞開展定位：“中國新人文主義市鎮(zhèn)第一城〞核心理念：“世界因我而聚匯〞，“有機(jī)市鎮(zhèn)〞，“花園城市〞，“全能臥城〞，“LOHAS主義〞文化理念：“包容世界的中國新人居典范〞，客群定位：“中國·香頌小鎮(zhèn)原著民引入方案〞產(chǎn)品定位根據(jù)工程開發(fā)周期、周邊人文條件的逐漸成熟，分階段引入企業(yè)總裁/CEO、高級經(jīng)理人、高級官員、獨(dú)立企業(yè)主、國際機(jī)構(gòu)雇員、三資企業(yè)經(jīng)理人以及城市新中產(chǎn)階層。從小鎮(zhèn)“原著民〞定位來看，包含了中國乃至成都中產(chǎn)階層以上的、具有較高收入、教育程度較高的新知財(cái)富階層，家庭總資產(chǎn)規(guī)模在150萬元以上?？紤]到工程開發(fā)周期較長〔7－10年〕，以經(jīng)開區(qū)為代表的周邊城市環(huán)境也同步完善，工程在定位時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮未來經(jīng)開區(qū)存在以及所帶來的國際化客戶群的聚集與影響，因此，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)包括針對國際雇員、三資企業(yè)高級人員的需求。我們認(rèn)為，在產(chǎn)品中參加適量的國際元素，一定會(huì)提升產(chǎn)品的市場價(jià)值，從而擁有比較優(yōu)勢?？蛻羧憾ㄎ划a(chǎn)品籌劃與規(guī)劃建議“中國·香頌小鎮(zhèn)〞的產(chǎn)品類型包括四個(gè)居住產(chǎn)品型、七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型、四個(gè)商業(yè)產(chǎn)品型、五個(gè)休閑產(chǎn)品型、四個(gè)配套產(chǎn)品型，有機(jī)規(guī)劃布局在工程地域內(nèi)。產(chǎn)品型態(tài)產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型居住A型總裁、CEO水景別墅、庭園大宅、小型碼頭莊園居住B型高級經(jīng)理人、高級官員和獨(dú)立企業(yè)主聯(lián)排、疊拼、花園洋房居住C型國際雇員、三資企業(yè)經(jīng)理人花園洋房（3－6）、國際公寓（低于18）居住D型城市新中產(chǎn)層花園洋房(3-6)、多層住宅(5-6)、小高層（低于12）四個(gè)居住產(chǎn)品型：七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型：產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型商務(wù)A型行政/行政官邸企業(yè)行政獨(dú)棟、商務(wù)獨(dú)棟、企業(yè)家公館商務(wù)B型超五星級酒店RITZ-Carton類別商務(wù)C型假日酒店皇冠假日類別商務(wù)D型精品主題酒店Byantree類別商務(wù)E型國際俱樂部2－3家國際俱樂部或會(huì)館（中國會(huì)、美洲俱樂部類別）、風(fēng)情酒吧街商務(wù)F型國際會(huì)展中心能接待國際一流會(huì)議會(huì)展的花園會(huì)展中心組團(tuán)商務(wù)G型名流會(huì)所3－4家高級私人會(huì)所七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型：產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型商業(yè)A型市鎮(zhèn)中心（DownTown）功能復(fù)合型的風(fēng)情街區(qū)商業(yè)B型大型超市麥德龍、百安居或主題ShoppingMall商業(yè)C型多主題文化風(fēng)情街“鄉(xiāng)村藝術(shù)家”、“精典老成都”、“小巴黎”、“波西塔諾之岸”、“創(chuàng)意Loft”、“香頌麗人街”商業(yè)D型主題商業(yè)廣場2－3家成都尚未有的大型百貨品牌五個(gè)休閑產(chǎn)品型：

產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型休閑A型濕地公園劃分為“自然濕地”和“情景濕地”兩個(gè)組團(tuán)休閑B型高爾夫球場18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場休閑C型國際高爾夫?qū)W校休閑D型精品度假酒店龍泉假日Inn連鎖休閑E型游艇俱樂部四個(gè)配套產(chǎn)品型：

產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型配套A型中文學(xué)校北大附中成都分校、小學(xué)分校配套B型國際學(xué)校著名國際學(xué)校分校配套C型醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院、國際醫(yī)院配套D型游樂場大型國際主題游樂場（引入迪斯尼）以“國際頂級人文主義新市鎮(zhèn)〞做主題定位的“中國·香頌小鎮(zhèn)〞，由以下假設(shè)干個(gè)功能組團(tuán)有機(jī)構(gòu)成：組團(tuán)布局“淺山郡〞：占地約44萬平方米，規(guī)劃建筑面積約88萬平方米，為中高層國際公寓、3－6層花園洋房為主的區(qū)域。建筑風(fēng)格定位為稍微融合新古典元素的現(xiàn)代主義。客戶定位以國際雇員、三資企業(yè)中級人員、中產(chǎn)階層為主。“中央?yún)^(qū)〞〔DownTown〕：占地約40萬平方米，規(guī)劃建筑面積約79萬平方米，為“中國·香頌小鎮(zhèn)〞市政中心與商業(yè)中心，包括市政中心、大型超市組群、多主題風(fēng)情商業(yè)街、商業(yè)廣場等。建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代主義?！板\官城〞：占地約45萬平方米，規(guī)劃建筑面積約53萬平方米，為疊拼、花園洋房和小高層公寓為主區(qū)域。建筑風(fēng)格定位為南加州風(fēng)情，客戶定位為高級經(jīng)理人、高級官員和獨(dú)立企業(yè)主、城市新中產(chǎn)層?！澳咸聪阒蕤暎赫嫉丶s44萬平方米，規(guī)劃建筑面積約51萬平方米，為聯(lián)排、多層住宅、花園洋房和小高層公寓為主區(qū)域。建筑風(fēng)格為改進(jìn)型德州小鎮(zhèn)風(fēng)情，客戶定位為高級經(jīng)理人、高級官員和獨(dú)立企業(yè)主、城市新中產(chǎn)層。“上東郡〞：占地約48萬平方米，規(guī)劃建筑面積約98萬平方米，為花園洋房(3-6)、多層住宅(5-6)、小高層〔低于12〕為主區(qū)域。建筑風(fēng)格為新加坡風(fēng)情或華盛頓小鎮(zhèn)風(fēng)情。各個(gè)組團(tuán)有機(jī)集合，構(gòu)成疏密有度、風(fēng)情各異而又擁有統(tǒng)一風(fēng)格的新市鎮(zhèn)；各組團(tuán)擁有相對獨(dú)立、規(guī)模不一的市鎮(zhèn)中心，而“中央?yún)^(qū)〞那么成為整個(gè)市鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)。工程定位為全功能的國際頂級新人文主義市鎮(zhèn)，是一個(gè)集合了居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑等功能的花園城市。因此，在總體規(guī)劃方案中，建議結(jié)合地塊形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，應(yīng)營造出商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑等幾條軸線，將整體空間有機(jī)地劃分與聯(lián)接。這些軸線未必是直線，也可為曲線等形態(tài)。整個(gè)有機(jī)市鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)有市鎮(zhèn)中心和假設(shè)干個(gè)區(qū)域功能中心。規(guī)劃中這些中心的功能應(yīng)當(dāng)結(jié)合籌劃思路賦予內(nèi)涵，成為未來新市鎮(zhèn)重要的功能節(jié)點(diǎn)。工程環(huán)境設(shè)計(jì)中的水系營造格外重要，應(yīng)根據(jù)工程不同片區(qū)的功能與地塊條件合理進(jìn)行水系設(shè)計(jì)。我們建議應(yīng)加大本工程的水系設(shè)計(jì)力度，因此應(yīng)考慮引入東風(fēng)渠水源。水系設(shè)計(jì)最好有整體上的設(shè)計(jì)理念，如果能引入風(fēng)水演繹或與園林結(jié)合進(jìn)行風(fēng)水環(huán)境解析就更好。水系設(shè)計(jì)未必強(qiáng)調(diào)均好性，可以根據(jù)組團(tuán)差異在局部強(qiáng)化水系設(shè)計(jì)，甚至營造“小威尼斯鎮(zhèn)〞的風(fēng)情。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議我們認(rèn)為高爾夫球場的開辟對于本工程具有較強(qiáng)的支撐作用。因此，建議在用地西側(cè)以綠化帶為中心開辟18洞高爾夫球場。高爾夫球場的半坡地形向東傾斜，與工程籌劃定位的“下灣流區(qū)〞空間布局及水洗園林形成很好的照應(yīng)，營造一個(gè)兩坡容護(hù)、高爾夫在畔、并有自然濕地公園的富豪區(qū)。商業(yè)功能的空間規(guī)劃一定要考慮到商業(yè)需要交互聚集開展的特性，盡量回避20米以上幅寬的城市道路，而是沿著20米幅寬以下道路展開。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一期產(chǎn)品定位“中國·香頌小鎮(zhèn)〞的一期為“南檀香洲〞，占地約13萬平方米，規(guī)劃建筑面積約13萬平方米，為聯(lián)排、雙拼和花園洋房為主的，新德州風(fēng)情小鎮(zhèn)的片區(qū)。新德州小鎮(zhèn)風(fēng)格是鄉(xiāng)村生活的升級版，彰顯現(xiàn)代自然主義，同時(shí)又賦予工程濃厚的人文理念。一期產(chǎn)品選型原那么包括：符合整體規(guī)劃思路的產(chǎn)品體系、2021年可竣工交房的產(chǎn)品、地震后市場最接受的產(chǎn)品、銷售速度相對較快的產(chǎn)品、盈利能力相對較高，一期開發(fā)毛利大于3億的產(chǎn)品。經(jīng)過綜合比較，一期確定產(chǎn)品組合為：5F花園洋房(50%)+2.5F聯(lián)排(25%)+2.5F雙拼獨(dú)棟(25%)。一期產(chǎn)品定位一期產(chǎn)品配置一期開發(fā)流程及時(shí)間方案辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證辦理商品房預(yù)售許可證工程銷售辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證：出讓合同成勘放線建設(shè)用地規(guī)劃許可證選址意見書設(shè)計(jì)條件用地紅線辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證：方案咨詢方案報(bào)審、通過初設(shè)審查、通過施工圖審查、通過成勘坐標(biāo)放線核定報(bào)建費(fèi)、繳納建設(shè)工程規(guī)劃許可證計(jì)委立項(xiàng)建設(shè)工程施工許可證招投標(biāo)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)環(huán)評報(bào)告辦理商品房預(yù)售許可證：測繪公司測算預(yù)售面積預(yù)售面積報(bào)告商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)處面積審核、備案產(chǎn)權(quán)處預(yù)售審件、勘查現(xiàn)場工程銷售：預(yù)計(jì)2021年12月20日左右，工程可實(shí)現(xiàn)銷售。工程總體時(shí)間進(jìn)度安排