商業(yè)地產(chǎn)交流明源軟件2010年12月主目錄業(yè)務(wù)單元詳細(xì)介紹五核心設(shè)計(jì)思想與模型四商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢與明源歷程一商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析三

我們對商業(yè)地產(chǎn)的理解二2009年47%2020年55%2050年75%商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析—城市化進(jìn)程加快一、2009年全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，實(shí)際增長9.8%，增速首次超過GDP。二、2009年上半年，社會消費(fèi)品零售總額58711億元人民幣，增長16.6%。增速是GDP的兩倍。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析—消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析—宏觀調(diào)控政策的影響開發(fā)商自身的壓力“對銷售和轉(zhuǎn)讓物業(yè)的增值部分”全面征收“土地增值稅”住宅開發(fā)的拿地和貸款的難度逐步增加調(diào)控政策對銷售收入的影響1市場的選擇部分投資型資金從住宅領(lǐng)域逐步轉(zhuǎn)移到商用物業(yè)市場2明源在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展歷程2000年，C/S租賃系統(tǒng)，提供基礎(chǔ)的租賃管理功能2005年，CRM租賃管理系統(tǒng)，提供地產(chǎn)企業(yè)持有的寫字樓、酒店公寓、社區(qū)商業(yè)等物業(yè)的租賃管理

代表客戶：嘉里建設(shè)、融科置地、佳兆業(yè)、中惠、安華等2008年，全面啟動商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究主目錄業(yè)務(wù)單元詳細(xì)介紹五核心設(shè)計(jì)思想與模型四我們對商業(yè)地產(chǎn)的理解二商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析三商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢與明源歷程一商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形式購物中心

寫字樓專業(yè)市場酒店式公寓商業(yè)街零售百貨住宅社區(qū)配套商業(yè)超市便利店專業(yè)超市酒店商業(yè)物業(yè)的投資形式分割產(chǎn)權(quán)銷售售后返租：產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，商業(yè)公司對物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商、經(jīng)營及服務(wù)售后不返祖：物業(yè)售出后不再參與后期的經(jīng)營活動，業(yè)務(wù)等同于住宅物業(yè)銷售3只租不售商業(yè)物業(yè)全部自持經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一服務(wù)1租售結(jié)合銷售物業(yè)的業(yè)務(wù)處理等同與住宅銷售業(yè)務(wù)，自持部分物業(yè)的業(yè)務(wù)處理等同與只租不售業(yè)務(wù)2自有資金銀行貸款（短期）綜合性商業(yè)項(xiàng)目核心商業(yè)只租不售資產(chǎn)溢價(jià)經(jīng)營性抵押貸款（長期）租金收益銷售部分：住宅、寫字樓、散鋪整體出售IPO私募滾動開發(fā)償還貸款經(jīng)營利潤償還利息商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的金融模式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展模式目標(biāo)客群檔次定位項(xiàng)目規(guī)模輻射范圍持續(xù)經(jīng)營持續(xù)優(yōu)化制約決定范圍內(nèi)客群客群構(gòu)成與消費(fèi)力項(xiàng)目定位影響主目錄業(yè)務(wù)單元詳細(xì)介紹五核心設(shè)計(jì)思想與模型四商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析三我們對商業(yè)地產(chǎn)的理解二商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢與明源歷程一商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析-萬達(dá)運(yùn)營模式通過集團(tuán)對關(guān)鍵業(yè)務(wù)的控制實(shí)現(xiàn)資源整合、加快發(fā)展速度，保證項(xiàng)目品質(zhì)自營商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，滿足快速擴(kuò)展對商業(yè)資源的需求，同時(shí)提供可觀的現(xiàn)金流通過“訂單地產(chǎn)”的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和主力店招商的有效銜接，保證商業(yè)項(xiàng)目成功專注中端購物中心的開發(fā)1盈利模式自有資金、銀行貸款、銷售回款是主要資金來源開發(fā)綜合性商業(yè)項(xiàng)目，通過銷售住宅、寫字樓、散售商鋪收回投資持有物業(yè)租金回報(bào)、費(fèi)用收入及配套產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)盈利自持有物業(yè)享受租金收入的同時(shí)享受資產(chǎn)溢價(jià)核心競爭力有豐富的主力店資源，并能和主力店共同選址，先租后建，保障商業(yè)項(xiàng)目成功自營商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈半徑，支持商業(yè)項(xiàng)目快速擴(kuò)張成熟的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)能夠保證項(xiàng)目興旺商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析-萬達(dá)發(fā)展模式示意圖自有資金銀行貸款（短期）城市綜合體土地：核心位置出讓獲得核心商業(yè)只租不售地標(biāo)性建筑、新的商圈資產(chǎn)溢價(jià)經(jīng)營性抵押貸款（長期）租金收益銷售部分：住宅、寫字樓、散鋪整體出售IPO私募提升房價(jià)滾動開發(fā)償還貸款經(jīng)營利潤訂單地產(chǎn)償還利息低地價(jià)及低建設(shè)成本，可獲取更高的租金收益運(yùn)作模式通過自主開發(fā)、并購、收購等多種手段實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)項(xiàng)目的全部持有項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營階段后通過出讓項(xiàng)目股權(quán)變現(xiàn)核心城市核心地段開發(fā)中高端購物中心，如“來福士”區(qū)域中心開發(fā)中端購物中心，如“嘉信茂”2盈利模式REITS和私募是主要資金來源項(xiàng)目建成后注入私募，項(xiàng)目運(yùn)營成熟后注入REITS。前者分享資產(chǎn)升值收益，后者分享穩(wěn)定現(xiàn)金流收益通過參股私募和REITS，在獲取自持有物業(yè)穩(wěn)定租金的同時(shí)又獲取參股部分的收益。核心競爭力豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及相應(yīng)的商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)具備多種融資渠道和運(yùn)作手段，主要包括REITS和私募基金。商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析-凱德自有資金銀行貸款開發(fā)類項(xiàng)目私募基金商業(yè)類項(xiàng)目海外REITs商業(yè)經(jīng)營控股收益參股收益參股收益控股收益投資回報(bào)參股購買項(xiàng)目收入成熟后出售物業(yè)升值收入商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析-凱德發(fā)展模式示意圖運(yùn)作模式通過多元化的定位，形成覆蓋精品商業(yè)、時(shí)尚商業(yè)、社區(qū)商業(yè)的豐富產(chǎn)品線。重點(diǎn)城市核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)全部持有，形成核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)模式核心地段核心城市高端購物中心開發(fā)，以“萬象城”為代表區(qū)域中心中端購物中心開發(fā)，如“歡樂頌”3盈利模式母公司資金注入、上市融資、銀行貸款，自有資金是主要資金來源開發(fā)綜合性商業(yè)項(xiàng)目，通過銷售住宅、收回部分投資通過持有物業(yè)租金回報(bào)和費(fèi)用獲取持續(xù)收益自持有物業(yè)享受租金收入的同時(shí)享受資產(chǎn)溢價(jià)核心競爭力央企，豐富的同系公司資源和良好的融資平臺產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)規(guī)劃能力較強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析-華潤4運(yùn)作模式充分依托住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行配套商業(yè)開發(fā)，在通過商業(yè)物業(yè)融入?yún)^(qū)域商圈的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了住宅物業(yè)商業(yè)價(jià)值最大化專注CBD區(qū)域高端寫字樓、酒店、配合少量公寓mall的開發(fā)，通過半托或者全托的模式交由專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)管理，降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為快速擴(kuò)張騰出了手腳盈利模式通過銷售住宅、收回部分投資通過持有物業(yè)租金回報(bào)和費(fèi)用獲取持續(xù)收益自持有物業(yè)享受租金收入的同時(shí)享受資產(chǎn)溢價(jià)核心競爭力持有大量核心地段高端物業(yè)，相比其他企業(yè)的持有物業(yè)，有較高的租金回報(bào)率長期的住宅開發(fā)形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑了一體化的地產(chǎn)運(yùn)營模式，在成本控制上有較強(qiáng)的能力商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析-富力五、專業(yè)化的招商團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功要素六、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物管四、統(tǒng)一規(guī)化、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營三、遵循商業(yè)規(guī)律的地產(chǎn)運(yùn)作流程一、建立金融通路，提供可持續(xù)的現(xiàn)金流二、

正確的商業(yè)定位總結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)的成功要素主目錄業(yè)務(wù)單元詳細(xì)介紹五核心設(shè)計(jì)思想與模型四行業(yè)趨勢與明源歷程一商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析三我們對商業(yè)地產(chǎn)的理解二設(shè)計(jì)配合會員經(jīng)營產(chǎn)證辦理小業(yè)主入伙工程移交裝修配合可售物業(yè)銷售持續(xù)維護(hù)主力品牌開業(yè)期招商主力店技術(shù)對接次主力店招商專賣店招商持續(xù)提升服務(wù)招商開業(yè)運(yùn)營建造施工規(guī)劃設(shè)計(jì)選址發(fā)展部招商部項(xiàng)目公司階段部門運(yùn)營部物管部論證定位選址拿地預(yù)測，預(yù)算財(cái)務(wù)部招商策劃主力店招商設(shè)計(jì)配合收首期，押金管理施工成本控制銷售配合招商配合裝修登記租約管理、活動策劃、市場推廣財(cái)務(wù)收支物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)保養(yǎng)硬件支持服務(wù)支持項(xiàng)目施工商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營過程設(shè)計(jì)部概念、規(guī)劃、方案、建筑、擴(kuò)初設(shè)計(jì)主力店參與共同選址項(xiàng)目介入銷售部營銷策劃集團(tuán)管控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化圍繞規(guī)劃定位的精細(xì)化招商過程管理自動化的運(yùn)營過程管理，提升運(yùn)營效率建立完善的商業(yè)服務(wù)體系，全面提升消費(fèi)體驗(yàn)通過客戶資源的有效整合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)與銷售物業(yè)的相互促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)五大核心設(shè)計(jì)思想集團(tuán)管控KPI指標(biāo)體系價(jià)格管理預(yù)算管理資源管理集團(tuán)管控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化品牌集團(tuán)公司分公司經(jīng)銷商圍繞規(guī)劃定位的精細(xì)化招商過程管理指導(dǎo)招商集團(tuán)公司分公司經(jīng)銷商A目標(biāo)客商意向征詢商務(wù)談判簽意向書簽合同A項(xiàng)目推薦重點(diǎn)篩選持續(xù)溝通建立合作無意向低意向中等意向高意向深入接洽A目標(biāo)客商意向征詢商務(wù)談判簽意向書簽合同A無意向低意向中等意向高意向項(xiàng)目推薦重點(diǎn)篩選深入接洽持續(xù)溝通建立合作圍繞規(guī)劃定位的精細(xì)化招商過程管理租約管理租約審批變更審批事務(wù)提醒財(cái)務(wù)管理自動化賬單自動化憑證欠款提醒經(jīng)營活動管理營業(yè)額監(jiān)控自動化活動效果分析自動化的運(yùn)營過程管理，提升運(yùn)營效率商業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)客戶服務(wù)消防、安保、環(huán)衛(wèi)、綠化設(shè)備保修保養(yǎng)租戶裝修配合停車場管理租戶服務(wù)經(jīng)營證照代辦商務(wù)、中介、委托等服務(wù)租戶經(jīng)營行為商品和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督租戶經(jīng)營的指導(dǎo)消費(fèi)者服務(wù)會員體系管理咨詢、導(dǎo)購等服務(wù)建立完善的商業(yè)服務(wù)體系，全面提升消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)者住宅客戶客商住宅業(yè)主可能是商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者，也可能是某個(gè)項(xiàng)目的承租戶。一個(gè)“客戶”會存在多個(gè)身份，通過系統(tǒng)進(jìn)行整合，建立相互獨(dú)立又能統(tǒng)一的客戶及會員管理體系，使客戶資源得到最大限度利用，創(chuàng)造更多價(jià)值?？蛻糍Y源的有效整合美麗商貿(mào)城租戶美麗花園業(yè)主美麗購物廣場VIP客戶促銷活動商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)整體模型圖租金定價(jià)預(yù)算編制預(yù)算執(zhí)行對比預(yù)算調(diào)整房產(chǎn)管理業(yè)態(tài)規(guī)劃工作量統(tǒng)計(jì)品牌規(guī)劃客商管理選擇目標(biāo)客商客商分配跟進(jìn)提醒品牌管理洽談跟進(jìn)簽意向書簽合同進(jìn)場裝修合同變更/租金減免確認(rèn)續(xù)租到期終止/提前解約合同結(jié)算退場續(xù)租營業(yè)額管理級別權(quán)益消費(fèi)積分POS接口級別體系積分計(jì)劃活動組織商場入會/銷售會員會員管理會員積分經(jīng)營活動營業(yè)抽成水電費(fèi)費(fèi)用登記財(cái)務(wù)記賬應(yīng)收款賬單發(fā)放財(cái)務(wù)收款財(cái)務(wù)接口租金/保證金物業(yè)費(fèi)/POS租金違約金/推廣費(fèi)滯納金/裝修費(fèi)營業(yè)額租金營業(yè)抽成預(yù)算與價(jià)格財(cái)務(wù)管理資源與招商租約與服務(wù)商家經(jīng)營POS系統(tǒng)財(cái)務(wù)系統(tǒng)客流系統(tǒng)接口客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)整體模型圖可視化KPI監(jiān)控租金預(yù)算管理租賃政策管理資源管理招商管理租約管理促銷管理租賃服務(wù)零售會員管理營業(yè)額管理財(cái)務(wù)管理POS接口財(cái)務(wù)接口人流量接口……組織/用戶標(biāo)準(zhǔn)角色標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)流程項(xiàng)目戶口本客戶數(shù)據(jù)產(chǎn)品數(shù)據(jù)分供方數(shù)據(jù)計(jì)劃系統(tǒng)成本系統(tǒng)CRM系統(tǒng)客服系統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)……全面預(yù)算決策導(dǎo)航運(yùn)營門戶項(xiàng)目門戶EKP應(yīng)用集成主數(shù)據(jù)集成平臺集成外部集成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理系統(tǒng)接口關(guān)系促銷活動管理具體功能客流量系統(tǒng)返回人流量統(tǒng)計(jì)值營業(yè)額管理POS系統(tǒng)返回營業(yè)額（按商品分類、天）返回會員積分匯總、級別財(cái)務(wù)收款財(cái)務(wù)系統(tǒng)用友NC系統(tǒng)可以返回憑證信息金蝶K3\EAS\用友U8不返回客流量系統(tǒng)接口POS系統(tǒng)接口財(cái)務(wù)接口主目錄業(yè)務(wù)單元詳細(xì)介紹五核心設(shè)計(jì)思想與模型四行業(yè)趨勢與明源歷程一商業(yè)地產(chǎn)典型企業(yè)分析三我們對商業(yè)地產(chǎn)的理解二二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI資源管理流程圖資產(chǎn)劃入房產(chǎn)資源業(yè)態(tài)規(guī)劃資產(chǎn)劃出品牌資源品牌評價(jià)品牌規(guī)劃客商資源選擇目標(biāo)客商客商跟進(jìn)簽約定期評估品牌評價(jià)客商評價(jià)主動尋找被動獲得商業(yè)會員資源商業(yè)經(jīng)營住宅會員資源房產(chǎn)拆分合并的處理-以合并為例房產(chǎn)合并合并后房間1、房間2沒有了，但仍可以通過合同房間1、合同房間2查詢得到合同到期時(shí)間軸合同1合同2合同房間1合同房間2房間1房間2合同3合同房間3房間32房產(chǎn)管理品牌管理全面了解公司資產(chǎn)及可利用情況提前規(guī)劃房產(chǎn)的各項(xiàng)屬性，方便招商工作順利開展準(zhǔn)確回溯，保證統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確集中管理品牌信息，資源共享，形成企業(yè)資源財(cái)富通過品牌快速找到經(jīng)營方，明確招商對象，提高招商工作效率和招商成功率降低對招商人員經(jīng)驗(yàn)的依賴1資源管理4客商管理招商代理管理客商資源集中管理，成為公司資源，減少資源流失全景記錄客商信息，實(shí)現(xiàn)客戶全生命周期管理通過客商評估得分控制合同簽約，保證商場經(jīng)營效果全面記錄招商代理信息，滿足委托代理招商的管理需要3資源管理房產(chǎn)管理通過劃入/劃出進(jìn)行資源調(diào)配，保證可出租資源的有效管理提前約定好可租資源的屬性，保證后續(xù)招商工作的順利開展品牌管理品牌資源集中分類管理，實(shí)現(xiàn)資源共享，形成長期積累，成為公司的寶貴資源明確目標(biāo)，開展洽談跟進(jìn)，快速推進(jìn)招商工作在哪？是誰？找誰合作一目了然，讓招商工作開展更高效。全方位詳細(xì)記錄品牌信息，形成公司的品牌資源庫，保證招商工作能夠順利高效的展開，保證引入的品牌符合項(xiàng)目定位客商管理客商資源集中管理，形成客商資源庫，防止客商資源流失目標(biāo)明確，直接開展招商工作，提高招商效率全面記錄客商信息，實(shí)現(xiàn)對客商的全生命周期管理多維度對客商定期評估，優(yōu)勝劣汰，保證客商質(zhì)量，確保項(xiàng)目順利經(jīng)營二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI預(yù)算測算模型合同固定租金房產(chǎn)租金收入固定租金預(yù)測抽成租金預(yù)測租期房產(chǎn)租金收入按月匯總抽成租金預(yù)測租期預(yù)測按業(yè)態(tài)/產(chǎn)品匯總項(xiàng)目收入預(yù)測已簽約房產(chǎn)未簽約房產(chǎn)2預(yù)算編制預(yù)算對比分析幫助集團(tuán)/公司實(shí)現(xiàn)對商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)管控按房間編制預(yù)算能真實(shí)準(zhǔn)確反映未來的收入預(yù)算目標(biāo)和實(shí)際執(zhí)行進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)差異找出問題，及時(shí)調(diào)整13租賃政策通過流程控制租金底價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益保障及時(shí)調(diào)整底價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，保證定價(jià)水品符合市場發(fā)展規(guī)律，收益最大化預(yù)算測算模型46預(yù)算管理按項(xiàng)目—產(chǎn)品—月度三層編制預(yù)算可手工編制也可從測算數(shù)據(jù)自動匯總，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目收入目標(biāo)的管控。47預(yù)算明細(xì)測算對已簽約房產(chǎn)，通過合同進(jìn)行收入測算；對未出租房產(chǎn)，通過租金底價(jià)測算；精確的測算方法保證項(xiàng)目預(yù)算的可行性，可靠性。48預(yù)算明細(xì)測算按月測算固定租金與營業(yè)抽成、免租期，讓項(xiàng)目預(yù)算編制有充足的依據(jù)，不再拍腦袋決定，更具可行性49預(yù)算對比分析可按公司、項(xiàng)目對比其預(yù)算指標(biāo)完成情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)差異，及時(shí)改進(jìn)，保證預(yù)算目標(biāo)的順利達(dá)成租金價(jià)格管控模型標(biāo)準(zhǔn)租金制定底價(jià)審批租金底價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)租金審批意向書/合同簽訂租金底價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)租金調(diào)整房產(chǎn)面積變化退租后租金確認(rèn)比較不能低于底價(jià)按價(jià)格期間定期調(diào)整51價(jià)格管理通過流程對底價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的制定進(jìn)行控制，保證租金水平既能符合項(xiàng)目定位，又能符合市場行情，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益保障52價(jià)格管理通過對價(jià)格有效期的控制，保證租金定價(jià)能隨時(shí)根據(jù)市場波動進(jìn)行調(diào)整，保證項(xiàng)目收益最大化通過底價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的對比提醒，在保證項(xiàng)目收益的同時(shí)，又能給到招商人員一定的談判空間，使招商工作能夠順利開展二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI商業(yè)地產(chǎn)KPI體系指標(biāo)類別指標(biāo)名稱指標(biāo)說明績效類EBITDA稅息折舊及攤銷前利潤單方EBITDA每經(jīng)營建面的盈利能力EBITDA率利潤率的一種，反映經(jīng)營效率面積類經(jīng)營建面商業(yè)運(yùn)營的總資源簽約建面已簽約的經(jīng)營建面，反映出租情況計(jì)租建面已開始收租的經(jīng)營建面出租率出租建面與周期加權(quán)計(jì)算得到計(jì)租率更為真實(shí)的租賃情況單價(jià)類實(shí)際建面單價(jià)項(xiàng)目整體的租金收益能力計(jì)租建面單價(jià)實(shí)際已收租部分的租金收益能力簽約建面單價(jià)合同簽定的固定租金水平商業(yè)地產(chǎn)KPI體系指標(biāo)類別指標(biāo)名稱指標(biāo)說明經(jīng)營類營業(yè)額商家營業(yè)收入坪效單位面積的營業(yè)收入，反映商家經(jīng)營能力費(fèi)效比租金與營業(yè)收入比較，體現(xiàn)商家經(jīng)營狀況回款類應(yīng)收款額期間應(yīng)收，反映營業(yè)收入實(shí)收款額實(shí)際收款收款率實(shí)收款額/應(yīng)收款額，反映資金健康狀況準(zhǔn)時(shí)收款額應(yīng)收期限前收繳的款項(xiàng)準(zhǔn)時(shí)收款率反映客戶信用狀況個(gè)人桌面通過桌面迅速了解各項(xiàng)目運(yùn)營情況。集團(tuán)角度看公司各地公司分布，鼠標(biāo)懸停時(shí)顯示對應(yīng)公司的KPI.集團(tuán)層面各項(xiàng)KPI指標(biāo)展示，管理層可以定期對集團(tuán)利潤、資源利用、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)收款幾個(gè)維度進(jìn)行了解公司角度看項(xiàng)目項(xiàng)目分部，鼠標(biāo)懸停時(shí)顯示對應(yīng)項(xiàng)目的KPI.公司層面各項(xiàng)KPI指標(biāo)展示，管理層可以定期對公司利潤、資源利用、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)收款幾個(gè)維度進(jìn)行了解項(xiàng)目整體和局部項(xiàng)目效果圖展示，點(diǎn)擊建筑物，進(jìn)入對應(yīng)建筑物平面視圖項(xiàng)目層面各項(xiàng)KPI指標(biāo)展示，管理層可以定期對項(xiàng)目利潤、資源利用、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)收款幾個(gè)維度進(jìn)行了解具體樓層信息二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI招商管理流程圖主力店戰(zhàn)略合作商家意向征詢主力店參與規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目推介活動報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)審批簽意向書意向書審批簽合同合同審批商務(wù)談判次主力店/專賣店/零散商家品牌/客商資源庫報(bào)價(jià)記錄查詢意向書轉(zhuǎn)簽約提醒合同收款提醒跟進(jìn)記錄查詢合作記錄查詢2租控管理品牌商家查詢平面圖從多個(gè)維度對項(xiàng)目狀況進(jìn)行展示，直觀，方便業(yè)務(wù)辦理快速定位項(xiàng)目需要引入的品牌及背后的經(jīng)營方，順來開展招商工作，提高項(xiàng)目招商效率13租賃政策機(jī)會靈活分配，不遺漏每一個(gè)客戶資源合理分配，平衡招商人員的工作飽和程度合理資源調(diào)配，充分發(fā)揮每個(gè)招商人員的能力，并充分挖掘每個(gè)機(jī)會的價(jià)值交易分配明確業(yè)務(wù)歸屬，保證招商人員利益招商管理跟進(jìn)追訪招商人員能夠明確該跟進(jìn)誰，已經(jīng)跟進(jìn)了誰，哪些是該跟進(jìn)還沒有跟進(jìn)的，保證工作有效開展便于管理人員監(jiān)控招商人員工作進(jìn)展，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，避免客戶資源的浪費(fèi)45工作量統(tǒng)計(jì)便于管理人員了解項(xiàng)目工作總量與各招商人員工作飽和程度，避免工作安排不合理招商管理洽談跟進(jìn)建立符合招商人員的業(yè)務(wù)處理流程，更簡易通過跟進(jìn)策略，輔助建立漏斗管理體系，使跟進(jìn)工作更有指導(dǎo)性，更規(guī)范化A目標(biāo)客商意向征詢商務(wù)談判簽意向書簽合同A無意向低意向中等意向高意向招商管理-洽談跟進(jìn)根據(jù)策略，系統(tǒng)會提示什么時(shí)候向前推進(jìn)隨時(shí)了解業(yè)態(tài)分布及品牌落位情況，保證規(guī)劃方案的有效執(zhí)行租控管理隨時(shí)了解招商簽約進(jìn)度，確保項(xiàng)目招商工作的順利進(jìn)行掌握商家裝修進(jìn)展，確保項(xiàng)目能夠順利開業(yè)設(shè)置跟進(jìn)指導(dǎo)策略，建立漏斗管理模型根據(jù)客戶的跟進(jìn)階段和客戶的合作意向，自動根據(jù)前期定好的策略，指導(dǎo)招商人員下次跟進(jìn)日期，使跟進(jìn)工作能有序向前推進(jìn)招商管理-洽談跟進(jìn)2自主招商委托招商代理招商招商人員直接在系統(tǒng)中跟進(jìn)客商，錄入跟進(jìn)信息跟進(jìn)代理公司的招商人員，錄入對代理公司招商人員的跟進(jìn)信息提供招商管理的功能權(quán)限，供招商代理公司業(yè)務(wù)人員直接使用13自主+委托混合招商招商人員直接在系統(tǒng)錄入自主招商客商的跟進(jìn)信息跟進(jìn)代理公司人員，錄入對代理公司人員的跟進(jìn)信息代理公司人員直接在系統(tǒng)錄入代理招商客商的跟進(jìn)信息不同的招商模式如何應(yīng)用系統(tǒng)-招商主體不同不同的招商模式如何應(yīng)用系統(tǒng)-招商階段不同2建設(shè)前招商建設(shè)中招商需要和主力店進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)對接，比如荷載、層高、進(jìn)深、柱距等要求，所以進(jìn)行招商跟進(jìn)時(shí)會進(jìn)行更多的接觸，記錄更多的信息建設(shè)中招商通常為次主力店、專賣店的招商，此時(shí)招商工作量大，需要需找大量的商家資源開展招商工作，極少情況下會根據(jù)商家要求調(diào)整設(shè)計(jì)方案13開業(yè)后招商開業(yè)后補(bǔ)充招商通常工作量較小，零星的展開，也極少會調(diào)整項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案總結(jié)：三個(gè)階段的招商工作對于系統(tǒng)應(yīng)用基本沒有區(qū)別，只在記錄信息量上有多有少70洽談跟進(jìn)詳細(xì)的客商信息，招商人員開展跟進(jìn)工作能更順利更有針對性71洽談跟進(jìn)客戶需求與聯(lián)系人扁平化的展示風(fēng)格便于招商人員了解跟進(jìn)主要信息72洽談跟進(jìn)全景式展示以往跟進(jìn)記錄，讓跟進(jìn)工作的推進(jìn)更有針對性。通過跟進(jìn)階段和合作意向的跟進(jìn)策略，利用“雙漏斗”的方式，指導(dǎo)招商人員開展招商跟進(jìn)工作73品牌規(guī)劃通過對品牌條件的篩選，可以快速從品牌資源庫中找到符合項(xiàng)目定位的品牌，從而為品牌規(guī)劃做好充足的準(zhǔn)備74品牌規(guī)劃查找選定品牌的經(jīng)營商家，包括直營及代理商等等，確定在哪，是誰，和誰合作。75品牌規(guī)劃按條件篩選出符合條件的客商可將選定的客商直接生成機(jī)會進(jìn)行跟進(jìn)二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI租約與服務(wù)流程圖意向書意向書審批合同合同審批進(jìn)場裝修開業(yè)確認(rèn)續(xù)租合同變更變更審批到期終止合同結(jié)算退場續(xù)租簽新合同不續(xù)租下家招商減租變更租賃條件合同更名租金減免提前解約租約管理租約管理滿足多種類型的產(chǎn)品合同需求租金設(shè)置靈活，滿足各類租金約定規(guī)則營業(yè)抽成設(shè)置靈活，滿足各類抽成約定規(guī)則合同審批流程，嚴(yán)控合同質(zhì)量，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)預(yù)設(shè)的多種合同變更場景，滿足商業(yè)運(yùn)營中各類業(yè)務(wù)變更需求1支持多種產(chǎn)品的合同分類商鋪：注重承租面積、租金和營業(yè)抽成約定，租期較長，涉及費(fèi)用較多廣告位：固定租金、租期不會太長，沒有其他費(fèi)用場地：固定租金、租期多較短，涉及費(fèi)用較少寫字樓：固定租金，涉及費(fèi)用較多公寓：固定租金，涉及服務(wù)、費(fèi)用較多僅計(jì)固定租金按房產(chǎn)設(shè)置租期按房產(chǎn)設(shè)置租金設(shè)置首期滿足首期補(bǔ)齊設(shè)置下期滿足第二筆補(bǔ)齊業(yè)務(wù)設(shè)置多期免租期設(shè)置周期調(diào)整租金方案約定各類計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅計(jì)營業(yè)抽成設(shè)置抽成交費(fèi)期間設(shè)置抽成交費(fèi)間隔設(shè)置周期抽調(diào)整抽成方案按超額累進(jìn)階梯抽成按比例對照階梯抽成按商品分類抽成固定租金+營業(yè)抽成設(shè)置固定租金各類約定規(guī)則設(shè)置營業(yè)抽成各類約定規(guī)則設(shè)定固定租金與營業(yè)抽成比較起點(diǎn)靈活的租約設(shè)置合同管理合同的簽訂需要通過流程進(jìn)行審批，確保合同質(zhì)量以房產(chǎn)為單位設(shè)置租約靈活約定租金收取模式靈活的租約設(shè)置分段設(shè)置多個(gè)免租期靈活設(shè)置租金調(diào)整方案可選擇抽成約定放方式設(shè)置營業(yè)抽成收取方案2合同約定調(diào)整中途變更在簽訂合同時(shí)，約定調(diào)整的日期，調(diào)整的方式通過發(fā)起租金減免變更，臨時(shí)調(diào)整應(yīng)繳租金13重大變化重大變化可能涉及調(diào)整租金金額、承租面積、租期等一些列條件，所以最好終止原有合同，重新簽訂新合同租金調(diào)整如何應(yīng)用系統(tǒng)合同變更系統(tǒng)如何處理更名申請調(diào)整房產(chǎn)申請調(diào)整房產(chǎn)審批房產(chǎn)費(fèi)用結(jié)算確定減免款項(xiàng)及金額執(zhí)行變更，刪除房產(chǎn)，更新應(yīng)收款減免審批提前解約申請執(zhí)行變更，更新應(yīng)收款更名審批執(zhí)行變更，更新合同客戶名提前解約審批合同結(jié)算終止合同，更新應(yīng)收款續(xù)租申請續(xù)租審批執(zhí)行續(xù)租生成續(xù)租合同目前系統(tǒng)處理六類變更租賃條件變更申請租賃條件變更審批執(zhí)行變更，更新應(yīng)收款、合同信息123456合同變更處理審批流處理更名變更減租業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整房產(chǎn)變更合同變更處理合同執(zhí)行期小幅調(diào)整租金進(jìn)行減免租金變更合同變更處理提前解約變更需要查詢客商財(cái)務(wù)收款狀況，并根據(jù)約定收取違約金二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI財(cái)務(wù)管理流程圖費(fèi)用約定抽成約定營業(yè)額營業(yè)抽成費(fèi)用計(jì)算&錄入財(cái)務(wù)記賬賬單打印與發(fā)放財(cái)務(wù)收款催繳欠款租金應(yīng)收款合同POS接口數(shù)據(jù)導(dǎo)入財(cái)務(wù)接口費(fèi)用管理靈活處理走表類/合同類費(fèi)用的錄入和記算對不同類型費(fèi)用通過不同的月末處理方式處理12收支管理實(shí)收和應(yīng)收明確對應(yīng)支持預(yù)收支持對應(yīng)收的滯納金結(jié)轉(zhuǎn)允許對實(shí)收款項(xiàng)進(jìn)行退款、轉(zhuǎn)賬支持對實(shí)收單據(jù)進(jìn)行換票、跨月?lián)Q票租賃服務(wù)逾期管理通過對關(guān)鍵業(yè)務(wù)逾期辦理的提醒，避免因?yàn)楣ぷ餮诱`而造成的損失對意向書未及時(shí)簽約提醒對保證金/押金未及時(shí)繳清提醒對簽約商家未按時(shí)進(jìn)駐提醒對租金/費(fèi)用未及時(shí)繳清提醒對簽約商家未及時(shí)確認(rèn)是否續(xù)租提醒對合同到期未按時(shí)終止進(jìn)行提醒3租賃服務(wù)財(cái)務(wù)管理通過費(fèi)用計(jì)算錄入—費(fèi)用記賬—發(fā)放賬單—收款標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)辦理流程，幫助財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)辦理提升工作效率逾期管理桌面對逾期業(yè)務(wù)的提醒，幫助及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理，避免業(yè)務(wù)辦理延誤而帶來的損失。逾期管理逾期未簽約逾期未繳或未繳清保證金與押金逾期未進(jìn)駐逾期未繳或未繳清租金與費(fèi)用即將到期且未確認(rèn)續(xù)租合同預(yù)警逾期未關(guān)閉的合同二級目錄1資源管理2預(yù)算與價(jià)格4招商管理5租約與服務(wù)6財(cái)務(wù)管理7商家經(jīng)營管理3商業(yè)地產(chǎn)KPI商家經(jīng)營管理流程圖促銷活動管理活動組織積分計(jì)劃級別權(quán)益收銀管理終端顧客/承租商戶/住宅及其他業(yè)態(tài)會員級別