銘星軟件科技有限公司銘星軟件科技有限公司第三章項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、市新天地工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所、銘星軟浦東開(kāi)發(fā)銀行、鄰里中心隔河相望，浦東開(kāi)發(fā)銀行、鄰里中心為單層和多層建筑沿河長(zhǎng)條形布置，其北面為著名的師惠坊中高層住宅小區(qū)，均即將竣工和交付使用，住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售基本完畢；地塊東鄰星海街，南面為蘇茜開(kāi)發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷(xiāo)售旺，成為人小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，銷(xiāo)售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷(xiāo)售一空，整體銷(xiāo)售率在95%以上，園區(qū)住宅已是市光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)的舉世聞名的開(kāi)發(fā)區(qū)公里，緊靠古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專(zhuān)家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)代國(guó)際城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住鄰的鄰里中心和浦東開(kāi)發(fā)銀行已竣工，即將營(yíng)業(yè)，鄰近地塊（鄰里中心前面）師惠坊中高層住宅小區(qū)，尚未竣工，已基本售完，剩下二樓一套，每市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、市新天地工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所、銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專(zhuān)業(yè)的知名專(zhuān)家，利用銘星軟件科技有限公司開(kāi)發(fā)的《房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出土地拍賣(mài)項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四.所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)部收益率期望值，財(cái)務(wù)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率，財(cái)務(wù)部收益率企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同個(gè)方案符合條件，則還需要進(jìn)一步通過(guò)“財(cái)務(wù)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)部收益率“財(cái)務(wù)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，由決策者根據(jù)對(duì)獲得該地.案123456789 4.712.511.79.388.627.887.516.7816999據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買(mǎi)園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將.擬建規(guī)模主要受到地塊大小和城市規(guī)劃的約束。根據(jù)規(guī)劃要求，建筑.的土地與過(guò)去通過(guò)協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多而且競(jìng)買(mǎi)土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié)議土地，土地拍賣(mài)房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤(rùn)，而對(duì)于競(jìng)買(mǎi)的土地來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)提因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng)買(mǎi)獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)的間距不小于50米?；赝ㄜ?chē)道路兩側(cè)不得小于3米，非通車(chē)道路兩側(cè)不小于2米，用做.用作公共活動(dòng)空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的30%,且不能用作停車(chē)等其它用途．正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”.根據(jù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售的難易程度，產(chǎn)品優(yōu)先考慮順序是多層、小高層+高層（沿河布置）可以滿(mǎn)足要求，為此，本項(xiàng)目初步規(guī)劃擬訂了.M2450M244比較，多層方案明顯不如“小高層+高層”方案。因此，推薦“小高層+高.制，因此，必須在規(guī)定時(shí)間一次性地完成開(kāi)發(fā)，不存在分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的條.項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期1213452678394土地第一次土地第二次√√√ 項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次03年03年03年03年03年03年04年04年04年04年04年04年 √04年04年04年04年04年04年05年05年05年05年05年05年1月項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次9.土地第二次土地第二次05年05年05年05年05年05年項(xiàng)目/計(jì)劃時(shí)間項(xiàng)目評(píng)價(jià)分期土地第一次土地第二次.費(fèi)用每增加200萬(wàn)元做一個(gè)方案。直做到開(kāi)始虧損為止，123費(fèi)費(fèi)費(fèi).開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?，其它費(fèi)用則根據(jù)每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)偂Ｃ糠N產(chǎn)元1230宅根據(jù)拍賣(mài)文件中“工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期均勻用款，