房屋買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)防范指南引言房屋買(mǎi)賣(mài)是普通家庭最重要的資產(chǎn)交易之一，涉及金額大、流程復(fù)雜，且易受政策、市場(chǎng)及交易主體信用等因素影響。實(shí)踐中，因合同條款約定不明、產(chǎn)權(quán)瑕疵、履約違約等引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。本文結(jié)合《民法典》及司法實(shí)踐，從合同簽訂前、簽訂時(shí)、履行中三個(gè)階段，系統(tǒng)梳理房屋買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范策略，幫助交易雙方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障合法權(quán)益。一、合同簽訂前：核查關(guān)鍵信息，規(guī)避基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)合同簽訂前的盡職調(diào)查是防范風(fēng)險(xiǎn)的“第一道防線”，核心是確認(rèn)房屋可交易性與交易主體合法性。（一）核查房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)性與完整性產(chǎn)權(quán)是房屋交易的核心，需通過(guò)以下方式全面核查：1.查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人姓名/名稱(chēng)與賣(mài)方身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照一致；核對(duì)房屋坐落、面積、用途（住宅/商業(yè)）、產(chǎn)權(quán)編號(hào)等信息與實(shí)際房屋一致；關(guān)注“權(quán)利性質(zhì)”（如“出讓”“劃撥”，劃撥土地需補(bǔ)繳土地出讓金）、“使用期限”（住宅用地70年，商業(yè)用地40年）。2.查詢產(chǎn)權(quán)限制信息：到房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)“產(chǎn)權(quán)查檔”（需提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)或地址），或通過(guò)當(dāng)?shù)亍安粍?dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上辦事大廳”查詢；重點(diǎn)核查：是否存在抵押（如銀行貸款未還清）、查封（如賣(mài)方涉訴被法院凍結(jié)）、預(yù)告登記（如已出售給他人但未過(guò)戶）、異議登記（如產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議）等限制。提示：若有抵押，需約定賣(mài)方在過(guò)戶前解除抵押（如用買(mǎi)方首付款解押，需明確解押時(shí)間及責(zé)任）；若有查封，禁止交易。3.確認(rèn)共有權(quán)人意見(jiàn)：若房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（如婚后購(gòu)買(mǎi)，即使登記在一方名下），需賣(mài)方提供配偶簽字的《同意出售聲明》；若為其他共有（如父母與子女共有），需所有共有人簽字同意出售。（二）實(shí)地核查房屋物理狀況與權(quán)利負(fù)擔(dān)1.檢查房屋實(shí)體狀況：實(shí)地查看房屋結(jié)構(gòu)（是否有承重墻拆除、違規(guī)搭建）、裝修（是否有漏水、墻面開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題）、設(shè)施設(shè)備（水電、燃?xì)?、空調(diào)等是否正常使用）；核對(duì)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（新建商品房），或要求賣(mài)方提供近期房屋檢測(cè)報(bào)告（二手房）；詢問(wèn)物業(yè)或鄰居：房屋是否發(fā)生過(guò)火災(zāi)、漏水等事故，是否存在鄰里糾紛。2.確認(rèn)房屋租賃情況：若房屋已出租，需查看租賃合同，確認(rèn)租賃期限（若租賃期未屆滿，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）；要求賣(mài)方提供承租人出具的《放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明》，避免后續(xù)承租人主張權(quán)利。（三）審查交易主體資格與履約能力1.賣(mài)方資格：若賣(mài)方為自然人，需核對(duì)身份證原件，確認(rèn)其具備民事行為能力（如無(wú)精神疾病、未被限制民事行為能力）；若賣(mài)方為法人（如開(kāi)發(fā)商、企業(yè)），需查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明，確認(rèn)其有權(quán)處分房屋（如公司章程是否允許出售、是否有股東會(huì)決議）。2.買(mǎi)方資格：限購(gòu)城市需核查買(mǎi)方是否符合購(gòu)房條件（如社保/個(gè)稅繳納年限、戶籍要求）；若買(mǎi)方為貸款購(gòu)房，需提前向銀行確認(rèn)貸款資格（如征信記錄、收入證明），避免因貸款不成導(dǎo)致違約。二、合同簽訂時(shí)：細(xì)化條款約定，鎖定權(quán)利義務(wù)合同是交易的“法律依據(jù)”，需對(duì)標(biāo)的、價(jià)款、交付、過(guò)戶、違約等核心條款作出明確、具體的約定，避免“模糊表述”引發(fā)爭(zhēng)議。（一）標(biāo)的條款：明確房屋基本信息需寫(xiě)清：房屋坐落（具體到門(mén)牌號(hào)）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積（套內(nèi)面積+公攤面積）、戶型、樓層、朝向、房屋用途（住宅/商業(yè)）；示例：“出賣(mài)人將位于XX市XX區(qū)XX路XX小區(qū)XX棟XX單元XX室（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：XX）的房屋出售給買(mǎi)受人，該房屋建筑面積XX平方米（其中套內(nèi)面積XX平方米，公攤面積XX平方米），戶型為XX室XX廳XX衛(wèi)，樓層為XX層（總層數(shù)XX層），朝向?yàn)閄X。”（二）價(jià)款及支付條款：保障資金安全1.價(jià)款約定：明確房屋總價(jià)（如“人民幣XX元整”）、單價(jià)（如“每平方米XX元”）；若有裝修款、家具家電款等附加費(fèi)用，需單獨(dú)列出（如“房屋總價(jià)包含裝修及家具家電款人民幣XX元”）。2.支付方式與時(shí)間：分階段約定付款時(shí)間（如定金、首付款、貸款、尾款）：定金：一般不超過(guò)總價(jià)款的20%（《民法典》第五百八十六條），需約定“定金罰則”（如賣(mài)方違約，雙倍返還定金；買(mǎi)方違約，定金不予退還）；首付款：明確支付時(shí)間（如“簽訂合同后XX日內(nèi)支付”）及金額（如“總價(jià)款的30%”）；貸款：約定“買(mǎi)方應(yīng)在XX日內(nèi)辦理完畢貸款審批手續(xù)，若貸款未獲批，買(mǎi)方需在XX日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足”；尾款：約定“過(guò)戶后XX日內(nèi)支付”或“交房時(shí)支付”。3.資金監(jiān)管：建議通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心資金監(jiān)管賬戶或銀行第三方監(jiān)管賬戶支付首付款及尾款，避免直接打給賣(mài)方；條款示例：“買(mǎi)受人應(yīng)將首付款人民幣XX元存入XX市不動(dòng)產(chǎn)登記中心指定的資金監(jiān)管賬戶（賬戶名稱(chēng)：XX，賬號(hào)：XX），待房屋過(guò)戶完成后，由監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)至出賣(mài)人賬戶?！保ㄈ┙桓都斑^(guò)戶條款：明確時(shí)間與條件1.交付條款：約定交付時(shí)間（如“2024年XX月XX日前”）、交付條件（如“房屋已清空、無(wú)租賃、水電燃?xì)饨Y(jié)清”）；明確交付時(shí)的驗(yàn)收流程（如“雙方共同驗(yàn)收房屋，簽署《房屋交付確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)房屋狀況與合同約定一致”）；約定逾期交房的違約責(zé)任（如“每逾期一日，賣(mài)方按總價(jià)款的萬(wàn)分之五支付違約金；逾期超過(guò)30日，買(mǎi)方有權(quán)解除合同，賣(mài)方需返還已付房款并賠償總價(jià)款10%的違約金”）。2.過(guò)戶條款：約定過(guò)戶時(shí)間（如“交付后XX日內(nèi)”或“首付款支付后XX日內(nèi)”）；明確稅費(fèi)承擔(dān)（如“契稅由買(mǎi)方承擔(dān)，增值稅、個(gè)人所得稅由賣(mài)方承擔(dān)”）；條款示例：“雙方應(yīng)于2024年XX月XX日前共同到XX市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，出賣(mài)人應(yīng)配合買(mǎi)受人提交相關(guān)材料（如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻證明）。若出賣(mài)人逾期未配合辦理過(guò)戶，每逾期一日，按總價(jià)款的萬(wàn)分之五支付違約金；逾期超過(guò)30日，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同?！保ㄋ模┻`約責(zé)任條款：強(qiáng)化約束力度違約責(zé)任需具體、可操作，避免“如有違約，承擔(dān)法律責(zé)任”等模糊表述；常見(jiàn)違約情形及責(zé)任：賣(mài)方違約：逾期交房、逾期過(guò)戶、一房二賣(mài)、產(chǎn)權(quán)瑕疵（如無(wú)法過(guò)戶）；買(mǎi)方違約：逾期付款、拒絕辦理貸款、拒絕過(guò)戶；示例：“若出賣(mài)人將房屋出售給第三方（一房二賣(mài)），買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人需返還已付房款，并賠償總價(jià)款20%的違約金；若買(mǎi)受人逾期支付首付款，每逾期一日，按未付金額的萬(wàn)分之五支付違約金；逾期超過(guò)15日，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，沒(méi)收定金?！保ㄎ澹┨厥鈼l款：覆蓋易忽略事項(xiàng)1.戶口遷移：約定賣(mài)方遷出戶口的時(shí)間（如“過(guò)戶后XX日內(nèi)”）及違約責(zé)任（如“每逾期一日，支付違約金XX元；逾期超過(guò)30日，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同”）；提示：可要求賣(mài)方提供戶口本原件核查戶口情況，或到派出所查詢房屋戶籍信息。2.車(chē)位/儲(chǔ)藏室歸屬：若房屋附帶車(chē)位或儲(chǔ)藏室，需明確是否包含在總價(jià)款中，以及車(chē)位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（如產(chǎn)權(quán)車(chē)位、人防車(chē)位）；條款示例：“該房屋包含地下車(chē)位一個(gè)（車(chē)位編號(hào)：XX），產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有，出賣(mài)人應(yīng)配合辦理車(chē)位過(guò)戶手續(xù)。”3.裝修及設(shè)施設(shè)備：列出保留的裝修及設(shè)施設(shè)備清單（如“空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、衣柜等歸買(mǎi)受人所有”），避免賣(mài)方交房時(shí)拆除。三、合同履行中：全程監(jiān)控，防范履約風(fēng)險(xiǎn)合同簽訂后，需密切關(guān)注履行進(jìn)度，及時(shí)處理異常情況。（一）付款安全：嚴(yán)格按合同約定支付所有款項(xiàng)均需通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付，備注“購(gòu)房款”“定金”等字樣，保留轉(zhuǎn)賬記錄；若賣(mài)方要求變更收款賬戶，需出具書(shū)面確認(rèn)函（如“本人同意將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入XX賬戶，賬號(hào)：XX”），避免詐騙。（二）房屋交付：仔細(xì)驗(yàn)收，留存證據(jù)交房時(shí)，對(duì)照合同約定的房屋狀況、裝修及設(shè)施設(shè)備清單逐一檢查；檢查水電燃?xì)獗碜x數(shù)，確認(rèn)賣(mài)方已結(jié)清物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用（可要求物業(yè)出具《費(fèi)用結(jié)清證明》）；簽署《房屋交付確認(rèn)書(shū)》，注明房屋狀況、交付時(shí)間、費(fèi)用結(jié)清情況，雙方簽字確認(rèn)。（三）過(guò)戶流程：及時(shí)跟進(jìn)，避免拖延過(guò)戶前，再次查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)（如是否新增查封、抵押）；過(guò)戶時(shí)，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的權(quán)利人是否為買(mǎi)方，產(chǎn)權(quán)信息是否與合同一致；過(guò)戶后，及時(shí)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并到派出所辦理戶口遷入手續(xù)。（四）戶口遷移：督促賣(mài)方履行義務(wù)過(guò)戶后，提醒賣(mài)方按時(shí)遷出戶口；若賣(mài)方逾期未遷，可依據(jù)合同約定要求支付違約金，或向法院起訴要求強(qiáng)制遷出。四、常見(jiàn)陷阱提醒：規(guī)避交易“雷區(qū)”（一）“陰陽(yáng)合同”風(fēng)險(xiǎn)定義：為逃避稅費(fèi)，簽訂兩份合同（一份“陽(yáng)合同”用于備案，價(jià)格較低；一份“陰合同”用于實(shí)際履行，價(jià)格較高）；風(fēng)險(xiǎn)：“陽(yáng)合同”因違反法律規(guī)定（如逃稅）可能被認(rèn)定為無(wú)效，若發(fā)生糾紛，法院可能以“陰合同”作為定案依據(jù)，但仍可能面臨稅務(wù)處罰；防范：拒絕簽訂“陰陽(yáng)合同”，按實(shí)際交易價(jià)格簽訂合同并繳納稅費(fèi)。（二）“一房二賣(mài)”風(fēng)險(xiǎn)定義：賣(mài)方將同一房屋出售給兩個(gè)或以上買(mǎi)方；風(fēng)險(xiǎn)：若賣(mài)方將房屋過(guò)戶給第三方，買(mǎi)方可能無(wú)法取得房屋所有權(quán)；防范：簽訂合同后，及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案（網(wǎng)簽后，房屋無(wú)法再次網(wǎng)簽或過(guò)戶）；要求賣(mài)方提供《無(wú)房證明》或《房屋未出售聲明》；若發(fā)現(xiàn)賣(mài)方一房二賣(mài)，立即向法院起訴，要求確認(rèn)合同有效并辦理過(guò)戶，或要求賣(mài)方賠償損失。（三）中介風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)：中介未如實(shí)告知房屋情況（如產(chǎn)權(quán)瑕疵、租賃情況）、違規(guī)收取費(fèi)用、偽造合同；防范：選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)（查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中介備案證）；明確中介的義務(wù)（如核查產(chǎn)權(quán)、協(xié)助辦理過(guò)戶）及責(zé)任（如因中介過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p失，中介需承擔(dān)賠償責(zé)任）；拒絕中介要求的“額外費(fèi)用”（如“茶水費(fèi)”“過(guò)戶費(fèi)”），所有費(fèi)用均需寫(xiě)入合同。五、爭(zhēng)議解決與維權(quán)建議1.協(xié)商解決：發(fā)生糾紛后，首先與對(duì)方協(xié)商，爭(zhēng)取達(dá)成一致意見(jiàn)（如修改合同條款、賠償損失）；2.調(diào)解：可向當(dāng)?shù)叵M(fèi)者協(xié)會(huì)或不動(dòng)產(chǎn)糾紛調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解；3.訴訟/仲裁：若協(xié)商、調(diào)解不成，可向法院起訴（或按合同約定申請(qǐng)仲裁）；起訴時(shí)，需提交以下證據(jù)：合同、付款記錄、交付確認(rèn)書(shū)、產(chǎn)權(quán)查檔記錄、溝通記錄（微信/短信）；注意訴訟時(shí)效：《民法典》第一百八十八條規(guī)定，向法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間