房地產(chǎn)企業(yè)投資拓展崗位職責(zé)說明書**一、崗位基本信息****崗位名稱**投資拓展經(jīng)理/主管/專員**所屬部門**投資發(fā)展部/戰(zhàn)略投資部**匯報(bào)對(duì)象**投資總監(jiān)/分管領(lǐng)導(dǎo)**下屬人數(shù)**0-5人（根據(jù)崗位層級(jí)調(diào)整）**崗位等級(jí)**中級(jí)/高級(jí)（根據(jù)企業(yè)職級(jí)體系）**崗位編制**1-3人（根據(jù)企業(yè)規(guī)模調(diào)整）**工作地點(diǎn)**總部/區(qū)域公司**薪酬范圍**面議（結(jié)合行業(yè)水平與個(gè)人能力）**二、崗位概述**本崗位是房地產(chǎn)企業(yè)投資端的核心崗位，聚焦于項(xiàng)目獲取與價(jià)值創(chuàng)造，通過區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研、潛在項(xiàng)目篩選、可行性研究及商務(wù)談判，推動(dòng)符合公司戰(zhàn)略的房地產(chǎn)項(xiàng)目落地（如住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等）；同時(shí)負(fù)責(zé)投后項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)跟蹤與價(jià)值提升，確保投資回報(bào)符合預(yù)期。本崗位需深度聯(lián)動(dòng)研發(fā)、工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等部門，是公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵角色。**三、崗位職責(zé)****（一）項(xiàng)目獲取與拓展**1.市場(chǎng)調(diào)研與項(xiàng)目挖掘：主導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（包括宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策、土地市場(chǎng)、競(jìng)品項(xiàng)目、客戶需求等），建立區(qū)域投資數(shù)據(jù)庫(kù)；挖掘潛在投資項(xiàng)目（如招拍掛土地、收并購(gòu)項(xiàng)目、合作開發(fā)項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目等），形成項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)；跟蹤政府供地計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃等信息，提前鎖定優(yōu)質(zhì)土地或項(xiàng)目資源。2.項(xiàng)目篩選與初步評(píng)估：根據(jù)公司戰(zhàn)略（如區(qū)域布局、產(chǎn)品類型、投資回報(bào)率要求），篩選符合條件的項(xiàng)目；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估（包括區(qū)位價(jià)值、規(guī)劃指標(biāo)、成本測(cè)算、盈利空間等），形成《項(xiàng)目初步評(píng)估報(bào)告》；淘汰不符合公司要求的項(xiàng)目，向管理層推薦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。3.商務(wù)談判與協(xié)議簽署：主導(dǎo)與政府、合作方（如土地出讓方、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方、產(chǎn)業(yè)合作方）的商務(wù)談判，確定合作模式（如獨(dú)資、合資、股權(quán)收購(gòu)等）；參與制定談判策略，解決談判中的關(guān)鍵問題（如土地價(jià)格、付款方式、規(guī)劃條件、權(quán)益分配等）；推動(dòng)合作協(xié)議簽署（如土地出讓合同、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、合作開發(fā)協(xié)議等），確保協(xié)議條款符合公司利益。4.項(xiàng)目落地推動(dòng)：協(xié)調(diào)研發(fā)、工程、財(cái)務(wù)等部門，完成項(xiàng)目前期手續(xù)（如土地確權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)等）；跟蹤項(xiàng)目落地進(jìn)度，解決落地過程中的問題（如拆遷滯后、規(guī)劃調(diào)整等），確保項(xiàng)目按計(jì)劃啟動(dòng)。**（二）可行性研究與投資決策支持**1.詳細(xì)可行性研究：組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》（FSR），內(nèi)容包括：市場(chǎng)分析（區(qū)域市場(chǎng)供需、競(jìng)品分析、客戶定位）；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（產(chǎn)品類型、容積率、戶型配比等）；成本測(cè)算（土地成本、建安成本、稅費(fèi)、融資成本等）；盈利預(yù)測(cè)（銷售收入、凈利潤(rùn)、投資回報(bào)率、IRR、NPV等）；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等）及應(yīng)對(duì)方案。2.投資決策支持：向投資決策委員會(huì)匯報(bào)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果，解答委員疑問；根據(jù)委員意見修改報(bào)告，補(bǔ)充相關(guān)資料；參與投資決策會(huì)議，提供專業(yè)建議，支持管理層做出投資決策。**（三）投后管理與價(jià)值提升**1.項(xiàng)目動(dòng)態(tài)跟蹤：定期跟蹤投后項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度（如拿地后6個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、12個(gè)月內(nèi)開工等）、銷售進(jìn)度（如開盤去化率、月度銷售額等）、成本控制（如建安成本是否超支）；收集項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，形成《投后項(xiàng)目跟蹤報(bào)告》，向管理層匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展。2.價(jià)值提升與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：識(shí)別投后項(xiàng)目中的價(jià)值提升機(jī)會(huì)（如調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)、提升營(yíng)銷效率等），提出改進(jìn)建議；應(yīng)對(duì)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)（如市場(chǎng)下行導(dǎo)致銷售放緩、政策調(diào)整導(dǎo)致成本增加等），制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案（如降價(jià)促銷、調(diào)整開發(fā)節(jié)奏、爭(zhēng)取政府補(bǔ)貼等）；推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資回報(bào)（如IRR達(dá)到公司要求、凈利潤(rùn)率符合預(yù)期）。3.項(xiàng)目退出管理：對(duì)于合作開發(fā)項(xiàng)目或持有型項(xiàng)目，制定退出策略（如股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)出售、REITs發(fā)行等）；主導(dǎo)退出談判，確保退出價(jià)格符合公司利益，實(shí)現(xiàn)投資回收。**（四）政策與市場(chǎng)研究**1.政策跟蹤與解讀：跟蹤國(guó)家及地方房地產(chǎn)政策（如土地政策、信貸政策、限購(gòu)限貸政策、產(chǎn)業(yè)扶持政策等），分析政策對(duì)公司投資的影響；撰寫《政策分析報(bào)告》，及時(shí)向管理層傳遞政策變化信息，提出應(yīng)對(duì)建議（如調(diào)整區(qū)域布局、改變產(chǎn)品類型）。2.市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)：監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（如房?jī)r(jià)走勢(shì)、成交量變化、土地市場(chǎng)熱度等），形成《市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告》；分析市場(chǎng)變化對(duì)公司現(xiàn)有項(xiàng)目及未來投資的影響，提出調(diào)整建議（如推遲項(xiàng)目獲取、加大某區(qū)域投資力度）。**（五）團(tuán)隊(duì)協(xié)作與資源協(xié)調(diào)**1.跨部門協(xié)作：與研發(fā)部門協(xié)作，優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；與工程部門協(xié)作，推動(dòng)項(xiàng)目開工建設(shè)；與營(yíng)銷部門協(xié)作，確定項(xiàng)目定位與銷售策略；與財(cái)務(wù)部門協(xié)作，完成項(xiàng)目成本測(cè)算與融資安排。2.外部資源整合：維護(hù)與政府部門（如國(guó)土局、規(guī)劃局、發(fā)改委）的關(guān)系，爭(zhēng)取政策支持（如稅收優(yōu)惠、規(guī)劃調(diào)整）；拓展與合作方（如金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方、中介機(jī)構(gòu)）的合作，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源或融資支持。**四、任職要求****（一）學(xué)歷與專業(yè)**本科及以上學(xué)歷，房地產(chǎn)開發(fā)與管理、金融學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地資源管理等相關(guān)專業(yè)優(yōu)先；持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證、注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（CRE）等證書者優(yōu)先。**（二）工作經(jīng)驗(yàn)**投資拓展專員：1-3年房地產(chǎn)行業(yè)投資、市場(chǎng)調(diào)研或相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；投資拓展主管：3-5年房地產(chǎn)投資拓展經(jīng)驗(yàn)，至少主導(dǎo)過1個(gè)完整項(xiàng)目獲取流程；投資拓展經(jīng)理：5年以上房地產(chǎn)投資拓展經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)過3個(gè)以上大型項(xiàng)目（如百萬平米住宅、城市綜合體），具備團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。**（三）專業(yè)技能**1.財(cái)務(wù)分析能力：熟練掌握DCF（discountedcashflow）、IRR（內(nèi)部收益率）、NPV（凈現(xiàn)值）、ROI（投資回報(bào)率）等財(cái)務(wù)指標(biāo)，能獨(dú)立完成投資測(cè)算；2.行業(yè)知識(shí)：熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全流程（拿地→規(guī)劃→建設(shè)→銷售→交付），了解土地招拍掛、收并購(gòu)、城市更新等項(xiàng)目模式；3.政策解讀能力：能準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)政策（如“兩集中”供地、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)扶持政策），識(shí)別政策對(duì)投資的影響；4.工具使用能力：熟練使用Excel（函數(shù)、數(shù)據(jù)透視表）、PPT（匯報(bào)材料制作）、Word（報(bào)告撰寫），具備GIS（地理信息系統(tǒng)）或房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)（如CREIS、易居研究院數(shù)據(jù)）使用經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。**（四）素質(zhì)能力**1.溝通談判能力：具備較強(qiáng)的語言表達(dá)與邏輯思維能力，能與政府官員、合作方高層有效溝通，推動(dòng)談判達(dá)成；2.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力：具備敏銳的市場(chǎng)洞察力，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的潛在風(fēng)險(xiǎn)（如政策變動(dòng)、市場(chǎng)下行、合作方違約等），并提出應(yīng)對(duì)方案；3.團(tuán)隊(duì)合作精神：能與跨部門團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作，整合資源推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展；4.抗壓能力：能應(yīng)對(duì)高強(qiáng)度工作（如加班調(diào)研、緊急談判），在復(fù)雜環(huán)境中保持冷靜；5.戰(zhàn)略思維：能理解公司戰(zhàn)略，將項(xiàng)目拓展與公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)結(jié)合，避免短期利益導(dǎo)向。**五、考核指標(biāo)****（一）量化指標(biāo)****指標(biāo)類型****具體指標(biāo)****目標(biāo)值**項(xiàng)目獲取年度新增投資項(xiàng)目數(shù)量（按建筑面積或投資金額計(jì)算）完成公司下達(dá)的目標(biāo)（如100萬平米或50億元投資）投資回報(bào)所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的IRR（內(nèi)部收益率）不低于公司基準(zhǔn)收益率（如15%）所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率不低于公司要求（如10%）可行性研究《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過率100%（無重大數(shù)據(jù)錯(cuò)誤或邏輯漏洞）投后管理投后項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)標(biāo)率（如開工率、銷售率）90%以上投后項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)解決率95%以上政策與市場(chǎng)研究年度政策分析報(bào)告數(shù)量不少于12篇（每月1篇）市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告對(duì)公司決策的貢獻(xiàn)度（如被管理層采納的建議數(shù)量）不少于3條**（二）定性指標(biāo)**團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力（跨部門評(píng)價(jià)）；談判能力（合作方評(píng)價(jià)）；責(zé)任心與抗壓能力（上級(jí)評(píng)價(jià)）；職業(yè)素養(yǎng)（如誠(chéng)信、保密意識(shí)）。**六、權(quán)限范圍**1.項(xiàng)目調(diào)研權(quán)：有權(quán)獨(dú)立開展區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研，決定調(diào)研的區(qū)域、方向與重點(diǎn)；2.項(xiàng)目篩選權(quán)：有權(quán)篩選符合公司戰(zhàn)略的項(xiàng)目，淘汰不符合要求的項(xiàng)目；3.談判參與權(quán)：有權(quán)參與所有項(xiàng)目的商務(wù)談判，提出談判策略；4.報(bào)告審批建議權(quán)：有權(quán)對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出修改建議，參與投資決策會(huì)議；5.資源協(xié)調(diào)權(quán)：有權(quán)協(xié)調(diào)研發(fā)、工程、營(yíng)銷等部門資源，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展；6.信息獲取權(quán)：有權(quán)獲取公司內(nèi)部及外部的市場(chǎng)、政策、項(xiàng)目信息。**七、職業(yè)發(fā)展路徑****當(dāng)前崗位****晉升方向****晉升條件**投資拓展專員投資拓展主管1.完成1-2個(gè)項(xiàng)目的獲取流程；2.能獨(dú)立撰寫《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；3.具備基本談判能力。投資拓展主管投資拓展經(jīng)理1.主導(dǎo)3個(gè)以上項(xiàng)目的獲取；2.團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)（如帶教1-2名專員）；3.熟悉全流程投資管理。投資拓展經(jīng)理投資總監(jiān)1.主導(dǎo)5個(gè)以上大型項(xiàng)目（如城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）；2.具備戰(zhàn)略思維，能制定區(qū)域投資計(jì)劃；3.團(tuán)隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)（如管理5人以上團(tuán)隊(duì)）。投資總監(jiān)分管領(lǐng)導(dǎo)（如副總裁）1.負(fù)責(zé)公司投資板塊整體運(yùn)營(yíng)；2.實(shí)現(xiàn)公司投資目標(biāo)（如年度投資金額、回報(bào)率）；3.