招商商業(yè)商管部招聘筆試面試試題一、專業(yè)知識(shí)測(cè)試（共30分，每題3分）1.商業(yè)地產(chǎn)按建筑形態(tài)可分為街區(qū)式商業(yè)、盒子MALL、社區(qū)商業(yè)、TOD商業(yè)等類型，請(qǐng)分別簡(jiǎn)述四種形態(tài)的核心特征及客群定位差異（如輻射半徑、主力業(yè)態(tài)占比等）。2.招商流程中“商戶分級(jí)管理”的核心邏輯是什么？請(qǐng)列舉至少5個(gè)商戶分級(jí)評(píng)估維度，并說(shuō)明高等級(jí)商戶（如A類）在招商談判中的資源傾斜策略（如租金優(yōu)惠、位置優(yōu)先級(jí)、裝修補(bǔ)貼等）。3.某購(gòu)物中心當(dāng)前租金坪效為8元/㎡/天（按可出租面積計(jì)算），項(xiàng)目總可出租面積5萬(wàn)㎡，空置率12%，請(qǐng)計(jì)算月租金總收入（需列出公式）；若項(xiàng)目目標(biāo)月租金收入為1200萬(wàn)元，在空置率降至8%的前提下，需將租金坪效提升至多少元/㎡/天（保留兩位小數(shù)）？4.簡(jiǎn)述“首店經(jīng)濟(jì)”對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值（需從客流吸引、差異化競(jìng)爭(zhēng)、品牌勢(shì)能三方面展開(kāi)），并說(shuō)明在引入首店時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注的3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（如品牌經(jīng)營(yíng)能力、合同約束條款、市場(chǎng)適配性等）。5.商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中“租售比”的定義是什么？若某零售商戶月銷售額50萬(wàn)元，月租金8萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)2萬(wàn)元，該商戶的租售比是多少？若行業(yè)健康值為15%-20%，請(qǐng)分析該商戶的經(jīng)營(yíng)壓力及商管方的應(yīng)對(duì)策略（如調(diào)整租金結(jié)構(gòu)、提供營(yíng)銷支持等）。6.列舉購(gòu)物中心“主力店”與“次主力店”的典型業(yè)態(tài)差異（如面積要求、租期長(zhǎng)度、租金模式），并說(shuō)明主力店招商時(shí)需重點(diǎn)談判的3項(xiàng)核心條款（如免租期、遞增率、業(yè)態(tài)排他性）。7.商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研中“競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析”需涵蓋哪些維度（至少6個(gè)）？請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一份針對(duì)3公里內(nèi)競(jìng)品的調(diào)研表框架（包含核心指標(biāo)，如體量、樓層、主力店、租金水平、日均客流、空置率等）。8.簡(jiǎn)述“業(yè)態(tài)組合定位”的基本原則（如互補(bǔ)性、目的性消費(fèi)與隨機(jī)性消費(fèi)搭配、客群年齡層覆蓋等），并說(shuō)明在社區(qū)型商業(yè)（輻射3公里內(nèi)居民）中，餐飲、零售、生活服務(wù)類業(yè)態(tài)的合理占比范圍（需結(jié)合社區(qū)客群需求特征）。9.商業(yè)項(xiàng)目“租金定價(jià)”常用方法包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本導(dǎo)向法，請(qǐng)分別解釋三種方法的適用場(chǎng)景，并說(shuō)明在成熟商圈新項(xiàng)目招商中應(yīng)如何綜合運(yùn)用（需考慮項(xiàng)目定位、商戶承受力、競(jìng)品價(jià)格等因素）。10.商戶退租時(shí)，商管方需完成哪些核心工作（至少5項(xiàng)）？請(qǐng)描述處理商戶欠租糾紛的標(biāo)準(zhǔn)流程（從催繳通知發(fā)送到法律訴訟的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及時(shí)限要求）。二、案例分析題（共40分，每題20分）案例1：某二線城市核心區(qū)10萬(wàn)㎡購(gòu)物中心（定位“年輕家庭品質(zhì)生活中心”），已開(kāi)業(yè)2年，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)如下：-日均客流3.2萬(wàn)人次（目標(biāo)4萬(wàn)）-整體空置率18%（目標(biāo)≤10%）-租金收繳率89%（目標(biāo)≥95%）-主力店：連鎖超市（占比20%）、國(guó)際影院（占比15%），均為5年長(zhǎng)約，租金水平低于市場(chǎng)30%-問(wèn)題區(qū)域：3樓兒童區(qū)（空置率35%）、4樓餐飲區(qū)（翻臺(tái)率僅1.2次/天，行業(yè)平均2.5次）-客群畫(huà)像：25-45歲家庭客群占比60%，但客單價(jià)僅85元（目標(biāo)120元）請(qǐng)結(jié)合以上信息，分析項(xiàng)目當(dāng)前運(yùn)營(yíng)困境的核心原因（至少4點(diǎn)），并提出針對(duì)性的招商調(diào)整策略（需涵蓋主力店優(yōu)化、空置區(qū)域招商、業(yè)態(tài)/品牌調(diào)整、租金收繳提升等維度，要求具體可落地，如建議引入的品牌類型、租金調(diào)整方式、營(yíng)銷活動(dòng)配合等）。案例2：某商業(yè)項(xiàng)目擬引入?yún)^(qū)域首進(jìn)的高端美妝集合店（品牌A），該品牌要求：-租賃面積800㎡（位于1樓黃金位置，原規(guī)劃為珠寶區(qū)）-首年租金0元（免租期12個(gè)月），次年起按銷售額8%抽成（無(wú)保底）-要求項(xiàng)目承諾1公里范圍內(nèi)不引入同類競(jìng)品（如絲芙蘭、話梅）-品牌A總部位于上海，在一線核心商圈有3家成熟門店，單店月均銷售額1200萬(wàn)元，但未在二線城市拓展過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)狀：-1樓珠寶區(qū)當(dāng)前空置率40%，原規(guī)劃租金目標(biāo)15元/㎡/天-項(xiàng)目定位“中高端時(shí)尚消費(fèi)中心”，客群平均月收入1.5萬(wàn)元以上-競(jìng)品項(xiàng)目（2公里外）3個(gè)月前已簽約絲芙蘭（面積500㎡，保底租金12元/㎡/天+3%抽成）請(qǐng)?jiān)u估引入品牌A的可行性（需分析收益與風(fēng)險(xiǎn)），并設(shè)計(jì)談判策略（如免租期縮短、抽成比例調(diào)整、保底租金設(shè)置、排他條款范圍等），同時(shí)提出替代方案（若不引入A，如何優(yōu)化1樓珠寶區(qū)招商）。三、實(shí)操題（共30分）題目：某商業(yè)項(xiàng)目（12萬(wàn)㎡，定位“區(qū)域型全客層購(gòu)物中心”）計(jì)劃于6個(gè)月后開(kāi)業(yè)，當(dāng)前招商進(jìn)度為45%（目標(biāo)開(kāi)業(yè)率≥90%），剩余待招商面積中：-零售類：3萬(wàn)㎡（需覆蓋快時(shí)尚、精品服飾、運(yùn)動(dòng)潮牌、珠寶配飾）-餐飲類：1.5萬(wàn)㎡（需覆蓋輕餐、特色正餐、網(wǎng)紅茶飲）-體驗(yàn)類：1萬(wàn)㎡（需覆蓋親子娛樂(lè)、健身、數(shù)碼體驗(yàn)）請(qǐng)制定一份《開(kāi)業(yè)前6個(gè)月招商沖刺計(jì)劃》，要求包含以下內(nèi)容：1.招商目標(biāo)拆解（按業(yè)態(tài)/品類劃分月度簽約目標(biāo)，如首月完成快時(shí)尚2家、運(yùn)動(dòng)潮牌3家等）；2.重點(diǎn)招商渠道與資源（如品牌庫(kù)分級(jí)、招商團(tuán)隊(duì)分工、第三方中介合作模式）；3.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)把控（如主力店簽約截止時(shí)間、次主力店簽約窗口期、小商戶集中簽約期）；4.激勵(lì)與考核機(jī)制（如招商團(tuán)隊(duì)提成規(guī)則、超時(shí)未完成的懲罰措施）；5.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案（如目標(biāo)品牌拒簽時(shí)的備選方案、資金鏈緊張商戶的支持政策）。招商商業(yè)商管部招聘面試題（滿分100分，面試時(shí)間60分鐘）一、綜合能力測(cè)試（共30分）1.請(qǐng)用3分鐘時(shí)間自我介紹（需包含與商管/招商相關(guān)的工作經(jīng)歷、核心業(yè)績(jī)、專業(yè)技能，如成功操盤的項(xiàng)目案例、談判達(dá)成的關(guān)鍵合作等）。（5分）評(píng)分要點(diǎn)：邏輯清晰度、業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)化程度、與崗位相關(guān)性。2.請(qǐng)描述一次你主導(dǎo)的招商或商管項(xiàng)目中遇到的最大挑戰(zhàn)（如商戶集體退租、招商目標(biāo)未達(dá)成、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)下滑等），你是如何分析問(wèn)題并推動(dòng)解決的？請(qǐng)說(shuō)明具體行動(dòng)步驟、資源協(xié)調(diào)過(guò)程及最終結(jié)果（需用STAR法則：背景、任務(wù)、行動(dòng)、結(jié)果）。（10分）評(píng)分要點(diǎn)：?jiǎn)栴}分析深度、解決策略的創(chuàng)新性、資源整合能力、結(jié)果量化程度。3.請(qǐng)用數(shù)據(jù)說(shuō)明你過(guò)往工作中最滿意的一項(xiàng)業(yè)績(jī)（如將某項(xiàng)目空置率從25%降至8%、提升租金坪效15%、引入3個(gè)區(qū)域首店等），并分析該業(yè)績(jī)達(dá)成的關(guān)鍵因素（如市場(chǎng)判斷、談判技巧、運(yùn)營(yíng)配合等）。（10分）評(píng)分要點(diǎn)：數(shù)據(jù)真實(shí)性、歸因分析的邏輯性、對(duì)自身能力的清晰認(rèn)知。4.若你需要向公司高層匯報(bào)一個(gè)招商失敗的項(xiàng)目，你會(huì)如何組織匯報(bào)內(nèi)容？請(qǐng)說(shuō)明匯報(bào)框架及重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的信息（如客觀市場(chǎng)變化、主觀策略失誤、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等）。（5分）評(píng)分要點(diǎn)：結(jié)構(gòu)化表達(dá)能力、歸因的客觀性、復(fù)盤的深度。二、情景模擬題（共40分）場(chǎng)景1（15分）：你負(fù)責(zé)的某餐飲商戶因周邊同類品牌增多，月銷售額從80萬(wàn)元降至40萬(wàn)元，已連續(xù)2個(gè)月欠租15萬(wàn)元。商戶提出：“要么降租30%，要么我撤場(chǎng)”。-請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)模擬與商戶的溝通對(duì)話（需包含情緒安撫、數(shù)據(jù)復(fù)盤、解決方案提出）；-若商戶堅(jiān)持撤場(chǎng)，你會(huì)如何處理（如合同違約條款執(zhí)行、空鋪替代招商計(jì)劃、對(duì)其他商戶的影響控制）？評(píng)分要點(diǎn)：溝通技巧（同理心、說(shuō)服力）、問(wèn)題解決的系統(tǒng)性、風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。場(chǎng)景2（15分）：項(xiàng)目即將舉辦“618年中慶”，營(yíng)銷部計(jì)劃投入50萬(wàn)元做線上推廣，但招商部認(rèn)為應(yīng)將費(fèi)用用于商戶折扣補(bǔ)貼（如滿減券）以提升銷售。你作為商管部負(fù)責(zé)人，需協(xié)調(diào)兩個(gè)部門達(dá)成共識(shí)。-請(qǐng)說(shuō)明你會(huì)如何分析雙方需求（如營(yíng)銷部的客流目標(biāo)、招商部的銷售目標(biāo)）；-提出一個(gè)兼顧雙方的折中方案（如費(fèi)用分配比例、效果評(píng)估指標(biāo)）。評(píng)分要點(diǎn)：跨部門協(xié)調(diào)能力、資源分配的合理性、目標(biāo)一致性把控。場(chǎng)景3（10分）：你收到一封商戶匿名投訴信，反映某招商主管在談判中暗示“交5萬(wàn)元好處費(fèi)可優(yōu)先選鋪”。你會(huì)如何調(diào)查處理？請(qǐng)描述具體步驟（如與投訴商戶溝通、與被投訴員工談話、證據(jù)收集、后續(xù)整改措施等）。評(píng)分要點(diǎn)：?jiǎn)栴}處理的嚴(yán)謹(jǐn)性、合規(guī)意識(shí)、團(tuán)隊(duì)管理能力。三、崗位匹配度評(píng)估（共30分）1.你如何理解商管部在商業(yè)項(xiàng)目中的核心價(jià)值？請(qǐng)結(jié)合招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三個(gè)維度說(shuō)明（如招商是“輸血”、運(yùn)營(yíng)是“造血”、服務(wù)是“留血”）。（10分）評(píng)分要點(diǎn)：對(duì)崗位定位的認(rèn)知深度、行業(yè)理解的專業(yè)性。2.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，你認(rèn)為未來(lái)3年商管行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)發(fā)生哪些變化（如數(shù)字化運(yùn)營(yíng)、精準(zhǔn)客群運(yùn)營(yíng)