嘉定新城項目全案攻略項目營銷提案報告2011.72002年松江2011年嘉定開發(fā)商——遵照“一站式”服務(wù)理念，延續(xù)方舟品牌特色……代理商——確保贏銷落地，實現(xiàn)價值空間最大化…….序抓準(zhǔn)市場，成就紅盤！匯報綱領(lǐng)壹、政策簡讀貳、板塊精讀叁、市場熟讀肆、面市定位伍、贏銷落地1【壹、政策簡讀】假性回暖、酷政加碼，看弱2011宏觀市場呈現(xiàn)假性回暖，但幅度有限，總體為價平量增態(tài)勢：數(shù)據(jù)截止至2011.04.20截止到4月25日成交量達38萬方，整個4月成交量將達到50萬方左右，雖然4月成交量僅為去年同期50%，但2、3、4月成交連續(xù)上行、而價格未連續(xù)下行，市場面已為政府不悅。從去年到目前，樓市供求比關(guān)系總體倒置，供小于求的比例僅占25%。從去化看政策如果市場出現(xiàn)真性反彈且幅度加大，政府很有可能繼續(xù)從下面四個方面進行調(diào)控：

一是政策嚴(yán)格執(zhí)行：之前沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實、嚴(yán)格執(zhí)行，比如嚴(yán)格征收土地增值稅。

二是政策力度加強：如購首套房的首付比例提高，目前是30%的首付，可能提高到50%，甚至更高（目前浙江已經(jīng)把首套首付提至40%）。

三是政策范圍擴大：如目前限購城市有39個，未來很有可能繼續(xù)擴大。四是新政策的出臺：如目前僅出臺了限貸、限購和限價政策，未來可能會進一步“限售”，即個人購買商品房之后五年內(nèi)不允許出售轉(zhuǎn)讓，將會進一步限制需求。經(jīng)濟面信貸規(guī)模結(jié)構(gòu)控制加強（信貸收緊）政策面市場面三限從嚴(yán)，實質(zhì)影響將顯現(xiàn)觀望氣氛更濃+部分客戶退場（含自用）市場進入觀望期，供求矛盾趨緩，公寓市場受供應(yīng)競爭與大勢影響較大2011整體基調(diào)：謹(jǐn)慎（量減價跌）

特別是上海外環(huán)以外板塊市場將不再百花齊放，成功只會給認(rèn)識清楚、把握機會的人從基本面到預(yù)判-20112010年為上海樓市酷政元年，預(yù)計2011年市場將出現(xiàn)量減價跌局面2【貳、板塊精讀】宗地、板塊切割，大盤扎堆一、宗地位置確定嘉定老城區(qū)東部，塔城路以南，澄瀏中路以東，新泥家浜以西，倉場路以北。本案屬于主城區(qū)，以西可借力老城，以南受新城輻射，樓市格局為嘉定核心區(qū)大中型項目。老城區(qū)新城區(qū)西北板塊安亭板塊馬陸板塊南翔板塊江橋板塊主城板塊新城板塊主城(老城)和新城板塊合稱嘉定核心板塊二、樓市板塊確定盤古天地龍湖藍(lán)郡保利家園中信泰富又一城嘉寶紫提灣保利湖畔陽光新城悠活城嘉定西站新城西尚海案名開盤時間社區(qū)規(guī)模均價新城悠活城2010年3月22萬㎡1.6-1.8萬盤古天地2010年8月35萬㎡1.8-1.9萬保利家園2010年7月40萬㎡1.7萬新城西尚海2010年3月40萬㎡1.6-1.7萬/2萬（洋房）中信泰富又一城2010年6月53萬㎡1.6萬龍湖藍(lán)郡2010年4月50萬㎡3萬（聯(lián)墅）三、核心板塊認(rèn)知-主要大盤以本案21萬方規(guī)模已被加入競品行列寶安公路東至寶山吳淞口、西達安亭嘉金公路（A5）貫穿嘉定、青浦、松江、金山滬宜公路外省高速直驅(qū)無錫、常熟滬嘉公路（A12）直連中環(huán)線，至閘北、普陀郊環(huán)線（A30）●嘉定新城站●白銀站●嘉定西站北←距上?；疖囌?8KM

距太倉21KM

距虹橋機場28KM

距五角場33KM距人民廣場34KM主力出行路線四、核心板塊認(rèn)知-交通優(yōu)勢定位趨勢：集商業(yè)服務(wù)、商貿(mào)辦公、居住、文體休閑功能為一體的現(xiàn)代化、生態(tài)型綜合功能區(qū)。人口規(guī)模：在2020年導(dǎo)入人口預(yù)計50萬，居住人口將控制20萬以內(nèi)，實現(xiàn)大規(guī)模宜居之地。經(jīng)濟發(fā)展：以汽車產(chǎn)業(yè)文化為基地，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為主流，結(jié)合教育研發(fā)等長效經(jīng)濟發(fā)展。文化交流：高端人文會所，專業(yè)劇院營造高檔生活享受便利交通：11號線分段軌道交通，三縱兩橫公路貫穿規(guī)劃完善、人文綜合、實力超群的未來新城五、核心板塊認(rèn)知-新城戰(zhàn)略3【叁、市場熟讀】全市、嘉定，個案解析，成果今年3月后，嘉定區(qū)坐穩(wěn)全市成交頭把交椅，隨著未來嘉定大量項目的上市，2011年上海樓市的主戰(zhàn)場必將在嘉定新城。頭把交椅的雙刃劍效應(yīng)——關(guān)注度最高，競爭也最激烈。一、上海住宅成交走勢全市2011年3月—2011年4月項目名稱區(qū)域板塊供應(yīng)面積(㎡)成交面積(㎡)單套面積(㎡）成交均價(元/㎡)熱銷分析保利葉語寶山顧村板塊40,46840,46811918,925高附加值、近地鐵金鼎香樟苑嘉定江橋板塊5197530,9079315,423依托萬達大商業(yè)合生城邦閔行江川紫竹板塊40,01627,5038815,701降價1000元/㎡保利湖畔陽光苑嘉定嘉定新城板塊43,82722,2259814,029低價路線慧芝湖花園閘北大寧板塊21,99719,57210536,726高于周邊同類產(chǎn)品力中海御景熙岸南匯周康板塊39,84816,9538721,06890㎡小三房，低于原先報價3000元/㎡恒盛湖畔豪庭奉賢南橋板塊21,69215,66011013,135奉賢標(biāo)桿項目圣驪河濱苑楊浦東外灘板塊29,37714,02113624,979內(nèi)環(huán)內(nèi)高性價比新城悠活城嘉定嘉定新城板塊24,19413,8678814,063高性價比路線仁恒怡庭楊浦新江灣城板塊17,58811,87626469,725新江灣豪宅熱銷樓盤成交指標(biāo)分析統(tǒng)計時間為2011.3.1—2011.4.20無論是市中心還是郊區(qū)，高性價比、品牌樓盤成為全市的成交的焦點。熱銷樓盤集中在外環(huán)和外郊環(huán)之間，市區(qū)板塊熱銷盤呈萎縮狀態(tài)。90-110平方米公寓成為主力銷售產(chǎn)品（占比70%）；成交比例在50%（按推出量計算）。15000元左右單價的個案占比達50%。從上述熱銷盤中分析——上海寫字樓成交走勢今年3月后，寫字樓市場也呈現(xiàn)發(fā)力狀態(tài)，從連續(xù)一年成交觀察，2011年3月的成交處在套數(shù)第二、面積第三的水準(zhǔn)。相比住宅2011年3月39萬方的成交數(shù)字，18萬方成交占比47%，處于歷史高位（傳統(tǒng)辦公區(qū)成交放大）。項目板塊環(huán)間位置成交套成交面積成交均價江橋萬達廣場嘉定江橋外郊環(huán)4042435315567浦江智匯園閔行浦江外郊環(huán)240125326788風(fēng)尚天地廣場寶山張廟中外環(huán)1751172218519豫州藍(lán)爵浦東金橋中外環(huán)163702120593綠地公園廣場寶山顧村外郊環(huán)130663214406上海國際禮品城松江泗涇外郊環(huán)100806010086國信世紀(jì)海景園浦東塘橋內(nèi)環(huán)內(nèi)94488944081明泉財富108閔行七寶外郊環(huán)931879828756萬科VMO閔行浦江外郊環(huán)796896197851478100876外郊環(huán)樓盤占比最大，成交重心已經(jīng)從市區(qū)轉(zhuǎn)移出來（剛需客戶占主力）。成交單套面積一般在50-180㎡，其中外郊環(huán)個案50-80㎡，月成交30-130套之間。嘉定代表盤江橋萬達變純寫字樓為SOHO精裝方式（亦居亦辦），從而實現(xiàn)區(qū)域熱銷。熱銷樓盤成交指標(biāo)分析從上述熱銷盤中分析——統(tǒng)計時間為2011.1-2011.3

2011年2月后，綜合體和商住兩用的SOHO辦公是目前上海樓市最受青睞的兩種物業(yè)類型。綜合體集住宅、商業(yè)、酒店和寫字樓于一身，且多位于交通方便、居民集中區(qū)域，或正在發(fā)展中的城市副中心（三大新城），特別是品牌開發(fā)商的大型個案更受投資者青睞（看重項目成長性）。商住兩用的SOHO辦公項目，由于投資自用皆宜，吸引了大批投資者和部分過渡住房用戶的目光。供應(yīng)情況：1-3月市場供應(yīng)量逐步上升。成交情況：1月成交量較大，2月成交量受新政影響大幅萎縮，3月受供應(yīng)量影響成交量有所上升。均價走勢：2月略微上漲，3月大幅下降。二、嘉定樓市最新戰(zhàn)況成交面積(M2)成交比例50-703.86%70-9038.46%90-11028.64%110-13013.23%130-15010.92%150-1701.91%170-2000.00%200-2503.00%67%總價段百分比80萬-100萬3.8%100萬-120萬10.9%120萬-150萬51.9%150萬-200萬17.2%200萬-250萬9.8%250萬-300萬2.8%300萬-350萬0.2%350萬-400萬0.0%400萬-500萬0.3%500萬-600萬1.9%600萬-700萬0.9%700萬-800萬0.4%80%70-110平方米的項目是目前乃至今年內(nèi)嘉定主要的成交面積段，其中70-90為最熱銷面積段。由于受到新政的影響，區(qū)域價格并未向年初預(yù)期那樣出現(xiàn)大幅上漲，目前仍然維持在去年年底水平，100-200萬元為主力成交總價段，其中100-150萬元為密集成交帶，占63%。嘉定3-4月成交面積段分析供應(yīng)面積：2011年2月份無供應(yīng)，3月供應(yīng)量較大成交面積：3月有所反彈，供應(yīng)放大是催生因素之一成交均價：14000元處于成交基礎(chǔ)線，均價已回落至去年5月的水平三、核心板塊最新戰(zhàn)況2011.2.1—2011.4.3成交排行項目名稱成交面積（平米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平米）保利湖畔陽光苑1616716114060新城悠活城75788913921城市華庭64616715170新城金郡園61826914464臻品嘉園（秋霞坊）42006217394中信泰富又一城22672015515嘉寶紫提灣城19841915468泰宸雅苑952716077盤古天地泰逸華庭732816283當(dāng)期在售個案戰(zhàn)況注：黃色部分為月均銷售30套以上個案，均價集中在14000-15000元左右。供應(yīng)分析：2月份受新政影響市場無供應(yīng)，3月供應(yīng)量有所釋放，供應(yīng)面積有較大幅度增長。整個板塊在2月份的供應(yīng)量為0，眾多開發(fā)商對整個市場保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。受新政影響，眾多項目被延期推盤致使3月供應(yīng)量大幅提升，達到120771平米，同比增長15%，反映出現(xiàn)在市場仍存在較龐大的供應(yīng)量。成交分析：2月份受新政影響成交態(tài)勢低迷，3月成交量有一定幅度反彈。板塊1月成交61611平米，同比增長10倍之多。受新政影響，板塊2月成交面積降為4891平米，環(huán)比下降92%，下降幅度較大。眾多購房者也受到政策影響謹(jǐn)慎購房，對整個市場也保持觀望的態(tài)度。

3月份成交明顯好轉(zhuǎn)，成交面積為31016平米，環(huán)比增長9倍左右，被壓抑的購房需求逐步顯現(xiàn)。價格分析：2月均價持平，3月受供求以及新政影響，板塊均價有所下降。板塊內(nèi)2月份均價為15534元/平米，環(huán)比下降0.2%，相對持平。

3月份調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，成交均價降至14465元/平米，環(huán)比下降了7%，由此看出新政實施后，區(qū)域市場價格并沒有立即下調(diào)，而是經(jīng)過了2月份的持平期后再有較明顯的走低。一方面，由于3月板塊內(nèi)各樓盤集中供應(yīng)，部分樓盤采取一定優(yōu)惠措施拉開價格戰(zhàn)；另一方面，受新政影響，客戶觀望氣氛濃厚，單價較低面積偏小的房源才有一定成交。區(qū)域目前公寓在推1533套左右，可售面積為181981平方米（不含未推量體）區(qū)域樓盤目前存量主要在伯爵天地、好世皇馬苑、龍湖酈城、保利湖畔陽光苑等案名公寓可售面積（㎡）公寓可售套數(shù)（套）在售主力面積段（㎡）所占比例伯爵天地40445386三房90，四房：14022.22%盤古天地泰逸華庭879079二房：80-904.83%保利湖畔陽光苑21963168三房128-13612.07%保利家園661948一房83；二房78－893.64%中信泰富又一城940076一房70；二房895.17%龍湖酈城31714130二房83；三房12817.43%好世皇馬苑38618390二房80；三房10021.22%新城西尚海16371137二房79-89；三房1389.00%綠地秋霞坊8061110二房80~100㎡4.43%合計1819811533

100.00%當(dāng)期市場供應(yīng)量二房80--89比例占75%四、核心板塊個案解析保利湖畔陽光苑2期新城悠活城新城金郡園伯爵天地晶鼎鉑悅8184.5米酒店公寓1*13F5.5米酒店公寓1*17F22萬方22萬方40萬方28萬方綠地嘉創(chuàng)國際住宅酒店公寓寫字樓嘉定淮海國際太湖世家國際項目名稱屬性最早開盤去化率/速率當(dāng)前報價(元/M2)主力面積（M2）特點伯爵天地綜合體（住宅）10.12.3392/76778套/月1650090-94地鐵房、品牌企業(yè)、大型綜合體新城悠活城10.3.271029/142980套/月1500083-91新城金郡園10.1.30998/125562套/月1550078-89保利湖畔陽光09.12.2677/99840套/月1400091-110嘉定淮海國際寫字樓11.1.3022/2217套/月1500051-2143.9米層高綠地嘉創(chuàng)國際09.7.9110/1575套/月1400055-1101~5層商鋪、6~16層辦公樓、17~26層酒店太湖世家國際09.12.1871/1895套/月1280070-150目前轉(zhuǎn)售為租鉑悅818公寓式酒店10.10.17194/34828套/月1650045、551*13F、4.5米復(fù)式晶鼎10.7.2821/3380.3套/月215001085.5米復(fù)式相關(guān)典型個案調(diào)研

去化分析：住宅均去化速率為40-80套/月，商辦為5-7/月，住宅去化表現(xiàn)占絕對優(yōu)勢。

價格分析：區(qū)域無論住宅還是商辦，14000-16000元單價是合理接受范圍?？們r分析：住宅130萬/套以上，寫字樓80-150萬，公寓式酒店100萬/套左右。相類個案研究—鉑悅818區(qū)位嘉定葉城路818號物業(yè)類型酒店公寓（4.5米）占地面積6943平方米容積率3.6建筑面積24800平方米最早開盤時間2010年11月28日竣工2011.7總戶數(shù)總共348戶目前在售59、70平米戶型車位配比172個裝修情況精裝修3000元均價16500元/平方米開發(fā)商主力面積段44、55、59、70㎡不通氣基本概況：上海昱禾置業(yè)有限公司市場行情：去化分析—目前月均去化10套左右，去化速度落后新城其他個案，去年開盤低價去化130套（55-65萬）。價格分析—開盤13500元，至今年3月18000元最高點后回落到目前16500元（100-120萬）?？蛯觼碓础?0%嘉定，自用約30%。點狀個案，尾盤狀態(tài)，不做競品區(qū)位嘉定白銀路399號物業(yè)類型酒店公寓（5.5米）占地面積5307平方米容積率3.0建筑面積23862平方米最早開盤時間2010年7月28日竣工2011.5總戶數(shù)總共338戶目前推出5-6F共56套車位配比111個裝修情況精裝修3000元均價21500元/平方米開發(fā)商上海平正房地產(chǎn)有限公司主力面積段108㎡（樓上58+樓下50）通氣去化分析—月均去化3套左右，去化速度極慢，主要原因是230萬的總價嚴(yán)重背離市場行情。價格分析—開盤21000元，至今年1月24000元最高點后回落到目前21500元?？蛯觼碓础?0%嘉定，自用約30%。基本概況：市場行情：相類個案研究—晶鼎點狀個案，滯銷狀態(tài)，不做競品區(qū)位嘉定勝辛路靜寧路交匯處物業(yè)類型普通住宅,公寓,商鋪占地面積90000平方米容積率2.26建筑面積220000平方米最早開盤時間2010年1月綠化率35%總戶數(shù)總共844戶當(dāng)期234戶車位配比1:075裝修情況精裝修均價15000元/平方米開發(fā)商上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司主力面積段2房83-91平米3房135平米新城悠活城由10棟18層的高層組成，其中建筑2.7萬平米的國際商務(wù)區(qū)域是由創(chuàng)意辦公樓及SOHO辦公樓構(gòu)成，2萬平米商業(yè)區(qū)域分為主題商業(yè)和沿街商業(yè)兩部分。3.27新推125套85-90平兩房房源均價14500元/平，另外在售精裝130平大3房，均價15000元/平左右，總價最高優(yōu)惠5萬?；靖艣r：項目背景：重點個案研究—新城悠活城推出時間主力戶型（平米）推出套數(shù)已售套數(shù)（2.1-4.3）當(dāng)前可售套數(shù)成交均價（元/平米）新城悠活城10-10-31二房：74-75149356914000二房：87-965213700三房：131-1342該案自開盤以來成交良好，月均去化46套,成交均價在14861元/平米。區(qū)位地處嘉定新城核心區(qū)域物業(yè)類型住宅底商/社區(qū)商鋪占地面積300000平方米（住宅用地）容積率1.32（住宅用地）建筑面積400000平方米（住宅用地）最早開盤時間2010-1綠化率35%總戶數(shù)1688車位配比1：1.1裝修情況毛坯銷售報價起價14000元/平米開發(fā)商上海新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司主力面積段二房78-89平米三房90-142平米總建筑面積約40萬方，建筑類型涵蓋花園洋房、小高層、高層、SOHO、商業(yè)，是集居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑于一體的大型城市綜合體?？們r享受3萬優(yōu)惠?；靖艣r：項目背景：重點個案研究—新城金郡園推出時間主力戶型（平米）已售套數(shù)2.1-4.3可售套數(shù)成交均價（元/平米）新城金郡園11-1-30二房：78-906230514290三房：137-138514840該案自開盤截止4月10日已銷售950套，月均去化35套，整體均價為14411元/平米。區(qū)位平城路、陳家山路交匯處物業(yè)類型公寓占地面積66472平方米（住宅用地）容積率2.1（住宅用地）建筑面積224024平方米（住宅用地）最早開盤時間一期：2010-12二期：2011-3綠化率47.3%總戶數(shù)767車位配比1：0.8裝修情況毛坯銷售報價均價16500元/平方米開發(fā)商上海鴻翔置業(yè)有限公司主力面積段90-94平小3房2廳2衛(wèi)143平大4房2廳2衛(wèi)總規(guī)劃面積約80萬平方米，商業(yè)約23萬平方米，集商業(yè)，住宅，辦公，酒店，大賣場等綜合為一體的綜合性項目。目前周邊配套設(shè)施齊，從項目約步行5—10分鐘購物，娛樂，休閑旅游全部齊全緊鄰輕軌11號線嘉定。貸款可享受97折優(yōu)惠，一次性付款可享受96折優(yōu)惠。基本概況：項目背景：重點個案研究—伯爵天地推出時間主力戶型（平米）推出套數(shù)已售套數(shù)2.1-4.3當(dāng)前可售套數(shù)成交均價日月光伯爵天地10-12-3三房：89-94767612015181四房：143615100該盤自開盤以來成交較好（2010.12實現(xiàn)月均去化84套），目前月均去化34套，整體均價達14871元/平米。區(qū)位嘉定裕民南路333號物業(yè)類型住宅、公寓、花園洋房占地面積119000平方米容積率1.96

建筑面積284000平方米最早開盤時間2009-12-2綠化率35%總戶數(shù)總共1722戶當(dāng)期1350戶車位配比1:095裝修情況毛坯銷售報價14000元/平方米開發(fā)商上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積段2房110平米3房為125～145平米保利湖畔陽光二期總建筑面積約24萬㎡，其中社區(qū)商業(yè)約5500㎡。項目涵蓋多層景觀洋房、小高層和高層公寓多種產(chǎn)品品類，擁有87-90㎡兩房、119-148㎡三房、148-170㎡四房全產(chǎn)品線，社區(qū)內(nèi)一條長達270米的天然景觀河道。在售300多套88平2房，120平3房2廳2衛(wèi)，148平4房。均價14000元/平方米，最高優(yōu)惠3萬。基本概況：項目背景：重點個案研究—湖畔陽光推出時間主力戶型（平米）推出套數(shù)已售套數(shù)2.1-4.3當(dāng)前可售套數(shù)成交均價保利湖畔陽光苑（新盤）11-3-19二房：88-9139211719713965三房：120-1353414051該盤自3月19日開盤推出392套，截止4月10日已售出195套，整體均價達14338元/平米。名稱成交面積房型套數(shù)均價伯爵天地90-94三房3015265143四房3名稱成交面積房型套數(shù)均價新城金郡園78-79二房281485188二房32138三房2名稱成交面積房型套數(shù)均價新城悠活城74-75二房351393087-89二房4096-100二房11名稱成交面積房型套數(shù)均價保利湖畔陽光苑88-91二房1514754120-129三房7149-171四房2面積價格2R:74-91主流3R：90-94120-12914000-15000元/㎡注：目前，板塊內(nèi)基本以二房去化為主，三房去化相對較慢，總價帶為100-130萬成交最活躍。重點個案研究成果重點個案客源研究子項來源結(jié)構(gòu)用途結(jié)構(gòu)核心成交客源嘉定本地區(qū)自用占絕對比例重要成交客源市區(qū)擠壓客（長寧、普陀較多、以及11線沿線）自用為主，投資為輔輔助成交客源其他（邊緣地區(qū)、外地客戶）投資為主，自用為輔子項來源結(jié)構(gòu)比例核心成交客源嘉定本地：60%重要成交客源市區(qū)擠壓客：35%輔助成交客源其他：5%住宅、類住宅嘉定新城最易去化產(chǎn)品樓市指標(biāo)匯總研究子項均價表現(xiàn)去化速率住宅14000-1650040-80套/月公寓式酒店16500（報價）7-11套/月28套/月（14500）寫字樓13000-150005-7套/月目前無論從推案和去化角度觀察，新城核心板塊內(nèi)住宅量體最集中，所對應(yīng)的客群也集中在自用層面，其中尤以剛需為主；板塊內(nèi)大型綜合體屬性項目扎堆，預(yù)計在2011年底到2012年會有大量酒店公寓、寫字樓和商鋪大量上市，屆時商辦項目競爭會異常激烈。4【肆、面市定位】項目概況、客源攻堅、項目概況經(jīng)濟指標(biāo)項目土地面積近100畝，土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公，容積率2.5，建筑面積約21萬平方米，除了8棟各16層的SOHO辦公樓外，地下1層、地上1至3層、局部4層，全部為商業(yè)用房。開發(fā)理念項目按“一站式”服務(wù)理念，定位為中高檔、集百貨、超市、辦公、餐飲、娛樂休閑等多種業(yè)態(tài)為一體的、具有區(qū)域性標(biāo)志的ShoppingMall；其中有大型超級賣場、時尚家具家飾賣場、室內(nèi)商業(yè)步行街、美食餐飲總匯、休閑娛樂中心和商務(wù)辦公樓等功能板塊。

項目預(yù)計2011年7月份結(jié)構(gòu)封頂，2012年5月1日商業(yè)盛大開幕。開發(fā)進度代理目標(biāo)項目為54.4平米全復(fù)式（4.5米挑高）SOHO產(chǎn)品（目前設(shè)計產(chǎn)品），總建約74463㎡。樓號總套數(shù)總面積1#15687232#15687143#15285194#15285195#18299976#18299977#18299978#1829997合計134474463項目有什么優(yōu)勢羅列：4.5米挑高小戶型、總價優(yōu)勢、目前區(qū)域少有同類競品、規(guī)避政策打壓產(chǎn)品、項目通氣優(yōu)勢、自身大型商業(yè)支撐。項目缺什么市場要什么劣勢羅列：產(chǎn)品線單一、總量龐大（相對于快速去化要求）、地段減分、投資屬性、客群分流、區(qū)域未來同質(zhì)競爭加大。市場發(fā)掘：住宅成交呈強勢、低門檻類住宅趨熱、寫字樓萎靡。機會發(fā)掘：辦公產(chǎn)品市場化定位轉(zhuǎn)移——強化類住宅形象入市。形象定位嘉定新城·

主城全效生活de核心領(lǐng)地上海獨有、復(fù)式全效、商住辦一站式、綜合體標(biāo)桿全案定位淡化商辦產(chǎn)品給予的投資市場定位，從功能訴求（小戶型豪宅取向）入手，擴大本案受眾群體！訴求強調(diào)自用價值及投資價值，引起項目居住功能價值聯(lián)想產(chǎn)品線分流：1+2+12+2+13+2+2區(qū)域成交最活躍面積段：70-100㎡區(qū)域成交最接受價格段：100-130萬2R區(qū)域成交最活躍面積段：89-95㎡區(qū)域成交最接受價格段：140-160萬3R享受80㎡

享受160㎡

精工SOHO（樣板房菜單）精裝二居（樣板房菜單）空中花園（合戶設(shè)計）強調(diào)類住宅化產(chǎn)品策略一切圍繞2012年5月商業(yè)盛大開幕！快速出貨，2012.4形成尾盤速度、還是速度！目標(biāo)解析：目前項目項目總量1300多套，扣除開發(fā)商投標(biāo)決策期及營銷蓄水期，銷售周期為8個月（設(shè)定2011.9開盤）2012.5尾盤就意味著銷售速度要達到

130套/月！目標(biāo)策略一切圍繞2012年5月商業(yè)盛大開幕！保利50套/月、新城30套/月、日月光30套/月……如何在超短時間內(nèi)實現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)？區(qū)域項目銷售現(xiàn)狀：加權(quán)40套/月VS。130套/月目標(biāo)客戶兩手抓：投資型大客戶+自住兼投資型散客銷售突破一切圍繞2012年5月商業(yè)盛大開幕！5【伍、贏銷落地】營銷目標(biāo)、策略提出、策略執(zhí)行品牌：項目品牌和企業(yè)品牌同步提升；速度：銷售速度>價值實現(xiàn)，確保完成資金回籠目標(biāo)。速度目標(biāo),一期開盤確保50%的銷售率。

2012年5月商業(yè)啟動時，實現(xiàn)推案銷售率80-90％。價格：建立支撐價格體系的產(chǎn)品價值體系，完成年度資金回籠目標(biāo)。

全案營銷目標(biāo)[宏觀層面]

政策的不確定性[競爭層面]

客戶分流[產(chǎn)品層面]

產(chǎn)品比較單一[營銷層面]

如何確保開盤成功及

快速去化實現(xiàn)目標(biāo)的障礙點[銷售預(yù)案]

集中推案/小步快走[競爭層面]

形象提升，信心樹立客戶維系[產(chǎn)品層面]

提升附加值/展示加強[營銷層面]

推廣包裝/媒體策略策略思考點提出銷售策略提出總體運作思路

11.611.8工程11.911.102011.11預(yù)售證取得2012.511.711個月準(zhǔn)備期蓄水期銷售期2011.6———2011.7———2011.9———2012.9根據(jù)項目工程節(jié)點，結(jié)合市場格局變化，和項目實際可利用的資源，項目全案總體運作思路如下：整體運作階段︸︸︸第一階段：準(zhǔn)備期時間段6月初——7月下旬階段重點本階段工作重點為員工的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，銷講培訓(xùn)，以及嘉定目前房產(chǎn)市場的進一步熟悉，確定銀行貸款政策。同時尋找需要的媒體配合廠商，為前期廣告投放做好準(zhǔn)備

,客戶蓄水做好鋪墊和準(zhǔn)備業(yè)務(wù)執(zhí)行1、銷售人員培訓(xùn)2、銷講、答客問制作3、表單制作4、售樓處包裝5、模型、CF制作6、合作銀行、合作制作公司確定，條款確認(rèn)7、道旗，POP，圍墻，巨幅，廣告位確認(rèn)，制作完成8、全案營銷策劃報告完成9、大客戶定向洽談目標(biāo)客戶3—6組10、date-base電話拜訪，每天500組，合計5萬組客戶名單11、市場調(diào)研（持