揭開商業(yè)地產(chǎn)神秘的面紗大裕投資陳志華2009-04莆田目標商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、地產(chǎn)的關(guān)系和差異商業(yè)地產(chǎn)成為資本關(guān)注的秘密從投資者角度來理解商業(yè)地產(chǎn)運作商業(yè)地產(chǎn)全程運作的一些關(guān)鍵工具實戰(zhàn)模擬：愛琴灣項目全程策劃案例一銅鑼灣集團是一家專業(yè)性大型零售企業(yè)，被稱為中國摩爾(MALL)業(yè)態(tài)的奠基人，MALL大潮又在國內(nèi)催生了一個新的產(chǎn)業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)”。“銅鑼灣百貨”是一家大型專業(yè)性商業(yè)策劃和商業(yè)管理型公司，以商業(yè)策劃和商業(yè)管理輸出為目標，走商業(yè)托管和連鎖擴張之路。從1998年至今，銅鑼灣飛速向外擴張，前后進入20個省、49個城市，目前百貨和MALL共擁有57個商業(yè)網(wǎng)點。銅鑼灣集團總裁陳智平均每周約有一整天的時間消耗在離開或者飛往深圳的飛機上；頻繁穿梭于北京、大連、沈陽、西安等國內(nèi)大城市，銅鑼灣集團董事長陳智在全國開設(shè)了一個接一個的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（購物中心）。祖籍廣東湛江的陳智是最早來深圳淘金的人之一。1990年陳智辭去深圳工業(yè)品貿(mào)易集團的“鐵飯碗”，在羅湖開出一家100多平方米的服裝店，專門經(jīng)營夢特嬌、金利來等國外名牌服裝，開始了創(chuàng)業(yè)之路。1994年陳智投身電器經(jīng)營，并頗有創(chuàng)意地提出“國際電器城”概念。陳智1996年決定大膽引入一種在美國被稱為ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的多元化購物模式。目前，銅鑼灣在全國各地有45個大型購物中心，總營業(yè)面積達500萬平方米，員工超過3萬人。大連銅鑼灣-大事記

2004年7月18日，大連銅鑼灣百貨正式開業(yè)；2004年8月，銅鑼灣在大連獨創(chuàng)的“老公寄存處”被大連人所知曉；2005年4月起，銅鑼灣百貨開始陸續(xù)拖欠部分業(yè)主的貨款；2005年年末，銅鑼灣百貨營業(yè)額大幅下滑；2006年1月20日前后，因為拖欠了大半年的貨款，業(yè)主們集體鬧事要求銅鑼灣還款；2月17日，因為拖欠巨額電費，大連市電業(yè)局中山區(qū)分局正式向銅鑼灣百貨下達停電通知書；2月23日，銅鑼灣百貨員工突然收到“放假”通知；2月27日8時，銅鑼灣賣場幾乎全部斷電，一張“暫不營業(yè)”的告知書被貼在銅鑼灣門前；2月27日9時許，對停電毫不知情的柜臺業(yè)主們被迫自行撤柜，先后趕來的近百名業(yè)主們開始圍攻大連銅鑼灣百貨的管理層要求追討所欠貨款；2月28日，業(yè)主們已圍攻銅鑼灣百貨的管理層超過24小時，部分業(yè)主強行抱走銅鑼灣百貨的辦公電腦，銅鑼灣的賣場一片混亂；2月28日下午，“本店因電力設(shè)備故障維修中，暫時歇業(yè)，望廣大顧客周知”的通知貼出，銅鑼灣百貨大門緊閉，門前只剩下收破爛者在忙碌……按照業(yè)主與大連銅鑼灣百貨簽訂的聯(lián)營合約，銅鑼灣百貨收銀臺負責收取顧客的交易款，按點扣除部分費用后再返給業(yè)主?！耙驗樯唐贩N類不一樣，不同品牌在銅鑼灣的扣點可能不一樣，最少的大約扣15個點，最多的大概扣28個點，剩下的點數(shù)則應(yīng)該返還業(yè)主。按照合同規(guī)定，銅鑼灣百貨必須在第二個月月末之前將上個月的貨款返還給業(yè)主。”柏先多格休閑裝代理商劉志偉說。2月27日晚，在這場供應(yīng)商與賣場的對抗中，劉志偉一直走在前頭。他情緒激動地說：“他們（銅鑼灣）從去年4月份就開始拖欠我的貨款了。后來我陸續(xù)要回來一些。但現(xiàn)在還欠著我2萬多呢！主要是去年6、7、8月欠的！”因為貨款要不回來，在去年9月合同到期后，劉志偉沒有再與銅鑼灣續(xù)簽合同。“但銅鑼灣百貨一直不讓我們撤柜，沒辦法，我只好以大幅提高服裝售價來消極抵制。反正賣貨的貨款他們扣下不給，那還不如我一件也賣不出去，這就只損失點人工費罷了?！卑雿u晨報2006年03月01日報道連鎖企業(yè)的贏利模式，我們稱為是“雙促進模式”其一方面指看得見的店面贏利；店面贏利比較容易理解，通過經(jīng)銷差價和服務(wù)的附加值獲得的產(chǎn)品與服務(wù)的利潤；另一方面指得是看不見的非店面贏利；看不見的非店面贏利涵蓋很多，但通常來說，是加盟商加盟該品牌而產(chǎn)生的收益。比如常見的有授權(quán)費或是品牌的使用費；保證金，盟主通常會要求加盟商繳納一定數(shù)額的保證金，在合同終止后會返還。管理費，盟主會要求加盟商每月繳納一定的營業(yè)收入比例作為管理費用；同時一定額度的廣告宣傳費等等。百貨公司的最大利潤在于占有供應(yīng)商的貨款這個原則同樣適合于超市、家電賣場等2009年的元旦，因為供貨商的觀望，國美電器在這個難得的旺季，遭遇到了缺貨、斷貨的尷尬最為關(guān)注黃光裕事件的，是許多與國美電器有生意往來的家電企業(yè)，因為他們有大量的貨款壓在國美電器?！皣缹δ銈児粳F(xiàn)在的結(jié)款情況還好嗎，你們公司的供貨對國美的情況如何？”在今年空調(diào)冷凍年啟動之際，面對記者的詢問，一位一線空調(diào)廠家的北京老總只是笑笑，顧左右而言他，并隨即轉(zhuǎn)換話題。對外避而不談，對國美“謹慎供貨”，是目前家電供貨商心照不宣、外界也很好理解的策略。這種局面，是在黃光裕案案發(fā)3個月來，國美通過“懷柔政策”取得的較為平衡、穩(wěn)定的零供(零售商與供貨商)關(guān)系。“國美還欠我們貨款呢！”黃光裕遭查消息公布當晚，一家白電廠商內(nèi)部人士對記者表示。2009年的新年，這家企業(yè)的相關(guān)負責人早早就來到了北京，等待年終的結(jié)算。2009年的元旦是家電銷售高峰?；蛟S與供貨商的觀望有關(guān)，國美電器部分門店在這個銷售旺季，遭遇到了缺貨、斷貨的尷尬?！斑@款沒貨了，那款也是，只有這款有現(xiàn)貨?！?月4日，元旦促銷的活動仍在延續(xù)，但在國美安貞、鵬潤馬甸、北太平莊等國美北京主力門店，記者詢問的兩類產(chǎn)品的三四種型號產(chǎn)品都被告知缺貨。在隨后的跟蹤采訪中，這種貨源緊俏難尋的問題，一直到春節(jié)前仍未全面改善。不過當記者就此向國美電器北京公司的有關(guān)人士求證時，對方否認賣場有斷貨的情況出現(xiàn)。實際上，應(yīng)對這種可能出現(xiàn)的危機，國美電器在黃光裕出事后就快速啟動了應(yīng)對政策。國美證實黃光裕遭調(diào)查后的2天內(nèi)，國美總部鵬潤大廈18層，各路家電企業(yè)老總級人物絡(luò)繹不絕。國美對外則表示，各企業(yè)老總均為祝賀國美22周年慶而來，并敲定采購合同，最終出現(xiàn)了國美總共簽訂300億元采購訂單的消息。在這份采購數(shù)據(jù)背后，國美正在極力緩和黃光裕時代被“透支”的零供關(guān)系，姿態(tài)逐步放低。接近家電廠商的人士透露，有廠家要求國美把合作賬期縮短至兩個月，有的甚至要求現(xiàn)金交易。此前，包含應(yīng)付票據(jù)的賬期在內(nèi)，國美賬期為6個月。更多廠家，在黃光裕事件后享受到了此前大廠家才有的話語權(quán)。對于促銷、折扣需要承擔的各種費用，廠家不再愿意認賬。案例二：后黃光裕時代國美現(xiàn)收縮陰影2009年03月18日新京報據(jù)萬得數(shù)據(jù)，今年上市公司中報顯示，在國美（包括其并購的北京大中電器）有大額應(yīng)收賬款的家電類上市公司主要有美的、小天鵝、深康佳等。美的與小天鵝在國美的賬款超過2億，ST科龍近9000萬，深康佳約7500萬。供貸商已被壓榨到極致，欠款賬單基本涉及全國所有大型家電制造商，所以即是國美出現(xiàn)了如此天大的事情，家電制造商們能做的也只是繼續(xù)支持和維護國美的通路。直接占用上有制造商的存貨，賒銷或是支付首批定金之后，就獲得制造商的產(chǎn)品。樹倒猢猻散的原因正是因為這種關(guān)系的脆弱。零售企業(yè)最終還必須尋求自己的依托之本。銅鑼灣的撤退如我意料？為何？mall之父陳智曾說，購物中心不是每個城市都可以建設(shè)的，一定要GDP達到一定程度。但是mall之父從來沒有完全這么操作，在各地的簽約，飛快地讓銅鑼灣在全國開花，那是什么概念，那眾多的二級城市、三級城市，甚至是剛剛他提出的那些城市競爭太激烈，所以未來要到競爭弱的地方，包括四級城市去。這些城市什么時候GDP能達到他的要求？說的一套，做的一套。這樣的做法是很難理解的。

不過也好理解。。。。。。。唯一一個解釋，擴張不是為了正常運營，而是希望將殼做大，成就一個巨大商業(yè)氣球，最終賣給國外資本。資本與金融銀行：金融代表。需要出具相應(yīng)的憑證。比如產(chǎn)權(quán)，有價證券等。資本：產(chǎn)權(quán)，租賃收益（長期回報），杠桿，市盈率，資本市場市盈率指在一個考察期（通常為12個月的時間）內(nèi)，股票的價格和每股收益的比例。投資者通常利用該比例值估量某股票的投資價值，或者用該指標在不同公司的股票之間進行比較。美國股票的市盈率平均為14倍，表示回本期為14年。14倍PE折合平均年回報率為7%。深圳老牌商企天虹籌備上市2007年02月09日

07:00深圳商報如果一切順利，有著23年歷史的天虹商場有限公司將于今年年底前登陸深圳A股。日前，天虹商場股份有限公司總經(jīng)理賴偉宣向本報記者證實了天虹正進行上市籌備的消息。據(jù)透露，目前天虹股份制改制即將完成，正進行資產(chǎn)評估。成立于1984年的天虹商場有限公司，近年來發(fā)展迅速。截至2006年，天虹商場實現(xiàn)銷售56.29億元，分店數(shù)量達23家，網(wǎng)絡(luò)已從深圳拓展到東莞、惠州、廈門、福州、南昌、嘉興等地，連鎖網(wǎng)絡(luò)從珠三角地區(qū)擴展至閩三角、長三角。作為2008年初中國服裝市場最為瘋狂的一位戰(zhàn)士，ITAT在3月份成為08CHIC主贊助商時，絢麗得讓整個行業(yè)驚呼和感嘆––“ITAT是一個奇跡”，而在短短的幾個月之后，ITAT在香港聯(lián)交所舉行的3次聆訊均未通過，上市計劃遭到重創(chuàng)，隨后，開始爆出公司大幅度裁減人員，資金鏈斷裂的消息。天地之間的距離在ITAT這里僅僅是半年之遙……無論你是否愿意，我們都不得不承認，ITAT為中國服裝產(chǎn)業(yè)做了一件好事，因為他創(chuàng)新了，而且他的這種創(chuàng)新似乎在為我們的未來尋找一個方向?！傲阖浛睢⒘阕饨?、零庫存”，服裝供應(yīng)商＋商業(yè)地產(chǎn)＋ITAT，一個近乎完美的的商業(yè)模式，也正是這種創(chuàng)新的商業(yè)模式，讓他們成為了1.2億美金風投的擁有者。寄希望于上市融資的ITAT,只能選擇關(guān)店、裁員以緩解資金壓力零售業(yè)圖謀上市獲得資本，顯然還需要加一把火！什么火？那就是擁有產(chǎn)權(quán)。案例三住宅地產(chǎn)受限于金融與資本央行：人民幣存貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。近期出臺的兩項宏觀調(diào)控政策再次引發(fā)了人們對房地產(chǎn)市場的關(guān)注。其一，央行今年第三次調(diào)高存款準備金率；其二，財政部、國土資源部和央行三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》。通知規(guī)定，自2007年1月1日起，新批準新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準將在原有基礎(chǔ)上提高一倍?！般y根”和“地根”的進一步緊縮，究竟給我國固定資產(chǎn)投資過熱，尤其是房地產(chǎn)市場的調(diào)控帶來何種影響呢？

銀根地根進一步緊縮對房地產(chǎn)有何影響？住宅地產(chǎn)本身的嚴重缺陷，可持續(xù)運營能力，直接導(dǎo)致了其本身的脆弱性。住宅地產(chǎn)命脈懸于一念，政策對金融的控制松緊，決定了投資者的道路能走多遠！華聯(lián)股份：定向增發(fā)華麗轉(zhuǎn)身商業(yè)地產(chǎn)新秀橫空出世商業(yè)零售龍頭大股東實力雄厚

公司是國內(nèi)最大的商業(yè)零售企業(yè)之一，店鋪分布于全國各地，公司大股東北京華聯(lián)集團投資控股有限公司是商務(wù)部重點扶持的十五家全國大型零售企業(yè)之一，也是國際百貨協(xié)會唯一的中國零售企業(yè)會員，實力非常雄厚。北京華聯(lián)集團旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄竞投嗉铱毓晒?，業(yè)態(tài)涉及大型綜合超市、精品超市、百貨店及商業(yè)地產(chǎn)等，截止2007年底，在全國23個省市、自治區(qū)的35個重點城市擁有80多家萬米以上大型店鋪。

定向增發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)盈利能力有望大增

2008年12月15日，公司披露了重組預(yù)案。華聯(lián)股份擬向北京華聯(lián)集團非公開發(fā)行股份購買其持有的五家商業(yè)地產(chǎn)公司各100％的股權(quán)。據(jù)預(yù)案，此次非公開發(fā)行擬收購資產(chǎn)的預(yù)估值約為8.4億元，發(fā)行價為3.39元/股，發(fā)行股份數(shù)量的上限為2.48億股。本次交易完成后，華聯(lián)集團成為公司新的第一大股東。若按發(fā)行上限計算，華聯(lián)集團將持有華聯(lián)股份2.97億股，占公司發(fā)行后總股本的59.76％，從而成為上市公司第一大股東，而華聯(lián)股份的實際控制人也將變更為國務(wù)院國資委。

目前公司已為定向增發(fā)鋪路，擬減持華聯(lián)綜超的股份，以避免觸發(fā)對華聯(lián)綜超的要約收購義務(wù)。公司擬出售持有的華聯(lián)綜超3000萬股股份，轉(zhuǎn)讓成功后，華聯(lián)集團直接和間接持有華聯(lián)綜超的股份比例將為29.99%，恰好低于30%的要約收購線，這為華聯(lián)股份的定向增發(fā)成功掃除了程序上的障礙。此次注資后，公司將持有五家商業(yè)物業(yè)公司，而這五家公司均位于大中型城市商業(yè)中心區(qū)，人流量較大，區(qū)位優(yōu)勢突出，資產(chǎn)注入后會極大提高公司的盈利能力。此次資產(chǎn)注入對公司來說具有戰(zhàn)略意義，公司將實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，發(fā)展和壯大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將是華聯(lián)股份變成其未來的首要任務(wù)。2009年03月30日第十二屆供應(yīng)商表彰大會黃總講話稿

2008年，我們一起走過了不平凡的一年，茂業(yè)在香港成功上市后，又新增加了五家百貨門店，在深圳南山和山西太原競拍到兩個商業(yè)地塊。其中，南山店將在09年9月份開業(yè)，另外09年5月和12月還有常州店和沈陽金廊店開業(yè)。3月，在深圳南山競拍到七萬平方土地；5月，在香港上市；6月，在太原收購三萬平方的百貨；7月，在南充競拍到兩萬多平方的商場；8月，在秦皇島收購四萬多平方的金都購物廣場；9月，在綿陽收購三萬多平方的興力達百貨；10月，在太原競拍到十萬多平方土地。年份事序1996年1月深圳茂業(yè)商廈有限公司成立。1997年3月茂業(yè)深圳東門店正式開業(yè)。1999年10月茂業(yè)深圳和平店正式開業(yè)。2001年11月本集團首家設(shè)於深圳以外地區(qū)的百貨公司茂業(yè)珠海店正式開業(yè)。2003年10月茂業(yè)深圳華強北店第一期正式開業(yè)。2004年10月本集團首家設(shè)於中國西南部的百貨公司茂業(yè)重慶江北店正式開業(yè)。2004年12月茂業(yè)深圳深南店正式開業(yè)。2005年6月本集團協(xié)議收購西南知名零售企業(yè)A股上市公司成商集團65.75%的股權(quán)，并觸發(fā)全面要約收購。2005年10月茂業(yè)深圳華強北店第二期正式開業(yè)。2006年3月完成對成商集團74.25%股權(quán)的收購2006年6月成商集團完成股權(quán)分置改革，本集團於成商的股權(quán)因而減至69.23%。2007年10月本集團設(shè)于華東地區(qū)的首家百貨公司江蘇無錫清揚店正式開業(yè)。2008年5月本集團于香港聯(lián)交所主板成功上市。茂業(yè)之路：2001年之前，商業(yè)與地產(chǎn)2004年之前，商業(yè)加地產(chǎn)2004年之后，商業(yè)地產(chǎn)截至去年底，茂業(yè)國際擁有的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”約為8.68億元，流動資產(chǎn)總額約為12.7億元。公司首席財務(wù)官王貴升表示，去年底，公司與兩家銀行簽訂13億元的新貸款協(xié)議，其中10億元為10年期的長期貸款。公司今年資本開支約10億元，加上每年的經(jīng)營現(xiàn)金流，資金問題應(yīng)不是茂業(yè)國際所擔心的。事實上，全球金融風暴的背景下，茂業(yè)國際所處行業(yè)景氣度依然，去年凈利潤增長24.9%至5.2億元。據(jù)了解，2008年全社會消費品零售總額達到108488億元，同比增長21.6%，剔除價格因素，實際增長達14.8%，增速創(chuàng)歷史新高。在此背景下茂業(yè)國際經(jīng)營收入總額增長2.3%至19.674億元。商業(yè)地產(chǎn)成為資本關(guān)注的秘密在于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以承諾給資本的回報可以達到15%一年。而其他行業(yè)可以給予的回報一般只有7%。無論是國企還是民企，都在朝向商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展，說明了一個事實：下一個5年，商業(yè)地產(chǎn)還將是開發(fā)熱點。盡管一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)漸趨飽和，但此外的很多城市還有很大空缺！關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施、臨時居住、辦公用途的房地產(chǎn)形式。按照業(yè)態(tài)大致可以劃分為六種：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)。按照消費行為劃分又可劃分為消費型商業(yè)地產(chǎn)，服務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)，體驗型商業(yè)地產(chǎn)。從投資者角度來看商業(yè)地產(chǎn)投資者為什么要投資？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五個利潤密碼密碼二有足夠多的融資渠道密碼一開發(fā)商要有良好的心態(tài)密碼三利用更