物業(yè)管理費收繳及賬務(wù)管理辦法第一章總則1.1目的依據(jù)為規(guī)范物業(yè)管理費收繳及賬務(wù)管理工作，保障業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)企業(yè)”）及相關(guān)方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國會計法》等法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本辦法。1.2適用范圍本辦法適用于[物業(yè)管理區(qū)域名稱]內(nèi)物業(yè)管理費的收繳、核算、披露及監(jiān)督等活動，涵蓋前期物業(yè)管理階段與業(yè)主大會成立后的物業(yè)管理階段。1.3基本原則1.依法合規(guī)：嚴(yán)格遵守法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定，規(guī)范收費及賬務(wù)操作。2.公開透明：定期向業(yè)主公示收費標(biāo)準(zhǔn)、收支情況及賬務(wù)信息，接受業(yè)主監(jiān)督。3.便捷高效：提供多種繳費方式，優(yōu)化繳費流程，降低業(yè)主繳費成本。4.風(fēng)險防控：建立崗位分離、審計監(jiān)督等機制，防范賬務(wù)舞弊及資金挪用風(fēng)險。第二章物業(yè)管理費收繳管理2.1收費標(biāo)準(zhǔn)制定與公示2.1.1標(biāo)準(zhǔn)制定前期物業(yè)管理階段：物業(yè)企業(yè)根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容、成本測算（包括人員工資、設(shè)施維護、清潔綠化等）制定收費標(biāo)準(zhǔn)，報項目所在地物價部門備案（如當(dāng)?shù)赜幸螅?。業(yè)主大會成立后：收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)企業(yè)提出調(diào)整方案，經(jīng)業(yè)主大會審議通過（需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）后執(zhí)行。2.1.2公示要求收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)通過小區(qū)公告欄、微信公眾號、物業(yè)服務(wù)中心張貼及書面函件等方式公示，公示時間不少于30日。公示內(nèi)容包括：服務(wù)等級、收費項目（如物業(yè)共用部位維護費、環(huán)境衛(wèi)生費等）、收費標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米·月）、計費方式（按建筑面積/使用面積）及投訴渠道。2.2收費對象與范圍2.2.1收費對象小區(qū)內(nèi)業(yè)主（房屋所有權(quán)人）為物業(yè)管理費的法定繳費義務(wù)人；物業(yè)使用人（如承租人）繳費的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任（需在《物業(yè)服務(wù)合同》或《房屋租賃合同》中明確約定）。2.2.2收費范圍物業(yè)管理費涵蓋以下服務(wù)成本：物業(yè)共用部位（如樓梯、電梯、屋頂?shù)龋?、共用設(shè)施設(shè)備（如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等）的日常運行、維護與管理；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔（包括公共區(qū)域垃圾清運、消毒等）；公共秩序維護（包括門崗值守、巡邏、車輛管理等）；綠化養(yǎng)護（包括公共綠地、樹木、花卉的種植與養(yǎng)護）；物業(yè)企業(yè)辦公費用（如辦公設(shè)備、通訊費等）；物業(yè)企業(yè)人員工資、社會保險及福利費；其他符合物業(yè)服務(wù)合同約定的費用。2.3繳費方式與周期2.3.1繳費方式物業(yè)企業(yè)應(yīng)提供以下便捷繳費方式，業(yè)主可自主選擇：1.電子支付：通過微信、支付寶、網(wǎng)銀等平臺繳費（需備注“房號+物業(yè)管理費”），支付后自動生成電子收據(jù)（可在物業(yè)企業(yè)公眾號或APP查詢）。2.銀行轉(zhuǎn)賬：業(yè)主將費用轉(zhuǎn)入物業(yè)企業(yè)指定的“物業(yè)管理費專用賬戶”（賬戶信息公示于小區(qū)公告欄），轉(zhuǎn)賬時注明業(yè)主姓名及房號。3.現(xiàn)金繳費：業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場繳費，物業(yè)企業(yè)應(yīng)開具加蓋財務(wù)專用章的收據(jù)（如需發(fā)票，可在繳費后10個工作日內(nèi)領(lǐng)取）。4.代扣代繳：業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、銀行簽訂《物業(yè)管理費代扣代繳協(xié)議》，銀行每月從業(yè)主指定賬戶自動扣款（需提前5個工作日通知業(yè)主扣款日期）。2.3.2繳費周期物業(yè)管理費實行周期性繳費，具體周期由物業(yè)服務(wù)合同約定（如按月、按季或按年）；按月繳費的，業(yè)主應(yīng)在每月10日之前繳納當(dāng)月費用；按季/年繳費的，業(yè)主應(yīng)在每季度/年度第一個月10日之前繳納當(dāng)期費用。2.4逾期繳費處理2.4.1滯納金計算業(yè)主逾期繳費的，自逾期之日起按每日萬分之三至萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計算滯納金（具體比例在物業(yè)服務(wù)合同中約定，且不超過法律規(guī)定的違約金上限）。計算公式：\[滯納金=逾期未繳金額\times滯納金比例\times逾期天數(shù)\]2.4.2催繳流程物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照以下流程催繳逾期費用：1.逾期30日內(nèi)：發(fā)送《物業(yè)管理費繳費提醒函》（書面或電子形式），明確逾期金額、滯納金及繳費期限；2.逾期60日內(nèi)：由物業(yè)企業(yè)客服人員電話催繳，記錄催繳時間、內(nèi)容及業(yè)主反饋；3.逾期90日內(nèi)：發(fā)送《律師函》（委托律師事務(wù)所出具），告知業(yè)主逾期后果（如起訴、納入征信等）；4.逾期180日以上：向項目所在地人民法院提起訴訟，通過法律途徑追討費用（需保留催繳記錄、物業(yè)服務(wù)合同等證據(jù)）。2.5特殊情況處理2.5.1空置房減免業(yè)主房屋空置超過6個月的（需提前向物業(yè)企業(yè)提交《空置房申請》，并提供水、電、氣用量證明），可按當(dāng)?shù)匾?guī)定減免物業(yè)管理費（如減半收取，具體比例以業(yè)主大會決議為準(zhǔn)），減免期限不超過12個月。2.5.2房屋轉(zhuǎn)讓結(jié)算業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)與物業(yè)企業(yè)結(jié)清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理費；新業(yè)主應(yīng)在辦理房屋交接手續(xù)時，與物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，明確后續(xù)繳費責(zé)任。物業(yè)企業(yè)應(yīng)協(xié)助雙方辦理費用結(jié)算（如提供繳費記錄）。2.5.3物業(yè)交接銜接前期物業(yè)企業(yè)退出項目時，應(yīng)向新任物業(yè)企業(yè)移交應(yīng)收賬款明細（包括逾期未繳業(yè)主名單、金額及催繳記錄）；新任物業(yè)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)催繳，催繳所得歸全體業(yè)主所有（納入公共收益核算）。第三章賬務(wù)管理3.1賬戶設(shè)置與管理3.1.1專用賬戶開立物業(yè)企業(yè)應(yīng)在項目所在地銀行開立“物業(yè)管理費專用賬戶”，專門用于收取物業(yè)管理費及相關(guān)資金（如公共收益），不得與物業(yè)企業(yè)自有資金混同。賬戶信息（開戶行、賬號、戶名）應(yīng)公示于小區(qū)公告欄及微信公眾號。3.1.2資金使用限制專用賬戶資金僅能用于以下用途：支付物業(yè)管理服務(wù)成本（如人員工資、設(shè)施維護費等）；繳納與物業(yè)管理相關(guān)的稅費；支付業(yè)主大會決議的其他費用（如公共區(qū)域改造）。嚴(yán)禁挪用專用賬戶資金用于物業(yè)企業(yè)自身經(jīng)營或其他項目。3.2收入核算3.2.1收入分類物業(yè)管理費收入分為以下類別：1.主營業(yè)務(wù)收入：物業(yè)管理費（按房號核算）、停車費（地上/地下車位）；2.其他業(yè)務(wù)收入：公共收益（如廣告位出租、公共區(qū)域場地出租、電梯轎廂廣告收入等）；3.滯納金收入：業(yè)主逾期繳費產(chǎn)生的滯納金。3.2.2收入確認(rèn)物業(yè)管理費收入：在收到款項或取得業(yè)主繳費承諾（如代扣代繳協(xié)議）時確認(rèn)；公共收益：在收到款項或完成服務(wù)（如廣告發(fā)布）時確認(rèn)；滯納金收入：在實際收到時確認(rèn)。3.2.3憑證管理收入核算需附以下原始憑證：電子支付截圖、銀行回單（證明資金到賬）；收據(jù)/發(fā)票存根聯(lián)（證明收費行為）；公共收益合同（如廣告租賃合同，證明收入來源）。3.3支出核算3.3.1支出分類物業(yè)管理費支出分為以下類別：1.人員成本：物業(yè)管理人員工資、社會保險、福利費、培訓(xùn)費；2.設(shè)施維護成本：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)費（如電梯年檢費、消防設(shè)施維護費）；3.環(huán)境維護成本：環(huán)境衛(wèi)生清潔費（垃圾清運、消毒）、綠化養(yǎng)護費（苗木采購、澆水施肥）；4.秩序維護成本：門崗值守費、巡邏設(shè)備費（如對講機）、車輛管理費；5.辦公成本：辦公設(shè)備采購（電腦、打印機）、通訊費、水電費（物業(yè)辦公室）；6.其他成本：稅費、審計費、業(yè)主活動費（如節(jié)日布置）。3.3.2支出審批流程預(yù)算內(nèi)支出：由部門負(fù)責(zé)人審核（確認(rèn)支出合理性）→財務(wù)負(fù)責(zé)人審批（確認(rèn)預(yù)算額度）→出納付款；預(yù)算外支出：需經(jīng)物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理辦公會審議通過（金額較大的，如超過[具體金額，如1萬元]，需提交業(yè)主委員會審核）→財務(wù)負(fù)責(zé)人審批→出納付款。3.3.3報銷要求支出報銷需附以下原始憑證：正規(guī)發(fā)票（抬頭為物業(yè)企業(yè)名稱，內(nèi)容與支出項目一致）；驗收單（如購買物資的驗收記錄，需由經(jīng)辦人、驗收人簽字）；審批單（經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字，注明支出用途、金額）。3.4會計報表與披露3.4.1報表編制物業(yè)企業(yè)應(yīng)編制以下會計報表：1.月度報表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、物業(yè)管理費收支明細表（按房號列示收入，按支出類別列示成本）；2.季度報表：公共收益收支明細表（列示收入來源、支出用途）；3.年度報表：年度財務(wù)報告（包括審計報告、年度收支總結(jié)）。報表編制時間要求：月度報表：次月15日之前完成；季度報表：次季度第一個月20日之前完成；年度報表：次年1月31日之前完成。3.4.2信息披露披露內(nèi)容：月度物業(yè)管理費收支明細表、季度公共收益收支明細表、年度財務(wù)報告；披露方式：在小區(qū)公告欄、微信公眾號、物業(yè)服務(wù)中心張貼，披露時間不少于30日；業(yè)主查詢：業(yè)主可憑身份證及房產(chǎn)證向物業(yè)企業(yè)申請查詢賬務(wù)信息，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在5個工作日內(nèi)提供書面答復(fù)（如需復(fù)制資料，可收取工本費）。3.5檔案管理3.5.1檔案分類賬務(wù)檔案包括以下類別：1.會計憑證：原始憑證（發(fā)票、收據(jù)、銀行回單）、記賬憑證；2.會計賬簿：總賬、明細賬（物業(yè)管理費收入明細賬、支出明細賬、公共收益明細賬）、日記賬；3.會計報表：月度、季度、年度報表；4.其他資料：物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主繳費記錄、預(yù)算方案、審計報告。3.5.2保存期限會計憑證、賬簿：保存30年；年度會計報表：永久保存；業(yè)主繳費記錄：保存至業(yè)主注銷或房屋轉(zhuǎn)讓后5年；其他資料：保存10年（如物業(yè)服務(wù)合同、審計報告）。3.5.3歸檔要求檔案應(yīng)分類裝訂，標(biāo)注年份、類別及編號（如“2023年物業(yè)管理費收入明細賬-001”）；紙質(zhì)檔案存放在安全、防潮、防火的檔案室（配備滅火器、除濕機）；電子檔案（如報表、憑證掃描件）應(yīng)備份至云端（如阿里云、騰訊云），防止數(shù)據(jù)丟失。第四章監(jiān)督與考核4.1內(nèi)部監(jiān)督4.1.1崗位分離物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立以下崗位分離機制：收費人員與記賬人員分離（收費人員負(fù)責(zé)收取費用并開具收據(jù)，記賬人員負(fù)責(zé)錄入賬務(wù)系統(tǒng)）；出納與會計分離（出納負(fù)責(zé)資金收付，會計負(fù)責(zé)核算與報表編制）；預(yù)算編制與審批分離（預(yù)算由財務(wù)部門編制，由總經(jīng)理辦公會審批）。4.1.2內(nèi)部審計物業(yè)企業(yè)應(yīng)每季度開展財務(wù)自查（由財務(wù)負(fù)責(zé)人牽頭，檢查賬務(wù)準(zhǔn)確性、資金使用合規(guī)性）；每年聘請第三方審計機構(gòu)（具有會計師事務(wù)所資質(zhì)）開展年度審計，審計內(nèi)容包括：1.物業(yè)管理費專用賬戶資金使用情況；2.收入與支出的真實性、合法性；3.公共收益核算的準(zhǔn)確性；4.檔案管理的規(guī)范性。審計報告應(yīng)提交業(yè)主委員會，并在小區(qū)公示（公示時間不少于30日）。4.2外部監(jiān)督4.2.1業(yè)主委員會監(jiān)督業(yè)主委員會有權(quán)：檢查物業(yè)企業(yè)的會計資料（如憑證、賬簿、報表）；要求物業(yè)企業(yè)解釋賬務(wù)疑問（如某筆支出的用途）；提議召開業(yè)主大會審議物業(yè)管理費收支情況。物業(yè)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主委員會的監(jiān)督工作，不得拒絕或拖延。4.2.2政府部門監(jiān)督項目所在地物業(yè)管理行政主管部門（如住建局）有權(quán)：檢查物業(yè)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及公示情況；核查物業(yè)管理費專用賬戶資金使用情況；處理業(yè)主關(guān)于賬務(wù)管理的投訴（如挪用資金、虛假披露）。4.3考核機制4.3.1收費人員考核考核指標(biāo)：月度收繳率（目標(biāo)≥95%）、逾期率（目標(biāo)≤5%）、服務(wù)態(tài)度（無有效投訴）；考核方式：每月由財務(wù)部門統(tǒng)計收繳數(shù)據(jù)，客服部門統(tǒng)計投訴情況，綜合評分；獎懲措施：考核優(yōu)秀的（評分≥90分），發(fā)放績效獎金（如當(dāng)月工資的10%）；考核不合格的（評分＜70分），扣減績效獎金（如當(dāng)月工資的5%），連續(xù)3個月不合格的，予以調(diào)崗或辭退。4.3.2賬務(wù)人員考核考核指標(biāo)：核算準(zhǔn)確性（無差錯）、報表及時性（按時完成）、檔案管理（規(guī)范）；考核方式：每月由財務(wù)負(fù)責(zé)人檢查賬務(wù)系統(tǒng)及檔案，綜合評分；獎懲措施：考核優(yōu)秀的，發(fā)放績效獎金；考核不合格的，扣減績效獎金，連續(xù)2個月不合格的，予以培訓(xùn)或調(diào)崗。