房價(jià)波動(dòng)研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述目錄TOC\o"1-3"\h\u29104房價(jià)波動(dòng)研究的國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 1289651.1房價(jià)及房價(jià)波動(dòng)內(nèi)涵 1172871.2房價(jià)波動(dòng)相關(guān)研究 2230581.3房價(jià)波動(dòng)研究評述 1311657參考文獻(xiàn) 13在商品房市場中，房價(jià)波動(dòng)是商品房供給與需求相互作用及在外部環(huán)境變化的影響下所產(chǎn)生的結(jié)果。研究房價(jià)波動(dòng)的理論，一方面是偏向于從宏觀面因素角度出發(fā)研究房價(jià)波動(dòng)的理論，如供求模型理論、住房存量-流量模型、住房消費(fèi)跨期決策模型等；另一方面，偏向于從金融角度研究房價(jià)波動(dòng)的理論，如預(yù)期理論、現(xiàn)值模型、有效市場理論等。1.1房價(jià)及房價(jià)波動(dòng)內(nèi)涵1.房價(jià)內(nèi)涵房價(jià)有多種類型，按物業(yè)類型分為商品住宅價(jià)格、寫字樓價(jià)格和商業(yè)營業(yè)用房價(jià)格，根據(jù)新舊交易市場分為新房價(jià)格和二手房價(jià)格，根據(jù)形成方式不同包括理論價(jià)格、實(shí)際成交價(jià)格、評估價(jià)格，另外還有城市價(jià)格、區(qū)域價(jià)格等等。本研究房價(jià)指的是城市住房價(jià)格。城市的住房價(jià)格指標(biāo)一般是基于微觀的實(shí)際交易樣本匯總計(jì)算得到，既可以用簡單的算術(shù)平均法，也可以用復(fù)雜的同質(zhì)化調(diào)整（如特征價(jià)格法等），相關(guān)的研究比較豐富（CaseandShiller，1989；Hill，2013）。學(xué)術(shù)研究及房地產(chǎn)行業(yè)研究中所用的幾種主要房價(jià)數(shù)據(jù)，有國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)、中國指數(shù)研究院百城指數(shù)、中原地產(chǎn)指數(shù)、克而瑞房價(jià)指數(shù)等。國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，由國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)算發(fā)布，調(diào)查范圍為70個(gè)大中城市的市轄區(qū)但不包括縣。2.房價(jià)波動(dòng)內(nèi)涵價(jià)格波動(dòng)是指在商品市場中由于供求關(guān)系等因素的相互作用而促使商品價(jià)格出現(xiàn)上漲或下跌的情形。具體而言，當(dāng)商品出現(xiàn)供大于求的狀況時(shí)，價(jià)格就會下跌；反之，商品價(jià)格就會上漲。在商品房市場中，房價(jià)波動(dòng)是商品房供給與需求相互作用或在外部環(huán)境變化的影響下所產(chǎn)生的結(jié)果。或者說，房價(jià)波動(dòng)是房價(jià)在時(shí)間序列上表現(xiàn)出的上升或下降的現(xiàn)象，反映了供求等多種因素共同作用的結(jié)果。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，傳統(tǒng)理論認(rèn)為房價(jià)是由未來租金收入的現(xiàn)值決定的（鄭世剛，2017）。在房地產(chǎn)投資屬性被廣泛認(rèn)識之后，資本化的定價(jià)方式使房地產(chǎn)具有明顯的金融資產(chǎn)屬性，引起投資投機(jī)性需求的過度參與，使房價(jià)表現(xiàn)出較強(qiáng)的波動(dòng)性。在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)格波動(dòng)是指時(shí)間序列數(shù)據(jù)圍繞著某一均值或趨勢值做上下運(yùn)動(dòng)（蔡靜，2019），用波動(dòng)率指標(biāo)來衡量價(jià)格的波動(dòng)情況，即rt=（Pt+1-Pt）/Pt，其中，rt是指價(jià)格波動(dòng)率，Pt+1是指后一期的價(jià)格，Pt是當(dāng)期價(jià)格。具體地，波動(dòng)率指標(biāo)還分為環(huán)比增長率和同比增長率，環(huán)比增長率是指本期價(jià)格與上一期相比的增長率，表達(dá)式為r=（Pi-1-Pi）/Pi。同比增長率是指當(dāng)年本期價(jià)格與上年同期相比的增長率，表達(dá)式為r=（Pi-Pi上年）/Pi上年。另外，描述價(jià)格波動(dòng)的指標(biāo)還有均值和方差等，均值反映的是樣本總體的平均特征，方差反映的是價(jià)格的離散程度。1.2房價(jià)波動(dòng)相關(guān)研究1.住房存量-流量模型（1）模型描述根據(jù)Wheaton（1999）的存量-流量模型，其中需求方程為：（2-1）其中，為當(dāng)期住宅需求量，為當(dāng)期家庭數(shù)，代表擁有住宅成本。當(dāng)期需求與家庭數(shù)成正比，與擁有成本負(fù)相關(guān)。另外，表示擁有成本為零時(shí)擁有住宅的家庭比例，參數(shù)則是這一比例對持有成本變動(dòng)的反應(yīng)。而擁有住宅成本方程：（2-2）擁有住宅的年成本，依賴于住宅價(jià)格、稅后抵押貸款利率以及住宅價(jià)格的預(yù)期增長率，為名義抵押貸款利率，為邊際稅率。模型中存量表達(dá)式為：（2-3）其中，表示當(dāng)期存量，表示上期存量，為上期開始的建設(shè)量，為折舊系數(shù)。表示住宅的長期均衡存量，是價(jià)格的直接函數(shù)。如果當(dāng)期的實(shí)際存量等于，就不會有新增建設(shè)項(xiàng)目。如果住宅價(jià)格上漲，就會增長，開發(fā)量就會加大。（2-4）（2-5）由公式（2-7）、公式（2-8）和公式（2-9），可得住宅價(jià)格和住宅存量增加（減少）量之間的關(guān)系：，（2-6），（2-7）存量-流量模型假定當(dāng)期住宅價(jià)格會進(jìn)行調(diào)整，需求等于現(xiàn)有存量：（2-8）由公式（2-1）、公式（2-2）代入公式（2-8），可得當(dāng)期住宅價(jià)格為：（2-9）在存量不變（）情況下，聯(lián)立公式（2-6）、公式（2-7）和公式（2-9），可得到穩(wěn)定態(tài)時(shí)的解：（2-10）（2-11）如果給定抵押貸款利率、價(jià)格預(yù)期、家庭數(shù)及參數(shù)，市場上將會存在均衡價(jià)格及存量。通過公式可以看出，會隨著家庭數(shù)增多、通貨膨脹預(yù)期的提高及抵押貸款利率降低而上升。如果升高，也會升高。（2）存量-流量模型應(yīng)用研究進(jìn)展近年許多學(xué)者應(yīng)用住房存量-流量模型分析房價(jià)波動(dòng)，房價(jià)波動(dòng)受多種因素影響。首先，房價(jià)波動(dòng)受供求變動(dòng)的影響，如Elizabeth（2010）在存量-流量模型框架下，分析了瑞士房價(jià)與住房投資的關(guān)系，實(shí)證結(jié)果表明，由于住宅資本存量對沖擊的緩慢調(diào)整，住房需求可能會在數(shù)年內(nèi)偏離現(xiàn)有供給，價(jià)格的變化很大程度上依賴于存量失衡的程度，由于房價(jià)是住宅投資的一個(gè)重要決定因素，進(jìn)而推動(dòng)住宅資本存量的調(diào)整過程達(dá)到預(yù)期水平。ClausandDominik(2010)在由DipasqualeandWheaton（1992）提出的著名存量-流量模型框架內(nèi)，基于供給與需求的變動(dòng)，分析了1990年前德意志民主共和國與德意志聯(lián)邦共和國統(tǒng)一后東德住房價(jià)格變化。Aida（2013）基于誤差修正的住房市場存量-流量模型，分析21個(gè)經(jīng)合組織國家的新房價(jià)格，研究認(rèn)為，房價(jià)的演變和住房市場供給關(guān)系很大，各國住房供應(yīng)對價(jià)格變化的反應(yīng)差異很大。其次，房價(jià)波動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，如Kajuthetal.（2013）利用德國402個(gè)行政區(qū)的區(qū)域面板數(shù)據(jù)集，基于住房存量-流量模型，考察房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系，研究結(jié)果表明，在過去的兩年中，德國作為一個(gè)整體的單一家庭的房價(jià)似乎與基本均衡水平一致，而公寓價(jià)格明顯超過了模型所建議的基本價(jià)格。再者，房價(jià)波動(dòng)受租賃市場的影響，DieciandWesterhoff（2016）綜合現(xiàn)值模型與存量-流量模型，研究認(rèn)為，房價(jià)波動(dòng)明顯受到住房租賃市場的影響。國內(nèi)研究方面，多位學(xué)者應(yīng)用住房存量-流量模型，研究發(fā)現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)受預(yù)期、供求變動(dòng)的影響。任榮榮和鄭思齊（2008）基于存量-流量模型，利用我國35個(gè)大中城市1999-2005年的樣本數(shù)據(jù)，分析預(yù)期對房價(jià)的作用機(jī)制。李文斌和宋斌（2009）以住房存量-流量模型為基礎(chǔ)，研究外生沖擊下住房建設(shè)量、住房價(jià)格以及存量的變化過程，研究發(fā)現(xiàn)新建住房的滯后效應(yīng)導(dǎo)致存量調(diào)整的時(shí)間過長，是住房價(jià)格和交易量正向劇烈波動(dòng)的主要原因。張清勇和鄭環(huán)環(huán)（2009）應(yīng)用住房存量-流量模型，以北京、上海、廣州和深圳為例，研究發(fā)現(xiàn)存量價(jià)格領(lǐng)先流量的結(jié)論。唐旭君和姚玲珍（2014）運(yùn)用住房市場存量—流量模型，基于上海的數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)分析居住用地供給對新建商品住房供給及住房價(jià)格的影響，增加居住用地供給所能起到平抑房價(jià)的作用較為有限。存量-流量模型與四象限模型本質(zhì)上緊密相關(guān)，國內(nèi)外學(xué)者應(yīng)用房地產(chǎn)四象限模型研究房價(jià)波動(dòng)，如Wang（2013）基于房地產(chǎn)四象限模型，利用中國35個(gè)大中城市1999-2010年數(shù)據(jù)，分析住房價(jià)格波動(dòng)的影響因素，以及這些影響因素在東部、中部、西部的差異，研究結(jié)果表明，在所有的影響因素中，城市化、土地和剛性需求起著最重要的作用。Lisi（2015）對房地產(chǎn)四象限模型進(jìn)行了改進(jìn)，考慮加入尋找和匹配模型，結(jié)果表明，模型在不丟失其簡單性的情況下提高了描述性能力。我國也有許多學(xué)者應(yīng)用四象限模型分析房價(jià)波動(dòng)，如劉琳和劉洪玉（2003）、嚴(yán)金海（2006）、錢忠好和鄒文娟（2008）、李靜一（2012），他們應(yīng)用該模型利用不同數(shù)據(jù)分析房價(jià)與地價(jià)關(guān)系。白忠菊（2013）應(yīng)用四象限模型分析了土地供應(yīng)對房價(jià)及其波動(dòng)的影響。也有一些學(xué)者應(yīng)用四象限模型就熱錢、房產(chǎn)稅、租購?fù)瑱?quán)等對房價(jià)波動(dòng)的影響進(jìn)行研究，如李永權(quán)（2008）分析了經(jīng)濟(jì)增長、優(yōu)惠措施、城市新區(qū)建設(shè)及舊城改造對房價(jià)的影響，黃海林（2010）分析了熱錢涌入對于國內(nèi)房價(jià)的影響，劉玥和曾欣喻（2018）分析了房產(chǎn)稅作用對房價(jià)的影響，尚珂和邢妮（2018）分析租購?fù)瑱?quán)對房價(jià)的影響?？偟膩砜?，國內(nèi)外學(xué)者應(yīng)用存量-流量模型分析房地產(chǎn)投資、供給對房價(jià)變動(dòng)的影響，也分析了宏觀經(jīng)濟(jì)因素如稅收、城市化、經(jīng)濟(jì)增長等對房價(jià)變動(dòng)的影響，這些因素對房價(jià)變動(dòng)有重要影響。但是，在實(shí)證過程中多是應(yīng)用線性計(jì)量方法，忽視了這些因素對房價(jià)變動(dòng)影響的非線性成分。2.供求模型（1）模型描述供求模型是指一個(gè)商品的價(jià)格是由其供給和需求共同決定的，其中供給隨著價(jià)格的上升而上升，需求隨著價(jià)格的上升而下降，存在某一個(gè)價(jià)格使得供給和需求的數(shù)量相一致，這就是均衡價(jià)格，其對應(yīng)的數(shù)量就是均衡數(shù)量，如下圖2-1所示，顯示了供給曲線、需求曲線和市場均衡。供求模型很好地解釋了市場上大部分商品價(jià)格的變動(dòng)，不同的因素會影響到供給曲線和需求曲線的移動(dòng)，從而帶來市場均衡的變化，均衡價(jià)格也會隨之改變。房地產(chǎn)的供求模型是分析房地產(chǎn)的供給、需求及價(jià)格的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)需求與供給方程基本表達(dá)式為：需求方程：（2-12）供給方程：（2-13）這里，表示房地產(chǎn)需求，表示房地產(chǎn)供給，表示收入，表示房地產(chǎn)價(jià)格，表示房地產(chǎn)建設(shè)成本。當(dāng)房地產(chǎn)需求等于供給時(shí)，即，市場達(dá)到均衡。圖2-1供求模型與市場均衡（2）供求模型應(yīng)用研究進(jìn)展房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，因此房地產(chǎn)市場供給與需求同一般的商品有明顯的區(qū)別，資源的稀缺，需求的膨脹，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。在運(yùn)用供求模型探討房價(jià)波動(dòng)的現(xiàn)有研究中，部分學(xué)者認(rèn)為房價(jià)波動(dòng)受需求影響較大，如駱子恒（2010）、胡敏杰（2014）通過建立基于供求理論的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，研究認(rèn)為對于住房價(jià)格，需求的影響大于供給的影響。有些學(xué)者認(rèn)為供給是影響房價(jià)波動(dòng)的主要因素，Meen和Andrew（1998）對住宅價(jià)格的動(dòng)力因素進(jìn)行理論和實(shí)證的研究得出結(jié)論，認(rèn)為住房供給是影響其價(jià)格的主要?jiǎng)恿σ蛩刂?。部分學(xué)者從需求與供給綜合分析房價(jià)波動(dòng)，如Deearfo(1997)從供求關(guān)系等角度研究了房價(jià)波動(dòng)的影響因素。Malpezzi等(2005)的研究結(jié)果表明，住房供給對房價(jià)波動(dòng)影響比較大，投機(jī)對房價(jià)波動(dòng)也有重大影響，尤其是在供給不足時(shí)，投機(jī)對房價(jià)波動(dòng)影響更大。張紅(2007)根據(jù)供求關(guān)系原理和住宅價(jià)格變化特征模型，探討了住宅均衡價(jià)格的形成機(jī)制與住宅實(shí)際價(jià)格的變化機(jī)理。劉波和劉亦文（2010）運(yùn)用供求理論，研究當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和影響因素的內(nèi)在機(jī)理，考察當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。鄒至莊和牛霖琳（2010）從耐用消費(fèi)品需求與供給的標(biāo)準(zhǔn)理論出發(fā),在聯(lián)立方程框架下估計(jì)城鎮(zhèn)住房的需求與供給方程，研究收入和供給對房價(jià)波動(dòng)的影響。郭佳煜（2017）利用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求模型和均衡分析，研究我國城市房價(jià)波動(dòng)空間。另外，有學(xué)者認(rèn)為房價(jià)波動(dòng)受預(yù)期的影響，劉慶玉和熊廣勤（2008）借助于一個(gè)有預(yù)期的房地產(chǎn)供求模型，研究房地產(chǎn)市場的價(jià)格和交易量如何受到預(yù)期的影響。從上述應(yīng)用供求模型分析房價(jià)波動(dòng)文獻(xiàn)來看，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為需求對房價(jià)波動(dòng)的影響更大，需求因素的影響大于供給。在供求模型中，商品房價(jià)格由供給與需求所達(dá)到的均衡來確定。在短期，由于商品房建設(shè)周期的存在，商品房供給彈性很小，而需求彈性較大。當(dāng)市場受到擾動(dòng)時(shí)，需求曲線彈性較大，需求曲線移動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到新的均衡價(jià)格。在新的均衡價(jià)格形成時(shí)，需求變動(dòng)的貢獻(xiàn)更大，也就是說需求對房價(jià)波動(dòng)的影響更大。3.住房消費(fèi)跨期決策模型（1）模型描述住房消費(fèi)跨期決策也影響房價(jià)波動(dòng)，常用的是住房消費(fèi)跨期決策模型。根據(jù)Tracey（2003）研究，住房消費(fèi)跨期決策模型是一個(gè)含有2期的效用最大化模型，只存在兩種消費(fèi)：非耐用品消費(fèi)（c）、住房耐用品消費(fèi)（h），另外包括無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)b。在第一期，在初始財(cái)富的約束下選擇商品和資產(chǎn)的配置使效用最大化，第一期的回報(bào)和無風(fēng)險(xiǎn)證券為第二期提供收入。在這個(gè)分析框架下，個(gè)體偏好是沒有交互消費(fèi)的CARA效用函數(shù)，住房回報(bào)符合均值和方差的正態(tài)分布。（2）住房消費(fèi)跨期決策模型應(yīng)用研究進(jìn)展自20世紀(jì)后期以來，有很多文獻(xiàn)應(yīng)用住房消費(fèi)跨期決策模型研究房價(jià)波動(dòng)，認(rèn)為房價(jià)波動(dòng)受通貨膨脹、人口遷移、收入分配等因素影響。如Wheaton（1983）使用跨期消費(fèi)決策模型，考慮通貨膨脹對住房消費(fèi)決策的影響，分析通貨膨脹與房價(jià)波動(dòng)的關(guān)系。OrtaloandRady（1998），他們的工作圍繞著生命周期中附帶約束的可變性展開，例如，年輕人不擁有房子，房價(jià)上漲會使他們更難購買，相反，在不改變住房需求（或供應(yīng)）的情況下，年齡大的人通過資本收益從房價(jià)上漲中獲益，他們基于這個(gè)框架，解釋了住房交易、人口遷移變化、收入分配與住房價(jià)格的動(dòng)態(tài)關(guān)系。Tracey（2003）試圖考察在遷移過程中住房價(jià)格的動(dòng)態(tài)性，使用住房消費(fèi)決策模型，分析家庭是在向前或向后的方式做出反應(yīng)，在多大程度上高杠桿限制了遷移行為，研究家庭遷移對房價(jià)波動(dòng)的影響。我國許多學(xué)者應(yīng)用消費(fèi)跨期決策模型分析房地產(chǎn)市場及房價(jià)波動(dòng)，認(rèn)為房價(jià)波動(dòng)受主體行為、經(jīng)濟(jì)基本面、信貸等因素影響。賀京同、徐璐（2011）應(yīng)用該模型，分析主體行為對房價(jià)波動(dòng)的影響。樊帆、路暢、武建新（2015）借鑒該模型，分析經(jīng)濟(jì)基本面對房價(jià)波動(dòng)的解釋。任渝、蘇靜（2016）應(yīng)用該模型，分析城鄉(xiāng)信貸方式差異、住房信貸與房價(jià)波動(dòng)的關(guān)系。劉婷婷、黃容（2015）應(yīng)用該模型分析家庭住房跨期消費(fèi)對房價(jià)的影響。應(yīng)用消費(fèi)跨期決策模型，上述學(xué)者分析了通貨膨脹、人口、收入及信貸等因素對房價(jià)波動(dòng)的影響。所不同的是，國外學(xué)者較為注重分析人口遷移對房價(jià)波動(dòng)的影響，而國內(nèi)學(xué)者較為注重分析經(jīng)濟(jì)基本面、信貸等因素對房價(jià)波動(dòng)的影響。這或許與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展環(huán)境有關(guān)，國外人口遷移更多表現(xiàn)為大中小城市之間的遷移，這會對城市房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。而國內(nèi)人口遷移更多是城鄉(xiāng)之間遷移，城市之間人口遷移較少，并且由于國內(nèi)的戶籍制度，國內(nèi)人口遷移方向較為單一。4.預(yù)期理論（1）預(yù)期理論描述預(yù)期因素也影響房價(jià)波動(dòng)。一般來講，經(jīng)濟(jì)分析中預(yù)期有三種，它們是外推型預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期、理性預(yù)期。①外推型預(yù)期（extrapolativeexpectation，EE）Metzler（1941）提出外推型預(yù)期，經(jīng)濟(jì)變量預(yù)期值不僅與過去值有關(guān)，還與過去值的變化方向有關(guān)。就價(jià)格外推型預(yù)期來說，對下一期價(jià)格預(yù)期既要考慮當(dāng)期價(jià)格，還考慮過去價(jià)格變化的方向。外推預(yù)期形式為：（2-14）或者為（2-15）其中，及表示t+1期價(jià)格預(yù)期，為預(yù)期系數(shù)。②適應(yīng)性預(yù)期（adaptiveexpectation，AE）Cagan（1956）提出適應(yīng)性預(yù)期。適應(yīng)性預(yù)期是人們在根據(jù)當(dāng)前信息及預(yù)期的結(jié)果可以對以后的預(yù)期進(jìn)行調(diào)整適應(yīng)。根據(jù)Beladi（1993）適應(yīng)性預(yù)期形式為：（2-16）或者為（2-17）這里，、表示對t+1期價(jià)格預(yù)期，為適應(yīng)調(diào)整系數(shù)。③理性預(yù)期（rationalexpectations，RE）Muth（1961）和Lucas（1972）提出理性預(yù)期，然后，理性預(yù)期假設(shè)（rationalexpectationshypothesis，REH）已成為經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于預(yù)期形成的主導(dǎo)范式。根據(jù)JohnMuth（1961）理性預(yù)期假設(shè)定義，理性預(yù)期是人們利用當(dāng)前所有信息，平均來說這些預(yù)期與未來實(shí)際相一致，是一種主觀預(yù)期（McDonald，1985）。（2-18）或者為（2-19）其中，為t+1期實(shí)際價(jià)格，表示t+1期價(jià)格預(yù)期。理性預(yù)期有諸多優(yōu)點(diǎn)：簡單，優(yōu)美，提出了強(qiáng)烈的規(guī)則（預(yù)報(bào)）對個(gè)體行為縮小自由參數(shù)。但是，盤點(diǎn)這個(gè)假設(shè)有人所共知的特點(diǎn)：假設(shè)市場參與者對經(jīng)濟(jì)有完全的了解是不現(xiàn)實(shí)的，REH要求市場參與者有極強(qiáng)大的計(jì)算能力計(jì)算平衡。更重要的是，REH模型在實(shí)證觀察中和實(shí)驗(yàn)中存在爭議（Cars，2011）。（2）預(yù)期模型應(yīng)用研究進(jìn)展現(xiàn)有文獻(xiàn)中，應(yīng)用預(yù)期模型研究房價(jià)波動(dòng)，主要是利用理性預(yù)期和適應(yīng)性預(yù)期。分開來看，首先是應(yīng)用理性預(yù)期研究房價(jià)波動(dòng)的相關(guān)研究，應(yīng)用這個(gè)方法的文獻(xiàn)較多。McDonald（1985）應(yīng)用價(jià)格理性預(yù)期模型，利用芝加哥城市房地產(chǎn)市場1970-1972年數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)，價(jià)格顯著被價(jià)格預(yù)期影響。Clayton（1997）應(yīng)用理性預(yù)期模型，研究表明，在溫哥華公寓市場有顯著的證據(jù)反對理性預(yù)期、無摩擦資產(chǎn)市場和風(fēng)險(xiǎn)中性，平均而言，在季度和年度數(shù)據(jù)范圍，價(jià)格運(yùn)行方向與理性的預(yù)期相反，認(rèn)為價(jià)格迅速上漲部分原因是非理性預(yù)期（跟隨、噪聲交易者、追漲），價(jià)格最終是被市場基本面所決定。HuiandLui（2002）研究采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法來檢驗(yàn)香港房地產(chǎn)市場繁榮與蕭條周期中實(shí)際（事后）與理性預(yù)期房價(jià)之間的關(guān)系。Hua（2011）在理性預(yù)期資產(chǎn)定價(jià)模型框架下，分析房屋價(jià)值與價(jià)格的波動(dòng)關(guān)系。Glaeser（2014）基于跨城市空間均衡條件，提出了一種住房動(dòng)態(tài)線性理性預(yù)期模型，分析房屋價(jià)格均值回歸。LiandSatish(2015)考察在理性預(yù)期下，市場基本面市是否能解釋北京2006-2011年住房價(jià)格迅速上漲，他們實(shí)證檢驗(yàn)拒絕了理性預(yù)期假設(shè)，市場基本面因素解釋了價(jià)格變動(dòng)的60%，然而，模型在市場繁榮時(shí)期低估了價(jià)格變化，在市場泡沫時(shí)期高估了價(jià)格變化，在市場迅速膨脹的時(shí)候價(jià)格也許會偏離基本面。然后是應(yīng)用適應(yīng)性預(yù)期分析房價(jià)波動(dòng)的研究。LanandWang（2014）首先采用自適應(yīng)預(yù)期方法對收入異質(zhì)期望進(jìn)行量化，以2003-2012年東西部23個(gè)省、自治區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，構(gòu)建了空間模型，居民收入、收入異質(zhì)預(yù)期和房價(jià)預(yù)期作為解釋變量，商品房價(jià)格作為因變量，結(jié)果表明，收入增長、收入異質(zhì)預(yù)期和房價(jià)預(yù)期對商品房價(jià)格有促進(jìn)作用，表明適應(yīng)性預(yù)期方法在預(yù)測和房價(jià)波動(dòng)研究中有重要意義。GranzieraandKozicki（2015）考察那些不是完全理性的預(yù)期是否能解釋美國房價(jià)及房價(jià)-租金比的演化，通過把住房看成金融資產(chǎn)，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)定價(jià)模型分析預(yù)期對美國房價(jià)及房價(jià)-租金比的解釋能力，研究認(rèn)為外推預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期作為重要因素考慮進(jìn)模型能模擬住房市場動(dòng)態(tài)和商業(yè)周期。另外，有一些文獻(xiàn)綜合應(yīng)用了理性預(yù)期和適應(yīng)性預(yù)期。BeladiandChoudhary（1993）應(yīng)用Gregory（1989）的方法和超級通貨膨脹現(xiàn)值模型，并在理性預(yù)期和適應(yīng)性預(yù)期假設(shè)下，他們使用德國、匈牙利和波蘭的月度房價(jià)和貨幣供應(yīng)數(shù)據(jù)，研究結(jié)果表明，德國數(shù)據(jù)與適應(yīng)性期望假設(shè)一致，匈牙利數(shù)據(jù)與理性預(yù)期假設(shè)一致，然而波蘭的數(shù)據(jù)并不支持這兩種假設(shè)中的任何一種。國內(nèi)相關(guān)研究，任榮榮和鄭思齊（2008）分析了預(yù)期對房價(jià)的作用機(jī)制。黃靜等（2013）研究認(rèn)為開發(fā)商的房價(jià)預(yù)期對地價(jià)的作用具有動(dòng)態(tài)性和非對稱性。樊帆等（2015）研究認(rèn)為預(yù)期和經(jīng)濟(jì)基本面都能解釋房價(jià)波動(dòng)，但是，預(yù)期對全國房價(jià)波動(dòng)的解釋更強(qiáng)。聶名華等（2015）認(rèn)為在適應(yīng)性預(yù)期下，上期房價(jià)對當(dāng)期房價(jià)的影響隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升呈現(xiàn)出先下降后上升的特點(diǎn)。張謙（2016）研究認(rèn)為購房者房價(jià)預(yù)期是導(dǎo)致住房價(jià)格變動(dòng)溢出效應(yīng)產(chǎn)生的原因。預(yù)期對房價(jià)波動(dòng)有影響，經(jīng)濟(jì)基本面對房價(jià)波動(dòng)也有影響，不同學(xué)者分析的結(jié)果有差別。LiandSatish(2015)認(rèn)為市場基本面因素解釋了價(jià)格變動(dòng)的60%。而樊帆等（2015）研究認(rèn)為預(yù)期和經(jīng)濟(jì)基本面都能解釋房價(jià)波動(dòng)，預(yù)期對全國房價(jià)波動(dòng)的解釋更強(qiáng)。另外，對于不同的預(yù)期形式，BeladiandChoudhary（1993）研究認(rèn)為，德國數(shù)據(jù)與適應(yīng)性期望假設(shè)一致，匈牙利數(shù)據(jù)與理性預(yù)期假設(shè)一致，而波蘭的數(shù)據(jù)并不支持這兩種假設(shè)中的任何一種。McDonald（1985）應(yīng)用理性預(yù)期模型，研究發(fā)現(xiàn)，芝加哥城市房價(jià)顯著被價(jià)格預(yù)期影響。LiandSatish(2015)經(jīng)過研究北京房價(jià)，他們實(shí)證檢驗(yàn)拒絕了理性預(yù)期假設(shè)。5.有效市場理論（1）理論描述有效性假設(shè)通常用鞅模型表達(dá)，鞅模型具有如下定義：若隨機(jī)序列Xn，n=0,1,2，……，對任意n≥0①E[Xn]<∞②E（Xn+1Xn，則稱Xn另外，設(shè)Xn和Yn，n=0,1,2，……，為兩個(gè)隨機(jī)序列，若對任意③E[Xn]<∞④Xn是Y0，……⑤E（Xn+1Xn，則稱Xn關(guān)于Yn是鞅，簡稱當(dāng)將隨機(jī)序列Yn視為包含Xt的t時(shí)刻所有信息集Et（Xt+1|It）=Xt（2-20）這里Et為期望運(yùn)算符，給定信息集It下，對下一期Xt+1的最好預(yù)期是Xt。Summulson（1965）驗(yàn)證了在信息集I一個(gè)隨機(jī)過程yt被視為一個(gè)公平博弈過程，即有：Et（Yt+1）=0（2-21）這里，Et（Yt+1）=Et（Xt+1）-Xt。因此，當(dāng)且僅當(dāng)Yt+1=Xt+1-Xt是一個(gè)公平博弈時(shí)，Xt為一個(gè)鞅。Fama（1970）不僅定義了市場有效性的三種形式，而且運(yùn)用公平博弈模型詳細(xì)地描述了市場有效性。E（Pj,t+1|It）=[1+E（rj,t+1|It）]Pj,t（2-22）Rj，t+1代表超額收益，即Rj，t+1=Pj，t+1－E（Pj,t+1|It）。如果市場均衡價(jià)格充分反映了市場信息It，則有效市場參與者不能獲取超額收益，則有：E(Rj，t+1|It)=0（2-23）因此，在給定信息It下，Rj，t反映了公平博弈。（2）有效市場模型應(yīng)用研究進(jìn)展從1980年代開始，有學(xué)者開始應(yīng)用有效市場理論研究市場有效性程度對房價(jià)的影響。Gau（1984）應(yīng)用有效市場理論，利用1971年至1980年加拿大溫哥華住宅和商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)每月數(shù)據(jù)系列之間存在一些統(tǒng)計(jì)上顯著的關(guān)系，但是這些關(guān)系還不足以產(chǎn)生完美的價(jià)格預(yù)測。Gau（1985）重復(fù)使用了他的1984年的數(shù)據(jù)，并對溫哥華房地產(chǎn)市場的半強(qiáng)式市場有效性進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果表明，沒有明顯證據(jù)顯示公共信息變化與異常收益顯著相關(guān)。KarlandRichard（1987）基于美國57個(gè)大都市區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)對有效市場假設(shè)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，這項(xiàng)研究通過專門解釋隱含的租賃流量改進(jìn)了以前的研究，在將租賃服務(wù)流納入分析之后，該研究表明過去的價(jià)格確實(shí)包含與預(yù)測未來價(jià)格有關(guān)的信息。CaseandShiller（1989）通過使用實(shí)際交易數(shù)據(jù)，對美國四個(gè)主要的大都市一亞特蘭大、芝加哥、丹納斯和舊金山構(gòu)建了重復(fù)交易指數(shù)，他們對年度實(shí)際住房價(jià)格的變化以及稅后住房超額收益進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)住房價(jià)格的實(shí)際變動(dòng)存在著正相關(guān)，但并非高度可預(yù)測，他們還認(rèn)為對于不受購買時(shí)間約束的住房購買者有可能通過構(gòu)造一個(gè)交易規(guī)則來獲取超出正常的收益。Wang（2004）以Manhattan的房地產(chǎn)市場為研究對象，其研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在不同子集中房價(jià)的回歸速度不同。Min&John（2010）研究新加坡個(gè)人住宅價(jià)格，實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)明確拒價(jià)格的隨機(jī)漫步，支持房價(jià)平均回歸以及創(chuàng)新在空間上的傳播。Christabe（2017）研究土耳其伊斯坦布爾房地產(chǎn)市場的有效性，采用自相關(guān)、方差比方法，檢驗(yàn)房價(jià)序列是否是隨機(jī)的，結(jié)果是未來的房價(jià)可以用過去的價(jià)格信息來確定，房地產(chǎn)投資者可以獲得超額收益。Ito（1993）研究了東京房地產(chǎn)市場，拒絕了弱式有效。Gerald（1997）研究認(rèn)為香港辦公樓、零售和工業(yè)房地產(chǎn)存在超額收益，但并不是持久的。還有一些學(xué)者應(yīng)用有效市場理論就跨區(qū)域、跨國家的房價(jià)波動(dòng)相關(guān)性進(jìn)行研究。Kuo（1996）經(jīng)過研究，拒絕了房價(jià)是隨機(jī)游走的假定。Kleimanetal.（2002）研究利用歐洲、亞洲與北美不動(dòng)產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格指數(shù)作為數(shù)據(jù)來源，時(shí)間跨度為1983年12月到1997年12月，采用月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示房價(jià)均具有隨機(jī)游走的特征。Felix（2011）利用1992年到2009年的數(shù)據(jù)，采用自相關(guān)、單因素方差、多重方差及非參數(shù)方法，對12個(gè)新興國家（阿根廷、奧地利、芬蘭、香港、意大利、馬來西亞、新西蘭、菲律賓、葡萄牙、新加坡和南非）和4個(gè)發(fā)達(dá)國家（澳大利亞、日本、英國、美國）房地產(chǎn)市場的有效性進(jìn)行檢驗(yàn)，弱式有效市場假設(shè)不會被12個(gè)新興市場中的7個(gè)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)所拒絕，4個(gè)發(fā)達(dá)國家的房價(jià)不服從隨機(jī)漫步。Suetal.（2012）考察14個(gè)國家澳大利亞、加拿大、法國、德國、香港、意大利、日本、荷蘭、挪威、新加坡、瑞典、瑞士、英國和美國的房價(jià)波動(dòng)，研究結(jié)果顯示，只有澳大利亞、香港、意大利、日本、瑞典和美國6個(gè)國家房價(jià)波動(dòng)更趨于隨機(jī)漫步。國內(nèi)也有學(xué)者應(yīng)用有效市場理論對房價(jià)波動(dòng)特征進(jìn)行研究，應(yīng)用的方法主要有誤差項(xiàng)的序列相關(guān)檢驗(yàn)、LB檢驗(yàn)方法、方差比檢驗(yàn)方法、游程檢驗(yàn)方法，使用的多是基于線性的傳統(tǒng)的方法（王克強(qiáng)等，2006；鄭思齊等，2006；王飛燕，2010；馮寶軍等，2011；邱崇明和李輝文，2011；王家庭，2012；葉青等，2015）。從研究對象選取上，大多是選取個(gè)別城市作為研究，如鄭思齊和劉洪玉（2006）考察了北京、上海房價(jià)波動(dòng)，認(rèn)為北京和上海的房地產(chǎn)市場利用現(xiàn)有信息可以預(yù)測未來超額收益，市場存在著套利的可能性。王飛燕（2010）研究了武漢房價(jià)波動(dòng)，馮寶軍等（2011）研究了東北四個(gè)城市哈爾濱、長春、沈陽、大連房價(jià)波動(dòng)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場也達(dá)到了弱有效。葉青等（2015）研究了廈門房價(jià)波動(dòng)，認(rèn)為廈門市商品住宅價(jià)格對市場信息反映程度較低?？偟膩砜?，上述國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場有效性研究存在一些不足：首先，上述研究均是基于Fama有效市場理論(EMH)，F(xiàn)ama有效市場理論的前提假設(shè)期望收益變化呈正態(tài)分布在房地產(chǎn)市場中是否成立存疑。其次，房地產(chǎn)市場運(yùn)行復(fù)雜，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的線性計(jì)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)方法來分析還有改進(jìn)的空間。再者，上述研究只是簡單的“接受”或“拒絕”房地產(chǎn)市場有效性，均沒有對房地產(chǎn)市場有效性程度進(jìn)行度量，缺乏對房地產(chǎn)市場有效性程度的量化。6.現(xiàn)值模型（1）理論描述現(xiàn)值模型是指某項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)值聯(lián)系起該資產(chǎn)未來收入或現(xiàn)金流量?，F(xiàn)值模型形式：（2-24）其中，Dt是收益，Pt是股票價(jià)格，r是常數(shù)貼現(xiàn)率，Et為期望,考慮t時(shí)的股票價(jià)格Pt，由期間t+s期間分配的未來股息Dt+s預(yù)期確定，則價(jià)格：（2-25）δ=1/(1+r)是貼現(xiàn)因子，則可得：（2-26）（2）相關(guān)應(yīng)用研究進(jìn)展商品住房也是資產(chǎn)，有學(xué)者應(yīng)用現(xiàn)值模型研究房價(jià)波動(dòng)，認(rèn)為租金、預(yù)期等影響房價(jià)波動(dòng)。ClarkandTodd（1993）研究探討區(qū)域性房屋租金及價(jià)格變動(dòng)是否符合現(xiàn)值模型，研究發(fā)現(xiàn)，根據(jù)該模型，在未來租金增長預(yù)期較低的地區(qū)，租金價(jià)格比率將較高；通過跟蹤十年人口普查數(shù)據(jù)，研究認(rèn)為在不同地區(qū)，初始租金價(jià)格比應(yīng)該對人口普查之間的租金增長具有預(yù)測能力。MeeseandWallace（1994）應(yīng)用現(xiàn)值模型分析房價(jià)、租金和資本成本之間的關(guān)系。RaymondandJames(2008)應(yīng)用現(xiàn)值模型，試圖對中國香港、上海、廣州和深圳四個(gè)主要城市的房價(jià)進(jìn)行解釋。Hua（2011）應(yīng)用理性預(yù)期假設(shè)，應(yīng)用現(xiàn)值模型分析房價(jià)波動(dòng)，將房屋的當(dāng)前價(jià)值構(gòu)建為房屋所有人獲得的住房服務(wù)流的條件預(yù)期，住房服務(wù)的價(jià)值是由鄰里效應(yīng)及住房物理屬性決定，研究發(fā)現(xiàn)預(yù)期效應(yīng)是顯著的。現(xiàn)值模型考慮了資產(chǎn)未來收益的折現(xiàn)，商品房未來收益很重要的方面是租金?，F(xiàn)值模型著重考察了租金與房價(jià)的關(guān)系，租金是住房服務(wù)的價(jià)值，用住房服務(wù)的價(jià)值考察房價(jià)的合理程度，考察了住房居住屬性價(jià)值與資產(chǎn)屬性價(jià)值的一致性程度，能夠考察住房的資產(chǎn)屬性價(jià)值多大程度上由居住屬性價(jià)值來支撐，進(jìn)而研究分析房價(jià)的合理性程度。現(xiàn)值模型是研究房價(jià)合理程度很重要的方法。1.3房價(jià)波動(dòng)研究評述房價(jià)波動(dòng)是社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)，與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，是房地產(chǎn)相關(guān)學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。關(guān)于房價(jià)波動(dòng)的研究，國外學(xué)者如Elizabeth（2010）、Kajuthetal.（2013）、DieciandWesterhoff（2016），國內(nèi)學(xué)者如李文斌和宋斌（2009）、張清勇和鄭環(huán)環(huán)（2009）、唐旭君和姚玲珍（2014）等應(yīng)用存量—流量模型，研究房價(jià)波動(dòng)。還有學(xué)者應(yīng)用住房消費(fèi)跨期決策模型（樊帆等，2015；任渝和蘇靜，2016）、預(yù)期理論（LanandWang，2014；聶名華等，2015；張謙，2016）等，從不同角度研究房價(jià)波動(dòng)。房價(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)市場有效性密切相關(guān)，市場有效性程度不同，價(jià)格波動(dòng)會表現(xiàn)不同特點(diǎn)。上述文獻(xiàn)有諸多局限性：第一，應(yīng)用線性計(jì)量的方法進(jìn)行研究，房地產(chǎn)市場是復(fù)雜的非線性系統(tǒng)，房價(jià)波動(dòng)復(fù)雜，線性方法難以準(zhǔn)確刻畫房價(jià)波動(dòng)特征。第二，對于房地產(chǎn)市場有效性研究多是基于Fama有效市場理論(EMH)，F(xiàn)ama有效市場理論的前提假設(shè)是期望收益變化呈正態(tài)分布，在實(shí)際中很難成立。第三，對于房地產(chǎn)市場有效性研究，上述研究只是做出“接受”或“拒絕”，均沒有對房地產(chǎn)市場有效性程度進(jìn)行度量，缺乏對房地產(chǎn)市場有效性程度的量化。本研究從非線性的角度出發(fā)，把分形理論與房地產(chǎn)市場相結(jié)合，不要求時(shí)間序列服從正態(tài)分布，更加符合市場實(shí)際，嘗試應(yīng)用分形理論研究我國不同等級城市房價(jià)波動(dòng)，區(qū)分和度量不同等級城市的房地產(chǎn)市場有效性程度。參考文獻(xiàn)[1]白忠菊.城市快速擴(kuò)張中土地供應(yīng)對房價(jià)及其波動(dòng)的影響研究—以重慶市為例[D].重慶:西南大學(xué),2013.[2]蔡靜.中國房價(jià)波動(dòng)周期及其分解[D].合肥:中國科學(xué)技術(shù)大學(xué),2019.[3]蔡真.我國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)、傳染途徑及對策[J].中國社會科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào),2018,227(5):44-63.[4]曹興,柴張琦.技術(shù)擴(kuò)散的過程與模型:一個(gè)文獻(xiàn)綜述[J].中南大學(xué)學(xué)報(bào),2013,(4):14-22.[5]曾剛,林蘭,樊鴻偉.論技術(shù)擴(kuò)散的影響因子[J].世界地理研究,2006,15(1):1-8.[6]陳黎.金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的機(jī)理及應(yīng)用研究[D].武漢:武漢理工大學(xué),2009.[7]陳明華,劉華軍,孫亞男,何禮偉.城市房價(jià)聯(lián)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)特征及其影響因素—基于中國69個(gè)大中城市月度數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)考察[J].南方經(jīng)濟(jì),2016,(1):71-88.[8]鄧韜,王心蕊.我國商品房價(jià)格區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)研究—基于GVAR模型的實(shí)證分析[J].江西社會科學(xué),2015,(3):36-42.[9]鄧偉.國有經(jīng)濟(jì)、行政級別與中國城市的收入差距[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué),2015,33(2):19-30.[10]董加加,紀(jì)晗.我國城市間住宅價(jià)格溢出效應(yīng)研究[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,2018,35（1）：8-13.[11]董珍.高房價(jià)降低了中國工業(yè)企業(yè)TFP嗎—基于要素成本視角的研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2018,(10):35-52.[12]段慶鋒,馬丹丹.基于指數(shù)隨機(jī)圖模型的專利技術(shù)擴(kuò)散機(jī)制實(shí)證研究[J].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