第一講:

物業(yè)治理知識

目錄

一、物業(yè)治理的根本觀點.............................3

1、物業(yè)................................................3

2、物業(yè)的分類.........................................3

3、物業(yè)治理...........................................3

4、物業(yè)治理的目的....................................3

5、物業(yè)治理的性質(zhì)....................................3

6、物業(yè)治理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)治理的區(qū)別................4

7、物業(yè)治理的根本特點................................4

8、物業(yè)治理的作用....................................5

9、物業(yè)治理中三大辦事................................5

10、物業(yè)治理的十大觀點..............................5

二、物業(yè)治理的產(chǎn)生與生長...........................6

1、物業(yè)治理的起源....................................6

2、物業(yè)治理在我國的產(chǎn)生.............................6

3、物業(yè)治理的生長趨勢................................7

三、物業(yè)治理的根本環(huán)節(jié).............................7

1、物業(yè)治理的籌謀階段................................7

2、物業(yè)治理的前期準(zhǔn)備階段...........................8

3、物業(yè)治理的啟動階段................................9

4、物業(yè)治理的日常運作階段..........................11

四、物業(yè)治理的根本內(nèi)容................................11

1、衡宇治理..........................................11

2、消防治理..........................................12

3、治安治理..........................................12

4、空調(diào)治理..........................................13

5、電梯治理..........................................13

6、供電治理..........................................14

7、給排水治理........................................14

8、情況衛(wèi)生治理......................................15

9、綠化治理..........................................16

10、車輛門路治理....................................16

物業(yè)治理的根本觀點

1、物業(yè)

物業(yè)是指已建成投入使用的種種修建物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和園地。

2、物業(yè)的分類

(1)居住物業(yè)：如小區(qū)、公寓、

(2)商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、酒店、賓館、商業(yè)中心

(3)產(chǎn)業(yè)物業(yè)：產(chǎn)業(yè)廠房、堆棧

(4)其它用途物業(yè)：醫(yī)院、學(xué)校

3、物業(yè)治理

物業(yè)治理是指物業(yè)治理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)治理委托條約,

對物業(yè)的衡宇修建及其設(shè)備、市政共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和情況等

治理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償辦

事。

4、物業(yè)治理的目的

物業(yè)治理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功效，使其保值增值、并為物

業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、寧靜、舒適的生活和事情情況，最終實現(xiàn)社

會、經(jīng)濟、情況三個效益的統(tǒng)一和同步增長。

5、物業(yè)治理的性質(zhì)

社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。

(1)社會化

是指它掙脫了已往那種自建自管的疏散治理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)

人找到一個總管家；同時也為政府各治理職能部分找到了一個社會總代管。

(2)專業(yè)化

是指由專門的物業(yè)治理企業(yè)通過委托條約的簽定，憑據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的

意志與要求去實施專業(yè)化治理。物業(yè)治理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機

構(gòu)；專門的治理東西設(shè)備；有科學(xué)、范例的治理步伐與事情步伐；運用現(xiàn)代治理

科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技能實施專業(yè)化的治理。

(3)企業(yè)化

指的是通過組建物業(yè)治理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經(jīng)營辦事治理歷程，其

核心是憑據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)治理企業(yè)并運作。

(4)經(jīng)營型

物業(yè)治理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和辦事，它推行的是有償辦

事、公道收費。

6、物業(yè)治理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)治理的區(qū)別

?治理體制差別

?治理內(nèi)容差別

?所關(guān)衡宇的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差別

?治理機制差別

7、物業(yè)治理的根本特點

(1)業(yè)主自治自律

首先，業(yè)主對自己的財產(chǎn)賣力，具有和行使治理權(quán)，這是業(yè)主的自治，其

次，在整個物業(yè)的使用歷程中，全體業(yè)主之間還存在著相互之間的鄰里干系，既

有全體業(yè)主配合利益，即民眾利益；又有單個業(yè)主各自的利益。民眾利益和單個

業(yè)主利益間有時會產(chǎn)生矛盾，因此，要正確處理懲罰好這兩者之間的干系。很顯

然，單個業(yè)主的利益要聽從民眾利益。

(2)業(yè)主自治自律有兩個要害環(huán)節(jié)

首先，要有一個全體業(yè)主配合遵守的業(yè)主條約，以此來指導(dǎo)、范例、約束

所有業(yè)主和使用人的行為，使之配合地自覺地維護民眾利益和大眾情況。業(yè)主條

約是所有業(yè)主和使用人自律的包管，也是實行業(yè)主自治的前提。其次要創(chuàng)建業(yè)主

委員會，代表寬大業(yè)主的利益來治理整個物業(yè)，賣力選聘物業(yè)治理企業(yè)，對物業(yè)

的治理提出具體要求，以條約的形式委托物業(yè)治理企業(yè)實施物業(yè)治理，包袱治理

責(zé)任，協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)的具體事情。業(yè)主委員會對物業(yè)治理企業(yè)具有選

聘權(quán)息爭聘權(quán)是業(yè)主自治的要害。

(3)物業(yè)治理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化治理

物業(yè)治理涉及到方方面面，有種種百般的矛盾和干系需要協(xié)調(diào)和處理懲

罰，各項治理事情專業(yè)性、技能性又強，要提高物業(yè)治理的整體水平，低落物

業(yè)治理本錢用度就必須對物業(yè)實行統(tǒng)一專業(yè)化的治理，由物業(yè)治理企業(yè)來全面賣

力和包袱治理責(zé)任。

8、物業(yè)治理的作用

(1)可以延長物業(yè)所有年限及確保其功效的正常發(fā)揮。

(2)能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個寧靜、舒適、文明、調(diào)和的生活與事情情

況。

(3)有利于提高都市治理的社會化、專業(yè)化的水平。

(4)完善的物業(yè)不光是使物業(yè)保值，并且可以使物業(yè)增值。

9、物業(yè)治理中三大辦事

(1)通例性辦事。

這是指物業(yè)治理中的根本治理事情，是物業(yè)治理企業(yè)向所有住用人提供的

最根本的治理和辦事。

(2)針對性專項辦事

這是指物業(yè)企業(yè)為改進和提高住用人的事情、生活條件面向?qū)挻笞∮萌耍?/p>

為滿足其中一些住戶番體和單位需要而提供的各項辦事事情。

(3)委托性特約辦事

特約辦事是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個別需求而提供的辦事，通常

是指在物業(yè)治理委托條約中未要求，物業(yè)治理企業(yè)在專項辦事中也未設(shè)立，而物

業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人有提出該方面的需求，此時，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下,

盡量滿足其需求，提高特約辦事。如小區(qū)內(nèi)老年人的照顧護士，接送子女上學(xué)，

照顧殘疾人的上下樓梯，為住用人代購生活物品等。

10、物業(yè)治理的十大觀點

(1)零滋擾辦事

(2)氣氛治理

(3)本性化辦事

(4)治理陳訴制

(5)產(chǎn)學(xué)聯(lián)手

(6)一拖N治理

(7)打分制

(8)—片制

(9)噪音等約束性治理

(10)首問賣力制

物業(yè)治理的產(chǎn)生與生長

1、物業(yè)治理的起源

物業(yè)治理起源于19世紀(jì)60年代的英國，其時有一位名叫奧克維婭.希爾的

英國女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的治理步伐要求稱租人嚴(yán)

格遵守，出人意料地取得了樂成，不但有效地改進了居住情況并且還使業(yè)主和承

租人的干系由原來的溝立變得友善起來，首開物業(yè)治理之先河。

香港的物業(yè)治理香港的物業(yè)治理源自英國，二十世紀(jì)六十年代，為治理屋

村，政府和團體開始從英國引進物業(yè)治理人才、治理理論和要領(lǐng)。

2、物業(yè)治理在我國的產(chǎn)生

我國的物業(yè)治理于80年代由沿海地區(qū)逐漸興起。

1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房治理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)

治理公司正式創(chuàng)建。

1989年9月在大慶市召開了第一次全國住宅小區(qū)治理事情集會，正式把小

區(qū)治理事情提到議事日程，并開始著手制定住宅治理規(guī)章與治理事情的考核表

準(zhǔn)。

1990年建立部發(fā)已了《關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)治理試點事情的通知》，并

在沈陽召開了全國住宅小區(qū)治理事情試點第一次集會，再全國擺設(shè)開展住宅小區(qū)

治理試點事情。

接著又頒布了《全國文明住宅小區(qū)尺度》。

1992年建立部發(fā)出了［［全國都市文明住宅小區(qū)達標(biāo)考評步伐］］和《關(guān)于印

發(fā)〈全國文明住宅小區(qū)達標(biāo)考評實施細則〉的通知》。

1993年4月在廣東省番禺市召開了全國物業(yè)治理專題研討會。建立部又連

續(xù)宣布了〈〈都市住宅小區(qū)竣工綜合驗收步伐〉》等一系列法例文件。

1993年4月建立部頒布了33命令，即〈〈者3市新建住宅小區(qū)治理步伐〉〉，

明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的治理模式。由物業(yè)治理公

司統(tǒng)一實施專業(yè)化治理二

1996年2月國度建立部、計委聯(lián)合發(fā)表了〈〈都市住宅小區(qū)物業(yè)治理辦事收

費暫行步伐〉〉，為范例物業(yè)治理辦事的收費行為，維護國度利益和物業(yè)治理單位

及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的正當(dāng)權(quán)益，促進物業(yè)治理事業(yè)的康健生長又向前買出了

一大步。

1996年9月建立部了勞感人事司和房地財產(chǎn)司又聯(lián)合發(fā)出了〈〈關(guān)于實行物

業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理、部分經(jīng)理、治理員崗?fù)づ嘤?xùn)持證上崗制度的通知〉〉，為全面提

高物業(yè)治理人員的素質(zhì)，范例物業(yè)治理行為提供了包管。

2003年9月1日全國《物業(yè)治理條例》的施行。

3、物業(yè)治理的生長趨勢

1).范圍化、集約化是物業(yè)生長的偏向。

2).信息化、多元化是生長的一定趨勢。

3).市場化、雙向選擇是物業(yè)生長的一定結(jié)果。

4).范例化、尺度化是物業(yè)治理生長的堅固底子。

5).創(chuàng)品牌、樹形象是物業(yè)生長的根本要求。

6).法制化、依法治理是物業(yè)治理生長的最終目標(biāo)。

物業(yè)治理的根本環(huán)節(jié)

物業(yè)治理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，憑據(jù)物業(yè)治理在房地產(chǎn)開發(fā)、建立

和使用歷程中差別時期的職位、作用、特點及事情內(nèi)容，按先后順序分4個階段

介紹物業(yè)治理事情的根本環(huán)節(jié)：物業(yè)治理的籌謀階段;物業(yè)治理的前期準(zhǔn)備階段;

物業(yè)治理的啟動階段；物業(yè)治理的日常運作階段。

1、物業(yè)治理的籌謀階段

這一階段包羅物業(yè)治理的前期介入；制定物業(yè)治理方案；選聘或

組建物業(yè)治理企業(yè)。

(1)物業(yè)治理的前期介入

物業(yè)治理的前期介入是指物業(yè)治理企業(yè)在擔(dān)當(dāng)物業(yè)以前的各個階段(項目

決策、可行性研究、籌劃設(shè)計、施工建立等階段)就參加介入，從物業(yè)治理運作

的角度對物業(yè)的情況結(jié)構(gòu)、攻能籌劃、樓宇設(shè)計、質(zhì)料選型、配套設(shè)施、管線擺

設(shè)、衡宇租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等方面提供有益的建立性意見，把好籌

劃設(shè)計關(guān)、建立配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功效關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和制作質(zhì)

量，為物業(yè)的投入使生后的治理創(chuàng)造條件，制止出現(xiàn)治理雜亂的局面。

(2)制定物業(yè)治理方案

前期介入的同時，就應(yīng)著手制定物業(yè)治理方案，主要內(nèi)容有：

?物業(yè)根本表面

?物業(yè)公司簡介及治理優(yōu)勢

?質(zhì)量目標(biāo)及治理目標(biāo)

?物業(yè)治理模式籌劃

?機構(gòu)設(shè)置

?事情方案

X前期介入事情

X治理規(guī)章制度制定

派文件資料的治理

X人員培訓(xùn)

X質(zhì)量包管步伐

X依法治理大廈物業(yè)

?治理用度測算

?物業(yè)治理物資配備籌劃

?提請委托方解決的事項

(3)確定治理檔次

憑據(jù)物業(yè)類型、功效，籌劃物業(yè)消費水平，確定物業(yè)治理的檔次。物業(yè)治

理的檔次必須與物業(yè)自己的檔次相匹配。

?確定辦事尺度；

?財務(wù)收支預(yù)算。

包羅：依據(jù)政府的有關(guān)劃定，憑據(jù)物業(yè)治理辦事的尺度，進行用度測算，

確定各項目的收費尺度及支出預(yù)算；進行用度分?jǐn)?；?chuàng)建完善的能有效控制治理

用度收支的財務(wù)制度。

(4)選聘或組建物業(yè)治理企業(yè)

2、物業(yè)治理的前期準(zhǔn)備階段

物業(yè)治理的前期準(zhǔn)備事情包羅物業(yè)治理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員體

例；物業(yè)治理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；物業(yè)的租售4個根本環(huán)節(jié)。

(1)物業(yè)治理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員體例

企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及崗?fù)ひ罁?jù)所管物業(yè)的范用和特點靈活設(shè)置c其設(shè)置原則

就是使企業(yè)的人力、物力、財力資源得到優(yōu)化高效配置，創(chuàng)建一個以最少人力資

源而能到達最高運營治理效率的組織。崗?fù)ぴO(shè)置和職能擺設(shè)既要分工明確，又要

注意各部分之間的銜接配合，并最大限度的淘汰員。

物業(yè)治理的組織架構(gòu)

以中海物業(yè)公司為例

總經(jīng)理

副總經(jīng)副總經(jīng)理助理總經(jīng)理

（2）物業(yè)治理人員的選聘和培訓(xùn)

崗?fù)づ嘤?xùn)是對物業(yè)治理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及物業(yè)治理所涉及的各崗?fù)すしN

人員應(yīng)到達的水平和上崗資格簡直認，這也是物業(yè)治埋專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求。

選聘得人員一般需要兩種類型：治理類型和工程技能類型。招聘得人員應(yīng)由富有

經(jīng)驗的專業(yè)人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)的時間應(yīng)選在開展治理事情前3-6各月為佳；

培訓(xùn)的內(nèi)容憑據(jù)設(shè)置的崗?fù)ひ罂紤]；培訓(xùn)的重點是各部分的賣力人及主干；培

訓(xùn)的目的以勝任所擔(dān)負的事情為主。

（3）規(guī)章制度的制定

首先，在業(yè)主委員會創(chuàng)建之前，憑據(jù)物業(yè)的特點和外部情況，憑據(jù)政府的

有關(guān)劃定有針對性的編寫業(yè)主條約，其次制定治理文件。如各項守則，治理劃定,

各級員工崗?fù)ぢ氊?zé)及事情規(guī)程，創(chuàng)建正常高效的企業(yè)運作的內(nèi)、外部治理制度，

并在實踐中逐步增補、修改和完善。

物業(yè)治理的四大大眾治理文件，包羅《物業(yè)治理辦事協(xié)議》、《治理條約》、

《業(yè)主條約》及《業(yè)主委員會章程》。

（4）物業(yè)租售的署理

物業(yè)治理企業(yè)在具備相應(yīng)的資格后，可介入物業(yè)的租售事情，特別是租賃

事情，公道確定租賃代價，制定范例化的租賃條約，明確雙方的答應(yīng)，正確處理

懲罰業(yè)主、租房者和治理企業(yè)之間的干系，維護各方的正當(dāng)正當(dāng)權(quán)益。

3、物業(yè)治理的啟動階段

物業(yè)治理的全面正式啟動以物業(yè)的擔(dān)當(dāng)驗收為標(biāo)記，從物業(yè)的擔(dān)當(dāng)驗收、

用戶入住、產(chǎn)權(quán)存案和檔案資料的創(chuàng)建、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的創(chuàng)

建4個根本環(huán)節(jié)。

(1)物業(yè)的擔(dān)當(dāng)驗收

①.物業(yè)驗收是對已建成的物業(yè)按設(shè)計施工質(zhì)量尺度進行查驗的重要環(huán)節(jié)，是直

接干系到今后物業(yè)治理事情能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。驗收中應(yīng)注意以

下事項：

②

驗收中發(fā)明衡宇單項驗收前即應(yīng)組成治理單位參加驗收。

③

問題明確記載在案，督促施工單位整改。

@⑤.在驗收中應(yīng)當(dāng)有治理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參加意見。

在保修期間，開發(fā)單位應(yīng)與治理單位簽訂保修實施條約，明確保修項目內(nèi)容、

進度、原則、責(zé)任、方法等。

移交事情應(yīng)治理書面移比武續(xù)。

⑦.開發(fā)單位應(yīng)向治理移交整套圖紙資料，以便今后治理、維修、養(yǎng)護。

⑧.物業(yè)驗收與擔(dān)當(dāng)?shù)闹行沫h(huán)節(jié)是質(zhì)量驗收。

(2)住戶入住

住戶入住時首先要簽定物業(yè)治理委托條約、業(yè)主條約。為了能有一個良好

的開端，物業(yè)治埋企業(yè)需要做好：

①.通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)治理事情。接納多種宣傳手段和要領(lǐng)，向用

戶宣傳。發(fā)放《用戶手冊》、《用戶須知》?！队脩羰謨浴啡嬖敱M的反應(yīng)出用

戶應(yīng)遵守的治理劃定，同時也見告用戶物業(yè)治理企業(yè)所能提供的辦事項目。

②.配適用戶搬家。既要熱情辦事，又要讓用戶意識到積極配合物業(yè)治理企業(yè),

配合維護舒適的事情和生活情況，遵守物業(yè)治理的有關(guān)劃定。a、清潔衛(wèi)生

b、協(xié)助用戶搬家c、指揮交通。

③.做好用戶搬家階段的寧靜事情。用戶搬家一般時間比力會合，此時得人身寧

靜、財產(chǎn)寧靜應(yīng)弓起特別存眷。

④.增強對用戶裝修的治理。

(3)產(chǎn)權(quán)存案和檔案資料的創(chuàng)建

①.產(chǎn)權(quán)存案

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)存案和權(quán)屬登記是差別性質(zhì)的事情，權(quán)屬登記是政府行政

部分的行業(yè)治理，產(chǎn)權(quán)存案是物業(yè)治理中十分重要的一個環(huán)節(jié)。憑據(jù)國度劃定,

產(chǎn)權(quán)人應(yīng)憑據(jù)都市房地產(chǎn)行政主管部分核發(fā)的所有權(quán)證劃定范疇行使權(quán)利，并包

袱相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)中的大眾設(shè)施和衡宇大眾部位，是多個產(chǎn)權(quán)人共有的財產(chǎn),

其維修養(yǎng)護用度應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分管。

②.檔案資料的創(chuàng)建

檔案資料包羅業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租戶入住以后，

應(yīng)實時創(chuàng)建他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、事情單位、聯(lián)系電話、

身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。物業(yè)的檔案資料是對前期開發(fā)結(jié)果的記載,

是以后實施物業(yè)治理時工程維修、配套、改革必不可少的依據(jù)，是調(diào)換治理企業(yè)

時必須移交的內(nèi)容之一。

(4)首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的創(chuàng)建

4、物業(yè)治理的日常運作階段

(1)日常綜合辦事與治理

①.循章遵制，全面履行物業(yè)治理企業(yè)的職責(zé)。

②.不絕增強步隊的敬業(yè)教誨和強化住戶至上、辦事第一的意識。

③.應(yīng)急步伐、特殊情況處理步伐的制定貫徹。

④.巡回查抄與定期查抄相結(jié)合，認真整改積極主動的提高治理辦事水平和完善

設(shè)備等硬件。

(2)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)

物業(yè)治理的根本內(nèi)容

物業(yè)治理的根本內(nèi)容有的按辦事的性質(zhì)和提供的方法分為：通例

性的大眾辦事、針對性的專項辦事和委托性的特約辦事。其依據(jù)

是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)治理實質(zhì)是一種綜合

的經(jīng)營性治理辦事，融治理、經(jīng)營、辦事于一體，在辦事中完善

經(jīng)營與治理。也有憑據(jù)實現(xiàn)物業(yè)治理的總目標(biāo)和事情內(nèi)容分為相

互區(qū)別的內(nèi)容：

1、衡宇治理

衡宇治理是物業(yè)治理的底子，離開衡宇修建及業(yè)主或住戶，物業(yè)

治理就失去了為辦事的東西。衡宇治理的主要內(nèi)容包羅：

(1)衡宇結(jié)構(gòu)的完整與完好的維護。

(2)衡宇造成損壞的判定、賠償與修復(fù)。

(3)衡宇裝修的審批與控制。

（4）衡宇使用的登記制度（單位、人員等）。

（5）衡宇鎖匙的登記、發(fā)放、收回、調(diào)換。

（6）修建內(nèi)外的標(biāo)記告白治理。

2、消防治理

消防事情在物業(yè)治理事情中有著頭等重要的職位。消防事情有了失誤，物

業(yè)財產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)繗c一旦而禍及左鄰右舍，給社會

帶來極大的不安定因素。消防治理的主要內(nèi)容有：

（1）貫徹國度和地方政府的消防執(zhí)法。

（2）消防宣傳教誨。首先，通過對消防放法例的宣傳，增強每小我私家的消防

意識和社會責(zé)任感。其次，普及消防知識。包羅種種縱火知識、滅火知識

和緊急情況下的疏散與救護知識。消防宣傳形式可接納消防輪訓(xùn)、張貼消

防警示、發(fā)放消防須知等。

（3）創(chuàng)建高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防步隊。專職消防治理人員，其主要任務(wù)進行

消防值班、消防培訓(xùn)、消防器材的治理與調(diào)養(yǎng)和協(xié)助公安隊的滅火事情。

義務(wù)消防隊起主要事情是預(yù)防事情。消防訓(xùn)練。

（4）制定消防規(guī)章制度。消防制度主要包羅消防崗?fù)へ?zé)任制度、消防值班制度、

消防檔案治理制度。防火劃定主要有：消防設(shè)施、設(shè)備的使用、維護、治

理劃定；大眾通道、樓梯、出口等部位的治理劃定；衡宇修繕和裝修中明

火使用劃定；電氣設(shè)備寧靜使用劃定；易燃、易爆物品的寧靜存放劃定等。

（5）消防設(shè)施、器材的配備與治理。消防設(shè)施、器材包羅：滅火器、消防栓、

自動噴水滅火系統(tǒng)、火警自動報警系統(tǒng)（區(qū)域報警系統(tǒng)、會合報警系統(tǒng)、

控制中心報警系統(tǒng)）。消防設(shè)施、器材的治理主要賣力消防設(shè)施、器材的

日常治理、調(diào)養(yǎng)和維修。通過專人定期的巡視、查抄、調(diào)養(yǎng)和發(fā)明問題的

實時維修，確保種種消防設(shè)施、器材隨時處于完好狀態(tài)。

（6）對峙每天一至數(shù)次的巡回查抄及節(jié)沐日、重大運動日的全面查抄。

（7）緊急情況下的疏散。

3、治安治理

治安治理是物業(yè)治理治理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓運動、防意外突發(fā)

事故而對物業(yè)進行的一系列治理運動。其主要內(nèi)容有：

（1）創(chuàng)建健全物業(yè)寧靜守衛(wèi)組織機構(gòu)。

（2）制定和完善各項治安守衛(wèi)崗?fù)へ?zé)任制。

（3）憑據(jù)治安區(qū)域巨細和本地社會治安情況配備相應(yīng)的保安員，實行24小時

值班制度。

（4）創(chuàng)建正常的巡視制度并明確重點守衛(wèi)目標(biāo)。作到點、面結(jié)合。

（5）完善區(qū)域內(nèi)寧靜防備設(shè)施，安裝防盜報警系統(tǒng)，防盜鎖等。

（6）聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，創(chuàng)建聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。

（7）創(chuàng)建保安登記記載，在本地公安派出所的密導(dǎo)下搞好治安事情。

（8）增強區(qū)域內(nèi)車輛的寧靜治理。

4、空調(diào)治理

空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟生長和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代修建不可支解的

組成部分，目前接納的空調(diào)根本上是窗式、分體和中央空調(diào)。日常事情中空調(diào)系

統(tǒng)根本事情內(nèi)容是：

（1）空調(diào)設(shè)備的新裝、改裝及線路用電負荷的選定。

（2）包管空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運行及養(yǎng)護。

（3）作好空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的投訴、排故、定期查抄維修、突發(fā)妨礙的應(yīng)急排除。

（4）空調(diào)設(shè)備耗電的計量、記載、收費。

（5）空調(diào)設(shè)備的年檢

（6）空調(diào)設(shè)備的節(jié)能運行與經(jīng)濟運行。

關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應(yīng)注意：

?供電設(shè)備的蒙受能力。

?安裝位置及配件。

?噪音影響、排水影響。

5、電梯治理

電梯已成為高層修建不可缺少的交通東西，電梯的正常寧靜運行與人們的

生命財產(chǎn)有著密切干系，在物業(yè)治理中對電梯的治理主要是運行寧靜的治理和維

修養(yǎng)護的治理其主要內(nèi)容是：

（1）憑據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技能性能指標(biāo)，制訂電梯寧靜運行和

維修調(diào)養(yǎng)的規(guī)章制度。

（2）對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對峙勞動主管部分的資質(zhì)審查

持證上崗。

（3）除電梯的日常調(diào)養(yǎng)維護外，電梯的妨礙修理必須由勞動主管部分審查認可

的單位和人員包袱。

（4）高度重視電梯的寧^年檢事情。

（5）電梯運行治理中產(chǎn)生任何妨礙時，要首先救護搭客出梯。

（6）必須對峙定期查抄、維護調(diào)養(yǎng)事情籌劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記載。

（7）電梯鑰匙要有專人治理，停梯必須出通知通告。

（8）使用貨梯要制定收費尺度。

（9）要記載電梯的耗電量。

（10）保持機房、通道、轎廂的清潔。

（11）電梯主管人員要具備一定學(xué)歷并有富厚的專業(yè)知識及技能。

（12）要增強對住戶的寧靜教誨，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。

6、供電治理

電能是現(xiàn)代社會物質(zhì)系統(tǒng)運轉(zhuǎn)的根本能源，目前，供電方法主要有兩種：

一種是供電部分直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部分把高壓電送到小區(qū)

變電站再送到各用戶單位。物業(yè)治理單位從配電室開始賣力對用戶供電，供電的

重點是：供電寧靜、正常供電、妨礙修復(fù)、應(yīng)急處理懲罰供電事故。供電治理的

根本內(nèi)容是：

（1）與供電單位界定治理范疇，掌握設(shè)備情況。

（2）創(chuàng)建嚴(yán)格的配送電制度和電器維修制度。

（3）賣力供電的吞運作和維修人員，必須對峙二崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動局和供

電局要求持證上崗。

（4）定期巡視維護和重點檢測，創(chuàng)建各項設(shè)備檔案，對用電設(shè)備均應(yīng)按臺編號,

創(chuàng)建立備臺帳。

（5）要配備主管電氣工程技能人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料。

（6）創(chuàng)建24小時運行或維修值班制度，創(chuàng)建和保持用戶事故投訴、宣傳，實

時排除妨礙。

（7）增強日常維護查驗。大眾使用的照明、指示、顯示燈具包管完好；統(tǒng)領(lǐng)范

疇內(nèi)的電氣線路切合設(shè)計、施工技能要求線路負荷要滿足和包管用戶用電

寧靜；確保發(fā)配電設(shè)備寧靜運行。

（8）限電、停電應(yīng)提前出通知通告，以便住戶公道事情、生產(chǎn)、生活，制止造

成經(jīng)濟損失和人員傷亡。

（9）電表安裝、抄表、用電計量及公用電公道分派。

（10）對住戶自己賣力的線路、一般電器提供方便的有償維修辦事。

（11）對臨時施工工程及住戶裝修要有臨時用電治理步伐。

（12）要有遇火警、地動、水災(zāi)等災(zāi)害時實時切斷電源的預(yù)防步伐。

（13）要非常重視節(jié)約用電的治理教誨事情。注意公用地帶照明燈、電扇、大

功率射燈、裝飾燈的啟閉時間，要有專人治理。

7、給排水治理

水是人類賴以生存的根本要素，是物業(yè)使用功效的保障條件之一，因此,

給排水系統(tǒng)的事情正常與否，將直接影響到事情，生活情況和物業(yè)功效的發(fā)揮,

給排水的治理是物業(yè)治理中最根本的日常治理辦事事情。最根本事情內(nèi)容是：

（1）物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)與給排水等治理部明白確治理范疇、治理職責(zé)。

（2）嚴(yán)格給排水設(shè)備的驗收與查抄（驗收與查抄內(nèi)容機、另外講）。

（3）創(chuàng)建正常的供水、用水治理制度。定期進行水質(zhì)化驗，包管水質(zhì)切合國度

尺度。

（4）防備跑、冒、滴、漏。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)明閥門滴水、水龍

頭關(guān)不住的情況應(yīng)實時修理。

（5）接納節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、

水表等要進行E常維護和定期查驗。

（6）保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防備二次污染，定期進行水箱消毒事情。嚴(yán)防供

水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。

（7）增強水泵房的治理，制定嚴(yán)格的治理制度和操縱規(guī)程，有專人操縱并進行

定期查抄、調(diào)養(yǎng)、維修、清潔，并認真做好記載。

（8）定期對排水管道進行疏通、養(yǎng)護，查抄排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)

象，發(fā)明問題實時解決。

（9）為防備室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用知識，教誨人們不要把污物、雜

物、大課粒物質(zhì)倒入管道。

8、情況衛(wèi)生治理

情況衛(wèi)生治理是物業(yè)治理中一項經(jīng)常性治理辦事事情，其目的是凈化情況,

給業(yè)戶提供一個清潔宜人的事情、生活情況，良好的情況衛(wèi)生不光可以保持物業(yè)

區(qū)域容貌的整潔，并且對付淘汰疾病、促進身心康健十分有益。同時對社區(qū)精神

文明建立也有很重要的作用。

（1）明確清潔事情的范疇包羅樓宇內(nèi)的大眾部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、

公用衛(wèi)生間、大眾運動場合、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)大眾園地（門路、

綠化帶、大眾停車場、大眾娛樂地方）、生活廢棄物。

（2）明確清潔衛(wèi)生的根本要求，即“五定”（定人、定所在、定時間、定任務(wù)、

定質(zhì)量），要求每一位清潔工都要知曉自己賣力清掃的范疇、時間、任務(wù)、

具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便查抄。如每日

清掃頻頻，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。

（3）明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量尺度：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是到達“六

不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒

垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、

果皮箱凈。

（4）垃圾的清除必須實時，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，并創(chuàng)建公道得分類系統(tǒng)。

（5）要制定嚴(yán)格的清潔衛(wèi)生治理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建立，做好衛(wèi)生宣傳

事情。

（6）常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用大眾地

方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)生的垃圾及煙塵、

亂涂亂劃亂張貼。

9、綠化治理

綠化治理既是一年四季日常性的事情，有具有階段性的特點，如植物樹木

的修剪、整形。綠化治理的根本內(nèi)容有：園林綠地的設(shè)計和營造；已有綠地的日

常養(yǎng)護及居住區(qū)綠化治理。物業(yè)治理所涉及的綠化治理是指物業(yè)治理區(qū)域的水平

綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。主要包羅喬木、灌木、草皮和盆栽花

草。

（1）因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。速生、粗生、抗病蟲害、有撫玩

代價是第一選擇。

（2）對付大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)旻樹

種，一般以喬木為主。

（3）行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木。結(jié)構(gòu)方面注意條理搭配，崎嶇錯落，

公道結(jié)構(gòu)。

（4）配備專職治理人員或委托專職治理步隊，作好養(yǎng)護事情包羅：澆水、鋤草、

松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。

（5）作好住用戶特別是兒童的宣傳教誨事情，使人人都來體貼綠化。

（6）制定相應(yīng)的綠化治理劃定。

10、車輛門路治理

車輛門路治理包羅門路治理、交通治理、車輛治理與停車場治理。

（1）門路治理

①.門路由動態(tài)交通設(shè)施（各級門路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車場、廣場）和門路

交通隸屬設(shè)施（路名牌、門路照明設(shè)施等）3部分組成。

②.門路治理的內(nèi)容是對已建成門路、設(shè)施的維修幾部分門路的改革與新建。

③.門路設(shè)施治理的主要任務(wù)是制定物業(yè)門路設(shè)施的治理步伐，賣力門路的養(yǎng)護

維修和設(shè)施的日常治理，對非法占用門路的行為進行處罰。

④.物業(yè)治理應(yīng)掌握種種設(shè)施的結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)情況，賣力對門路的日常巡查、養(yǎng)護。

（2）交通治理

交通治理的主要任務(wù)是正確處理懲罰人、車、路的干系，再可能的情況下作到

人車分流，包管居住區(qū)內(nèi)交通寧靜、流通，重點是機動車行車治理，

①.創(chuàng)建機動車通行證制度，禁止過境車輛通行。

②.根具區(qū)內(nèi)門路情況，制定門路交通治理劃定。

③.禁止亂停放車輛，尤其在門路兩旁。

④.限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人寧靜。

⑤.在物業(yè)統(tǒng)領(lǐng)范疇內(nèi)，產(chǎn)生交通事故，應(yīng)報請公安治理部分處理懲罰。

（3）車輛治理

①.機動車治理是通過門衛(wèi)治理制度和車輛保管劃定來落實，對進出的機動車必

須對峙驗證放行制度，對外來車輛要登記。對車輛的保管，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)

與車主簽定車輛保管條約，確定停車所在，收取停車費，明確雙方責(zé)任。

②.摩托車、單車治理應(yīng)設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時，先治理

立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。

（4）停車場治理

①.場內(nèi)車位分別要明確（分牢固車為和臨時車位，大車位和小車位）。

②.場內(nèi)行駛標(biāo)記要清楚。

③.進出車輛治理要嚴(yán)格。

④.車輛防盜和防損壞步伐要得力（進入登記和主況查抄，值班制度和定期巡查

制度，教誨車主）。

第二講：

清潔綠化治理

目錄

一、清潔衛(wèi)生治理.......................................19

1、概念...........................................19

2、清潔衛(wèi)生治理的一般性原則.......................20

3、清潔衛(wèi)生治理的歷程與要領(lǐng).......................21

4、清潔衛(wèi)生人員治理................................21

5、特殊情義及相關(guān)問題處理懲罰.....................24

6、清潔技能知識..................錯誤！未定義書簽。

（1）清潔用品的使用.......................錯誤!未定義書簽。

（2）清潔機器的使用.......................................30

二、園林綠化治理.......................................32

1、園林綠化事情擺設(shè)與實施.........................32

（1）概念................................................32

（2）主要歷程及要領(lǐng).......................................32

2、綠化調(diào)養(yǎng)操縱要點................................37

（1）禮儀的培訓(xùn)............................................37

（2）草地調(diào)養(yǎng)治理要點.....................................38

（3）灌木調(diào)養(yǎng)治理要點.....................................38

（4）喬木調(diào)養(yǎng)..............................................39

（5）時花調(diào)養(yǎng)..............................................39

（6）室內(nèi)植物調(diào)養(yǎng)..........................................39

（7）修剪武藝..............................................39

清潔衛(wèi)生治理

1、概念

(1)清潔衛(wèi)生

清潔衛(wèi)生是一個針對情況的觀點，就是指的情況(包羅生活情況、事情情

況、商業(yè)情況和生產(chǎn)情況)的整潔、潔凈、美觀，給人感觀(包羅視覺、嗅覺、

觸覺)上帶來愉悅感。所以，我們所說的清潔衛(wèi)生事情主要就是針對物業(yè)的清潔

調(diào)養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清潔呆板、清潔東西和清潔物料，

憑據(jù)科學(xué)的治理要領(lǐng)和嚴(yán)格的清潔調(diào)養(yǎng)步伐、技能范例，對特定物業(yè)自己的種種

裝飾質(zhì)料進行清掃和照顧護士，以求保持其應(yīng)有的外貌光芒或顏色的一項專業(yè)化

的事情。

從以上觀點，可以看出，物業(yè)清潔調(diào)養(yǎng)與情況清潔衛(wèi)生是既有聯(lián)系又有區(qū)

別的觀點。情況清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始要領(lǐng)將情況外貌的

垃圾、廢物、塵土、污漬等清理掉，使之潔凈。一般的人，只要使用一定的東西

根本都能完成。同樣，這所能到達的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔調(diào)養(yǎng)也是差別的。而

它們的配合點就在于同樣是對情況中所存在的“應(yīng)亂差”進行清理、整治，同樣

是要到達清潔的目的。

(2)清潔衛(wèi)生治理

清潔衛(wèi)生治理則是對清潔衛(wèi)生事情的籌謀、實施、指導(dǎo)及羈系，同時進行宣

傳教誨、監(jiān)督治理，防治情況污染，以到達所需的衛(wèi)生尺度。

(3)清潔衛(wèi)生事情是一項勞動密集型事情，主要包羅以下方面內(nèi)容：

(1)、清潔前期介入；

(2)、大眾區(qū)域日常保潔；

⑶、石材調(diào)養(yǎng);

(4)、二次供水水池清洗；

⑸、化糞池清疏；

⑹、外墻清洗；

(7)、滅蟲滅鼠。

(4)清潔衛(wèi)生事情的重要性在于它是物業(yè)治理事情的重要組成部分，其重要性

在于：

①.清潔是最根本的辦公和生活情況要求：

②.清潔體現(xiàn)了治理水平；

③.清潔是修建和設(shè)備維護調(diào)養(yǎng)的需要。

2、清潔衛(wèi)生治理的一般性原則

（1）以尺度指導(dǎo)事情

①.公司在清潔衛(wèi)生治理整體控制上制定有結(jié)合公司質(zhì)量目標(biāo)及目標(biāo)、并與公司

品牌定位相一致的清潔質(zhì)量尺度。最根本應(yīng)做到“五無"，即無裸露垃圾、

無清潔死角、無明顯塵垢、無嚴(yán)重“四害”、無“臟亂差”頑疾；

②.各治理處應(yīng)以上述質(zhì)量尺度為底子，制定具體的清潔衛(wèi)生羈系尺度。同時制

定相應(yīng)的羈系規(guī)程，羈系規(guī)程中要做到“三勤”（包羅對人員治理），即勤查

抄、勤跟進、勤考核；

③.尺度要在清潔衛(wèi)生事情考核中作為質(zhì)量考核為現(xiàn)出來，并對日常事情起指導(dǎo)

作用，做到公道制定、細致查抄、嚴(yán)格執(zhí)行。

（2）按籌劃羈系事情

①.清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)憑據(jù)其所管物業(yè)的實際暗況，制定公道的事情籌劃，并

憑據(jù)籌劃來實施、羈系；

②.若情況變革（如人員、氣候、突發(fā)事件等）以致籌劃不能實施，清潔衛(wèi)生主

管人員應(yīng)征詢相關(guān)治理人員（如所變革之情況的主管人員）意見后對清潔衛(wèi)

生籌劃進行調(diào)解；

③.對不及格的事情應(yīng)實時要求員工現(xiàn)場整改，問題較大的應(yīng)制定整改籌劃，并

適時跟蹤整改效果和結(jié)果，須要時應(yīng)作好相關(guān)記載；

（3）落實巡查制度

①.區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時間隔斷要公道。巡查中，憑據(jù)經(jīng)治理處

制定或認可的羈系尺度的內(nèi)容進行查抄；

②.區(qū)域巡查中發(fā)明問題要急時處理懲罰并作好無載。重大問題要實時上報治理

處賣力人；

③.模塊賣力人定期、不定期對治理處清潔衛(wèi)生喟況進行查抄。

（4）保持有效相同

①.清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)對每月事情進行總結(jié)，并對下月事情作出籌劃。總結(jié)與

籌劃抄報其它事情相關(guān)賣力人閱知；

②.各治理處之間應(yīng)保持良好相同，并定期召開例會。在整個別系中要發(fā)明問題

實時糾正，預(yù)測情況實時預(yù)防；

③.除例會形式以外，治理處應(yīng)實時總結(jié)、撰寫治理案例，由公司主管人員匯總

后發(fā)各治理處交換。

3、清潔衛(wèi)生治理的歷程與要領(lǐng)

清潔衛(wèi)生查抄要以直接有效為原則，主要有以下幾種：

（1）目視：清潔衛(wèi)生查抄最常用、也最直接的要領(lǐng)之一。適用于清潔衛(wèi)生查抄

各個方面，差別的只是應(yīng)用在各方面查抄時其作用有主次之分。在石材的

調(diào)養(yǎng)、大眾區(qū)門路、墻身與天花的整體清潔、外墻清洗等方面起著主要作

用。對付專業(yè)性較強的查抄（如石材調(diào)養(yǎng)）可同時比擬樣板圖片進行查抄;

（2）紙巾擦拭：遍及用于除粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及麻石以外的墻

身、異形石材（光面的石柱、雕塑、花基等）、天花、管線、設(shè)備設(shè)施的

塵土、油漬及滲水情況的查抄。操縱要領(lǐng)是用白色潔凈紙巾壓在查抄出位,

沿一個偏向抹一定距離，距離視查抄部位差別而差別。主要作用能區(qū)分浮

塵與積塵、以及能查抄油漬與水漬是否已滲入石材或墻身等；

（3）白布擦拭：用于粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及梯階、麻石、外墻身

（非光面）、水泥花基等的塵土、油潰情況查抄。操縱要領(lǐng)是用白布在查

抄部位，來回擦拭。主要作用查抄塵土、汩漬及水漬的污染情況；

（4）聞：主要用于查抄垃圾房、垃圾車的清潔和衛(wèi)生間除臭事情效果，監(jiān)察化

糞池清疏時的影響情況，控制消殺事情的強度；

（5）送檢化驗：主要指二次供水池清潔后的水欄送檢，須要時對清潔藥劑、與

食品有打仗的東西等也可送專業(yè)部分化驗；

其它查抄要領(lǐng)另有：滅蟲滅鼠的布粉法、石材調(diào)養(yǎng)的水檢法等。

4、清潔衛(wèi)生人員治理

（1）員工素質(zhì)要求

①.日常行為

?員工要求著裝整齊；一律穿事情服并佩帶事情證上崗；

?下班后必須換便服不得穿著制服游逛；

?事情服必須保持整潔，若發(fā)明破損應(yīng)實時修補；

?上班不遲到，不早退，上班期間禁絕會客或娶談；

?若需請假須得主管批準(zhǔn)，無故曠工者必須相應(yīng)處罰；

?事情期間不得飲酒、聚賭、吃零食、吸煙、打斗或鄙言穢語；

?不得以公代私給住戶提供辦事；

?不做損壞公司形象及聲譽事情，或與他人做不道德事宜；

?當(dāng)值時盡量面帶笑容，說話要和睦，對客戶要有禮貌；

?不可擅自使用他人物品或隨便移動位置；

?遇有客戶投訴，必須耐心聆聽，不應(yīng)頂撞客戶，并將事件文級處理懲罰;

?不隨地吐痰、亂扔垃圾，禁絕亂涂亂畫、敬服大眾設(shè)施；

?在未得到公司同意，不得將公司物品外借；

?若發(fā)明偷竊者立即解雇，并可能交由公安局處理懲罰；

?必須敬服東西，節(jié)約物料，東西用后要清理潔凈；

?平時要多加留意事情步伐，如有不明白的事，要向上級請教，以提高自己清

潔水平；

?要主動事情，要有團結(jié)精神，同事之間要相互資助，不應(yīng)推卸責(zé)任；

②.根本禮儀

儀表：

?制服必須穿著整齊及清潔；

?頭發(fā)應(yīng)定期修剪及梳理整齊；

?胡子必須刮好；

?皮鞋必須擦亮；

?手指甲必須定期修剪及保持清潔；

?必須注意小我私家衛(wèi)生；

?必須佩帶事情證。

禮貌

?見到相熟的業(yè)戶必須有禮貌地打招呼；

?對所有業(yè)戶的提問必須有禮貌地耐心答復(fù)，如不理解可轉(zhuǎn)給領(lǐng)導(dǎo)；

?縱然對無理取鬧的業(yè)戶亦不可隨便惡言相向，必須耐心地解釋原因，若有須

要時應(yīng)轉(zhuǎn)達上級處理懲罰；

?在當(dāng)值時應(yīng)盡量面帶笑容，保持親切友好的形象；

?縱然有陌生人詢問時，亦應(yīng)盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，

影響公司形象；

?當(dāng)值時絕對不可鄙言穢語。

（2）崗?fù)へ?zé)任

①.主管的職責(zé)

?把每月的事情開端擺設(shè)好，有特殊的問題和任務(wù)通知副主管，上傳下達公司

的劃定及要求，并認真執(zhí)行；

?把每月需要購進的清潔物品，上報給經(jīng)理、總經(jīng)理、采購部，賣力清潔物品

的領(lǐng)??；

?巡查各職工的事情情況（包羅副主管、班長、副班長），發(fā)明問題能自行解決,

解決不了的上報；

?每日召集例會，每星期最少與治理處開會一次；

?每天早上向上報告昨日事情情況與今日事情籌劃。

②.副主管的職責(zé)

?上傳下達公司的劃定及要求，并認真執(zhí)行；

?把本部分主管下達每月、每周、每天的任務(wù)實時擺設(shè)下去，并注意隨時查抄

每個職工的事情情況，發(fā)明問題實時解決；

?每天必須進行巡樓（整座大廈），并做好記載，發(fā)明問題實時解決，下班前把

每天的巡樓陳訴和情況以書面形式上報本部分主管，還要作口頭說明；

?在本部分主管不在班或辦公室時，如發(fā)明問題可以自行處理懲罰解決，本部

分主管在班時，必須向本部分主管報告，須要時用書面的形式進行報告；

?賣力提高工人的技能，正確使用東西。

③.班長的職責(zé)

?領(lǐng)導(dǎo)班內(nèi)的所有員工，把主管下達的任務(wù)盡快地保質(zhì)、保量地完成，有時間

巡查各職工的事情情況和問題，杜絕出工不著力的現(xiàn)象產(chǎn)生，填寫好每天的

事情記載單；

?必須在下班后，把每天每個職工的事情情況，崗?fù)?、人員、時間等上報副主

管，發(fā)明問題實時向主管、副主管報告；

?和卜一班長（副班長）移交一天的事情情況，把沒有完成的任務(wù)和問題通知

下班完成，并提醒注意事項。

④.副班長的職責(zé)

?把上一班沒有完成的任務(wù)繼承完成；

?認真填寫好當(dāng)班記載和東西藥品使用情況；

?公道擺設(shè)好當(dāng)班事情；

?查抄員工的事情情況，有問題實時解決并作好記載，第二天上報給本部分主

管；

?入戶辦事必須作到認真、徹底、使業(yè)戶滿意，絕對不許頂撞業(yè)戶，有問題和

情況返來解決。

⑤.堆棧保管員職責(zé)

?認真治理好設(shè)備，東西及藥品；

?必須把設(shè)備和東西清理潔凈，查抄設(shè)備和東西是否良好，包管職工有良好的

東西使用；

?發(fā)明問題實時報告，還要實時地增補藥液和東西；

?填寫好東西使用單，藥品使用記載和東西損壞記載；

?每月作好月底的結(jié)算，把一個月的消耗上報給本部分主管；

?沒有本部分主管、副主管的批條或借條，嚴(yán)禁私自外借東西（特殊情況除外,

事后必須上報給本部分主管）。

5、特殊情況及相關(guān)問題處理懲罰

(1)專用質(zhì)料的清潔調(diào)養(yǎng)

①.花崗巖、大理石

保潔：

?用塵推處理懲罰潔凈外貌塵土及其它雜物；

?用放有全能水的清水拖凈外貌上的腳跡、水印；

?風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。

保養(yǎng)：

?在潔凈的花崗巖、大理石地面上用纏有鋼絲綿的紅墊配備磨光粉、磨光液用

單擦機進行上光調(diào)養(yǎng)；

?用高速拋光機進行拋光。

注意事項：

?禁止使用強酸性藥液；

?防備水漬、油漬及其它污漬滲透。

②.漢白玉、云石

保潔：

?用塵推處理懲罰潔凈外貌塵土及其它雜物；

?用放有全能水的清水拖凈外貌上的腳跡、水??；

?風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。

保養(yǎng)：

?在潔凈的漢白玉、云石地面上用云石晶粉兌水，并用單擦機進行上光調(diào)養(yǎng)：

?用高速拋光機進行拋光。

注意事項：

?禁止使用強酸性藥液；

?防備水漬、油漬及其它污漬滲透。

③.人造石

保潔：

?用塵推處理懲罰潔凈外貌塵土及其它雜物；

?用放有全能水的清水拖凈外貌上的腳跡、水?。?/p>

?風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。

保養(yǎng)：

?用單擦機徹底處理懲罰潔凈人造石外貌；

?地面完全風(fēng)干后再進行打蠟，先打兩遍底蠟，再打兩遍面蠟，如果地面光度

較差，可進行第三遍面蠟；

?用高速拋光機拋光。

注意事項：

?禁止使用強酸性藥液；

?防備水漬、油漬及其它污漬滲透。

④.燒面石、麻石

保潔：

?洗潔精、全能水、漂白水兌水后，用長柄地刷清潔外貌污垢；

?刷洗完畢后用水管沖掉外貌刷洗出的臟物。

保養(yǎng)：

?在清潔潔凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的PS石材調(diào)養(yǎng)劑。

?注意事項：

?禁止使用強酸性藥液；

?防備水漬、油漬及其它污漬滲透。

⑤.素鋼、不銹鋼、鏡鋼

保潔：

用半干毛巾或巾布擦拭潔凈外貌塵土及手印等。

保養(yǎng)：

?在潔凈的素鋼、不銹鋼外貌適度抹上素鋼油，鏡鋼噴涂鏡鋼水；

?用凈布抹勻。

注意事項：

?抹布不得混用，尤其是帶砂石的抹布，要制止刮花外貌；

?抹外貌時偏向一致，用力均勻，不留空漏。

⑥.木材制品

保潔：

?用兌有洗潔精的清水擦拭潔凈木材制品外貌與漏洞中的塵土及臟物。

保養(yǎng)：

?在潔凈的木材外貌噴抹碧麗珠進行調(diào)養(yǎng)。

注意事項：

?不得大量用水浸洗；

?選有軟布或潔凈綿地拖，要制止刮花。

(2)特殊項目的事情

①.化糞池清疏

?大廈每季度清疏不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新樓盤可

視化糞池情況而定；

?清疏應(yīng)擺設(shè)在人流量小的時間段，并做好污垢撒漏及氣味擴散的防護；

?日常應(yīng)通過化糞池井蓋口/孔視察是否有堵塞外溢。

②.外墻清洗

?大廈原則上每半年不少于一次；

?清洗事情開始前應(yīng)與工程部協(xié)調(diào)，并要求清洗方提供籌劃，審核通過方可進

場；

?清洗人員進場時，除治理收支證等通例正常手續(xù)外，還要查抄其高空作業(yè)證

（要對應(yīng)到人）、保險購買憑證、外墻清洗資質(zhì)證明及設(shè)備設(shè)施及格證明。

清洗中人員變動要重新查證，不得相互借用；

?清洗中地面相應(yīng)區(qū)域要設(shè)置防護區(qū)，地面、天面監(jiān)護人員各不少于一人；

?每次作業(yè)前，應(yīng)對其寧靜步伐進行查抄（包羅東西配備、東西性能及使用要

領(lǐng)等），發(fā)明問題立即整改，整改后驗收及格方可作業(yè)；

?外墻清洗不得使用強腐化性藥劑，地面風(fēng)力三級以上不得作業(yè)；

?清洗完畢后由治理處與清洗方雙方配合進行驗收，發(fā)明問題即返工，直到及

格。

③.滅蟲滅鼠

?滅蟲原則上每月不少于一次，滅鼠憑據(jù)鼠情檢測情況而定，鼠情檢測以布粉

法為主；

?滅蟲應(yīng)選擇人流量少的時間進行，滅鼠放藥點應(yīng)選擇隱蔽處，并設(shè)置警示牌;

鼠藥應(yīng)定時調(diào)換。

（3）清潔衛(wèi)生尺度

清潔衛(wèi)生尺度從兩個方面加以劃定，第一方面按清潔東西的質(zhì)料、質(zhì)地分類

給出量化尺度，第二部分按清潔區(qū)域的差別分出條理、指出要點。將第二部分中

各個區(qū)域的情況按質(zhì)料、質(zhì)地及所處位置分類，對應(yīng)第一部分的要求，然后進行

綜合即為整體尺度C

差別區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一）

6、清潔技能知識

（1）清潔用品的使用

外墻水

性能：弱酸配方，對馬賽克、條磚、石米等種種外墻上的污垢（如多年積

聚下來的水漬銹油穢等）有快速的溶解作用。

附表一:

差別區(qū)域的衛(wèi)生要求

序

號項目標(biāo)準(zhǔn)查驗要領(lǐng)

大眾區(qū)門路無明顯泥沙、污垢，每1000m訥煙頭、紙屑、果皮等雜物總數(shù)不凌駕4個，無1目視，發(fā)明雜物立即

1

人行道和天臺cm上的石子，無痰跡、污水（天臺不得有雜物）。姆里懲罰

2的煙、排水溝無明顯雜物、雜草、青苔，無淤泥，無積水。目視

地面及天花目視,發(fā)

地面無明顯塵土、雜物，用100川'紙屑、果皮、煙頭總數(shù)不凌駕1個，無油污、明雜物立即處理恁

3停糊

積水，墻身無污跡、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。罰.墻面目視、紙巾

擦拭

無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地h無3cm以上的石子，每100nf煙仃視，發(fā)明雜物立即

4綠^匕帶

頭或其它雜物不凌駕2個，無污水流出。處理懲罰

日產(chǎn)日清，實時，清運率1頗，周圍無污垢，無枳水，清運后實時泄流，外觀無

室5垃圾房和垃圾箱目視、聞、紙巾擦護

污漬，垃圾房加外、垃圾箱外無臭味，垃圾箱外部潔凈無積塵、污跡。

外

地面無垃圾、砂石、紙屑，設(shè)施無梃、積水、污漬，金屬設(shè)施外貌無銹跡、黑

部k

6游樂場目視、紙巾擦拭

分斑。

7污雨水井、沙井排水流通無外溢，井內(nèi)無紙屑、煙頭，蓋卜無污垢，無異味。目視、聞

目視、光面紙巾擦

8宣傳欄、雕飾無污漬，無明顯積塵，無亂弓頤％拭、麻石雕那用白布

雌