房產(chǎn)代持風(fēng)險(xiǎn)防范及法律聲明范本引言在限購(gòu)政策、資產(chǎn)配置需求或身份限制等因素驅(qū)動(dòng)下，房產(chǎn)代持（即出資人以他人名義購(gòu)房并實(shí)際享有權(quán)益）成為常見(jiàn)的變通方式。然而，代持行為因突破了不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力，潛藏著代持人違約、房產(chǎn)被執(zhí)行、權(quán)屬爭(zhēng)議等多重風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合司法實(shí)踐與法律規(guī)定，系統(tǒng)解析代持風(fēng)險(xiǎn)及防范策略，并提供可參考的法律聲明范本，旨在為代持雙方提供專(zhuān)業(yè)指引。一、房產(chǎn)代持的核心風(fēng)險(xiǎn)解析房產(chǎn)代持的本質(zhì)是“名義權(quán)屬”與“實(shí)際權(quán)屬”的分離，這種分離導(dǎo)致以下風(fēng)險(xiǎn)成為代持糾紛的主要誘因：（一）代持人違約風(fēng)險(xiǎn)代持人可能違反約定擅自處分房產(chǎn)（如出售、抵押、贈(zèng)與），或拒絕配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。根據(jù)《民法典》第577條，違約方需承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等責(zé)任，但實(shí)踐中若房產(chǎn)已被第三人善意取得（《民法典》第311條），出資人將無(wú)法追回房產(chǎn)，只能主張債權(quán)賠償。（二）代持房產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)若代持人對(duì)外負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行登記在代持人名下的房產(chǎn)。此時(shí)，出資人需依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條（“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”）主張排除執(zhí)行，但需滿足“合法占有”“全額支付”“非因自身原因未過(guò)戶(hù)”等嚴(yán)格條件，舉證難度極大。（三）稅費(fèi)與權(quán)屬爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)1.稅費(fèi)負(fù)擔(dān)：過(guò)戶(hù)時(shí)需承擔(dān)個(gè)人所得稅、契稅、增值稅等稅費(fèi)，若協(xié)議未明確約定，易引發(fā)爭(zhēng)議；2.權(quán)屬確認(rèn)：若代持人否認(rèn)代持關(guān)系，出資人需提供購(gòu)房款支付憑證、代持協(xié)議、實(shí)際占有證據(jù)等證明“實(shí)際權(quán)利人”身份，若證據(jù)不足，可能面臨敗訴風(fēng)險(xiǎn)（參考《民法典》第209條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”）。（四）婚姻家庭關(guān)系變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)若代持人結(jié)婚，房產(chǎn)可能被視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（《民法典》第1062條）；若代持人離婚，配偶可能主張分割房產(chǎn)；若代持人去世，房產(chǎn)可能被其繼承人繼承（《民法典》第1122條），導(dǎo)致出資人權(quán)益受損。（五）政策變動(dòng)導(dǎo)致的履約障礙若限購(gòu)政策調(diào)整（如延長(zhǎng)社保繳納年限），出資人可能無(wú)法滿足過(guò)戶(hù)條件，代持期限被迫延長(zhǎng)，增加不確定性；若政策禁止代持（如部分城市明確“借名買(mǎi)房”無(wú)效），協(xié)議可能被認(rèn)定為無(wú)效（《民法典》第153條“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效”）。二、房產(chǎn)代持風(fēng)險(xiǎn)防范的實(shí)操策略針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，代持雙方需通過(guò)“前置盡調(diào)+書(shū)面協(xié)議+實(shí)際控制+風(fēng)險(xiǎn)隔離”的組合策略，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（一）前置盡調(diào)：篩選可靠代持人1.信用核查：通過(guò)征信報(bào)告、裁判文書(shū)網(wǎng)查詢(xún)代持人是否有失信記錄、債務(wù)糾紛；2.資產(chǎn)狀況：核實(shí)代持人是否有穩(wěn)定收入、房產(chǎn)等資產(chǎn)，避免其因債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致房產(chǎn)被執(zhí)行；3.家庭背景：了解代持人的婚姻狀況，若已婚，需其配偶出具《知情同意書(shū)》，明確房產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)無(wú)關(guān)。（二）書(shū)面協(xié)議：明確權(quán)利義務(wù)邊界代持協(xié)議是防范風(fēng)險(xiǎn)的核心工具，需包含以下關(guān)鍵條款：1.代持目的與權(quán)屬約定：明確出資人是房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人，代持人僅為名義登記人，不享有任何權(quán)益；2.購(gòu)房款支付：約定出資人支付全部購(gòu)房款（包括首付款、貸款本息、稅費(fèi)），并保留轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等證據(jù)；3.代持人義務(wù)：禁止代持人擅自處分房產(chǎn)、變更登記信息，需配合出資人辦理過(guò)戶(hù)、出租、出售等手續(xù)；4.過(guò)戶(hù)條件與期限：明確過(guò)戶(hù)的觸發(fā)條件（如出資人取得購(gòu)房資格、貸款還清）及期限（如條件成就后30日內(nèi)辦理）；5.違約責(zé)任：約定代持人違約的賠償范圍（包括房產(chǎn)增值部分、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等），并設(shè)定較高的違約金（如房產(chǎn)現(xiàn)值的10%-20%）；6.爭(zhēng)議解決：選擇仲裁或訴訟（建議優(yōu)先選擇仲裁，一裁終局效率更高）。（三）強(qiáng)化公示：提升權(quán)屬對(duì)抗效力1.公證：對(duì)代持協(xié)議進(jìn)行公證，增強(qiáng)證據(jù)效力（雖不能對(duì)抗第三人，但可證明代持關(guān)系的真實(shí)性）；2.抵押權(quán)登記：出資人可要求代持人將房產(chǎn)抵押給自身（辦理抵押登記），限制代持人擅自處分房產(chǎn)（《民法典》第406條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人”）；3.居住權(quán)登記：若出資人實(shí)際居住，可辦理居住權(quán)登記（《民法典》第366條），保障居住權(quán)益。（四）實(shí)際控制：掌握房產(chǎn)關(guān)鍵權(quán)益1.保管原件：出資人需保管房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、付款憑證、裝修合同等原件；2.實(shí)際占有：出資人應(yīng)實(shí)際居住或出租房產(chǎn)，保留物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、租金收據(jù)等證據(jù)；3.控制收益：房產(chǎn)出租的租金由出資人收取，代持人不得截留。（五）風(fēng)險(xiǎn)隔離：多元工具組合應(yīng)用1.家族信托：將房產(chǎn)委托給信托公司持有，出資人作為受益人，避免代持人的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)（如債務(wù)、離婚）；2.公司持有：以有限責(zé)任公司名義購(gòu)房，出資人作為股東，通過(guò)公司章程約定房產(chǎn)權(quán)益歸屬（需注意公司稅費(fèi)及管理成本）；3.保險(xiǎn)保障：為房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，覆蓋火災(zāi)、地震等意外損失，降低財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。三、房產(chǎn)代持法律聲明（范本）（一）范本說(shuō)明本范本僅供代持雙方參考，具體條款需根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整（如代持原因、房產(chǎn)信息、過(guò)戶(hù)條件），建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師審核后使用。（二）具體條款房產(chǎn)代持法律聲明甲方（出資人）：______________________身份證號(hào)：______________________聯(lián)系地址：______________________乙方（代持人）：______________________身份證號(hào)：______________________聯(lián)系地址：______________________丙方（乙方配偶，若有）：______________________身份證號(hào)：______________________聯(lián)系地址：______________________一、代持標(biāo)的甲方以乙方名義購(gòu)買(mǎi)位于______________________（地址）的房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“標(biāo)的房產(chǎn)”），房產(chǎn)證號(hào)：______________________，建筑面積：______________________平方米。二、代持原因甲方因______________________（如“工作調(diào)動(dòng)暫不符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策”“資產(chǎn)配置需求”），無(wú)法以自身名義購(gòu)房，故委托乙方代持。三、權(quán)屬約定1.標(biāo)的房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)歸甲方所有，甲方享有占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利；2.乙方僅為標(biāo)的房產(chǎn)的名義登記人，不享有任何權(quán)益，不得主張分割、繼承或處分房產(chǎn)；3.丙方確認(rèn)：標(biāo)的房產(chǎn)與乙方、丙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)無(wú)關(guān)，丙方放棄對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的任何權(quán)利。四、購(gòu)房款支付1.甲方承擔(dān)標(biāo)的房產(chǎn)的全部購(gòu)房款（包括首付款、貸款本息、契稅、維修基金等）；2.甲方通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付購(gòu)房款，乙方需向甲方出具《收款收據(jù)》，并保留轉(zhuǎn)賬記錄；3.若標(biāo)的房產(chǎn)辦理貸款，甲方承擔(dān)全部還款義務(wù)，乙方需配合辦理貸款手續(xù)（如簽字、提供資料）。五、代持人義務(wù)1.未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得將標(biāo)的房產(chǎn)出售、抵押、贈(zèng)與、出租或變更登記信息；2.乙方需配合甲方辦理標(biāo)的房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)（如條件成就后30日內(nèi)提交相關(guān)資料、到場(chǎng)簽字）；3.乙方需妥善保管標(biāo)的房產(chǎn)的房產(chǎn)證、購(gòu)房合同等原件，不得遺失或損毀；4.乙方若發(fā)生婚姻變動(dòng)、債務(wù)糾紛等可能影響標(biāo)的房產(chǎn)的情況，需在24小時(shí)內(nèi)通知甲方。六、過(guò)戶(hù)條件與期限1.過(guò)戶(hù)觸發(fā)條件：______________________（如“甲方取得當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格”“標(biāo)的房產(chǎn)貸款還清”）；2.乙方需在條件成就后______日內(nèi)，配合甲方辦理標(biāo)的房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；3.過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的稅費(fèi)由______方（甲方/乙方）承擔(dān)。七、違約責(zé)任1.若乙方違反本聲明約定（如擅自處分房產(chǎn)、拒絕過(guò)戶(hù)），需向甲方賠償以下?lián)p失：（1）標(biāo)的房產(chǎn)的市場(chǎng)增值部分（以評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告為準(zhǔn)）；（2）甲方為維權(quán)支付的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等；（3）按標(biāo)的房產(chǎn)現(xiàn)值的______%支付違約金。2.若因甲方原因?qū)е聼o(wú)法過(guò)戶(hù)（如未取得購(gòu)房資格），乙方不承擔(dān)責(zé)任，但甲方需承擔(dān)乙方因此產(chǎn)生的費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)）。八、爭(zhēng)議解決本聲明履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會(huì)仲裁（或向______人民法院起訴）。九、其他條款1.本聲明自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，至標(biāo)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至甲方名下之日止；2.本聲明未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本聲明具有同等法律效力；3.本聲明一式三份，甲方、乙方、丙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲方（簽字）：______________________日期：______年______月______日乙方（簽字）：______________________日期：______年______月______日丙方（簽字，若有）：______________________日期：______年______月______日附件：1.標(biāo)的房產(chǎn)房產(chǎn)證復(fù)印件；2.購(gòu)房合同復(fù)印件；3.甲方支付購(gòu)房款的轉(zhuǎn)賬記錄；4.乙方出具的《收款收據(jù)》。