當(dāng)前北京地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件治理及政策研究一．導(dǎo)論房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展較快且與居民的日常生活息息相關(guān)。隨著北京城市化程度的提高，人口數(shù)量在城市中的攀升，對城市中的住房需求加大。為了滿足不斷增長的需求，房地產(chǎn)市場供需旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售蓬勃發(fā)展。在一篇繁榮景象的背后，不時的會出現(xiàn)一些不協(xié)調(diào)的聲音。如2008年3月19日施工人員在建筑工地安全責(zé)任事故，又如2009年央視大樓發(fā)生火災(zāi)，消防隊員只能人為攀高滅火，面對著三、四十層高的大樓，消防水槍鞭長莫及，滅火效率很低1。這些事件既是某一單位某一行業(yè)的單獨突發(fā)事件，但發(fā)生后必然聯(lián)系各個層面，各個社會環(huán)節(jié)，例如一場火災(zāi)可能就涉及。因此也可以被看做公共事務(wù)。選題的背景及研究意義北京地區(qū)作為政治文化中心，經(jīng)濟發(fā)展迅速，作為國際大都市與國家的首都，不僅代表著中國先進城市發(fā)展的模式與先鋒，對其發(fā)展中遇到的問題的解決與政策研究也是其他城市的有效借鑒。北京房地產(chǎn)領(lǐng)域不同于其他城市房地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅有著其他城市因為人口多、密度高賦予城市房地產(chǎn)領(lǐng)域可能產(chǎn)生突發(fā)公共事件的動因，而且其作為各種資源集中的城市，北京具備治理房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件的條件，北京是政治與信息中心，又擁有著眾多的智庫機構(gòu)，因此可以為房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件治理做系統(tǒng)的政策研究。今天我國處于經(jīng)濟與社會轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟的發(fā)展在促進資本積累，社會財富增加的同時，也給社會帶來了眾多的不和諧因素：收入分配差距的加大增加了社會隱形矛盾；地區(qū)經(jīng)濟不平衡導(dǎo)致的人口頻繁流動；貧困問題仍舊制約著真?zhèn)€社會邁向小康的步伐；失業(yè)人口增加，社會就業(yè)壓力增大；教育、衛(wèi)生、社保等公共資源不平等導(dǎo)致階層矛盾突出；腐敗問題仍舊嚴重；能源、資源短缺，生態(tài)破壞、環(huán)境惡化等等這些不確定的因素都可能導(dǎo)致突發(fā)公共事件。而北京作為全國城市的一個縮影，潛藏了城市中的這些不和諧因素，同時作為掌握各種應(yīng)急手段和能力的中心城市，北京需要能積極應(yīng)對高效處理大量的應(yīng)急信息，搞笑的有個各種應(yīng)急資源，快速的制定各種治理方案和進行決策。北京的房地產(chǎn)領(lǐng)域近年發(fā)展迅速，各類突發(fā)公共事件是偶然的，但是并不標(biāo)明是小概率事件，而且房地產(chǎn)領(lǐng)域往往任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生突發(fā)公共事件都會涉及幾個客體甚至群體，因此政府治理與政策的研究應(yīng)該是常態(tài)的。對北京地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件治理做政策研究有利于：借鑒北京地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)對突發(fā)公共事件的措施和方法，對突發(fā)公共事件的發(fā)生做風(fēng)險規(guī)避和風(fēng)險控制。對于已知的可能導(dǎo)致惡性突發(fā)公共事件，采取風(fēng)險規(guī)避；對無法避免的風(fēng)險,在事先要盡可能控制事件發(fā)生的可能性和后果。（2）梳理大城市在經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型期，特殊領(lǐng)域突發(fā)公共事件發(fā)生的狀況、特點與原因，并為今后北京類大城市預(yù)防此類事件的發(fā)生做參考。（3）汲取北京地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)對突發(fā)公共事件怎樣在事后制訂預(yù)案,怎樣做的基本的人員、財產(chǎn)、資金的部署的經(jīng)驗，制定本地區(qū)的預(yù)案，一旦房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件,可以遵照預(yù)案迅速解決危機,節(jié)省了最寶貴的時間。（4）最后，事件與簡單的政策模型相互結(jié)合為了對現(xiàn)實世界能夠簡化表現(xiàn)形式，簡化識別問題的重要性，促進我們對政策的理解，鑒別問題解決的途徑重要與不重要的方面，解釋政策并評價和預(yù)測結(jié)果。2.國內(nèi)外研究概況國外對突發(fā)公共事件的研究主要集中在突發(fā)公共事件應(yīng)急管理機制上，比如美國由于911事件，建立了城市危機管理系統(tǒng)（CIMS）,系統(tǒng)以美國國家危機命令指揮系統(tǒng)為模板組建，對各個政府機構(gòu)在危機處理中的角色和責(zé)任進行明確界定，明確規(guī)定各種不同類型的危機應(yīng)當(dāng)由那些機構(gòu)負責(zé)。日本面對經(jīng)常發(fā)生的火山爆發(fā)、地震、熱帶風(fēng)暴、海嘯等建立了全政府機構(gòu)統(tǒng)一應(yīng)對體2。加拿大1988年成立了應(yīng)急準(zhǔn)備局，使之成為一個獨立的公共服務(wù)部門，執(zhí)行和實施應(yīng)急管理法。荷蘭于1988年在德爾福特技術(shù)學(xué)院成立了災(zāi)害和應(yīng)急中心，致力于研究、評價、制訂計劃和進行訓(xùn)練，以提高應(yīng)對突發(fā)公共事件的能力和水平3。針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究主要集中在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟上，通過怎樣的手段治理房地產(chǎn)價格過快上漲，怎樣保持治理政策的相對穩(wěn)定，避免政策特別是金融政策調(diào)整過快過頻。將此兩個領(lǐng)域結(jié)合起來研究的還比較少，原因在于幾個方面。一是，國外土地所有權(quán)比較清晰。如美國，是國有和私有兩類，土地流轉(zhuǎn)的方式主要有兩種形式，一種是通過法案，如《土地先購權(quán)法》、《宅地法》來鼓勵拓荒和土地的開發(fā)出售國有土地一種是市場自由交易。因此，美國的土地流轉(zhuǎn)制度因制度保障，使得土地在流轉(zhuǎn)過程中能夠達到產(chǎn)權(quán)邊界明晰。不會出現(xiàn)因為土地使用權(quán)界定不明或者小產(chǎn)權(quán)房問題而導(dǎo)致的房地產(chǎn)群體性突發(fā)公共事件。二是，國外因為積極有效的強制性工程擔(dān)保與保險制度而使工傷意外與豆腐渣工程出現(xiàn)的狀況比較少。國外，凡涉及工程建設(shè)活動的所有單位，包括業(yè)主、建筑師、總承包商、設(shè)計或施工等專業(yè)承包商、建筑產(chǎn)品制造商、質(zhì)量檢查公司等，均須向擔(dān)保與保險公司進行強制性投保。擔(dān)保與保險的內(nèi)容包括新建、改建或維護工程的結(jié)構(gòu)失效，以及建筑所在場地的破壞，為保證建設(shè)工程全壽命期質(zhì)量的實現(xiàn)提供了經(jīng)濟上的保證。如法國承包商一般要負擔(dān)相當(dāng)于工程總造價1.5%~4%的保險費，由于擔(dān)保與保險費率，承包商要考慮的聲譽，為了得到優(yōu)惠的擔(dān)保與保險費率，承包商必須通過加強質(zhì)量管理提高聲譽，從而保證了工程的質(zhì)量和安全性4。三是，國外物業(yè)管理業(yè)管理因為歷史悠久，發(fā)展完善，因而法制化程度高、物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離、物業(yè)管理及收費標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。所以很少出現(xiàn)因為缺少法律約束，物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方主體的權(quán)利和義務(wù)不清，企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權(quán)益得不到有效的保護而造成的業(yè)主集體上訪等突發(fā)公共事件。也沒有因為建管不分而造成的矛盾和問題，業(yè)主不知道去找誰解決的突發(fā)公共事件5。國內(nèi)關(guān)于突發(fā)公共事件研究的角度多集中以下幾個方面：一是，在應(yīng)對突發(fā)性公共事件的對策與建議上，如李冰水，齊秀強認為我國應(yīng)對突發(fā)公共事件還存在著觀念落后，思想認識不到位，缺乏危機意識，關(guān)法律法規(guī)不夠健全，管理機制不完善，信息管理系統(tǒng)落后，信息公開性和透明度亟待提高等問題6。二是，對突發(fā)性公共事件的管理機制上，如華北電力大學(xué)的李雙辰認為政府應(yīng)該建立健全政府管理公共突發(fā)性事件的法律法規(guī)，個人和群體應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念,提高應(yīng)對意識,加強危機教育。健全政府管理公共突發(fā)性事件的組織體系。完善社會預(yù)警體系建設(shè),形成高效的預(yù)警機制7。。三是，對我國城市應(yīng)對公共突發(fā)性事件能力的探討。比如曾麗娟等人認為我國的城市應(yīng)對能力應(yīng)該在健全法律制度，完善應(yīng)急預(yù)案，整合各城市間應(yīng)急系統(tǒng)，培養(yǎng)公民應(yīng)急意識和技能，擴大國家保障體系覆蓋面8等幾個方面進行加強。但是，基于房地產(chǎn)行業(yè)的公共突發(fā)性事件研究還比較少，僅有幾篇文章是有關(guān)這一領(lǐng)域的探討。如王明明在其《房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險與突發(fā)事件的應(yīng)急管理》一文中認為，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險分為三種類型，第一類是指房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理部門的管理風(fēng)險，包括戰(zhàn)略管理行為人失誤的風(fēng)險和戰(zhàn)略管理部門失誤的風(fēng)險;第二類是指房地產(chǎn)企業(yè)其他職能管理部門因風(fēng)險應(yīng)對不當(dāng)而引發(fā)并上升為企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險，即戰(zhàn)略管理配套管理失誤的風(fēng)險，包括財務(wù)風(fēng)險、銷售風(fēng)險等;第三類則是指房地產(chǎn)企業(yè)突發(fā)事件引起的戰(zhàn)略風(fēng)險。而防范這些風(fēng)險的做法是在房地產(chǎn)企業(yè)建立一套科學(xué)合理的應(yīng)急管理體系來應(yīng)對不同階段、不同類別的突發(fā)事件，從而能夠使突發(fā)事件給企業(yè)帶來的損失降至最低9。這一說法雖然正確，但是比較概括，并不能完全應(yīng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域各類公共突發(fā)性事件。其他對房地產(chǎn)領(lǐng)域的突發(fā)事件研究多局限于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格、房地產(chǎn)行業(yè)怎樣應(yīng)對金融危機、房地產(chǎn)行業(yè)如何加強信用等問題進行研究與突發(fā)公共事件的概念和內(nèi)涵還有一定的距離。3.研究方法和思路二．基本理論與模型突發(fā)公共事件與房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件根據(jù)《國家突發(fā)公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》中規(guī)定，突發(fā)公共事件是指“突然發(fā)生，造成或者可能造成嚴重社會危害，需要采取應(yīng)急處置措施予以應(yīng)對的自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件”。按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，突發(fā)公共事件可以分為：自然性突發(fā)事件、社會性突發(fā)事件（按照成因）；輕度、中度、重度危害（按照危害性）；可預(yù)測的、不可預(yù)測的（按照可預(yù)測性）；可防可控的、不可防不可控的（按照可防可控性）；地方性、區(qū)域性或國家性、世界性或國際性（按照影響范圍）；自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件、社會安全事件（根據(jù)發(fā)生過程、性質(zhì)和機理）。突發(fā)性公共事件有著突發(fā)性、復(fù)雜性、破壞性、持續(xù)性、可控性、機遇性等幾點性質(zhì)。其中突發(fā)性與破壞性是突發(fā)公共事件最突出的危害概括。突發(fā)公共事件往往是人們對能否發(fā)生、什么時間、地點、方式爆發(fā)、程度等都是始料未及，難以準(zhǔn)確把握。發(fā)生后，不僅會導(dǎo)致人員傷亡、財產(chǎn)損失還表現(xiàn)為對社會心理和個人心理造成的破壞性沖擊，能夠滲透到社會生活的各個層面。根據(jù)有的學(xué)者觀點認為，“9·11”事件標(biāo)志著世界進入了一個突發(fā)公共事件的多發(fā)期10。因為自從美國911以后，世界上各地的突發(fā)事件接連不斷，SARS、颶風(fēng)、地震、海嘯、禽流感等等。雖然這一說法有些片面，但是總體上，各國突發(fā)性公共事件近年來給各國帶來的經(jīng)濟和社會損失卻是日漸顯著，并且當(dāng)今的突發(fā)公共危機事件多可能引發(fā)很多的連鎖反應(yīng)，有著牽連與擴散的特點。比如2003年的“非典”；波及全球30多個國家和地區(qū)，8000多人成為患者，近900人死亡11。再如2008年華爾街金融危機，不僅限制在美國，而且聯(lián)動的波及到很多西方國家的經(jīng)濟，僅僅中國GDP的增速，從一季度的10.6%、二季度的10.1%、三季度的9%，到四季度的6.8%，GDP增速五年來首次回到個位數(shù)12。房地產(chǎn)領(lǐng)域是一個涵蓋比較大的范圍，房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)公共事件是指從房地產(chǎn)的開發(fā)開始到房屋的銷售，再到最后的物業(yè)管理的整個過程，由某種因素，意外發(fā)生的給社會造成嚴重危害、損失或影響且需要立即處理的負面事件。因此本文將主要限于房屋拆遷、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售、產(chǎn)權(quán)登記以及物業(yè)管理幾個方面?？梢哉f是經(jīng)濟問題、社會問題，也是政治問題。房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)上由于信息不對稱、產(chǎn)權(quán)交易、工程質(zhì)量等原因都可能產(chǎn)生突發(fā)公共事件。房地產(chǎn)領(lǐng)域的突發(fā)公共事件可能涉及的程度有輕度的也可能有重度的危害；某一突發(fā)公共事件甚至可以波及整個區(qū)域和國家。因此房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共危機事件必須按照其放生場所和影響范圍劃分為不同性質(zhì)的和機理的公共危機事件。首先，在房屋拆遷領(lǐng)域可能發(fā)生的公共危機事件有由土地權(quán)流轉(zhuǎn)引起的集體民事糾紛；由舊城改造引發(fā)的群眾上訪等。其次，工程建設(shè)中可能發(fā)生的公共危機事件包括由于工程質(zhì)量問題導(dǎo)致的樓宇倒塌事件、由于缺少合同建筑施工單位集體拖欠工資問題等；再次，房產(chǎn)銷售方面由于欺詐行為與產(chǎn)權(quán)交易不合法情況的存在導(dǎo)致的價格非理性上漲沖擊居民消費生活水平的公共危機事件；最后，物業(yè)管理中服務(wù)質(zhì)量差,有法不依引起的城市社區(qū)矛盾等共危機事件。這些共危機事件中，‘’‘’屬于可能導(dǎo)致重度危害的共危機事件?！瘜儆诳煞揽煽氐墓参C事件。本文在第二部分中將詳細論敘每一種共危機事件的特點和危害2.危機與危機管理理論學(xué)術(shù)界基于學(xué)科特點對危機的定義有所區(qū)別，決策學(xué)的角度認為危機就是對一個社會系統(tǒng)的基本價值和行為準(zhǔn)則架構(gòu)產(chǎn)生嚴重威脅,并且在時間壓力和不確定性極高的情況下,必須對其作出關(guān)鍵性決策的事件13。沖突理論派認為,危機是沖突的一個方面,，危機是一個小于且含于沖突的概念,危機本身就是一種特殊的沖突形式14。系統(tǒng)控制論派認為從系統(tǒng)論的角度來看,危機是一種改變或破壞平衡狀態(tài)的現(xiàn)象,也可以視為系統(tǒng)失衡的狀態(tài)15。損害理論派認為危機是會引起潛在負面影響的具有不確定性的大事件,這種事件及其后果可能對組織及其員工、產(chǎn)品、服務(wù)、資產(chǎn)和聲譽造成巨大的損害16。危機管理，是指組織為應(yīng)付各種危機情境所進行的信息收集、信息分析、問題決策、計劃制訂、措施制定、化解處理、動態(tài)調(diào)整、經(jīng)驗總結(jié)和自我診斷的全過程。危機管理的目的是變危險為機遇，使之越過陷阱進入新的發(fā)展階段。危機管理一般包含對危機前、危機過程中、危機后所有方面的管理。通過尋找危機根源、本質(zhì)及表現(xiàn)形式，并分析它們所造成的沖擊，就能夠通過降低風(fēng)險和緩沖管理來更好地進行危機管理17。有學(xué)者把危機管理的有效性歸納為八條原則：a.可能性原則即危機的最高準(zhǔn)則就是什么都可以發(fā)生。b.優(yōu)先原則即在處理危機過程中,要始終樹立以人為本的思想。c.靈活性原則即具體分析,適時靈活地處理各種危機。d.有效性原則即作為決策者要做出正確的判斷。e.溝通原則即信息溝通是否通暢將直接關(guān)系到危機能否被有效地化解。f.合作性原則即危機管理主體不僅能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一組織內(nèi)部的各種人力、物力和財力資源,同時還要與相關(guān)組織、有關(guān)專家、普通民眾進行密切的合作,共同解決危機。g.適度性原即不能對危機事件過于敏感,反應(yīng)過度，凡事過猶而不及。h.學(xué)習(xí)性原則即危機前學(xué)習(xí)經(jīng)驗教訓(xùn)引以為戒，危機后要反思危機原因，以備預(yù)防18。3.治理理論與多中心治理理論治理理論認為：(1)治理意味著一系列來自政府，但又不限于政府的社會公共機構(gòu)和行為者。(2)治理意味著在為社會和經(jīng)濟問題尋求解決方案的過程中，存在著界線和責(zé)任方面的模糊性。國家與社會之間、公共部門與私人部門之間的界線和責(zé)任便日益變得模糊不清。(3)治理理論肯定了在涉及集體行為的各個社會公共機構(gòu)之間存在著權(quán)力依賴。(4)治理意味著參與者最終將形成一個自主的網(wǎng)絡(luò)。參與者與政府在特定的領(lǐng)域中進行合作，分擔(dān)政府的行政管理責(zé)任。(5)治理意味著辦好事情的能力并不僅限于政府的權(quán)力，不限于政府的發(fā)號施令或動用權(quán)威，對事情的管理還存在著其他管理方法技術(shù)，政府有責(zé)任使用這些新的方法和技術(shù)來更好地對公共事務(wù)進行控制和引導(dǎo)19。根據(jù)治理理論，我們認為作為公共事件它的發(fā)生與防治不僅僅是政府的責(zé)任，也是社會上其他組織的責(zé)任，政府可以在其中充當(dāng)引導(dǎo)的作用，而其他社會組織可以在政府的控制引導(dǎo)下對潛在的突發(fā)公共事件進行較好的方式形成聯(lián)動機制。由美國學(xué)者埃莉諾.奧斯特羅姆提出的多中心治理理論強調(diào)公共事務(wù)治理主體的多樣性，充分發(fā)揮社會各方面的作用。邁克爾·博蘭尼認為：“治理如果僅僅停留在一個層次上是不能獲得持續(xù)成功的”。只有建立起多中心決策與運行機制才能使事務(wù)治理處于協(xié)作、競爭中提升治理績效。文森特奧斯特羅姆也將多中心治理理論用于考察了局部公共事務(wù)如警察服務(wù)治理的自組織機制，認為可以把大城市地區(qū)的治理模式可以看作是“多中心的政治體制”。如果讓城市中的各個主體相互重視對方的存在，相互簽訂各種各樣的合約，并從事合作性的活動，可以有效的解決沖突，在這一意義上城市地區(qū)各種各樣的沖突可以以連續(xù)的、可預(yù)見的互動行為模式運作。從而可以更加更有效、更全面地化解危機20。因而，多中心治理理論否定了公共事務(wù)只能由政府治理或私有化的傳統(tǒng)，從制度層面上重新審視了公共事務(wù)的治理與解決方式。多中心治理理論不僅符合突發(fā)公共事件治理的理念，而且可以從全新的視角看待和應(yīng)對突發(fā)公共事件。4.公共政策相關(guān)模型理論公共政策一般是政府部門的產(chǎn)物，公共政策理論中的決策論是為解決目前或未來可能發(fā)生的問題，選擇最佳方案的一種過程。策論論根據(jù)信息和評價準(zhǔn)則，用數(shù)量方法尋找或選取最優(yōu)決策方案的科學(xué)。它源自運籌學(xué)，廣泛的運用于政策科學(xué)之中。其中風(fēng)險型決策與不確定型決策可以作為突發(fā)公共事件強有力的預(yù)測模型。風(fēng)險型決策模型研究不確定環(huán)境條件下，決策以概率出現(xiàn)狀況。風(fēng)險型決策用概率事先估算出可能發(fā)生的事件并與決策者的目標(biāo)和行動方案配合，計算出行動方案在不同概率狀態(tài)下的收益或者損失。風(fēng)險決策方法一般運用最大可能法，損益矩陣法和決策樹法。最大可能法是考慮在一組發(fā)生的事件狀態(tài)中可能某個事件出現(xiàn)的概率比其他出現(xiàn)的概率大得多，事件間相應(yīng)的益損值差別又小的情況下所采用的一種方法。此時不考慮其他決策，并按確定性決策問題方法進行決策分析。本文將在以后的突發(fā)公共事件類型分析中運用到此法。益損矩陣法是在系統(tǒng)分析中，一般有相互聯(lián)系相互制約的多因素構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)。對于風(fēng)險型問題的決策分析用期望值大小判斷標(biāo)準(zhǔn)的損益矩陣的一種方法。例如已知風(fēng)險決策空間A{a1、a2........am},風(fēng)險型決策的狀態(tài)空間為S{s1、s2........sn},各種事件發(fā)生的概率為P{p1,p2......pm}。各個事件的損益值為VIJ,然后根據(jù)一定的損益系數(shù)計算出損益期望值Ej，從中選擇損益最小的方案即是最佳方案。因本文是有關(guān)一類事件的政策研究，不局限在個體事件中，因此矩陣損益法并不在本文中運用。決策樹方法是按一定的決策順序畫出的樹狀圖。決策樹提供了一種展示類似在什么條件下會得到什么值這類規(guī)則的方法，由于決策樹在實際運用中需要大量的數(shù)據(jù)作為計算基礎(chǔ)，本文最終是要以類型性事件為研究對象，因此用個案建立決策樹并沒有必要，如果強行建立會降低政策的可理解性與可用性。而現(xiàn)實情況下，多數(shù)公共突發(fā)事件出現(xiàn)是不確定的，而且概率也是未知的，那么在決策中將運用到不確定型決策。不確定型決策包括樂觀法、悲觀法、樂觀系數(shù)法、等可能性法和后悔值法等。本文將主要以后的房地產(chǎn)領(lǐng)域治理對策中運用樂觀系數(shù)方法。樂觀系數(shù)法又稱賀威茲決策準(zhǔn)則、折衷原則。它是介于樂觀決策法和悲觀決策法之間的一種決策方法。這種方法在極端樂觀和極端悲觀之間，通過樂觀系數(shù)確定一個適當(dāng)?shù)闹底鳛闆Q策依據(jù)。若以α表示樂觀系數(shù)，0≤α≤1，則1-α就是悲觀系數(shù)。以α和1-α為權(quán)數(shù)對每一方案的最大效益值和最小效益值進行加權(quán)平均，便得到每一方案可能的效益值，然后取各方案的可能效益值中最大者為決策者的目標(biāo)值21。房地產(chǎn)領(lǐng)域公共突發(fā)事件類型及特點分析1.拆遷方面的公共突發(fā)事件的特點首先，在拆遷過程中，主體違法違紀比較明顯。有決定權(quán)的拆遷單位有對拆遷客體隱瞞政策規(guī)定，利用職務(wù)之便收取賄賂等特點。因為失職常常引發(fā)被拆遷人選擇極端行為。如向拆遷人員潑汽油，做釘子戶等等，表達對拆遷單位的抗議。其次，很多拆遷戶補償與安置不公，經(jīng)常誘發(fā)集體上訪類公共事件，為區(qū)域造成了不良的社會影響。影響社會穩(wěn)定和公共設(shè)施建設(shè)。再次，拆遷過程中的極端事件多數(shù)成為媒體關(guān)注的焦點，造成惡劣的社會影響。如因為拆遷導(dǎo)致的自焚、跳河、自殘等等事件，不經(jīng)在整個社會上形成了極端表達利益侵害的模式，而且會造成大眾性不明就里的不滿。最后，拆遷項目評估中，集體欺詐行為的存在導(dǎo)致國家利益遭到損失。如制造假的房產(chǎn)證明，對材料價格提高補償額度等等，騙取國家財產(chǎn)的違法案件時有發(fā)生。工程建設(shè)方面的突發(fā)事件與特點工程建設(shè)是我國一直以來房地產(chǎn)建設(shè)中比較容易發(fā)生特大危險的行業(yè)，根據(jù)近幾年在此行業(yè)發(fā)生的公共突發(fā)事件狀況，我們認為工程建設(shè)方面的突發(fā)性公共事件主要有以下一些特點：一是，涉及人數(shù)多，危險性大。工程建設(shè)因為多數(shù)為密集型勞動，很多建設(shè)施工單位只注重工程的速度，不重視施工人員的安全意識的培訓(xùn)，很多施工人員為農(nóng)民工，基本上不懂得安全作業(yè)，一旦施工過程中缺少協(xié)調(diào)性就可能導(dǎo)致在建工程的坍塌，而建筑物坍塌的過程往往不止一個施工人員傷亡，多數(shù)是會如多米諾骨牌造成一片或者幾個人的傷亡事故。二是，豆腐渣質(zhì)量是大型突發(fā)事件的根本原因。盡管我們看到很多由于建筑物質(zhì)量問題引起的災(zāi)難性時間。比如大橋的垮塌，電影院樓梯的塌陷等等。很多在建的大型工程由于工程造價而偷工減料，建筑的質(zhì)量令人堪憂。同時，監(jiān)督部門監(jiān)督不力，出于某種利益或者權(quán)利上的原因，監(jiān)督部門沒有盡其職責(zé)。這類大型突發(fā)事件往往一旦發(fā)生，監(jiān)管單位喜歡把責(zé)任推卸的一干二凈。造成大量的人民生命財產(chǎn)安全受損。銷售方面的突發(fā)事件與特點一是，廣告失實導(dǎo)致的房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域群體性欺詐行為。在一手房市場，因為地產(chǎn)商的夸大，對房產(chǎn)藍圖的虛構(gòu)，并向購房者承諾與實際情況不符或者根本無法兌現(xiàn)的優(yōu)惠、條件、服務(wù)、環(huán)境以及配套設(shè)施，甚至于明碼標(biāo)價在建筑面積與使用面積上的欺騙都可能導(dǎo)致購房的眾多的業(yè)主向法院投訴地產(chǎn)商，引發(fā)群體性業(yè)主與地產(chǎn)商之間的法律糾紛。常見的表現(xiàn)開發(fā)商在售樓時間的廣告宣傳冊以及相關(guān)宣傳內(nèi)容被購房者作為購房者與開發(fā)商之間有關(guān)房屋情況的既定合同內(nèi)容，但是在真正交付房屋時間，由于購房者拿到的合同與廣告描敘差異較大，引起購房者對房產(chǎn)廣告的虛假與合法性反思，進而為了維護自身的利益聯(lián)合購房人集體對開發(fā)商或者房產(chǎn)銷售中心交涉，開發(fā)商對廣告的模糊定義，是群體性突發(fā)公共事件的導(dǎo)火索。二是，中介機構(gòu)作為始作俑者，演化成泡沫經(jīng)濟和發(fā)生金融危機。房地產(chǎn)市場中價格欺詐行為是普遍存在現(xiàn)象，常常干擾市場秩序。一個行業(yè)長期的信息失真就會導(dǎo)致資金失控，無論是普通百姓還是政府都可能做出決策上的錯誤判斷。美國的金融危機就是房地產(chǎn)行業(yè)價格失實，虛擬經(jīng)濟膨脹，膨脹到政府最后不能進行進行市場干預(yù)，最后虛擬經(jīng)濟泡沫的破滅導(dǎo)致銀行資金的壞賬、倒閉；個人對虛擬經(jīng)濟的依賴，對不對稱的信息不了解，企業(yè)和個人的信用缺失，使全社會的價值觀受到扭曲。一旦出現(xiàn)危機，股市暴跌，貨幣嚴重貶值，大量外資出逃。實體經(jīng)濟跟著下滑，影響就業(yè)，整個國家出現(xiàn)動蕩，如果如美國億美元作為國際流動貨幣，給其他國家的經(jīng)濟也產(chǎn)生巨大的影響，比如英國，2008年金融危機中，先后有幾家國有大型銀行因為受其影響而倒閉。三是，集資房、二手房房產(chǎn)證不明晰產(chǎn)生的連續(xù)性突發(fā)事件。小產(chǎn)權(quán)房，集資房的成因的非常復(fù)雜，數(shù)量又非常廣泛，對其管理也沒有法律依據(jù)。在買賣過程中，因為產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓常常導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛，而且往往產(chǎn)權(quán)交接中會涉及不止1至2個人，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)矛盾，法律根據(jù)房產(chǎn)證和所有權(quán)處理，常常面臨困境。為對違法小產(chǎn)權(quán)房進行拆除,不僅意味著經(jīng)濟成本巨大損失,還會導(dǎo)致諸多社會穩(wěn)定問題,對于數(shù)量龐大的購房者而言,一旦他們所購的小產(chǎn)權(quán)房被拆除,他們遭受的損失沒辦法進行量化，予以賠償,失去住所后的基本安置問題不好解決，可能將地方政府帶入安置大量拆遷戶的困境。物業(yè)管理方面的突發(fā)事件與特點一是，物業(yè)費價額標(biāo)準(zhǔn)與價格機制模糊導(dǎo)致的物業(yè)費集體拖欠問題大量存在。我國居民消費觀念與整個經(jīng)濟與社會發(fā)展存在差異、物業(yè)收費與居民經(jīng)濟承受能力也存在差異。在一定程度上導(dǎo)致物業(yè)費收繳難。物業(yè)費收取過低，業(yè)主不屑交，收取過高，業(yè)主認為是物業(yè)公司存在欺詐行為不愿交。學(xué)者胡泳靈曾經(jīng)從企業(yè)著手,重點分析了市場意識、成本意識和風(fēng)險意識薄弱、員工素質(zhì)低、費用收繳率低和規(guī)模小等因素的影響22。當(dāng)然物業(yè)費作為公共支出，有著公共物品的屬性，因此業(yè)主也存在公共池塘現(xiàn)象，或者說搭便車的心里。二是，物業(yè)管理與服務(wù)的水平比較弱導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛盾重重。物業(yè)服務(wù)是一種私人提供的公共服務(wù)和集體服務(wù)，公共與集體服務(wù)常常被物業(yè)公司混淆，因為分攤物業(yè)費用的緣故，物業(yè)公司考慮私利能不管的不管，能少添置的少添置，這樣，業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，激發(fā)了物業(yè)公司與業(yè)主之間對公共環(huán)境滿意度的矛盾。三是，缺少完善的法律法規(guī)體系，導(dǎo)致物業(yè)管理發(fā)展落后而引發(fā)公共突發(fā)事件。無論哪個領(lǐng)域，法律體系的完善和完整是阻止各種違法案件發(fā)生的必要手段，我國法律文件多數(shù)為宏觀概括性的問題，導(dǎo)致很多公民法律意識和法律精神的缺失，這樣在房地產(chǎn)物業(yè)管理中就使得使得物業(yè)管理不規(guī)范，即使有法律條條框框，但是因為物業(yè)公司在很多環(huán)節(jié)中不去執(zhí)行，有的地方對法律貫徹不到位，最終導(dǎo)致物業(yè)政策與社會經(jīng)濟發(fā)展不適應(yīng)。比如物業(yè)公司靠開發(fā)商輸血，一旦開發(fā)商撤離，物業(yè)公司不能自己經(jīng)營。四、當(dāng)前北京地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域公共突發(fā)事件現(xiàn)狀分析北京朱正亮事件目前城市社區(qū)面對的災(zāi)害呈現(xiàn)出“多種災(zāi)害同時發(fā)生,并且相互誘發(fā)”的特性,例如地震除去自身對城市的毀壞以外還可能誘發(fā)火災(zāi)、有害氣體泄露、交通故障、電力系統(tǒng)癱瘓、震后瘟疫擴散等多種次生災(zāi)害其所長[1]。就目前北京城市災(zāi)害的管理職能分工而言,分散在消防局、市政管委、公安分局、交通分局、電力公司、衛(wèi)生系統(tǒng)等部門。這種條塊分割式的災(zāi)害管理組織體系將導(dǎo)致在重大災(zāi)害的應(yīng)急反應(yīng)遲緩、資源配置低效率等諸多問題。它與北京城市社區(qū)災(zāi)害復(fù)雜性特點不相適應(yīng)。北京市政府雖然在2005年4月,正式宣布成立了京市公共突發(fā)事件應(yīng)急委員會,在各個區(qū)縣也成立了區(qū)應(yīng)急委員會,綜合負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的災(zāi)害管理工作,但是其管理思維也主要集中在“突發(fā)事件的應(yīng)對”方面,缺乏真正的預(yù)防管理。因此,社區(qū)災(zāi)害管理新模式不但能充實并完善預(yù)防管理內(nèi)容,而且還能保證多個減災(zāi)職能部門的協(xié)同作戰(zhàn)。.3堅持人本原理,充分調(diào)動社區(qū)居民減災(zāi)事業(yè)的熱情構(gòu)建社區(qū)災(zāi)害管理新模式應(yīng)堅持人本原理,要以“社區(qū)居民”為總體的工作導(dǎo)向,重視處理人與人之間的關(guān)系,把做好人的工作作為管理的根本。社區(qū)減災(zāi)活動是一項社會公益性事業(yè),新模式應(yīng)積極探索各種管理措施,調(diào)動社區(qū)居民的積極性和創(chuàng)造性。例如,可以利用親情社區(qū)、和諧社區(qū)等文化建設(shè)為社區(qū)居民積極參與社區(qū)減災(zāi)事業(yè)提供巨大的精神動力。北京城市社區(qū)災(zāi)害管理新模式的組織體系北京城市社區(qū)災(zāi)害新管理模式應(yīng)以“整合政府的各項減災(zāi)職能、有效提高社區(qū)應(yīng)對各種城市災(zāi)害的能力,并取得綜合減災(zāi)實效”為總體目標(biāo),充分發(fā)揮社區(qū)基層組織功能,合理預(yù)測社區(qū)可面臨的各種可能災(zāi)害,有效地整合氣象災(zāi)害預(yù)防、防震減災(zāi)、公共安全事件防范、火災(zāi)預(yù)防等一系列公共部門的減災(zāi)職能,合理利用全社會的減災(zāi)資源,統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)的災(zāi)害管理職能。社區(qū)災(zāi)害管理組織職能一般可以分解為社區(qū)應(yīng)急預(yù)案的設(shè)計、避難體系的建設(shè)與管理、社區(qū)減災(zāi)基金的管理、防災(zāi)志愿者隊伍的建設(shè)、社區(qū)災(zāi)害管理的文化建設(shè)等內(nèi)容,其中,社區(qū)災(zāi)害管理文化建設(shè)對提高災(zāi)害管理模式的實際效果,豐富社區(qū)減災(zāi)管理體系的內(nèi)涵具有十分重要的作用。本文建議設(shè)立“社區(qū)綜合減災(zāi)委員會”來擔(dān)當(dāng)社本文建議設(shè)立“社區(qū)綜合減災(zāi)委員會”來擔(dān)當(dāng)社區(qū)災(zāi)害管理的中樞機構(gòu),并以社區(qū)居民為管理主要對象,綜合預(yù)防各種城市社區(qū)災(zāi)害,圍繞居民進行一系列的宣傳、培訓(xùn)、演習(xí)、社團活動、制定家庭減災(zāi)方案.應(yīng)急避難場所體系建設(shè)涉及到災(zāi)害發(fā)生以后,社區(qū)居民如何安置的問題,規(guī)劃后的避難場地可以解決災(zāi)民的衣、食、住、行等必需的生活問題。社區(qū)可以依據(jù)“平災(zāi)結(jié)合”的原則,充分利用現(xiàn)有的社區(qū)綠地、社區(qū)活動廣場、運動場所等場地,通過應(yīng)急供水、供電等功能改造以后,在這些地方樹立明顯的應(yīng)急避難場所標(biāo)志,將它們建設(shè)成為社區(qū)的應(yīng)急避難場所。同時,需要把社區(qū)居民在緊急情況下如何疏散到這些場地,具體的場地如何分配等問題寫到社區(qū)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案中去,保障災(zāi)情發(fā)生以后,有組織、有計劃地疏散和安置災(zāi)民。并通過日常的應(yīng)急演習(xí)等工作讓居民具體了解應(yīng)急避難場所的分布狀況、如何使用該場地等問題。4.4社區(qū)減災(zāi)基金來源及應(yīng)用任何一項事業(yè)的推動,都需要資金方面的保證,社區(qū)減災(zāi)事業(yè)也不例外。在社區(qū)災(zāi)害管理新模式中除了政府提供的部分減災(zāi)經(jīng)費以外,還應(yīng)有社區(qū)自己的減災(zāi)基金。減災(zāi)基金將為社區(qū)日常的減災(zāi)工作運轉(zhuǎn)和關(guān)鍵時刻的應(yīng)急活動提供經(jīng)費保障。社區(qū)減災(zāi)基金的來源可以分為政府財政撥款、社區(qū)居民自愿募集、區(qū)企業(yè)的捐贈以及基金管理帶來的增值效益,但是根據(jù)救災(zāi)事業(yè)公益性特點,應(yīng)該以政府撥款為主。社區(qū)基金也是社區(qū)開展減災(zāi)宣傳、社區(qū)居民應(yīng)急能力培訓(xùn)、防災(zāi)演練等日常工作的重要支持。在災(zāi)害發(fā)生以后,社區(qū)減災(zāi)基金將能在社區(qū)的自我救援、社區(qū)災(zāi)后恢復(fù)和重建等工作中發(fā)揮重大重用,特別是在災(zāi)害應(yīng)對初期,當(dāng)外界救助物資、經(jīng)費還沒有到達以前,這些基金無疑將會發(fā)揮重要作用。社區(qū)減災(zāi)志愿者隊伍建設(shè)根據(jù)北京城市社區(qū)的特點,減災(zāi)志愿者隊伍的建設(shè)是最具可行性的社區(qū)團體之一。在社區(qū)減災(zāi)事業(yè)中,減災(zāi)志愿者能夠在災(zāi)害知識科學(xué)普及、災(zāi)情速報、災(zāi)后應(yīng)急救援等方面發(fā)揮重要作用,例如:社區(qū)居民的志愿者能夠很好的協(xié)助社區(qū)各個家庭了解家庭災(zāi)害常識、制定家庭應(yīng)對火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案、做好家庭防震準(zhǔn)備等工作。災(zāi)害發(fā)生以后,在外界救援隊伍到達以前,社區(qū)居民要開展自我救援,接受過專業(yè)救災(zāi)技能訓(xùn)練的社區(qū)減災(zāi)志愿者將成為社區(qū)生命的最有力的守護者[6]。社區(qū)綜合減災(zāi)委員會要積極引導(dǎo)社區(qū)居民加入到志愿者隊伍中來。社區(qū)減災(zāi)志愿者不僅是社區(qū)減災(zāi)事業(yè)的重要人力資源保障,同時加入志愿者隊伍也是對社區(qū)居民減災(zāi)理念教育的一個重要手段。與災(zāi)害管理有關(guān)的社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)建設(shè)不可或缺的一個部分。而社區(qū)文化建設(shè)則是通過安全社區(qū)建設(shè)、親情社區(qū)建設(shè)、和諧社區(qū)建設(shè)等實際的理念建設(shè)內(nèi)涵構(gòu)建起來的。其不是獨立于社區(qū)減災(zāi)管理新模式以外的,而是服務(wù)于社區(qū)減災(zāi)管理模式的構(gòu)建,優(yōu)良的社區(qū)文化將為社區(qū)減災(zāi)效果帶來巨大的乘數(shù)效應(yīng)。北京城市社區(qū)災(zāi)害管理組織的日常運行北京城市社區(qū)減災(zāi)管理模式體系建立后,仍由社區(qū)綜合減災(zāi)委員會負責(zé)社區(qū)減災(zāi)模式體系的日常運行和維護工作,主要涉及到日常減災(zāi)工作宣傳、社區(qū)居民和志愿者隊伍減災(zāi)技能培訓(xùn)、社區(qū)應(yīng)急演習(xí)等工作。5.1減災(zāi)知識宣傳宣傳是社區(qū)減災(zāi)管理活動必不可少的內(nèi)容。通過對社區(qū)居民進行減災(zāi)科學(xué)知識的宣傳,能夠讓他們更多的了解“城市熱害究竟是什么”、“風(fēng)沙災(zāi)害是如何產(chǎn)生的”、“面對災(zāi)害,有什么樣的前期準(zhǔn)備措施”等知識,當(dāng)人們對一種災(zāi)害常識的認知程度得到提高以后,群眾面對災(zāi)害將不會再有巨大的恐慌情緒。同時,預(yù)防這種災(zāi)害的主觀意識也將在無形中得到極大的提高。減災(zāi)科技知識的普及應(yīng)是社區(qū)災(zāi)害管理中常抓不懈的一項工作,宣傳實效將服務(wù)于整個社區(qū)的災(zāi)害管理模式體系[7]。同時,在針對社區(qū)居民的減災(zāi)科學(xué)知識宣傳活動中,我們要注意到宣傳的方式問題,可以利用高科技多媒體技術(shù),通過圖像、聲音等能具體感知的形式把科學(xué)知識傳播給廣大社區(qū)居民,或者利用一些互動的宣傳手法,例如游戲、競賽等,讓社區(qū)居民參與到宣傳活動中來,這些立體的感受將會使居民對減災(zāi)知識的認知程度得到極大的提高。5.2減災(zāi)技能培訓(xùn)社區(qū)居民應(yīng)對災(zāi)害必須要具備一定的技能和技巧,例如在處理傷病員、預(yù)防次生災(zāi)害、逃生技巧等方面都需要一些專業(yè)的培訓(xùn),所以在社區(qū)災(zāi)害管理新模中必須建立以社區(qū)居民為核心的培訓(xùn)機制,通過專業(yè)的醫(yī)療救護培訓(xùn)、滅火培訓(xùn)、預(yù)防次生災(zāi)害的技能培訓(xùn)、脫險技能培訓(xùn)、災(zāi)害專業(yè)知識培訓(xùn)等訓(xùn)練課程,使社區(qū)居民具備相應(yīng)的應(yīng)急能力。具體的培訓(xùn)形式,可與醫(yī)療救護單位、消防部門、地震專業(yè)部門等單位合作,通過有關(guān)專家來對社區(qū)居民進行專業(yè)培訓(xùn),使他們具備這些方面的專業(yè)技能。北京城市社區(qū)還可以根據(jù)國外的經(jīng)驗,比照荷蘭國際緊急救援技術(shù)培訓(xùn)中心(ICET)的做法,獨創(chuàng)一些社區(qū)減災(zāi)培訓(xùn)課程和系列認證,使對社區(qū)居民個體的培訓(xùn)體系,也要向標(biāo)準(zhǔn)化和認證化的方面發(fā)展。一個災(zāi)害管理組織在制定好一套綜合行動計劃方案以后,需要在一定時期內(nèi)進行排練、演習(xí),用以保證計劃的順利實施和提高對這種即定計劃的徹底執(zhí)行程度。通過演練,還可以不斷發(fā)現(xiàn)新問題,發(fā)現(xiàn)計劃方案中的不足之處,并再加以修正。在防災(zāi)演練方面,北京城市社區(qū)可以借鑒日本東京都地區(qū)防災(zāi)演練方式。日本東京都地區(qū)的防災(zāi)體系中,含有京都綜合防災(zāi)演習(xí)、區(qū)市町村防災(zāi)演習(xí)和其他防災(zāi)機構(gòu)的防災(zāi)演習(xí)等3種形式的演習(xí)內(nèi)容,基本覆蓋了整個東京都地區(qū)按不同等級劃分的不同行政區(qū)域。另一方面,日本東京地區(qū)的演習(xí)除了綜合性的防災(zāi)演習(xí)以外,還有桌面演習(xí)、區(qū)域之間的聯(lián)合演習(xí)、一些災(zāi)害初期的救火、救護避難演習(xí)、物資準(zhǔn)備演習(xí)等多種形式和不同規(guī)模的演習(xí)。通過這些演習(xí),該地區(qū)應(yīng)對災(zāi)害的應(yīng)對能力得到了明顯的加強[9～10]。城市社區(qū)有必要建立定期的、有組織的開展各種演習(xí)的減災(zāi)制度,尤其注重在城市社區(qū)多災(zāi)害并條件下的防災(zāi)演練。通過對擬定好的社區(qū)綜合應(yīng)急方案展開平時演練,檢查社區(qū)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案的可執(zhí)行程度,并通過居民的實際參與,達到提高居民的應(yīng)急反應(yīng)能力、鍛煉應(yīng)急搶險隊伍的目的。社區(qū)防災(zāi)演習(xí)可以是區(qū)內(nèi)全體居民動員的綜合演習(xí),也可以是局部的救護、逃生演練,預(yù)案之間的桌面演習(xí),甚至是社區(qū)之間的聯(lián)合演習(xí)等等,這些都是社區(qū)防災(zāi)演練的有效途徑。與現(xiàn)有的世界城市相比，北京城市硬件建設(shè)的差距在迅速縮小，但在城市的軟件建設(shè)方面，即城市應(yīng)急管理與市民安全素質(zhì)方面的差距，要經(jīng)過長期艱苦的努力才能逐步縮小，建議在以下幾方面著力解決：加強綜合應(yīng)急管理能力的建設(shè)，努力實現(xiàn)防災(zāi)備災(zāi)前移。提高對自然災(zāi)害與突發(fā)公共事件的預(yù)警、監(jiān)測能力，加強災(zāi)害信息管理與信息共享，建立和完善科學(xué)的災(zāi)情監(jiān)測預(yù)警、風(fēng)險評估與信息發(fā)布制度；救援應(yīng)對前移，健全應(yīng)急管理組織機構(gòu)，提高應(yīng)急管理能力和水平；健全專業(yè)應(yīng)急救援隊伍，建立市民廣泛參與的志愿者隊伍；經(jīng)常開展應(yīng)急演練，提高城市搶險救援和市民自救互救能力；加強災(zāi)害風(fēng)險與損失評估、資源承載力與環(huán)境容量評價等工作，加強減災(zāi)應(yīng)急科技支撐能力建設(shè)。編制城鄉(xiāng)綜合應(yīng)急規(guī)劃。面對21世紀城市重大突發(fā)公共事件的新特點，修訂前期編制的減災(zāi)規(guī)劃，結(jié)合世界城市建設(shè)目標(biāo)，開展城市安全承載力和風(fēng)險區(qū)劃研究；新城和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)社區(qū)居民應(yīng)對災(zāi)害必須要具備一定的技能和技巧,例如在處理傷病員、預(yù)防次生災(zāi)害、逃生技巧等方面都需要一些專業(yè)的培訓(xùn),所以在社區(qū)災(zāi)害管理新模式中必須建立以社區(qū)居民為核心的培訓(xùn)機制,通過專業(yè)的醫(yī)療救護培訓(xùn)、滅火培訓(xùn)、預(yù)防次生災(zāi)害的技能培訓(xùn)、脫險技能培訓(xùn)、災(zāi)害專業(yè)知識培訓(xùn)等訓(xùn)練課程,使社區(qū)居民具備相應(yīng)的應(yīng)急能力。具體的培訓(xùn)形式,可與醫(yī)療救護單位、消防部門、地震專業(yè)部門等單位合作,通過有關(guān)專家來對社區(qū)居民進行專業(yè)培訓(xùn),使他們具備這些方面的專業(yè)技能。北京城市社區(qū)還可以根據(jù)國外的經(jīng)驗,比照荷蘭國際緊急救援技術(shù)培訓(xùn)中心(ICET)的做法,獨創(chuàng)一些社區(qū)減災(zāi)培訓(xùn)課程和系列認證,使對社區(qū)居民個體的培訓(xùn)體系,也要向標(biāo)準(zhǔn)化和認證化的方面發(fā)展。5.3防災(zāi)演練一個災(zāi)害管理組織在制定好一套綜合行動計劃方案以后,需要在一定時期內(nèi)進行排練、演習(xí),用以保證計劃的順利實施和提高對這種即定計劃的徹底執(zhí)行程度。通過演練,還可以不斷發(fā)現(xiàn)新問題,發(fā)現(xiàn)計劃方案中的不足之處,并再加以修正。在防災(zāi)演練方面,北京城市社區(qū)可以借鑒日本東京都地區(qū)防災(zāi)演練方式。日本東京都地區(qū)的防災(zāi)體系中,含有京都綜合防災(zāi)演習(xí)、區(qū)市町村防災(zāi)演習(xí)和其他防災(zāi)機構(gòu)的防災(zāi)演習(xí)等3種形式的演習(xí)內(nèi)容,基本覆蓋了整個東京都地區(qū)按不同等級劃分的不同行政區(qū)域。另一方面,日本東京地區(qū)的演習(xí)除了綜合性的防災(zāi)演習(xí)以外,還有桌面演習(xí)、區(qū)域之間的聯(lián)合演習(xí)、一些災(zāi)害初期的救火、救護避難演習(xí)、物資準(zhǔn)備演習(xí)等多種形式和不同規(guī)模的演習(xí)。通過這些演習(xí),該地區(qū)應(yīng)對災(zāi)害的應(yīng)對能力得到了明顯的加強[北京城市社區(qū)有必要建立定期的、有組織的開展各種演習(xí)的減災(zāi)制度,尤其注重在城市社區(qū)多災(zāi)害并發(fā)條件下的防災(zāi)演練。通過對擬定好的社區(qū)綜合應(yīng)急方案展開平時演練,檢查社區(qū)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案的可執(zhí)行程度,并通過居民的實際參與,達到提高居民的應(yīng)急反應(yīng)能力、鍛煉應(yīng)急搶險隊伍的目的。社區(qū)防災(zāi)演習(xí)可以是區(qū)內(nèi)全體居民動員的綜合演習(xí),也可以是局部的救護、逃生演練,預(yù)案之間的桌面演習(xí),甚至是社區(qū)之間的聯(lián)合演習(xí)等等,這些都是社區(qū)防災(zāi)演練的有效途徑。工程,要達成“在社區(qū)一級整合政府的各項減災(zāi)職能,有效提高北京城市社區(qū)應(yīng)對各種災(zāi)害的能力,并取得綜合減災(zāi)實效”的總體目標(biāo),務(wù)必科學(xué)合理地設(shè)立災(zāi)劃必須增加安全減災(zāi)風(fēng)險評估與安全設(shè)施建設(shè)，特別是生命線工程安全保障的內(nèi)容。加快城鄉(xiāng)結(jié)合部村鎮(zhèn)的改造，解決低收入人群和進城務(wù)工人員的安居保障，降低社會風(fēng)險。全面編制各級應(yīng)急預(yù)