房地產(chǎn)租賃合同糾紛案例分析集引言房地產(chǎn)租賃合同是日常生活與商業(yè)活動(dòng)中最常見的合同類型之一，涉及出租人與承租人的核心利益。實(shí)踐中，因裝飾裝修、轉(zhuǎn)租、租金支付、優(yōu)先購買權(quán)及不可抗力（如疫情）等引發(fā)的糾紛屢見不鮮。本文選取5類典型案例，結(jié)合《民法典》及司法解釋的規(guī)定，深入分析裁判邏輯與實(shí)務(wù)要點(diǎn)，為當(dāng)事人防范風(fēng)險(xiǎn)、解決爭(zhēng)議提供參考。一、裝飾裝修糾紛：未經(jīng)出租人同意的裝修后果（一）基本案情2021年，甲（出租人）將一套商業(yè)用房出租給乙（承租人），用于經(jīng)營(yíng)餐飲。合同約定：“承租人如需裝修，應(yīng)提前15日書面通知出租人并取得同意，裝修費(fèi)用由承租人承擔(dān)?！币椅唇?jīng)通知即開始裝修，拆除了原有的墻面、地板，并安裝了新的排煙系統(tǒng)。甲發(fā)現(xiàn)后，要求乙立即停止裝修并恢復(fù)原狀，乙拒絕，稱裝修是為了更好地經(jīng)營(yíng)，且裝修物可歸甲所有，甲應(yīng)補(bǔ)償部分費(fèi)用。雙方協(xié)商未果，甲訴至法院，請(qǐng)求判令乙恢復(fù)原狀并賠償損失。（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.乙未經(jīng)同意裝修的行為是否構(gòu)成違約？2.甲要求恢復(fù)原狀的請(qǐng)求是否應(yīng)得到支持？3.乙主張的裝修補(bǔ)償是否有法律依據(jù)？（三）法院裁判法院經(jīng)審理認(rèn)為：1.乙違反合同約定，未經(jīng)甲同意擅自裝修，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.根據(jù)《民法典》第七百一十五條“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”之規(guī)定，甲有權(quán)要求乙恢復(fù)原狀。3.因乙的裝修未經(jīng)同意，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃司法解釋》）第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀”及第十二條“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持”之規(guī)定，乙無權(quán)要求甲補(bǔ)償裝修費(fèi)用。最終，法院判決乙于判決生效后10日內(nèi)將房屋恢復(fù)原狀，并賠償甲因裝修造成的損失（以評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)）。（四）法律分析1.裝修的前提條件：承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，必須經(jīng)出租人同意（書面或口頭，但書面更易舉證）。未經(jīng)同意的，出租人享有“恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)”或“賠償損失請(qǐng)求權(quán)”。2.裝修物的歸屬：未經(jīng)同意的裝修，無論是否形成附合（如墻面涂料、地板等與房屋結(jié)合不可分離的部分），均歸出租人所有，但出租人無補(bǔ)償義務(wù)。3.違約責(zé)任：承租人違約的，出租人可選擇要求恢復(fù)原狀或賠償損失，二者擇一或同時(shí)主張（如恢復(fù)原狀不足以彌補(bǔ)損失的，可另行主張賠償）。（五）實(shí)務(wù)啟示承租人：裝修前務(wù)必與出租人簽訂書面《裝修協(xié)議》，明確裝修范圍、方式、費(fèi)用承擔(dān)、裝修物歸屬及違約責(zé)任等條款；若出租人口頭同意，應(yīng)保留錄音、微信聊天記錄等證據(jù)。出租人：發(fā)現(xiàn)承租人未經(jīng)同意裝修的，應(yīng)及時(shí)發(fā)《整改通知》（書面），要求停止裝修并恢復(fù)原狀，避免損失擴(kuò)大；若承租人拒絕，應(yīng)及時(shí)起訴，防止裝修物形成附合后增加恢復(fù)成本。二、轉(zhuǎn)租合同效力糾紛：未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租后果（一）基本案情2020年，丙（出租人）將一套住宅出租給?。ǔ凶馊耍?，租期3年，合同約定“未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得轉(zhuǎn)租”。2021年，丁未經(jīng)丙同意，將房屋轉(zhuǎn)租給戊（次承租人），租期2年，租金每月比原合同高20%。丙得知后，以丁違約為由解除了與丁的租賃合同，并要求戊騰退房屋。戊認(rèn)為其與丁的轉(zhuǎn)租合同有效，拒絕騰退，遂將丁訴至法院，請(qǐng)求判令丁承擔(dān)違約責(zé)任（賠償剩余租期的租金差額及搬家費(fèi)）。（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.丁與戊的轉(zhuǎn)租合同是否有效？2.戊的損失應(yīng)由誰承擔(dān)？（三）法院裁判法院經(jīng)審理認(rèn)為：1.根據(jù)《民法典》第七百一十六條第一款“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”及第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”之規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同的效力獨(dú)立于原租賃合同。丁與戊的轉(zhuǎn)租合同系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（此處“強(qiáng)制性規(guī)定”指效力性強(qiáng)制規(guī)定，而“不得轉(zhuǎn)租”的約定系管理性規(guī)定），故轉(zhuǎn)租合同有效。2.因丙解除了與丁的租賃合同，丁無法繼續(xù)履行與戊的轉(zhuǎn)租合同，構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第五百七十七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，丁應(yīng)賠償戊的損失（包括剩余租期的租金差額、搬家費(fèi)等合理損失）。最終，法院判決丁向戊支付違約金及合理損失共計(jì)X元（以證據(jù)為準(zhǔn)）。（四）法律分析1.轉(zhuǎn)租合同的效力：未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，原租賃合同可解除（出租人享有解除權(quán)），但轉(zhuǎn)租合同本身有效（除非存在《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條等無效情形）。2.次承租人的權(quán)利：次承租人可依據(jù)有效轉(zhuǎn)租合同向承租人主張違約責(zé)任（如賠償損失、支付違約金等）；若出租人解除原租賃合同，次承租人應(yīng)騰退房屋，但可向承租人追償。3.出租人的權(quán)利：出租人可選擇解除原租賃合同（要求承租人及次承租人騰退），或追認(rèn)轉(zhuǎn)租（要求承租人繼續(xù)履行原租賃合同，次承租人向承租人支付租金）。（五）實(shí)務(wù)啟示承租人：轉(zhuǎn)租前必須取得出租人書面同意，避免因轉(zhuǎn)租無效而承擔(dān)違約責(zé)任；若出租人同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)在轉(zhuǎn)租合同中明確“如原租賃合同解除，承租人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任”。次承租人：承租前應(yīng)核實(shí)出租人是否同意轉(zhuǎn)租（要求查看原租賃合同及出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明）；若無法核實(shí)，應(yīng)在轉(zhuǎn)租合同中約定“若因出租人不同意轉(zhuǎn)租導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)賠償次承租人的全部損失”。出租人：若發(fā)現(xiàn)承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)在合理期限內(nèi)（一般為6個(gè)月）行使解除權(quán)（《房屋租賃司法解釋》第十六條），逾期則視為追認(rèn)轉(zhuǎn)租。三、租金支付及合同解除糾紛：逾期支付的“正當(dāng)理由”認(rèn)定（一）基本案情2022年，己（出租人）將一套寫字樓出租給庚（承租人），租期2年，租金每月X元，支付方式為“每月5日前支付當(dāng)月租金”。合同約定：“承租人逾期支付租金超過15日的，出租人有權(quán)解除合同，并要求承租人支付違約金（按未付租金的10%計(jì)算）?！?023年3月，庚因公司資金周轉(zhuǎn)困難，未在5日前支付租金，己于3月20日發(fā)《催告函》，要求庚3月30日前支付租金，否則解除合同。庚于3月28日支付了租金，但己以庚逾期超過15日為由，主張解除合同，并要求庚支付違約金。庚辯稱，資金困難是暫時(shí)的，且已在催告期限內(nèi)支付了租金，不同意解除合同。（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.庚逾期支付租金的理由是否構(gòu)成“正當(dāng)理由”？2.己是否有權(quán)解除合同？（三）法院裁判法院經(jīng)審理認(rèn)為：1.根據(jù)《民法典》第七百二十二條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之規(guī)定，“正當(dāng)理由”指承租人具有法定或約定的抗辯權(quán)（如出租人未履行維修義務(wù)導(dǎo)致承租人損失，承租人行使同時(shí)履行抗辯權(quán)；或因不可抗力導(dǎo)致無法支付租金等）。本案中，庚的“資金周轉(zhuǎn)困難”不屬于“正當(dāng)理由”（未提供證據(jù)證明系不可抗力或出租人原因所致），故其逾期支付租金構(gòu)成違約。2.己于3月20日發(fā)《催告函》，要求庚3月30日前支付租金（合理期限為10日），庚于3月28日支付了租金，未超過催告期限。根據(jù)《民法典》第七百二十二條的規(guī)定，出租人解除合同的前提是“承租人逾期不支付”（即催告后仍不支付），而庚已在催告期限內(nèi)支付了租金，故己無權(quán)解除合同。3.關(guān)于違約金，因庚逾期支付租金構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定支付違約金（未付租金的10%）。最終，法院判決庚向己支付違約金X元（未付租金的10%），駁回己要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。（四）法律分析1.“正當(dāng)理由”的認(rèn)定：“正當(dāng)理由”需滿足客觀性、關(guān)聯(lián)性、合理性三個(gè)條件，如：出租人未履行維修義務(wù)，承租人行使同時(shí)履行抗辯權(quán)（《民法典》第五百二十五條）；因不可抗力（如疫情、自然災(zāi)害）導(dǎo)致無法支付租金（《民法典》第五百九十條）；出租人同意延期支付租金（口頭或書面）。單純的“資金周轉(zhuǎn)困難”“忘記支付”等不屬于“正當(dāng)理由”。2.解除合同的條件：出租人要求解除合同的，必須滿足以下步驟：（1）承租人無正當(dāng)理由逾期支付租金；（2）出租人向承租人發(fā)出《催告函》（書面），給予合理期限（一般為15日以內(nèi)，具體以合同約定為準(zhǔn)）；（3）承租人在合理期限內(nèi)仍未支付租金。若承租人在合理期限內(nèi)支付了租金，出租人無權(quán)解除合同。（五）實(shí)務(wù)啟示承租人：若因特殊原因無法按時(shí)支付租金，應(yīng)及時(shí)與出租人溝通，爭(zhēng)取書面同意延期支付；若出租人不同意，應(yīng)收集證據(jù)證明“正當(dāng)理由”（如出租人未維修房屋的證據(jù)、不可抗力的證明等）。出租人：發(fā)現(xiàn)承租人逾期支付租金的，應(yīng)先發(fā)《催告函》（書面，注明支付期限及逾期后果），保留快遞單號(hào)、短信記錄等證據(jù)；若承租人在合理期限內(nèi)支付了租金，不得解除合同，但可要求支付違約金。合同約定：雙方應(yīng)在合同中明確“租金支付期限”“逾期支付的違約金標(biāo)準(zhǔn)”“合理催告期限”等條款，避免后續(xù)爭(zhēng)議。四、優(yōu)先購買權(quán)糾紛：未通知承租人的法律后果（一）基本案情2021年，辛（出租人）將一套住宅出租給壬（承租人），租期3年。2023年，辛因急需資金，將房屋出賣給癸（第三人），雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并辦理了過戶登記。壬得知后，以辛未通知其行使優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至法院，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)辛與癸的《房屋買賣合同》無效；2.壬以同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)，購買該房屋。（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.辛未通知壬行使優(yōu)先購買權(quán)的，《房屋買賣合同》是否無效？2.壬是否有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)？（三）法院裁判法院經(jīng)審理認(rèn)為：1.根據(jù)《民法典》第七百二十六條第一款“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外”及《房屋租賃司法解釋》第十三條“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響”之規(guī)定，未通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，不影響買賣合同的效力（除非買賣合同本身存在無效情形）。故壬要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無效的請(qǐng)求，不予支持。2.壬的優(yōu)先購買權(quán)已喪失。根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”及《民法典》第七百二十六條第二款“出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”之規(guī)定，辛未通知壬，導(dǎo)致壬無法行使優(yōu)先購買權(quán)，壬可要求辛承擔(dān)賠償責(zé)任，但無法主張以同等條件購買房屋（因房屋已過戶給癸，癸系善意第三人）。最終，法院判決辛向壬支付賠償款X元（以壬的損失為準(zhǔn)，如房屋差價(jià)、搬家費(fèi)等），駁回壬的其他訴訟請(qǐng)求。（四）法律分析1.優(yōu)先購買權(quán)的行使條件：（1）出租人出賣租賃房屋；（2）承租人在租賃期限內(nèi)；（3）承租人以“同等條件”（指價(jià)款、支付方式、履行期限等與第三人相同的條件）主張購買；（4）不存在除外情形（如房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)、出租人出賣給近親屬等）。2.未通知的法律后果：（1）買賣合同有效（除非存在《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條等無效情形）；（2）承租人可要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任（如房屋差價(jià)、搬家費(fèi)等合理損失）；（3）承租人無法主張以同等條件購買房屋（因房屋已過戶給善意第三人，物權(quán)已轉(zhuǎn)移）。（五）實(shí)務(wù)啟示出租人：出賣租賃房屋前，應(yīng)書面通知承租人（保留通知證據(jù)，如快遞單號(hào)、短信記錄等），通知內(nèi)容應(yīng)包括“出賣價(jià)格、支付方式、履行期限”等同等條件；若承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人：若出租人未通知，應(yīng)及時(shí)收集證據(jù)（如房屋買賣合同、過戶登記證明等），要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任；若房屋未過戶，可主張以同等條件購買房屋（《房屋租賃司法解釋》第十四條）。第三人：購買租賃房屋前，應(yīng)核實(shí)房屋是否存在租賃關(guān)系（查看租賃合同），并要求出租人提供“已通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)”的證明，避免因承租人主張優(yōu)先購買權(quán)而產(chǎn)生糾紛。五、疫情背景下的租金減免糾紛：情勢(shì)變更與不可抗力的適用（一）基本案情2020年，甲（出租人）將一套商業(yè)用房出租給乙（承租人），用于經(jīng)營(yíng)奶茶店，租期5年，租金每月X元。合同約定：“承租人應(yīng)按時(shí)支付租金，逾期支付的，應(yīng)承擔(dān)違約金。”2022年，因疫情防控需要，乙的奶茶店被責(zé)令停業(yè)3個(gè)月，期間無法經(jīng)營(yíng)，未支付租金。乙向甲提出減免3個(gè)月租金的請(qǐng)求，甲不同意，稱疫情不屬于不可抗力，乙應(yīng)繼續(xù)支付租金。乙訴至法院，請(qǐng)求判令甲減免3個(gè)月租金。（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)1.疫情是否構(gòu)成情勢(shì)變更或不可抗力？2.乙要求減免租金的請(qǐng)求是否應(yīng)得到支持？（三）法院裁判法院經(jīng)審理認(rèn)為：1.根據(jù)《民法典》第五百三十三條“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對(duì)方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同”及第五百九十條“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”之規(guī)定，疫情屬于不可抗力（無法預(yù)見、無法避免、無法克服的客觀情況），同時(shí)，疫情導(dǎo)致乙無法經(jīng)營(yíng)，繼續(xù)履行合同（支付租金）對(duì)乙明顯不公平，也構(gòu)成情勢(shì)變更。2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》（以下簡(jiǎn)稱《疫情指導(dǎo)意見（二）》）第5條“承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人未按照約定支付租金為由請(qǐng)求解除合同，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同”之規(guī)定，乙的奶茶店因疫情停業(yè)3個(gè)月，無法經(jīng)營(yíng)，未支付租金系因不可抗力所致，且繼續(xù)支付租金對(duì)乙明顯不公平，故應(yīng)減免3個(gè)月租金。最終，法院判決甲減免乙3個(gè)月租金（每月X元，共計(jì)3X元）。（四）法律分析1.疫情的法律性質(zhì)：疫情屬于《民法典》規(guī)定的“不可抗力”（《民法典》第一百八十條），同時(shí)，若疫情導(dǎo)致合同基礎(chǔ)條件發(fā)生重大變化（如承租人無法經(jīng)營(yíng)、租金支付能力喪失），繼續(xù)履行合同對(duì)承租人明顯不公平，也構(gòu)成情勢(shì)變更。2.租金減免的條件：（1）承租人承租房屋用于經(jīng)營(yíng)（住宅租賃一般不支持減免，除非因疫情導(dǎo)致無法居?。?；（2）疫情或疫情防控措施導(dǎo)致承租人無法經(jīng)營(yíng)或營(yíng)業(yè)收入明顯減少；（3）承租人已向出租人提出減免請(qǐng)求（協(xié)商優(yōu)先）；（4）繼續(xù)支付租金對(duì)承租人明顯不公平（根據(jù)公平原則調(diào)整）。3.減免的范圍：根據(jù)《疫情指導(dǎo)意見（二）》第5條，減免的范圍一般為“疫情期間的租金”（